Permis d’Aménager et Code de l’Urbanisme

Publié le 06/04/2020 Vu 702 fois 8 Par
logo Legavox
Légavox

9 rue Léopold Sédar Senghor

14460 Colombelles

02.61.53.08.01

26/03/2020 18:19

Bonjour à toutes et à tous,

Pour planter le décor, nous sommes copropriétaires (actuellement au nombre de 214) dans une Association Syndicale Libre (A.S.L.) gérée par un syndic de copropriétés.

Le Parc Résidentiel de Loisirs (P.R.L.) donc copropriété horizontale est divisée actuellement en trois tranches. La première tranche contient 108 lots, la seconde 84 lots et la troisième 55 lots soit au total 247 lots. Certains des résidents sont propriétaires de plusieurs parcelles.

La tranche 1 (108 lots) a obtenu son permis d'aménager en janvier 1984 et en avril 1984 le certificat d’achèvement des travaux a été signé ce qui signifie que 3 mois 1/2 seulement ont suffit pour viabiliser les différentes parcelles avant d’entreprendre leur commercialisation.

La tranche 2 (84 lots) a eu son permis d'aménager en 1988.

Le permis d'aménager de la tranche 3, qui fait partie d'un projet de 4 tranches distinctes que nous appellerons Phase 3, a été obtenu en octobre 2005.



1) Ma première question est la suivante :

Une fois le permis d’aménager accordé par les services de l’urbanisme de la mairie, combien de temps le lotisseur a t’il pour effectuer la viabilisation des parcelles et commencer l’exploitation commerciale ?

Selon les textes de loi que j’ai pu consulter, il y a un délai de 3 ans pour effectuer les travaux, délai qui peut être proroger d’un an voir deux ans maximum sur demande écrite.

Seulement, ce délai inclut-il la signature du certificat constatant l’achèvement des travaux ou ce dernier peut-il être obtenu bien au delà de ce délai ?

Dans le cas présent, le certificat d’achèvement a été signé en juin 2011 soit un peu moins de 6 ans après le permis d’aménager d'octobre 2005. Et la commercialisation de la troisième tranche a véritablement débuté fin 2013 / début 2014.

L’article 3 de l’autorisation d’aménager un terrain destiné à l’accueil d’habitations légères de loisirs prévoit que : "le bénéficiaire de la présente autorisation d’aménager une extension de 201 emplacements du Parc Résidentiel de Loisirs en quatre tranches ne pourra commencer l’exploitation de chaque tranche, qu’après avoir obtenu un certificat constatant l’achèvement des travaux prescrits dans la présente autorisation pour la tranche concernée et dans les conditions fixées à l’article R.443-8 du Code de l’Urbanisme."



La commercialisation de la tranche 3 étant pratiquement achevée, les travaux de viabilisation des différents emplacements de la tranche 4 qui comprendra 41 emplacements vont bientôt débuter.



Or l’autorisation délivrée par la mairie de l’époque prévoyait la construction de certaines infrastructures pour être justement en conformité avec le Plan d'Occupation des Sols à savoir 2 blocs sanitaires de 35 m2 respectivement dans les tranches 3 et 5 et une extension de 62 m2 d’un local servant de salle de réunion dans la tranche n° 4.

Cette autorisation prévoyait aussi la réalisation des constructions suivantes dans chacune des tranches concernées :



En tranche 3 :


La construction d’un poste transformateur (respectée) ;
La réalisation d’un terrain de boules (respectée) ;
Une aire intermédiaire de stockage de poubelles (non respectée)



En tranche 4 :


L’aménagement d’un terrain de tennis.



En tranche 5 :


La réalisation d’une aire intermédiaire de stockage de poubelles ;
La réalisation d’un terrain mini-foot et d’une aire de jeux pour enfants ;
L’agrandissement du parking situé à l’entrée.



En tranche 6 :


L’aménagement d’une aire de jeux pour enfants.



Le problème est que le permis d’aménager délivré en octobre 2005 ne semble pas respecté.

Actuellement, il n’y aucune aire de stockage poubelles activée dans la 3ème tranche.

