demande de responsabilité notaire qui a omis de stipuler une servitude .

Publié le 26/04/2020 Vu 700 fois 19 Par
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25/04/2020 12:35

BONJOUR (merci de respecter les CGU du site)



maison achetée sans servitude .

cour d'appel dit qu'il y a bien une servitude de père de famille , en regard des actes de vente de 1938, 1929,1924, et de la porte existantes .

peut-on demander réparation au notaire , qui nous dit qu'il n'est pas responsable !

merci Dernière modification : 26/04/2020 - par ESP Superviseur

25/04/2020 12:45

BONJOUR (merci de respecter les CGU du site)

maison achetée sans servitude . en quelle année ?

De quand date l'effet relatif de votre vendeur ?


Avez vous vu l'état hypothécaire reçu par le notaire avant la vente ?

Modérateur

25/04/2020 13:40

bonjour,

toutes les servitudes ne s'établissent pas par un titre.

les servitudes continues et apparentes peuvent s'acquérir par la possesion de trente ans.

de la même manière, une servitude par destination depère de famille vaut titre à l'agard des servitude continues et apparentes.

il appartenait à votre vendeur de vous informer de l'existence de ces servitudes.

est-ce que le fichier immobilier du service de la publicité foncière, créé en 1955, mentionne ces servitudes ?

salutations

25/04/2020 14:19

maison achetée le 30 juillet 2010.

problème avec le voisin survenu aussitôt .

pas vu l'état hypothecaire .

le vendeur possèdait un acte de vente sur lequel aucune servitude ne figurait .

l'acte de vente ne parle pas du tout de publicité foncière !

cordialement

25/04/2020 14:43

Bonjour,

Il est possible que le notaire ait commis une faute mais, sans avoir lu l'arrêt de la cour d'appel ni les actes de 1938, 1929 et 1924 ni un plan de masse ni même une simple desciption des lieux, il est impossible de se faire la moindre opinion. Il y a dû avoir des actes postérieurs à 1938. S'ils ne mentionnent rien, c'est à la décharge du notaire.

Comme responsable, avant le notaire, il y a le vendeur. Si celui-ci laissait passer le voisin et qu'il ne vous a rien dit, il a commis un dol.

25/04/2020 15:20

Bonsoir,

En plus d'oublier les politesses d'usage, tieble reformule avec exactement le même titre une question qu'il a déjà posée le 19 avril 2020 à 19H51 et qui a fait l'objet de quinze réponses.

La quinzième est de mon fait et je m'adressai directement à tieble qui n'a pas dégné répondre.

Par rapport à certain, je suis surpris que youris n'ai pas fait le rapprochement.

Cdt

25/04/2020 17:05

Bonsoir youris,

Une servitude à destination du père de famille si elle doit être apparente n'est pas obligatoirement continue.

Dans plusieurs de mes réponses à plusieurs questions je n'ai eu de cesse que de donner comme lien cette étude de la Cour de cassation concernant les servitudes (https://www.courdecassation.fr/publications_26/rapport_annuel_36/rapport_2004_173/deuxieme_partie_tudes_documents_176/tudes_diverses_179/recente_cour_6400.html).

Dans le II-B-1 - L’acquisition des servitudes par destination du père de famille l'étude rappelle l’élargissement du champ d’application des servitudes à la vie moderne :


La destination du père de famille est l’acte par lequel le propriétaire avisé d’un héritage, destine cet héritage ou une partie de celui-ci à l’usage ou à l’utilité d’un autre fonds lui appartenant ou d’une partie de cet autre fonds, de telle sorte que l’aménagement existant entre eux, qui ne constituait jusqu’alors que l’exercice du droit de propriété, deviendra, par l’effet de la loi, et sous certaines conditions, une servitude.

L’aménagement des fonds constituant la destination du père de famille doit avoir été réalisé par le propriétaire avant leur séparation et subsister à ce moment, faute de quoi il ne peut révéler l’intention du constituant d’assujettir une parcelle à une autre.

Aux termes de l’article 694 du Code civil, "si le propriétaire de deux héritages entre lesquels il existe un signe apparent de servitude, dispose de l’un des héritages sans que le contrat contienne aucune convention relative à la servitude, elle continue d’exister activement ou passivement en faveur du fonds aliéné ou sur le fonds aliéné".

