Bail d’habitation : la révision du loyer

Publié le Vu 240 fois 4 Par emmanuel 95
24/04/2019 17:43

Bonjour

On vient d'acquérir fin 2018 un appartement à La Rochelle qui est actuellement loué via un bail de location du 1er février 2011.

La date anniversaire du 1er février fait l'objet de la révision des loyers selon l'IRL qui a la signature du bail était celui du T4 2010.

Depuis 2011, le loyer n'a jamais fait l'objet d'une révision du loyer, hormis celle demandée en février 2019 et le calcul de cette révision fait l'objet d'une contestation par le locataire sur son mode de calcul.


Pour moi la loi ALUR ne s’applique que pour les indexations (et non les baux) postérieures au 27 mars 2014, sans effet rétroactif.

Par conséquent, le montant révisé peut se calculer en calculant le montant du loyer jusqu’au 27 mars 2014, la révision s’appliquant automatiquement sans manifestation de volonté du bailleur. Puis, sur cette base de calcul, les révisions de loyers de 2015 à 2018 sont perdues car non demandées et par contre la nouvelle révision de loyer de février 2019 se calcule à partir du loyer de février 2014 *IRLT4 2018/IRL T4 2017 au motif que l’indexation non appelée est définitivement perdue.


En bref la méthode de calcul diffère :
1) La locataire estime que le nouveau loyer 2019 = loyer 2011 *(IRL T4 2018/IRL T4 2017)
2) Pour nous le nouveau loyer 2019 = loyer 2011*(IRL T4 2013/IRL T4 2010)*(IRL T4 2018/IRL T4 2017)

Pouvez vous me confirmer que :
A) la loi ALUR ne s’applique que pour les indexations (et non les baux) postérieures au 27 mars 2014, sans effet rétroactif.
B) de part la réponse affirmative à la question A, la révision de loyer en 2019 peut être calculée selon la méthode 2 ci-dessus.

Par avance merci

Superviseur

24/04/2019 17:58

Bonjour,

La loi ALUR a introduit la notion de prescription des indexations non faites. Cette prescription s'applique pour les baux antérieurs à la loi au premier renouvellement postérieur à son entrée en vigueur.

Votre bail est donc bien concerné par cette prescription, y compris pour les indexations non faites antérieurement à 2014. Votre locataire a raison...

Loi 89-462


Article 7-1

Créé par LOI n°2014-366 du 24 mars 2014 - art. 1




Toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit.


Toutefois, l'action en révision du loyer par le bailleur est prescrite un an après la date convenue par les parties dans le contrat de bail pour réviser ledit loyer.
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25/04/2019 15:37

Bonjour,

Il est possible de faire une reconsitution de loyer dans votre cas. Pour cela, je vous redirige vers une analyse de l'ANIL à ce sujet: https://www.anil.org/documentation-experte/analyses-juridiques-jurisprudence/analyses-juridiques/2008/nouvel-irl-revision-annuelle-des-loyers/

Dans le cadre d'une reconsitution de loyer, vous pouvez demander le loyer qui serait appliqué si les révisions avaient été faites en temps et en heure mais pas le différentiel non perçu pendant ces années.

Ainsi, il convient d'effectuer le calcul suivant (et ce en application des différentes législations):

Loyer appliqué en 2011 x (4ème trimestre 2013 / 4ème trimestre 2010) = loyer Y

loyer Y x (4ème trimestre 2018/4ème trimestre 2017) = Loyer reconstitué

Bonne journée

Superviseur

25/04/2019 15:47

Je ne partage pas votre analyse, ni celle de l'ANIL si elle est identique à la votre.

En effet, comme je le disais plus haut, la loi ALUR a introduit la notion de prescription avec un délai d'un an pour les indexations.

Or, cette loi s'applique aux baux en cours au moment de son entrée en vigueur de 2 manières :

- certains articles se sont appliqués immédiatement (ils sont listés dans l'article 14).

- les autres se sont appliqués à la première reconduction du bail après l'entrée en vigueur de la loi.

Celui qui ramène la prescription des indexation à un an fait partie des seconds.

25/04/2019 16:09

La loi ALUR dans son article 14 prévoit une dispositif transiroire. Cet article vise l’article 17-1 parmi les dispositions immédiatement applicables aux baux en cours. En conséquence, ce dispositif s’applique aux révisions de loyer postérieures au 27 mars 2014.

Les révisions antérieures demeurent régies par la règlementation alors applicable (la loi n'est pas rétroactive dans le temps). La règlementation antérieure ne prévoyant pas de délai, il est donc toujours possible de prendre en compte les IRL applicables et publiés avant la loi ALUR pour reconstituer un nouveau loyer.

La cour d'appel du 24/03/2016 (CA Paris : 24.3.16, n° 15/01632) a jugé " l’article 17-1 introduit dans la loi du 6 juillet 1989 par la loi du 24 mars 2014 est d’application immédiate aux contrats en cours mais n’a pas d’effet rétroactif et ne s’applique en conséquence que pour la période postérieure au 24 mars 2014".

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