Mieux, la surface du local poubelle situé dans la Tranche 1 est seulement de 37 m2 pour 3 tranches comprenant 214 copropriétaires ! Alors qu’initialement, le cahier des charges prévoyait une aire de stockage de 52 m2 pour 2 tranches soit 178 copropriétaires.

Le pire est que, non seulement le lotisseur ne respecte pas ses obligations au niveau du permis d’aménager délivré en 2005 mais il se permet de transférer la plupart des constructions à venir prévues pour les tranches 4, 5 et 6 dans la première tranche à l’entrée principale du Parc.



2) Ma seconde question est la suivante :

Le lotisseur a-t’il le droit de modifier l’emplacement des constructions prévues dans les nouvelles tranches sachant qu’a notre connaissance il n’y a pas eu d’avenant au permis d’aménager de 2005 ni de modification au niveau du plan d’occupation des sols ?



À quel organisme d’Etat ou à quelle structure peut-on porter une réclamation ?



Dans l’attente de vos retours qui, je j’espère, seront nombreux...



Cordialement Dernière modification : 28/03/2020 - par Papou62

29/03/2020 09:21

Bonjour,

Je me limiterai seulement à une mise au point sur votre soit-disant ASL de copropriétaires.

Si vous êtes vraiment une ASL vous ne pouvez pas être copropriétaires et et cette dernière ne peu pas être gérée par un syndic de copropriété.

Les ASL sont régies par l'ordonnance 2004-632 et le décret 2006-504 et la copropriété par la loi 65-557 et le décret 67-223 ; ces deux régimes juridiques sont exclusifs l'un de l'autre ; la copropriété est un groupement de personnes alors qu'une ASL est un groupement de fonds.

Les statuts d'une ASL doivent être conformes aux textes qui les régissent et non pas aux textes qui régissent la copropriété.

Maintenant si vous cherchez les dispositions du Code de l'urbanisme qui s'applique, concernant le permis d'aménager, il faut consulter la ou les versions à l'époque des faits.

Cdt.

29/03/2020 11:07

Bonjour,



Je vous remercie beaucoup pour votre réponse. Concrètement, vous êtes le seul à m'avoir répondu. Nous y voyons déjà un peu plus clair ! Si j'ai bien suivi votre propos, les textes qui traitent du sujet et qui énoncent les différences entre une Association Syndicale Libre et une copropriété sont ceux que vous avez cités en référence.



Après vérification, le Parc Résidentiel est bien une ASL. Elle a longtemps été gérée par un syndic bénévole mais vu l'extension du Parc (de 108 en 1984 nous sommes passés à 192 en 1998 et avec l'extension prévue avec la phase 3, nous passerons à 393 au final), ce dernier a été remplacé depuis 2004 par un syndic de copropriétés qui gère aussi bien des copropriétés horizontales que verticales.



Les termes employés lors des convocations d'Assemblées Générales et sur les procès verbaux d'Assemblées Générales sont bien ceux de la copropriété.



On parle des résidents du Parc comme des copropriétaires. En revanche, on parle également de levée de fonds.

Quand il s'est agi de savoir quel était le nombre de procuration que pouvait détenir une seule et même personne lors des votes en Assemblées Générales, nous avons vraiment rencontré des difficultés à connaître le pourcentage exact.

Le syndic nous a annoncé 20% mais, là encore nous ne savons pas où ils ont été cherché ce chiffre, ni-même si c'est le bon !

Peut-être détenez-vous la réponse ?



Concernant, le permis d'aménager, comme je l'ai expliqué en détail dans mon précédent post, Il a été accordé par la mairie de l'époque en octobre 2005 et un certains nombres de réalisations devaient être effectuées par le lotisseur. Elle ne sont pas toutes respectées et le Plan d'occupation des Sols prévu à l'origine n'est pas respecté non plus !

Selon certains membres du Conseil Syndical (au nombre de onze actuellement), on a l'impression que les réalisations qui devaient être faites dans chacune des tranches concernées sont transférées à l'entrée du Parc Résidentiel de Loisirs en première tranche. Est-ce pour optimiser un maximum les parcelles situées en tranches 3, 4, 5 et 6et augmenter sensiblement le nombre de lots en commercialisation ?

