Réévaluation du loyer en cours de Bail

Publié le 09/06/2021 Vu 380 fois 7 Par
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Légavox

9 rue Léopold Sédar Senghor

14460 Colombelles

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08/06/2021 12:39

Bonjour,

Je suis actuellement locataire d'un studio meublé depuis le 21 septembre 2019, valide 1 an et tacitement reconductible.

Il y a 3 semaines je reçois un texto de la part du propriétaire pour m'informer de l'augmentation du loyer de 50 euros (soit 13% d’augmentation), effectif dans 1 mois et demi. Je précise qu’il n’y a aucune clause de réévaluation dans le Bail et qu’aucuns travaux n’ont été effectués.

Je ne pense pas être tenu de payer, ni maintenant ni au renouvellement du bail, et ce pour 2 raisons :

1 - Bail en cours de validité

2 – je n’ai pas été prévenu par LR au minimum 6 mois avant l’échéance dudit bail

En revanche, je dois me préparer aux moyens de pression qu’il exercera notamment en coupant l’eau et l’électricité.

Je ferai constater par huissier. Quelle procédure dois-je suivre ensuite pour porter plainte ?

Concernant EDF, il y a un compteur principal au nom du propriétaire et des compteurs divisionnaires – Chaque mois je paye mon électricité en fonction de ma consommation en KW, et non pas un tarif forfaitaire comme il me semble que la loi l’impose.

Le bail stipule seulement : « A la fin de chaque mois, le locataire devra s’acquitter des ses consommations EAU et EDF »

De plus, le mois dernier, le propriétaire a voulu changer de fournisseur d’électricité puis s’apercevant à la première facture que le tarif était finalement plus élevé, il est revenu vers EDF. Or, EDF en reprenant son client lui a imposé un taux tarifaire plus élevé que précédemment et j’ai été facturé d’un ‘rappel’ de 32 euros en complement ! Je ne me sens pas responsable des erreurs de calcul du propriétaire ni de ses initiatives et pourtant j’ai payé. Puis-je récupérer mon argent?

Je précise enfin pour bien comprendre les démarches qui me seront conseillées, que l’homme en question qui dans nos conversations s’est toujours désigné comme étant le propriétaire de la maison (il s’agit d’un grand chalet divisé en 3 : son habitation + 2 locations), se défini dans le Bail : « Mandataire du Propriétaire Mr X »

Il est dit dans le bail que « Le logeur habite à la même adresse ». A cette adresse ne vit qu’une seule personne et c’est le propriétaire qui se désigne comme mandataire. Mr X est inconnu au bataillon!

Merci de votre attention et de vos précieux conseils

Cordialement,

08/06/2021 14:16

Bonjour,

Les baux d’habitation des résidences principales sont régies par la loi 89-462 du 6 juillet 1989.

Le délai de préavis pour un congé donné par le bailleur d’un meublé est de trois mois et non de six mois.

La révision du loyer n’est pas de droit : elle doit être stipulée dans le bail. Les révisions, si elle sont prévues dans le bail, sont limitées à l’évolution de l’indice de référence.

Le locataire a le droit de choisir son fournisseur d’électricité et la formule de contrat qui lui convient. Il en résulte que le logement doit être raccordé directement au réseau public. Vous pouvez faire condamner le bailleur à le faire.

Vous pouvez prendre connaissance de l’identité du propriétaire et de son adresse en les demandant au service du cadastre.

08/06/2021 14:44

Bonjour

Merci infiniment pour votre réponse rapide et détaillée

Je vais consulter la loi à laquelle vous faites référence

Concernant les "6 mois", je me suis mal exprimé : il ne s'agit pas du délai de préavis pour congé mais du délai pour que l'augmentation du loyer soit rendue légale lors du renouvellement du bail à venir

Cordialement

08/06/2021 17:08

ReBonjour

Je reviens de la Mairie où l'on m'a confirmé que la personne à qui je paye les loyers est propriétaire du bien et non "mandataire" contrairement à ce qui est déclaré sur le bail..

Cordialement

Superviseur

09/06/2021 11:52


Concernant les "6 mois", je me suis mal exprimé : il ne s'agit pas du délai de préavis pour congé mais du délai pour que l'augmentation du loyer soit rendue légale lors du renouvellement du bail à venir


Bonjour,

Effectivement, l'article 25-9 de la loi 89-462 précise bien que l'article 17-2 (augmentation pour les loyers sous-évalués) est applicable aux logements meublés.




Article 25-9

Modifié par LOI n°2018-1021 du 23 novembre 2018 - art. 139

Pour la révision du loyer, le I de l'article 17-1 est applicable aux logements meublés.

