Election CS copropriete

Publié le 17/02/2021 Vu 598 fois 16 Par
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14/02/2021 16:31

Bonjour,

Dans le cas où un nombre de membres supérieur au nombre maximal stipulé dans le règlement de copropriété a obtenu la majorité des voix de l'article 25-1, comment s'opère la désignation des membres élus au nombre du respect du règlement ?

Par ailleurs, le conjoint d'un copropriétaire peut-il être président du CS ou président d'AG ?

Merci d'avance

14/02/2021 17:01

Bonjour
Le Règlement de copropriété ne prévoit-il pas des postes de suppléants au Conseil syndical.
Sinon, c'est au nombre de voix "pour" recueillies par chaque candidat, voire au bénéfice de l'âge. Ce qui est mieux, la compétence et la disponibilité des candidats.
Sinon vous considérez les excédentaires comme conseillers consultatifs, non délibérants, de l'avis desquels peut s'entourer le Conseil syndical, et donc autorisés à assister aux réunions du Conseil syndical.
Cordialement.wolfram
__________________________
Tout sur le statut de la copro. Sur legifrance.gouv.fr charger la loi n° 65-557 et son décret d'appli n° 67-223. Bonne lecture. Si tu veux aider une personne, ne lui donne pas un poisson, apprends lui à pêcher. Pdt Mao. RDC

14/02/2021 17:17

Bonjour,

La loi ne prévoit rien. Si l’on veut être rigoureux, il faut insérer dans le règlement de copropriété une clause spécifique. Logiquement, les candidats élus devraient être ceux qui ont obtenu le plus de voix. On peut procéder comme suit, N étant le nombre de membres du CS :
- vote par bulletins nominatifs ;
- chaque copropriétaire inscrit sur son bulletin une liste de N noms par ordre de préférence décroissante ;
- lors du dépouillement, on attribue un score à chaque nom qui est le produit du nombre de voix du votant par le numéro d’ordre sur la liste compté à partir de la fin (coefficient de 1 pour le dernier, de N pour le premier) ;
- sont élus les N candidats ayant obtenu les scores les plus élevés.

Il est possible de désigner des conseillers syndicaux suppléants.

L’époux ou partenaire de PACS d’un copropriétaire peut être élu au conseil syndical mais non le concubin : 9ème alinéa de l’article 21 de la loi.

Tout conseiller syndical peut être élu président du conseil syndical.

Tout participant à l’assemblée peut être élu président de séance mais à la condition que, s’il n’est pas personnellement copropriétaire, le mandat qu'il a reçu du copropriétaire qu'il représente lui délègue le pouvoir de se porter candidat à la fonction de président.

15/02/2021 08:32

Bonjour à tous

Juste une nuance liée à une interrogation (les membres de la CGL dont je suis adhérent pouvant lire ce forum et s'inspirer des réponses qui y sont données).

Concernant le conjoint non copropriétaire qui souhaite présider l'assemblée générale, l'arrêt du 13 novembre 2013 de la Cour de cassation est-il toujours d'actualité (lien) ? Si oui, le pouvoir d'être président de séance peut-il être délégué au mandataire ?

Yukiko et Wolfram2, dont les avis sont toujours intéressants, sauront le préciser.

Bien cordialement

15/02/2021 09:37

Bonjour,

La CGL ayant fait partie de la Commission Relative à la Copropriété je pense, qu'ayant participé à sa rédaction, que la recommandation n° 13 suffit à répondre concrètement à Flovalence.

Cdt.
__________________________
« Les réponses apportées aux questions devront, dans la mesure du possible, indiquer le fondement juridique (article de loi, référence de la décision etc.) » étant notre engagement en tant que bénévoles, signifierait, par respect pour ceux qui posent correctement une question de leur répondre le plus possible avec concision et sans suffisance, et que de simples avis non étayés peuvent être constatés et dénoncés par des réponses contraires indiquant le(s) fondement(s) juridique(s) et que ces interventions non étayées ne peuvent être que les œuvres de trolls.

15/02/2021 10:32


Concernant le conjoint non copropriétaire qui souhaite présider l'assemblée générale, l'arrêt du 13 novembre 2013 de la Cour de cassation est-il toujours d'actualité (lien) ?


Oui, ma mémoire m'a trahi. Il n'y a pas d'autre arrêt en sens contraire. Les cas sont en fait rares et les contentieux encore plus. Selon la jurisprudence, la séance doit impérativement être présidée par un copropriétaire. Pourquoi ? Mystère. La cour de cassation se repose sur l'article 22 qui est muet sur la question. Ce qui n'est pas interdit est pourtant en principe autorisé ... Mais bon, c'est ainsi.

