RÉVISION DES LOYERS

Publié le 05/08/2022 Vu 483 fois 13 Par
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Légavox

9 rue Léopold Sédar Senghor

14460 Colombelles

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05/08/2022 08:27

Ma soeur bénéficiaire du RSA vit dans un appartement pour lequel elle a fait un signalement et l'habitat vient d être déclaré indigne par la mairie.(trous au plafonds. Affaissement de sols..etc)

Dans la suite de cette notification la propriétaire notifie une augmentation de loyer et reprend toutes les augmentations depuis l origine du contrat 1er fevrier 2004, qui n ont jamais été pratiquées, pour définir le loyer de base servabt au calcul de l indexation de cette annee.

Son loyer prend autour de 30% d augmentation. La proprietaire a en outre declarée que malgré le trou dans le plafond , elle ne fera aucun travaux car elle veut vendre a qlq un qui z en debrouillera..

A t elle le droit de reajuster ainsi le loyer? La prescription a l epoque de 5 ans ne s applique t elle pas ?

N y a t il rien qu elle puisse faire? Ce mode de faire me parait tellement abusif? Dernière modification : 05/08/2022 - par Marck_ESP Superviseur

05/08/2022 08:45

Bonjour et Merci sont des mots utiles quand on demande de l'aide.

Elle doit consulter l'ADIL pour tous les litiges concernant son logement.

La mairie peut imposer les travaux, ou même les faire et se faire rembourser par le propriétaire bailleur. La mairie peut aussi suspendre les loyers le temps des travaux.

Lire ici : https://www.anil.org/habitat-indigne/



Concernant la révision du loyer, la prescription est de 1 an. Donc toute augmentation non demandée et plus ancienne est prescrite. Et la révision doit être explicitement prévue dans le bail.



Article 7-1

Création LOI n°2014-366 du 24 mars 2014 - art. 1






Toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit.

Toutefois, l'action en révision du loyer par le bailleur est prescrite un an après la date convenue par les parties dans le contrat de bail pour réviser ledit loyer.



05/08/2022 15:32

Bonjour Madame, Monsieur, et merci de ce rappel à mon impolitesse. Je vous prie de bien vouloir excuser, l inquiétude qui me fait perdre mon savoir être le plus essentiel..
Apparemment les jurisprudences autorisent la propriétaire à revoir le montant du loyer qui sert de base à l application de l indice de révision des loyers et ceci depuis 2004 date de signature de son bail..

Quant à pouvoir faire la lecture des arrêts de cours d'appel de la jurisprudence en question, je ne les trouve nulle part accessible aux profanes et nous n avons pas les moyens d accéder a des bases de données jurisprudentielle le plus souvent payantes..malheureusement..

J en déduit pour l instant qu'hormis essayer de faire agir la mairie pour stopper le paiement des loyer ou realiser les travaux elle va subir une augmentation conséquente de son loyer pour un habitat dont on la prive d une jouissance normale...c est bien triste..
Merci de vote retour

05/08/2022 15:32

Bonjour Madame, Monsieur, et merci de ce rappel à mon impolitesse. Je vous prie de bien vouloir excuser, l inquiétude qui me fait perdre mon savoir être le plus essentiel..
Apparemment les jurisprudences autorisent la propriétaire à revoir le montant du loyer qui sert de base à l application de l indice de révision des loyers et ceci depuis 2004 date de signature de son bail..

Quant à pouvoir faire la lecture des arrêts de cours d'appel de la jurisprudence en question, je ne les trouve nulle part accessible aux profanes et nous n avons pas les moyens d accéder a des bases de données jurisprudentielle le plus souvent payantes..malheureusement..

J en déduit pour l instant qu'hormis essayer de faire agir la mairie pour stopper le paiement des loyer ou realiser les travaux elle va subir une augmentation conséquente de son loyer pour un habitat dont on la prive d une jouissance normale...c est bien triste..
Merci de vote retour

Superviseur

05/08/2022 17:20


Apparemment les jurisprudences autorisent la propriétaire à revoir le montant du loyer qui sert de base à l application de l indice de révision des loyers et ceci depuis 2004 date de signature de son bail..


Bonjour,

Non, plus depuis la loi ALUR (mars 2014). Cette loi a modifié la loi 89-462 en apportant la notion de prescription des indexations non effectuées sur l'année.



Article 17-1

Création LOI n°2014-366
du 24 mars 2014 - art. 6




I.
― Lorsque le contrat prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient
chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme
de chaque année du contrat.


La variation qui en résulte ne
peut excéder, à la hausse, la variation d'un indice de référence des
loyers publié par l'Institut national de la statistique et des études
économiques chaque trimestre et qui correspond à la moyenne, sur les
douze derniers mois, de l'évolution des prix à la consommation hors
tabac et hors loyers. A défaut de clause contractuelle fixant la date de
référence, cette date est celle du dernier indice publié à la date de
signature du contrat de location.