La conciliation de ce texte, qui n’exige pas que la servitude soit continue, avec l’article 692, qui pose en principe que la destination du père de famille ne vaut titre que pour les servitudes apparentes et continues, a suscité de nombreuses controverses doctrinales.

Il est désormais acquis que chaque texte a son propre domaine d’application : l’article 692 vise le cas où l’aménagement, établi ou maintenu par le propriétaire commun, correspond à une servitude apparente et continue ; l’article 694 s’applique en revanche aux servitudes apparentes mais discontinues. Dans le premier cas, il n’est pas nécessaire de produire le titre qui a opéré la séparation, car l’existence d’un aménagement permanent et apparent est présumée traduire la volonté du propriétaire commun d’établir une servitude. Au contraire, si l’aménagement correspond à une servitude apparente, mais discontinue, cette servitude naît bien, elle aussi, de la séparation des fonds en vertu de la destination du père de famille, mais seulement si l’acte de séparation ne contient "aucune convention relative à la servitude". Par suite, celui qui invoque la servitude doit prouver cette circonstance et, à cette fin, produire l’acte de séparation des fonds, afin que le juge puisse vérifier que cet acte ne contient aucune
stipulation contraire au maintien de la servitude.

La possibilité d’établir par destination du père de famille une servitude discontinue mais apparente semblant encore assez souvent méconnue, ce principe a été rappelé par un arrêt du 24 novembre 2004 (42) qui énonce, pour casser une décision qui avait retenu à tort que seules les servitudes continues et apparentes pouvaient être établies par destination du père de famille, que "la destination du père de famille vaut titre à l’égard des servitudes discontinues, lorsqu’existent, lors de la division du fonds, des signes apparents de la servitude et que l’acte de division ne contient aucune stipulation contraire à son maintien".

Un arrêt du 19 février 2003 (43)a en outre rappelé que l’aménagement des fonds constituant la destination du père de famille doit avoir été réalisé par le propriétaire avant leur séparation et subsister à ce moment, faute de quoi il ne peut révéler l’intention du constituant d’assujettir une parcelle à une autre.

Cet arrêt a cassé, pour manque de base légale, une décision qui avait admis la protection possessoire d’une servitude de passage par destination du père de famille, en visant "les restes d’un portillon", sans rechercher si ce portillon existait lors de la division des fonds.

Au-delà de ce rappel, cet arrêt est intéressant en ce qu’il précise que les juges du fond doivent procéder à cette recherche d’office, même en l’absence de contestation des parties, et relever dans leur décision que l’aménagement invoqué par celui qui revendique le bénéfice de la servitude existait lors de la séparation des fonds.

Les deux conditions posées par l’article 694 sont "nécessaires et suffisantes"(44). Il en résulte que le juge qui en constate la réunion justifie sa décision par ces seuls motifs, ceux relatifs au caractère continu de la servitude pouvant dès lors être tenus pour surabondants (45).

De même, le juge n’est pas tenu de caractériser spécialement l’intention de l’auteur commun.

Depuis une quinzaine d’années, la jurisprudence avait toutefois semblé marquer une inflexion en posant une exigence accrue quant à la recherche de cette intention. Deux arrêts avaient en effet censuré des décisions de cours d’appel qui avaient pourtant relevé l’existence d’un signe apparent de servitude et l’absence, dans l’acte de division, de toute stipulation relative à la servitude, au motif que le juge avait omis de constater que l’auteur commun de la division avait voulu, lors de cette division, établir une servitude à la charge de la parcelle au profit d’une autre (46).

Un arrêt du 28 mai 2003 (47)a cependant redonné toute sa place à la présomption légale résultant du silence de l’acte de division. A été cassé, pour violation des articles 693 et 694 du Code civil, l’arrêt d’une cour d’appel qui, tout en retenant l’existence d’un signe apparent de servitude, avait rejeté une demande tendant à la reconnaissance d’une servitude par destination du père de famille au motif que si les propriétaires originels avaient voulu consentir une servitude, ils auraient demandé au notaire rédacteur de l’acte de division de rédiger une clause en ce sens, alors qu’il résultait de ses propres constatations que l’acte de division n’avait rien prévu relativement à la servitude et qu’elle n’avait pas relevé d’éléments de nature à démontrer la volonté de l’auteur d’écarter la présomption légale qui s’attachait à la situation de fait constatée.

