Lotissement ASL: Distraction et cahier des charges?

Publié le 08/09/2020 Vu 249 fois 11 Par
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08/09/2020 12:51

Bonjour à tous,

Voici la situation:

- Début 1970: création Lotissement avec Règlement, cahier des charges et ASL (objet "gestion et entretien du Lotissement,.. particulièrement voie créé..)
- Début 1980: Division d'une parcelle, la nouvelle parcelle n'a aucun acces a la voie ni services du Lotissement.
- Depuis 40 ans, ce Lot n'est pas convoqué en AG, ni participe aux frais ("Logique")
- 2020: mise en conformité statuts ASL avec loi de 2004, sans ce Lot dans le périmètre ASL



Certains propriétaires constant cette distraction dans les statuts, s'en inquiètent, et demandent sa "réintégration" (notamment par peur de non respect cahier des charges)

Questions:

- Est ce ce Lot est juriquement toujours dans ASL
Si OUI, comment faire la distraction, alors que les statuts actuels ne prévoient pas ce cas? Unanimité en AG?

- Si ce lot sort de l'ASL, le lot reste-t-il toujours lié au cahier des charges du Lotissement?
(Les règles urbanisme du règlement sont caduquent depuis loi ALUR)

- Comment gérer ensuite la mise a jour du cahier des charges.
L'article L 442-10 du code de l'urbanisme, il n'est pas question d'ASL mais de propriétaires!
Qui est l'"autorité compétence" citée dans l'article ? Mairie ou ASL
(Pas évident de savoir si notre ASL gère aussi le CdG)

Bref j'ai besoin de vos lumières,
Merci par avance Dernière modification : 08/09/2020 - par Selon

08/09/2020 13:20

Bonjour,

Il n'est pas certain que la division d'un lot soit autorisée par le cahier des charges ou les statuts de l'ASL. Quoiqu'il en soit, cette division datant de 1980, elle n'est plus contestable et la nouvelle parcelle se trouvant dans le périmètre du lotissement, son propriétaire est soumis au cahier des charges et est de droit membre de l'ASL. Il faut donc régulariser la situation.

Le cahier des charges ne contient pas de règles d'urbanisme. C'est un contrat entre les colotis. Il ne peut être mis à jour qu'à l'unanimité sauf clause particulière.

Le périmètre de l'ASL ne peut être modifié qu'à l'unanimité sauf clause particulière des statuts.

La mairie n'est pas concernée. Les dispositions de l'article L 442-10 du code de l'urbanisme sont étrangères à votre problème qui est de droit purement privé.

08/09/2020 13:39

Bonjour,
merci pour votre retour

Donc je comprends que lot fait toujours partie de l'ASL.

Pourquoi "étrangère"? l'Article L442-10 s'applique pourtant au Lotissement, et indique:

"Lorsque la moitié des propriétaires .... le demandent ou l'acceptent,
l'autorité compétente peut prononcer la modification de tout ou partie des documents du lotissement, notamment le règlement,
le cahier des charges"

De plus, il y a aucune mention du CdG dans les statuts actuels, les décisions AG sont prisent à la mojorité simple (quid de la distraction non mentionné? Quelle loi?).

Quid du coeur de ma problématique:
Et si le lot sort ASL, lot toujours assujetti au CdG ou pas?

(on l'a dit qu'il n'y avait pas de lien, justement pour ce genre de cas, ne pas lui obliger de payer mais respecter le contrat privée entre voisins

08/09/2020 14:15

L'article L 442-10 du code de l'urbanisme ne porte ni sur l'ASL ni sur le cahier des charges. Il est donc sans intérêt pour répondre aux questions que vous posez.

Il est peu probable qu'une modification du périmètre de l'ASL soit prévue par les statuts à la majorité simple. Si cela n'est pas spécifié, c'est l'unanimité. La majorité simple doit être prévue pour les décisions de gestion courante tel que budget annuel etc.