L'article 17-2 est applicable aux logements meublés. La hausse du loyer convenue entre les parties ou fixée judiciairement s'applique au contrat renouvelé. Toutefois, si la hausse est supérieure à 10 %, elle s'applique par tiers annuel au contrat renouvelé et lors des renouvellements ultérieurs.

Lorsque les parties sont convenues, par une clause expresse, de travaux d'amélioration du logement que le bailleur fera exécuter ou d'acquisition d'équipements par le bailleur en sus de l'équipement initial, le contrat de location ou un avenant à ce contrat peut fixer une majoration de loyer consécutive à ces opérations.





Article 17-2

Modifié par LOI n°2018-1021 du 23 novembre 2018 - art. 139

Lors du renouvellement du contrat, le loyer ne donne lieu à réévaluation que s'il est manifestement sous-évalué.

Dans ce cas, le bailleur peut proposer au locataire, au moins six mois avant le terme du contrat et dans les conditions de forme prévues à l'article 15, un nouveau loyer fixé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables.

Les loyers servant de références doivent être représentatifs de l'ensemble des loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables, situés soit dans le même groupe d'immeubles, soit dans tout autre groupe d'immeubles comportant des caractéristiques similaires et situés dans la même zone géographique. Un décret en Conseil d'Etat définit les éléments constitutifs de ces références.

Le nombre minimal de références à fournir est de trois. Toutefois, il est de six dans les communes, dont la liste est fixée par décret, faisant partie d'une agglomération de plus d'un million d'habitants.

Lorsque le bailleur fait application des dispositions du présent article, il ne peut donner congé au locataire pour la même échéance du contrat.

La notification reproduit intégralement, à peine de nullité, les dispositions du présent article et mentionne le montant du loyer ainsi que la liste des références ayant servi à le déterminer.

En cas de désaccord ou à défaut de réponse du locataire quatre mois avant le terme du contrat, l'une ou l'autre des parties saisit la commission départementale de conciliation.

A défaut d'accord constaté par la commission, le juge est saisi avant le terme du contrat. A défaut de saisine, le contrat est reconduit de plein droit aux conditions antérieures du loyer, éventuellement révisé. Le contrat dont le loyer est fixé judiciairement est réputé renouvelé pour la durée définie à l'article 10 à compter de la date d'expiration du contrat. La décision du juge est exécutoire par provision.

La hausse convenue entre les parties ou fixée judiciairement s'applique par tiers ou par sixième selon la durée du contrat.

Toutefois, cette hausse s'applique par sixième annuel au contrat renouvelé, puis lors du renouvellement ultérieur, dès lors qu'elle est supérieure à 10 % si le premier renouvellement avait une durée inférieure à six ans.

La révision éventuelle résultant de l'article 17-1 s'applique à chaque valeur ainsi définie.

09/06/2021 12:24

Bonjour,

Merci Janus2fr pour votre réponse; j'ai lu plusieurs de vos posts antérieurs qui m'ont été bien utiles pour comprendre les mécanismes juridiques concernant ma situation.

Aujourd'hui, je reçois par LR du propriétaire la confirmation écrite de son intention d'augmenter mon loyer de 13% ET surtout je découvre que "suite à un évènement familiale indépendant de ma volonté, je me vois contraint de ne pas renouveler le bail" => préavis de 3 mois, etc.

Cordialement,

09/06/2021 12:45

Déjà, augmenter le loyer et donner congé, c’est contradictoire.

Sur l’augmentation du loyer, il vous a déjà été répondu. Pour qu’il y ait une réévaluation du montant lors du renouvellement du bail, il faut que le loyer soit manifestement sous-évalué. Au bailleur d’en apporter la preuve.

Le congé doit être justifié par un motif légitime et sérieux. Se contenter d’indiquer : suite à un évènement familiale indépendant de ma volonté ne suffit pas. Lisez l’article 25-8 de la loi.

09/06/2021 14:41

Bonjour,

Merci d'avoir attiré mon attention sur les motifs recevables concernant le congé et le non-renouvellement du bail de la part du propriétaire.

"Déjà, augmenter le loyer et donner congé, c’est contradictoire."

Cette apparente contradiction peut être levée facilement si l'on considère que l'augmentation du loyer m'a été notifiée le 11 mai et que le 3 juin j'ai annoncé au propriétaire que je ne payerai plus mon loyer en espèces (comme je l'ai fait depuis 1 an 1/2 à sa demande) mais par chèque!

Donc exactement 3 jours après cette annonce, je reçois mon congé...

Cordialement,

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