Vous remerciant par avance pour votre retour.



Cordialement

29/03/2020 14:34

Sauf que vous n'avez pas bien saisi qu'un tiers, tel qu'un soi-disant syndic de copropriété, ne peu pas gérer une ASL.

Article 9 de l'ordonnance 2004-632


L'association syndicale libre est administrée par un syndicat composé de membres élus parmi les propriétaires membres de l'association ou leurs représentants dans les conditions fixées par les statuts.

Le syndicat règle, par ses délibérations, les affaires de l'association.


Généralement, lorsqu'il est fait appel à un tiers pour exécuter les décisions du syndicat d'une ASL, et non pas d'un syndicat de copropriétaires ou d'un conseil syndical de copropriété, les organismes ou professionnels indépendants qui gèrent des copropriété en tant que syndic, profession avec des statuts, ne sont finalement que des prestataires de service qui n'ont aucun pouvoir si ce n'est d'exécuter les décisions prises par le syndicat de l'ASL composé de membres de cette dernière (des employés en quelque sorte tel qu'un gardin dans une copropriété).

Il n'existe pas de contrat type comme pour un syndic de copropriété, il n'a pas droit à ceci ou à cela, il exécute ce que lui ordonne le syndicat de l'ASL.

Ce prestataire de service n'a pas à avancer des articles de la loi 65-557 ni du décret 67-223 qui sont exclusifs d'une ASL.

Si vous ne respectez pas scrupuleusement les dispositions de l'ordonnance 2004-632 et du décret 2006-504 vous risquez d'avoir de sérieux problêmes car vous ne pourrez pas vous retourner contre ce soi-disant gérant syndic de copropriété.

Pour mieux comprendre l'ordonnance et son décret il est utile de prendre connaissance de la loi du 21 juin 1865 et de son décre du 18 décembre 1927 qu'ils ont abrogés.

29/03/2020 16:10

Effectivement, je crois que la confusion est dans ce que vous décrivez.

J'ai repris l'ensemble des archives du Parc Résidentiel de Loisirs pour vérifier.

Je vous confirme que les statuts établis à l'origine du Parc sont bien ceux d'une A.S.L. donc Association Syndicale Libre " Les ______________" !

L'acte est authentique et établi par deux notaires associés. D'ailleurs, ce même document est remis au nouveaux résidents en annexe des ventes comme l'oblige la règlementation en vigueur dans l'immobilier.

Par conséquent, si j'ai bien compris ce que vous nous précisez, le syndic de copropriété actuel qui s'occupe actuellement de la gestion de notre Parc Résidentiel, organise les Assemblées Générales et effectue les levées de fond n'est en réalité qu'un prestataire de services qui est là pour exécuter les décisions prises par le syndicat de l'ASL.

Pourtant, si l'on se réfère aux PV d'Assemblées Générales, ce sont effectivement les lois du 10/07/1965 qui sont rappelées concernant les différentes règles de majorité (loi du 10/07/1965).

La feuille de présence parle de copropriétaires présents, absents ou représentés et le mode de calcul s'effectue au niveau des tantièmes car plusieurs résidents de l'ASL sont propriétaires de plusieurs lots dans le PRL.

Si je poursuis, toujours selon votre raisonnement, le syndic de copropriété n'a donc aucun droit sur notre Gardien qui, dernièrement a subi une mise à pied à titre disciplinaire avec une perte de salaire de 2 jours. Et si le conseil syndical n'avait pas mis son véto, le syndic l'aurait certainement par la suite licencié.

Enfin, pour couronner le tout, lors de l'Assemblée Générale de septembre 2018, l'Assemblée Générale a voté sur leur proposition une résolution désignant le syndic en place pour la gestion de 3 exercices aux fonctions de : (je cite) "directeur de l'ASL _________ à ______ suivant proposition de contrat jointe et fixation de ses honoraires. PAS D'AUGMENTATION DURANT LA DUREE DU CONTRAT"

Serait-il possible de communiquer par MP si je souhaiterais vous transmettre des documents ?



Cordialement et au plaisir de vous lire.