Une assemblée présidée par le conjoint d'un copropriétaire qui n'est pas lui-même copropriétaire risquerait d'être annulée mais, non contestée en justice dans le délai de deux mois, elle cesse d'être contestable.

15/02/2021 14:08

Bonjour,

L'arrêt de la Cour de cassation, qui concerne des AG entre 2003 et 2006, interdit à un mandataire de présider l'assemblée générale mais, effectivement, pas un à un membre du conseil syndical que peut être un conjoint (article 21 de la loi).

La loi ELAN a en revanche apporté des précisions concernant ceux qui sont interdits de présidence de l'assemblée générale :


Ne peuvent ni recevoir de mandat pour représenter un copropriétaire, ni présider l'assemblée générale :

1° Le syndic, son conjoint, le partenaire lié à lui par un pacte civil de solidarité, son concubin ;

2° Les ascendants et descendants du syndic ainsi que ceux de son conjoint ou du partenaire lié à lui par un pacte civil de solidarité ou de son concubin ;

3° Les préposés du syndic, leur conjoint, le partenaire lié à eux par un pacte civil de solidarité, leur concubin ;

4° Les ascendants et descendants des préposés du syndic ainsi que ceux de leur conjoint ou du partenaire lié à eux par un pacte civil de solidarité ou de leur concubin.


Pour ce qui est de la désignation des membres du conseil syndical, toute liste est à proscrire car cela obligerait a être d'accord avec la totalité de la liste ce qui empêcherait d'écarter des candidats que l'on ne veut pas... ou d'en proposer d'autres.

Le conseil syndical peut proposer une résolution en précisant que la totalité du conseil syndical se représente, mais lors de l'AG chaque membre se représentant devra faire l'objet d'un vote séparé ; de plus pour des raisons postérieures à la rédaction de l'ordre du jour un membre sortant peut se désister.

En revanche rien n'oblige de se déclarer candidat avant l'AG et de faire porter à l'ordre du jour sa candidature, comme le rappelle la résolution n° 13 de la CRC à laquelle la CGL a participé à sa rédaction ; les absents ont toujours tort !

En cas d'abondance les comptes d'apothicaires sont à proscrires ; en revanche les critères de wolfram2 peuvent être retenus après débat si le règlement de copropriété ne le prévoie pas autrement.

Cdt.
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« Les réponses apportées aux questions devront, dans la mesure du possible, indiquer le fondement juridique (article de loi, référence de la décision etc.) » étant notre engagement en tant que bénévoles, signifierait, par respect pour ceux qui posent correctement une question de leur répondre le plus possible avec concision et sans suffisance, et que de simples avis non étayés peuvent être constatés et dénoncés par des réponses contraires indiquant le(s) fondement(s) juridique(s) et que ces interventions non étayées ne peuvent être que les œuvres de trolls.

15/02/2021 15:48

Je n’ai absolument pas parlé de scrutin de listes. La question est : comment élire 7 personnes parmi 12 candidats ? Ni la loi ni le décret ne le disent. Wolfram n’a pas répondu à la question. Si l’on vote à main levée sur chaque candidat l’un après l’autre, on a de grandes chances d’avoir 12 élus tous à l’unanimité des présents ou représentés et c’est 5 de trop.

Solution : chaque copropriétaire inscrit sur un bulletin 7 noms par ordre de préférence décroissante ce qui permet d’attribuer un score à chaque candidat. Le premier nom inscrit sur un bulletin reçoit reçoit 7 points, le deuxième 6 etc. Cela conduit à faire des comptes d’apothicaires mais il n’y a pas d’autres moyens de procéder équitablement.

Les données du problème sont :
- un nombre de postes à pourvoir donné,
- un nombre de candidats donné, supérieur au nombre de postes à pourvoir,
- un vote équitable.

Un vote équitable est un vote au cours duquel tous les candidats sont traités à égalité. Ni le hasard, ni l’arbitraire du président de séance ni aucun critère tel que l'âge du candidat ne doit intervenir.

Si quelqu’un peut proposer mieux, je suis preneur.

A la vérité, il y a bien une autre solution : s’asseoir sur le règlement de copropriété qui fixe à 7 le nombre des membres du conseil syndical et en accepter 12. La copropriété ne s’en portera pas plus mal et le risque de contestation est infime.