La jurisprudence la plus récente tend donc à faciliter l’acquisition des servitudes par destination du père de famille. Parallèlement, elle élargit, très prudemment, les modes d’extinction des servitudes.

42. Pourvoi n° 03-16.366, en cours de publication.

43. Bull., III, n° 45.

44. Req., 27 janvier 1937, D. H. 1937, p. 132 : "Mais attendu que deux conditions sont nécessaires et suffisantes pour l’établissement des servitudes par destination du père de famille : un signe apparent et l’inexistence de toute convention relative à la servitude dans l’acte séparatif des fonds".

45. 3e Civ., 22 octobre 2003, pourvoi n° 02-11.733.

46. 3e Civ., 22 juillet 1987, Bull., III, n° 157 ; 6 janvier 1993, pourvoi n° 91-14.422.

47. Bull., III, n° 117.


Cdt.

25/04/2020 17:59

Bonjour,

la cour d'appel se réfère aux actes de vente de 1921, 1929, et aux photos qui montrent bien que la porte de garage du voisin donne directement sur notre cour.

l'ancien propriétaite de notre maison a toujours été en conflit avec ce droit de passage que le voisin revendique .

l'ancien propriétaire n'a jamais voulu aller en justice , afin de connaître la vérité .

actuellement , compte tenu du préjudice trés important , il nous est utile de savoir si le notaire est bien responsable de cet état ?

cordialement .

25/04/2020 19:20

Le litige qui portait sur le droit du voisin à passer par la cour pour accéder à son garage n'a été tranché qu'après que la cour d'appel a constaté l'existence d'une servitude par destination du père de famille. Mais si l'état de droit était incertain, l'état de fait, lui, ne pouvait échapper à l'acheteur potentiel venant visiter les lieux : la porte du garage du voisin, ainsi que l'observe la cour d'appel, donne sur la cour. On ne peut reprocher ni au vendeur ni au notaire d'avoir occulté cet état de fait.

Cela étant, reprocher après l'achat, que ce soit au vendeur ou au notaire, de n'avoir pas répondu à une question qui ne leur a pas été posée sur un fait on ne peut plus apparent ne me semble pas possible.

25/04/2020 20:57

Yurkiko stop !

Des faits !

Décisions de justice et non pas vos divagations !

Le notaire a pour obligation de vérifier l'origine des biens !

Il ne l'a pas fait !

C'est la Cour d'appel qui l'a fait à sa place !

26/04/2020 00:24


Le notaire a pour obligation de vérifier l'origine des biens !


Depuis le paléolithique ?


Des faits !


Le fait principal dans cette affaire est que la porte du garage donne sur la cour.


C'est la Cour d'appel qui l'a fait à sa place !


La cour d'appel n'a fait que regarder les documents produits par l'avocat du voisin dont la servitude dont il bénéficie était contestée.

Je pense qu'il est temps d'arrêter les frais mais libre à tieble de poursuivre ses aventures judiciaires en s'en prenant maintenant au notaire. Ce n'est pas vous qui paierez l'avocat ni les dommages et intérêts.

Modérateur

26/04/2020 10:24

beatles,

comme modérateur, je me permets d'intervenir pour que vous arrêtiez de traiter certains intervenants ou certaines professions comme vous le faîtes parfois.

il suffit d'écrire que vous n'êtes pas d'accord avec un intervenant sans pour autant utiliser des termes méprisants.

vous n'êtes pas la plus haute juridiction française

la prochaine fois, votre message sera supprimé.

salutations

26/04/2020 11:25

Bonjour YUKIKO,

surpris de votre réaction !

j'ai déjà signalé ceci : le précédent propriétaire de notre maison à rencontré les mêmes difficultés avec le voisin ,et ce propriétaire s'est déplacé chez le notaire (dont attestation )pour connaître la vérité , et la réponse du notaire est claire , " votre voisin n'a pas de droit de passage sur votre cour .

Nous nous sommes déplacer aussi chez le nouveau notaire , et la aussi , la réponse à été la même . Donc , j'estime que nous avons fait ce qu'il fallait faire pour être certain que notre voisin n'avait pas de droit de passage !

Mais devant les complications avec notre voisin , nous avons donc été obligés de demander à la justice de trancher . Ce qui a été fait avec le résultat que l'on connait , et qui n'est pas discutable .