29/03/2020 17:22

Les deux notaires associés sont des incompétents qui confondent cooropriété et ASL, puisqu'un règlement de copropriété, contrairement aux statuts d'une ASL qui doivent être déposés en préfecture, doit faire l'objet d'un acte authentique notarié.

De plus vos statuts ne sont pas conformes !

Article 60 ordonnance 2004-632


I.-Les associations syndicales de propriétaires constituées en vertu des lois des 12 et 20 août 1790, 14 floréal an XI, 16 septembre 1807, 21 juin 1865 et 8 avril 1898 sont régies par les dispositions de la présente ordonnance.

Toutefois, leurs statuts en vigueur à la date de publication de la présente ordonnance demeurent applicables jusqu'à leur mise en conformité avec les dispositions de celle-ci. Cette mise en conformité doit intervenir dans un délai de deux ans à compter de la publication du décret en Conseil d'Etat prévu à l'article 62. A l'exception de celle des associations syndicales libres, la mise en conformité est approuvée par un acte de l'autorité administrative ou, à défaut d'approbation, et après mise en demeure adressée au président de l'association et restée sans effet à l'expiration d'un délai de trois mois, l'autorité administrative procède d'office aux modifications statutaires nécessaires.

Par dérogation au deuxième alinéa, les associations syndicales libres régies par le titre II de la présente ordonnance, qui ont mis leurs statuts en conformité avec les dispositions de celle-ci postérieurement au 5 mai 2008, recouvrent les droits mentionnés à l'article 5 de la présente ordonnance dès la publication de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové, sans toutefois que puissent être remises en cause les décisions passées en force de chose jugée.


Puis consultez ce lien : https://www.village-justice.com/articles/Bien-distinguer-les-ASL-les-AFUL-des-coproprietes-classiques,25262.html

La référence aux articles 19 et 20 de la loi 65-557 ne vaut que dans le sens où les dispositions sont textuellement reprises dans les statut et adaptée aux ASL : pas de syndicat des copropriétaire, pas de syndic, etc...

Si l'on s'inspire de certaines disposition de la copropriété, il faut le transcrire dans les statuts toujours en adaptant les termes ; une seule référence n'a aucune valeur.

Il résulte que vos statuts n'ont pas été mis en conformité avec l'ordonnance et son décret ; pour preuve le terme de directeur qui était une disposition de la loi du 21 juin 1865 (article 24).

Pour terminer il est presque sûr que vos statuts ne respectent pas les dispositions de l'article 3 du décret 2006-504


Outre ce qui est mentionné à l'article 7 de l'ordonnance du 1er juillet 2004 susvisée, les statuts de l'association syndicale libre fixent les modalités de sa représentation à l'égard des tiers, de distraction d'un de ses immeubles, de modification de son statut ainsi que de sa dissolution.

Sont annexés aux statuts le plan parcellaire prévu à l'article 4 de la même ordonnance et une déclaration de chaque adhérent spécifiant les désignations cadastrales ainsi que la contenance des immeubles pour lesquels il s'engage. Cette déclaration n'est pas requise pour les associations syndicales libres constituées en application de l'article R. 315-6 du code de l'urbanisme.

Une copie de ces pièces est jointe à la déclaration prévue par l'article 8 de l'ordonnance du 1er juillet 2004 susvisée.


Distraction signifiant retrait.

D'accord pour MP.

05/04/2020 17:45

Bonjour,

C’est difficilement compréhensible : permis d’aménager accordé en 2005 mais commercialisation des lots à partir de 2013 seulement.

Première question : la cession des lots ne peut intervenir qu’après achèvement de l’aménagement ou après justification d’une garantie d’achèvement (article R 442-13 du code de l’urbanisme).

Seconde question : le permis d’aménager ne détermine pas précisément l’implantation des constructions. Celles-ci font l’objet de permis de construire en plus du permis d’aménager.

Si un résident estime que le lotisseur n’a pas satisfait envers lui à ses obligations contractuelles telles qu’elles résultent du contrat de vente, il a cinq ans, délai de prescription de droit commun, pour agir.

L’action peut également être collective dans le cadre de l’ASL.