L’annonce des candidatures en cours de séance est incompatible avec le vote par correspondance parce qu’elle revient à exclure de la décision ceux qui votent par correspondance. L’introduction du vote par correspondance implique l’abandon de certains usage dont celui de ne se porter condidat au conseil syndical qu’au cours de l’assemblée. Désormais il faut faire connaître sa candidature au syndic suffisamment tôt pour qu’elle puisse figurer sur la convocation. Sur ce point, la recommandation n°13 de la commission relative à la copropriété est caduque. Je rappelle que cette commission n’existe plus et n’est donc plus en mesure d’adapter ses recommandations aux évolutions législatives ou réglementaires.

15/02/2021 17:08

Le scrutin de liste est une méthode pronée par certains mais que je n'attribue pas nommément à vous.

Votre méthode est irréaliste pour un pratiquant d'AG car elle manque de simplicité.

Lorsque je faisais partie d'un conseil syndical, qui plus est coopératif, lors de l'enregistrement de la feuille de présence, l'on demandait à tous ceux qui pouvaient prétendre être membre du conseil syndical s'ils étaient candidats ; les volontaires par ordre d'enregistrement faisaient automatiquement l'objet d'une résolution dans l'application créée à partir d'Exel, sachant que le conseil syndical au complet qui était censé se représenter était prioritaire ; arrivé au nombre de titulaires prévu au RdC, l'on avertissait que si les précédents volontaires se maintenaient ils ne pourraient qu'être suppléants.

Dans le cas où il n'existe pas d'application, lors de la signature de la feuille de présence un membre du conseil syndical peut assiter le syndic et demander à tous ceux qui peuvent prétendre être membre du conseil syndical s'ils sont candidats et dresser une liste par ordre d'enregistrement, à la suite des membrse du conseil syndical sortant ; cette liste est alors remise au président de séance, par le membre du conseil syndical.

Lors de la désignation des membre du conseil syndical, application ou pas il est demandé à chaque fois si la personne qui s'est portée volontaire l'est toujours et de préciser s'il veut être titulaire ou suppléant ; si oui l'on vote et l'on passe au suivant autant de fois qu'il y a de volontaires jusqu'au nombre prévu de titulaires et de suppléants ; si le quota n'était pas atteint il était demandé, un par un, si d'autres se décidaient à être volontaires.

Nous avions choisi comme critère l'heure de l'émargement car pour nous c'était la preuve d'une certaine motivation ; mais l'on peut avoir d'autres critère plus complexes.

Quant à la recommandation n° 13 de la CRC, pour la non pratiquante que vous êtes, elle n'est pas caduque ; sinon citez-moi une recommandation d'un groupe de travail ponctuel, cité par le sénat, ainsi que les évolutions législatives et règlementaires, postérieures au 17 février 2014, qui la rendrait caduque.
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15/02/2021 18:04


Votre méthode est irréaliste pour un pratiquant d'AG car elle manque de simplicité.

Irréaliste non, mais assez compliquée *. Le plus simple est de ne pas respecter le règlement de copropriété et d'admettre toutes les personnes qui n'ont pas été rejetées par l'assemblée.

S'arrêter aux premiers arrivés et plus encore donner d'office une priorité aux membres sortants sont des pratiques arbitraires, inéquitables et contraires à l'esprit de la loi. Elles sont à proscrire. Tous les candidats doivent impérativement être placés sur un pied d'égalité. Je préfère encore, et de loin, à ces pratiques détestables, tout simplement violer le règlement de copropriété. Pour les légalistes qui s'en effaroucheraient, il y a une solution toute simple et parfaitement légale : modifier le règlement de copropriété afin de se débarrasser d'une règle présentant plus d'inconvénients que d'avantages.

La commission relative à la copropriété n'existe plus. Ses recommandations ne sont plus mises à jour. L'évolution législative qui rend caduque la recommandation d'autoriser les candidats en cours de séance je l'ai déjà indiquée et j'ai expliqué pourquoi : c'est l'introduction du vote par correspondance. Ce n'est pas difficile à comprendre.

Beatles n'a pas qualité pour affirmer que je suis une non-pratiquante de la copropriété. Il n'en sait rien et, n'ayant aucun compte à lui rendre, je ne lui communiquerai pas mon CV. Du reste le ferais-je qu'il m'accuserait de mentir.

* compliquée si le dépuillement est manuel mais il est possible de mettre au point une application qui permette à chaque copropriétaire de voter avec son smartphone.