Maintenant , si l'on dit que le notaire n'est pas responsable , alors , qui l'est ?

cordialement

26/04/2020 13:29

Responsable de quoi ? Que le voisin ait construit un garage dont la porte donne sur votre cour ? Que vous ayez acheté sans penser que, si la porte du garage du voisin donne sur votre cour, il y avait quoi qu'il en soit un problème ? Car soit le voisin a le droit de passer et c'est contraignant pour vous, soit il n'a pas le droit mais le fait tout de même et, en décidant d'acheter vous vous engagez dans une situation litigieuse.

Comme je le disais dans mon message précédent, votre objectif n’est pas de me convaincre mais de convaincre le tribunal. Si vous êtes absolument sûr que le notaire est responsable de ce que vous avez acheté par erreur ce bien avec un droit de passage qui le dévalorise, il ne faut pas hésiter, attaquez le notaire en justice même si je vous conseille de ne pas le faire.

Que le notaire ait été consciencieux ou non, je n’en sais rien. Mais ce n’est pas le garage du notaire qui donne sur votre cour, c’est le garage du voisin. C’est un état de fait : pour accéder à son garage, le voisin passe par votre cour et ne peut fait autrement. C’est un fait indéniable dont vous avez eu connaissance en visitant les lieux et dont le notaire n’est pas responsable.

Si le notaire vous a affirmé que le voisin n’avait pas le droit de passer par chez vous et qu’il suffisait de le lui dire gentiment pour qu’il condamne définitivement la porte de son garage, alors le notaire est bien en faute. Mais je doute qu’il vous ait donné un tel avis.

26/04/2020 16:30

bonjour YUKIKO , responsable de quoi , préjudice de pertes de loyers ( maison qui devait être louée ) perte de 50% de la valeur (expertise faite ) travaux à exécuter pour que notre voisin puisse entrer et sortir de son garage , sans nous empécher d'utiliser notre COUR . frais de géomètre , fraisc de justice ( depuis 10 ans ) .une belle somme dépensée , et à venir !

Nous avons pris notre décision d'acheter , en fonction de ce que les vendeurs nous ont affirmés , qui eux mêmes tenaient l'information du notaire vendeur .Et de plus , c'est le même notaire qui a vendu la maison à notre voisin , donc il connaissait bien la structure des lieux .

nous avons demandé l'avis au même notaire , et même réponse " pas de servitude"!

Pourquoi vous me déconseillez de mettre le notaire au tribunal ? il a vendu unproduit qui ne correspond pas à la description qu'il en a fait .

c'est un professionnels de la vente , et de ce fait il a le devoir de se renseigner sur le bien qu'il vend , sinon , on pourait s'en passer !

26/04/2020 17:05

youris votre intervention est pour le moins inoportune alors que vous n'évoluez pas concernant les servitudes par destination du père de famille..

L'on a à faire à un individu qui pérore en se cachant derrière un pseudo en se fichant pas mal d'un site qui rappelle les obligations d'un notaire quant à l'origine d'une propriété en cas de vente (https://www.legavox.fr/blog/maitre-claudia-canini/vente-immobiliere-origine-propriete-obligation-18799.htm).

J'en rajoute une couche pour ceux qui seraient étanches à convenir de cette obligation (https://www.lereflexenotaire.fr/reflexe-notaire/servitudes)

Je persiste à dire que concernant ce fil Yukiko est lamentable et irresponsable ; je veux bien que l'on puisse avoir une opinion différente mais avec l'obligation de l'étayer par des faits avérés.

Il a été invité à sortir par la porte (fil du 19 avril 2020 à 19H51) qu'à cela ne tienne il rentre par la fénêtre lors de ce doublon.

Si la Cour d'appel à confirmé une servitude de père de famille c'est, plus que certain, parce que l'avocat de la partie adverse a recherché l'origine de la ou des propriétés dans les actes de 1938, 1929 et 1924... ce que le notaire devait faire par obligation !

26/04/2020 17:14


il a vendu unproduit qui ne correspond pas à la description qu'il en a fait .

Mais vous avez pu constater de vous-même que le produit ne correspondait pas à la description. Vous ne pouviez pas ne pas remarquer que la porte du garage donnait sur votre cour. De ce fait, vous ne pouvez pas invoquer un vice du consentement parce ce que l'erreur d'acheter dans cette condition était inexcusable (article 1132 du code civil) ; vous ne pouvez pas non plus invoquer un vice de la chose vendue parce que ce vice était apparent et que vous pouviez vous en convaincre vous-même (article 1642). Prouver le manquement du notaire ne suffit pas. Il faut encore pouver le lien de cause à effet entre le manquement du notaire et le préjudice.