A défaut de manifester
sa volonté d'appliquer la révision du loyer dans un délai d'un an
suivant sa date de prise d'effet, le bailleur est réputé avoir renoncé
au bénéfice de cette clause pour l'année écoulée.


Si le
bailleur manifeste sa volonté de réviser le loyer dans le délai d'un an,
cette révision de loyer prend effet à compter de sa demande.






Il existe cependant un flou en ce qui concerne les indexations non faites avant mars 2014, mais après cette date, toute indexation non réclamée par le bailleur dans l'année est perdue.




05/08/2022 20:33

Avant mars 2014 il y a prescription ... n'est-il pas ?

05/08/2022 21:03

Attention, je ne suis peut etre pas claire, la propriétaire ne demande pas le paiement des augmentations non réclamées avant 2014 qui en effet doivent être prescrites depuis 2019..je pense; mais elle affirme que la jurisprudence l autorise à réajuster le montant du loyer servant de base à l augmentation de 2022..mais du coup elle reprend pour départ en 2022 un niveau de loyer qui est équivalent a celui qu il aurait été si, chaque année, elle l avait augmenté..

Son calcul fait plusieurs étape 2005 a 2006 puis le resultat sert de base a un nouveau calcul de la période 2006 à 2008 puis ainsi de suite 2008 a 2015 puis 2015 à 2022.

Elle réajuste ainsi le loyer de base auquel elle applique au final l évolution entre IRL 2020 et IRL 2021 ( loyer fev 2022 - fev 2023)..

05/08/2022 21:16

bonjour

pouvez vous nous préciser les termes exacts du document rédigé par les services d'hygiène ?

l'appartement est il déclaré insalubre ? indécent?

suivant le constat et l'avis rendu, il y a peut être une suspension des loyers

le locataire peut consulter l'ADIL en leur communiquant les documents en sa possession : c'est gratuit

05/08/2022 21:34

La mairie parle de non respect des critères de décence et relève les risques structurels, électrique, ...courrier d avril laissant 15 jours a la propriétaire pour faire toute remarques et information sur les démarches engagées ..à ma connaissance rien de fait si ce n est visite début juillet une personne se présentant comme expert attend après avoir constaté ce qui était apparent, pour faire son rapport, qu un entrepreneur viennent mettre a nu pour expertiser les poutre soutenant plafond et plancher..

05/08/2022 21:35

il faudrait communiquer aux services dela mairie le courrier de la propriétaire

05/08/2022 21:49

Oui je pense que cela peut être utile .

Merci a tous. Je vous dirai si j ai des confirmations ou pas référencées concernant ces jurisprudences

Superviseur

05/08/2022 22:38

Bonsoir
Concernant la révision vs le réajustement justifié.

https://www.vincentcanu.com/blog/2021/09/02/la-fixation-du-loyer-des-baux-habitation


https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/JORFTEXT000035315236/
__________________________
Notre information doit être claire et objective. La règle est le non jugement car chaque visiteur a droit au respect. Un avis différent peut s'exprimer sans critique ou incrimination, tout post contrevenant pourra être effacé...

Superviseur

05/08/2022 22:47


Avant mars 2014 il y a prescription ... n'est-il pas ?




Nous en avons déjà débattu et je ne peux que me répéter.

Avant la loi ALUR, l'indexation des loyers étaient imprescriptible, plus exactement, la clause d'indexation était d'action automatique, elle s'imposait d'elle même. Ce qui signifie qu'il était toujours possible, à tout moment, de recalculer le loyer comme si toutes les indexations avaient été faites, même sur 25 ans le cas échéant. Seul le paiement des arriérés générés par ce recalcul étaient prescrit sur 5 ans, le bailleur ne pouvait alors exiger que les arriérés sur les 5 dernières années.

Et quand je dis qu'il y a un flou, c'est que les juristes ne sont pas tous d'accord sur les anciens baux d'avant 2014. Certains, comme vous, disent que toutes les indexations sont perdues (comme depuis la loi ALUR), d'autres disent que la loi n'étant pas rétroactive, il est toujours possible d'appliquer les indexations jusqu'à la loi ALUR.

Superviseur

05/08/2022 22:49


Attention, je ne suis peut etre pas claire, la propriétaire ne demande pas le paiement des augmentations non réclamées avant 2014 qui en effet doivent être prescrites depuis 2019..je pense; mais elle affirme que la jurisprudence l autorise à réajuster le montant du loyer servant de base à l augmentation de 2022..mais du coup elle reprend pour départ en 2022 un niveau de loyer qui est équivalent a celui qu il aurait été si, chaque année, elle l avait augmenté..


C'est bien ce que l'on avait compris et je ne peux que vous répéter que ce n'est plus possible depuis la loi ALUR. C'était en revanche, le cas avant cette loi et votre bailleur s'appuie peut-être sur des jurisprudences antérieures.

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