15/02/2021 20:13

Ayant pratiqué pendant vingt-deux ans les AG de copropriété, dont dix en tant que membre du conseil syndical, je prétends être assez qualifié pour constater que vos illuminations, qui sont de plus en plus éblouissantes, sont le fait d'une non pratiquante.

Les AG se déroulant en soirée et n'étant pas toujours tendres , un pratiquant vous dira que pour certains elles doivent se dérouler au pas de charge ou qu'elles servent de défouloir à d'autres, et que votre théorie surréaliste des petits papiers à remplir distribués à tous les particiapants vous vaudrait les huées d'une partie et les rires d'une autre pour finir submergée sous les quolibets.
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« Les réponses apportées aux questions devront, dans la mesure du possible, indiquer le fondement juridique (article de loi, référence de la décision etc.) » étant notre engagement en tant que bénévoles, signifierait, par respect pour ceux qui posent correctement une question de leur répondre le plus possible avec concision et sans suffisance, et que de simples avis non étayés peuvent être constatés et dénoncés par des réponses contraires indiquant le(s) fondement(s) juridique(s) et que ces interventions non étayées ne peuvent être que les œuvres de trolls.

17/02/2021 00:04

Quand on a passé dix ans dans le conseil syndical d’une même copropriété, on est loin d’avoir tout vu. Car des copropriétés, il y en a de toutes sortes : des minuscules de deux lots et des gigantesques de plus d’un millier de lots. Certaines sont sereines et d’autres conflictuelles, certaines sont prospères, d’autres en difficulté financière. Tout cela conditionne les rapports que les copropriétaires entretiennent entre eux et le déroulement des assemblées générales. Ce que l’on connaît depuis dix ans n’est pas forcément identique à ce qui existe ailleurs.

Il y a tout de même un point commun. Très peu de copropriétaires de même que très peu de gestionnaires ont pris conscience que les textes sont totalement muets sur les procédures de vote en copropriété. Seules sont fixées des conditions de majorité, c’est à dire le résultat qui doit être atteint, mais il n’est précisé nulle part comment il faut s’y prendre. Lorsqu’il s’agit de désigner les membres du conseil syndical, il est possible de voter pour ou contre telle ou telle personne mais il est beaucoup plus compliqué de faire exprimer par l’assemblée générale qu’une personne est préférée à une autre sans pour autant qu’aucune des deux n’ait été formellement rejetée. Il en résulte qu’en pratique on ne se tracasse pas à choisir. Sur ce constat Beatles a parfaitement raison. Mais alors, comment fait-on pour ne pas choisir ? Il y a deux types de solutions : soit l’on fait entrer tous ceux qui sont agréés quitte à ce que le nombre de conseillers syndicaux soit supérieur au maximum stipulé par le règlement de copropriété, soit on s’ingénie en amont à empêcher que certains puissent se porter candidats. Dans la copropriété de Beatles, on a choisi une solution du second type. Cela permet à des gens qui se croient indispensables de rester indéfiniment indispensables. C’est bien entendu partial et injuste, donc irrégulier.

Quant au vote au moyen de bulletins de papier plutôt qu’à main levée, il est couramment pratiqué dans les très grosses copropriétés. Quand il y a plus de deux cents personnes agitées dans la salle, que la plupart d’entre elles détiennent de plus des procurations, le vote à main levée devient impossible. Il est alors plus facile et plus sûr de recueillir des bulletins et de compter.

17/02/2021 11:48

Mais vous vous n'avez jamais fait partie d'une copropriété et vos tentatives de retomber sur vos pattes sont pathétiques en plus de votre désir de créer à tout prix une polémique.
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« Les réponses apportées aux questions devront, dans la mesure du possible, indiquer le fondement juridique (article de loi, référence de la décision etc.) » étant notre engagement en tant que bénévoles, signifierait, par respect pour ceux qui posent correctement une question de leur répondre le plus possible avec concision et sans suffisance, et que de simples avis non étayés peuvent être constatés et dénoncés par des réponses contraires indiquant le(s) fondement(s) juridique(s) et que ces interventions non étayées ne peuvent être que les œuvres de trolls.

17/02/2021 13:24

La polémique n'est pas de mon fait mais de celle de Beatles qui me contredit systématiquement même lorsque je dis que 2 plus 2 font quatre ou que la terre est ronde et dont l'argument : vous n'avez jamais fait partie d'une copropriété ne repose sur rien et ne peut conduire à rien.