Si le lot sort de l'ASL, il reste soumis au cahier des charges à moins qu'on ne modifie aussi le cahier des charges, à l'unanimité si une telle modification n'est pas prévue.

08/09/2020 15:35

Bonjour,

Le lot est toujours dans le périmètre de l'ASL.

La loi du 21 juin 1865 ne prévoyait pas de distraction.

En revanche la mise en conformité (article 60 de l'ordonnance 2004-632) impose d'inclure les modalités d'une distraction (article 3 du décret 2006-504).

Il vous suffit d'opérer cette distraction conformément aux statuts mis en conformité.

Si cela n'est pas fait, vous faites une modification des statuts en inculant les modalités de distraction, et vous pouvez même faire une cas particulier de distraction automatique si un lot n'a plus d'accès soit enclavé comme le lot qui vous pose problème.

N'étant plus dans le périmètre de l'ASL il n'est plus dans le périmètre du lotissement et le cahier des charges ne s'applique plus.

En fait vous êtes dans une ASL dite de lotissement qui était rendue obligatoire à l'époque de sa création et n'avait pas besoin d'une déclaration de chaque adhérent.

Article 3 du décret 2006-504 :


Outre ce qui est mentionné à l'article 7 de l'ordonnance du 1er juillet 2004 susvisée, les statuts de l'association syndicale libre fixent les modalités de sa représentation à l'égard des tiers, de distraction d'un de ses immeubles, de modification de son statut ainsi que de sa dissolution.

Sont annexés aux statuts le plan parcellaire prévu à l'article 4 de la même ordonnance et une déclaration de chaque adhérent spécifiant les désignations cadastrales ainsi que la contenance des immeubles pour lesquels il s'engage. Cette déclaration n'est pas requise pour les associations syndicales libres constituées en application de l'article R. 315-6 du code de l'urbanisme.

Une copie de ces pièces est jointe à la déclaration prévue par l'article 8 de l'ordonnance du 1er juillet 2004 susvisée.


Donc si l'on sort de l'ASL l'on sort du lotissement.

Pour ce qui est de la gestion courante cela correspond à des décision primordiales telle que l'obligation d'inclure dans les statuts les modalités de distraction.

Cdt.

08/09/2020 15:53


N'étant plus dans le périmètre de l'ASL il n'est plus dans le périmètre du lotissement et le cahier des charges ne s'applique plus.


FAUX !

Exemple.

Le cahier des charges impose que les volets doivent être peints en bleu.

L'ASL a pour objet l'entretien des voies internes au lotissement.

Un coloti ferme son accès à la voirie du lotissement et s'aménage un accès direct à la voie publique. Pour cette raison, il se retire de l'ASL. Il n'en continue pas moins à devoir garder ses volets peints en bleu.


Pour ce qui est de la gestion courante cela correspond à des décision primordiales telle que l'obligation d'inclure dans les statuts les modalités de distraction.


Non. On distingue généralement l'ordinaire de l'extraordinaire. La distraction d'un immeuble ne fait pas partie de l'ordinaire.

Il n'est pas rare qu'il n'y ait aucune partie commune ou qu'il n'y en ait plus. En ces cas, il n'y a pas d'ASL, mais cela n'empêce nullement qu'un cahier des charges puisse s'imposer sans limite de temps.

08/09/2020 17:21

Disons indispensable sinon vital et voter un budget est vital.

Avec un minimum de réflexion vous auriez relevé que si les statuts ne sont pas mis en conformité avec l'ordonnance et son décret, l'ASL ne peut plus agir en justice, acquérir, vendre, échanger, transiger, emprunter et hypothéquer !

Donc il est vital que les statuts fixent les modalités de distraction.

En hurlant, avec agréssivité, faux (majuscules et en gras) vous ne faites que vous substituer à un juge sans vous appuyer sur un quelconque texte légal ou règlementaire.