Une servitude peut naître même en l'absence de titre et, à l'inverse, même attestée par un titre une servitude peut s'éteindre. Même en l'absence de servitude par destination du père de famille figurant dans les actes, il est probable que le voisin aurait pu invoquer une servitude acquise par prescription. A l'inverse, cette servitude de passage, même mentionnée dans les actes, si elle avait cessé d'être utilisée suffisamment longtemps, se serait éteinte.

Qu'en pense votre avocat ?

Comment se fait-il qu'il vous ait laissé vous engager dans cette procédure que vous avez perdue ? Quelle était la demande ? Quel a été le jugement de première instance ? Pourquoi avoir interjeté appel ? Qu'a conclu la cour d'appel et quel motif donne-t-elle à sa décision ?

26/04/2020 18:08

Yukiko, puisque l'on s'est croisé !


Il est le conseil des personnes physiques ou morales de droit privé et de droit public, le rédacteur impartial de leur volonté. Il leur fait connaitre toute l'étendue des obligations qu'elles contractent, rédige leurs engagements avec clarté, leur donnat un caractère d'un acte authentique assorti, le cas échéant, de la force exécutoire (Principes de déontologie).

Le notaire doit à sa clientèle sa conscience professionnelle, ses égards, l'impartialité, la probité et l'information la plus complète (article 3.2.1).


Je n'invente rien ; c'est tout simplement des obligations imposées aux notaires par le Règlement National du Conseil Supérieur du Notariat (https://www.notaires.fr/sites/default/files/reglement_national_-_reglement_intercours_-_arrete_du_22_07_2014_-_jo_du_01_08_2014.pdf) !

Je vous invite à ressortir et de ne pas essayer de rentrer par la cheminée ni par les canalisations !

26/04/2020 18:45


Je vous invite à ressortir et de ne pas essayer de rentrer par la cheminée ni par les canalisations !


Tout d'abord, je vous invite à respecter vos interlocuteurs. Vos invitations à faire sortir ceux qui vous déplaisent ne méritent que le mépris. Vous n'êtes pas chez vous sur ce forum. Laissez aux modérateurs le soin de faire la police.

En ce qui concerne un possible manquement du notaire, il faudrait avoir vu les actes pour se prononcer.

Le notaire est astreint à certaines vérifications. Certes, mais sur combien d'années doit-il remonter en arrière ? En l'espèce, il a fallu remonter sur plus d'un siècle alors que le délai de prescription est de trente ans.

Et même si le notaire a manqué à ses obligations, encore faut-il établir un lien de causalité entre ce manquement et le préjudice allégué.

26/04/2020 21:01

Décidément rien ne vous arrête et heureusement que le ridicule ne tue pas !

Peut prétendre au respect celui qui est respectable ; c'est à dire qui fait preuve de responsabilité (https://www.larousse.fr/dictionnaires/francais/responsabilit%C3%A9/68694) dans ces dires.

Vous retrancher sur l'intervention d'un modérateur qui s'est fait reprendre parce qu'il n'a de cesse de répéter qu'une servitude par destination du père de famille s'applique exclusivement pour les servitudes continues et apparentes ; cela en 2020 alors qu'une étude, en 2004, de la Cour de cassation rappelle qu'elles ont été élargies aux discontinues et apparentes, soit depuis au minimum seize ans.

C'est pour cette raison que je la juge, à juste raison, inoportune.

Rien ne vous arrête dans la dénégation !

Le règlement du CSN impose à tout notaire l'information la plus complète c'est à dire de faire connaitre toute l'étendue des obligations que contractent le vendeur et l'acquéreut, et de rédiger leurs engagements avec clarté.

Même la clarté pour vous est opaque !

Même les pires canalisations ne vous rebutent pas pour rentrer à tout prix et satisfaire votre addiction.

Pour conclure à l'intention de ceux qui sortent un article brut de fonderie : il faut préciser que c'est sous réserve de l'interprétation des tribunaux, surtout si l'origine est au début du dix-neuvième siècle dans une France presque exclusivement rurale et analphabète.

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