La question de gestion de l’ASL est une tout autre affaire. Comme nous ne savons rien des statuts, nous ne pouvons en tirer aucune conclusion sur la compétence du notaire. La gestion courante a visiblement été confiée à un administrateur de biens professionnel qui agit comme s’il s’agissait d’une copropriété et il y a probablement lieu à rectifier les errements actuels mais on ne peut en dire plus, si ce n’est rappeler que le représentant légal de l’ASL est son président et que l’administrateur, qui porte abusivement le titre de syndic, est censé agir sous le contrôle d’un collège de membres élus de l’ASL dit syndicat de l’ASL.

05/04/2020 18:19


Par conséquent, si j'ai bien compris ce que vous nous précisez, le syndic de copropriété actuel qui s'occupe actuellement de la gestion de notre Parc Résidentiel, organise les Assemblées Générales et effectue les levées de fond n'est en réalité qu'un prestataire de services qui est là pour exécuter les décisions prises par le syndicat de l'ASL.

Non, en fait, ce pseudo "syndic" a été élu à la présidence par l'assemblée des membres de l'ASL. A moins que les statuts ne réservent la fonction de président à un membre de l'ASL, c'est parfaitement légal. De ce fait ce dit "syndic" est bien le représentant légal de l'ASL mais il ne devrait pas agir seul parce qu'il est sous le contrôle du syndicat qui est une sorte de conseil d'administration ayant pouvoir de décision à la différence du conseil syndical d'une copropriété. Ce sont les statuts qui fixent les attributions respectives du président et du syndicat.

06/04/2020 11:29

Votre intervention bien qu’en partie pertinente serait incomplète.

Il est exact que les syndics professionnels ont abusé, jusqu’à l’illégalité, pour s’emparer des ASL en bafouant l’esprit des rédacteurs de la loi du 21 juin 1865 et du décret du 18 décembre 1927.

Il existait une ambigüité, résultant de l’évolution de la société, quant à la gestion et l’administration des ASL vu qu’il n’existait aucun contrôle :


Les associations syndicales libres se forment sans l'intervention de l'administration. (article L5)

Un extrait de l'acte d'association devra, dans le délai d'un mois à partir de sa date, être publié dans un journal d'annonces légales de l'arrondissement, ou, s'il n'en existe aucun, dans l'un des journaux du département. Il sera, en outre, transmis au préfet et inséré dans le recueil des actes de la préfecture. (article L6)


Flou concernant l’administration :


L'association syndicale a pour organes administratifs l'assemblée générale, le syndicat et le directeur. (article D21)


C’est pour ces raisons que ces textes ont été abrogés par l’ordonnance 2004-632 et le décret 2006-504 pris pour son application :

Il existe un contrôle (article D4) :


La déclaration prévue par l'article 8 de l'ordonnance du 1er juillet 2004 susvisée est faite par l'un des membres de l'association.

Le délai de cinq jours pour la délivrance du récépissé court à compter de la réception du dossier de déclaration contenant toutes les pièces prévues à l'article 8 de la même ordonnance et à l'article 3 du présent décret. Le récépissé contient l'énumération des pièces annexées ; il est daté et signé par le préfet.

L'extrait des statuts qui doit être publié au Journal officiel dans le délai d'un mois à compter de la date de délivrance du récépissé contient la date de la déclaration, le nom, l'objet et le siège de l'association.


Et des règles basiques précises :


En cas d'usufruit, le nu-propriétaire est seul membre de l'association. Il informe l'usufruitier de la création ou de l'existence de l'association et des décisions prises par elle. Il peut toutefois convenir avec l'usufruitier que celui-ci prendra seul la qualité de membre de l'association et l'informera des décisions prises par celle-ci. (article O3)

Lors de la mutation d'un bien compris dans le périmètre d'une association syndicale, avis de la mutation doit être donné, dans les conditions prévues à l'article 20 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, à l'association qui peut faire opposition dans les conditions prévues audit article pour obtenir le paiement des sommes restant dues par l'ancien propriétaire. (article O3)