En revanche en prenant connaissance de l'article 1 de l'ordonnance et en tenant compte des informations de #Selon, l'on peut constater que peut faire l'objet de l'association ce qui est défint au premier alinéa et au d).

D'après les élément fournis le lot enclavé ne rentre plus dans le cadre de l'ASL du lotissement.

Et dans une ASL de lotissement : périmètre du lotissement = périmètre de l'ASL (https://www.flint-immobilier.com/actualites-immobilieres/quitter-un-lotissement.html).

08/09/2020 17:26

Et dans une ASL de lotissement : périmètre du lotissement = périmètre de l'ASL
A l'origine, oui, mais par la suite, s'il y a modification du périmètre de l'ASL les deux peuvent ne plus correspondre. Il peut même y avoir disparition de l'ASL et maintien des règles stipulées dans le cahier des charges. On n'a pas besoin d'être un juge pour l'affirmer. Si c'est faux, à vous de le prouver. Quel texte impose que le périmètre ASL se superpose nécessairement au périmètre du cahier des charges ? Vous n'en trouverez pas. Je reprends mon exemple : pensez-vous qu'en cédant la voirie à la commune vous abrogez l'obligation de peindre les volets en vert ? Non. Fin de la discussion.

08/09/2020 17:41


Non. Fin de la discussion.


Un peu de calme SVP !

N'étant pas lotisseur (vous non plus) je ne pense rien alors, comme je ne suis pas un m'as-tu-vu, je m'informe auprès d'un lotisseur.

08/09/2020 17:51

Merci à vous 2 pour toutes ces infos très précieuses pour moi :)

Vous tournez vraiment autour du cœur de ma problématique!

Une connaissance Clerc de Notaire m’a expliqué aussi (mais très succinctement) que le périmètre ASL ne se superpose nécessairement pas au périmètre du cahier des charges.
Mais je n’arrive pas à trouver de preuve juridique à avancer aux colotis :(

(Toujours la peur du non respect CdG si distraction)

Inversement, il pourrait arriver que la route commune soit utilisable par une maison en dehors du Lotissement et alors il serait possible de l’inclure dans l’ASL pour les frais sans être du Lotissement.

08/09/2020 17:56


Et dans une ASL de lotissement : périmètre du lotissement = périmètre de l'ASL


En fait, c'est généralement une nécessité pratique lors de la création du lotissemet mais il peut y avoir des cas où il n'en est pas ainsi, soit qu'un ou plusieurs lots ne bénéficient pas des équipements communs, soit qu'un propriétaire dont le terrain est situé en-dehors profite d'un équipement commun.

De toute façon, il ne pas confondre les statuts d'ASL et le cahier des charges.

08/09/2020 18:25

Je suis septique des explications de la mouvance notariale concernant les ASL et les lotissements alors qu'il sont partie prenante dans la méthode Stemmer pour détouner illégalement (condamnations) la législation sur les lotissements.

De plus contrairement à ce qu'il prétendent il n'ont aucune intervention à faire concernant les ASL : elles leur sont étrangères.

Rien n'empêche d'intégrer une ASL donc un lotissement ; les statuts fixent les conditions sinon il faut l'unanimité des membres.

Il ne faut pas mélanger distraction d'une ASL, donc d'un lotissement, et dissolution d'une ASL.

Dans votre cas vu qu'il n'existe pas de servitude pour désenclaver le lot concerné doit avoir accès à la voirie publique.

Si la mairie reprend à son compte la voirie et autre espaces et que l'ASL n'a plus d'objet l'on a à faire à un ensemble immobilier avec un règlement (cahier des charges) entre les colotis, et pour sortir du lotissement il faudra l'accord unanime des autres colotis, et le sortant devra se conformer aux règles d'urbanisme en vigueur ; idem lors de la distraction d'une ASL... pour les règles d'urbanisme.

(Ajout) Contrairement à des statuts d'ASL, qui sont obligatoires, un cahier des charges est facultatif.

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