Le principe d'un forum où les intervenants ne se font connaître que sous un pseudonyme a pour conséquence que ceux-ci ne peuvent se fonder sur un argument d'autorité du genre : "J'ai été président d’un conseil syndical pendant dix ans", « je suis licencié en droit », « j’ai été chef de ceci ou de cela » parce que c'est invérifiable, à moins que l'intervenant ne se manifeste sous sa véritable identité, ce qui est parfois le cas, notamment de certains avocats intervenant sous cette qualité.

Du reste, l’argument d’autorité doit s’effacer devant les arguments de fond. Sur un forum juridique, on raisonne en droit. On est crédible si l’on raisonne avec logique à partir de données juridiques, la loi tout d’abord et ensuite éventuellement la jurisprudence et la doctrine. Lorsqu’on se contente d’asséner une expérience de copropriétaire tout au plus témoigne-t-on de ce qui se pratique dans sa copropriété, mais ce qui se pratique n’est pas forcément ce qui doit se faire. Ce qui se fait dans la copropriété de Beatles est un exemple de ce qu’il ne faut pas faire.

Par ailleurs, si j’affirme que le vote par bulletins se pratique, c’est que je l’ai personnellement observé. Le vote à main levée est le plus usuel dans une assemblée de copropriétaires mais ce n'est pas le seul mode de scrutin possible. La seule obligation légale est que le scrutin soit nominatif.

17/02/2021 15:34

Sauf que pour ceux qui ont pratiqué des AG de copropriété vos propos ne peuvent être que des divagations.

Les désignations des membres du conseil syndical ne sont pas des éléctions législatives à la majorité simple des votes exprimés (l'élu est celui qui a reçu le plus de voix).

Je témoigne que lors d'une assemblée générale un individu, que vous auriez pu être, a proposé d'instaurer la règle du 43bis pour voter les résolution sans débat ?

Une assemblé générale de copropriété, bien que délibérante, n'est pas non plus une séance de l'assemblée nationale.

Je pense que si vous êtiez en copropriété vous auriez le parfait profil du farfelu, qui sait tout, propre à toute assemblée générale, qui provoque les rires ou les huées.
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17/02/2021 16:26

Les désignations des membres du conseil syndical ne sont pas des éléctions législatives à la majorité simple des votes exprimés (l'élu est celui qui a reçu le plus de voix).
La solution que j'ai donnée est peut-être irréaliste et peut faire rire les Diafoirus de la copropriété mais elle est parfaitement légale. Elle est même la seule possible. Je l'ai démontré et je ne vais pas me répéter.

Les ricanements de Beatles me rappellent les ricanements que j’avais provoqués il y a quelques temps lorsque je disais à d’autres Diafoirus de la copropriété que le mandat du syndic ne commençait pas nécessairement à la minute même où il avait été désigné, qu’il était parfaitement possible de convenir d’une prise d’effet ultérieure. Aujourd’hui je souris lorsque je lis à l’article 18 : Lorsqu'au cours de cette assemblée générale le syndicat des copropriétaires désigne un nouveau syndic, il fixe la date de prise d'effet du contrat et : L'assemblée générale se prononce sur la question de la résiliation du contrat et, le cas échéant, fixe sa date de prise d'effet au plus tôt un jour franc après la tenue de cette assemblée.

Je reprends la question : comment limiter légalement à 7 le nombre d'élus au conseil syndical alors que 12 ont obtenu la majorité de l'article 25 ?

S'il y a de quoi rire, c'est des solutions de Beatles, telles que priorité donnée aux membres sortants ou n'accepter les candidatures que des n premiers arrivés. Elles sont parfaitement illégales.

Comme je sais que Beatles est totalement incapable de suggérer une solution légale, j'arrête d'intervenir sur ce fil où tout a été dit.

17/02/2021 16:52

Donc au vu d'une soi-disant pratique exemplaire et reconnue, qui serait incontestable, et d'une compétence juridique auto proclamées, je vous propose, comme le rappelle le sénat, de créer un groupe de travail ponctuel pour retoquer la recommandation n° 13, de feu la CRC, devenue caduque ; de proposer des modifications législatives et règlementaires ; ou bien de prendre directement contact avec le Président de la République, qui préside le Conseil Supérieur de la Magistrature, pour que les juges prennent en compte vos vues personnelles sur le conseil syndical qui pourraient être à l'origine d'une future loi Yukiko relative à ce dernier.

Heureusement pour vous que le ridicule ne tue pas !
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