Le président de l'association syndicale de propriétaires tient à jour l'état nominatif des propriétaires des immeubles inclus dans le périmètre de celle-ci ainsi que le plan parcellaire. A cet effet, toute mutation de propriété d'un immeuble inclus dans le périmètre de l'association lui est notifiée par le notaire qui en fait le constat. (article O4)

Les associations syndicales de propriétaires peuvent agir en justice, acquérir, vendre, échanger, transiger, emprunter et hypothéquer sous réserve de l'accomplissement des formalités de publicité prévues selon le cas aux articles 8, 15 ou 43. (article O5)

Les créances de toute nature d'une association syndicale de propriétaires à l'encontre d'un de ses membres sont garanties par une hypothèque légale sur les immeubles de ce membre compris dans le périmètre de l'association. Les conditions d'inscription et de mainlevée de cette hypothèque sont celles prévues aux trois premiers alinéas de l'article 19 de la loi du 10 juillet 1965 précitée. (article O6)

L'association syndicale libre est administrée par un syndicat composé de membres élus parmi les propriétaires membres de l'association ou leurs représentants dans les conditions fixées par les statuts. Le syndicat règle, par ses délibérations, les affaires de l'association. (article O9)

Par dérogation au deuxième alinéa, les associations syndicales libres régies par le titre II de la présente ordonnance, qui ont mis leurs statuts en conformité avec les dispositions de celle-ci postérieurement au 5 mai 2008, recouvrent les droits mentionnés à l'article 5 de la présente ordonnance dès la publication de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové, sans toutefois que puissent être remises en cause les décisions passées en force de chose jugée. (article O60)

La déclaration et la publication des modifications apportées aux statuts est faite par le président de l'association dans les conditions prévues à l'article 4 du présent décret et dans le délai de trois mois prévu à l'article 8 de l'ordonnance du 1er juillet 2004 susvisée, décompté à partir de la date de la délibération approuvant lesdites modifications. Il en est de même pour la dissolution de l'association. Dans ce cas le délai court à compter de la constatation par le président de l'association que les conditions de dissolution prévues par les statuts sont remplies. (article O5)


Contrairement au syndicat, les nouveaux textes n’accordent au président qu’un rôle de représentation et de constatation de dissolution ; ce qui signifie qu’il n’est pas précisé qui peut être président, ce qui n’empêche en aucun cas de le virer et de le remplacer s’il ne constate pas. Le moindre bon sens est de désigner, comme président un membre propriétaire de l’association.

Donc c’est le syndicat et uniquement lui qui administre l’ASL : « le syndicat est formé de membre propriétaires ou de leurs représentants. »

Certains se jette sur le terme « représentant » pour introduire des tiers autres que des propriétaires ; ce qui signifierait que si un propriétaire se faisait représenter en AG ce mandataire pourrait être membre du syndicat ; ce qui signifierait qu’un usufruitier, qui n’est pas un propriétaire, ne pourrait pas au vu de l’article 2 de l’ordonnance être membre du syndicat.

C’est là où la rédaction de l’article 9 de l’ordonnance a toute son importance : «… un syndicat composé de membres élus parmi les propriétaires membres de l'association ou leurs représentants… ».

Pour l’association et non pas pour une AG, un usufruitier est le représentant du propriétaire en vertu de l’article 3 de l’ordonnance.

S’il existe une copropriété dans le périmètre de l’ASL ce sont les copropriétaires qui sont membres de l’ASL, le syndic professionnel, qui n’est pas propriétaire d’un bien dans le périmètre de l’ASL, n’est qu’un mandataire pour les représenter à l’AG de l’ASL.

Au vu du Code de l’urbanisme, si l’ASL comprend plusieurs copropriétés, chaque copropriété doit être représentée par un syndic propre (un même syndic ne peut pas représenter plus d’une copropriété).

Répondre
Image Banderole Conseil-juridique.net

Consultez un avocat

www.conseil-juridique.net
Me. GALLET

Droit de l'immobilier

11 avis

Me. Bloch-Fisch

Droit de l'immobilier

10 avis

Image Banderole Devenez bénévole sur Légavox

Devenez bénévole

Légavox

Participez à la communauté Légavox en devenant bénévole et en aidant les internautes dans leurs problématiques juridiques du quotidien.