PRESCRIPTION TRENTENAIRE DANS LE CADRE D'UN LOTISSEMENT

Publié le 02/03/2021 Vu 1511 fois 39 Par
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28/10/2020 11:32

la prescription trentenaire s'applique-t-elle dans le cadre ou au sein d'un lotissement pourvu d'un cahier des charges ?

Et plus particulièrement : la prescription trentenaire " l'emporte-t-elle " sur le cahier des charges , lorsqu'il prévoit que les haies ne doivent pas dépasser 1.60 mètre de hauteur , alors qu'actuellement , elles les dépassent ?

Merci

cordialement.

28/10/2020 11:33

Bonjour et merci de ne pas utiliser de majuscule, comme les CGU le préconisent...

28/10/2020 11:47

Bonjour,

La prescription trentenaire s'applique en matière de possession et sur certaines servitudes comme en dispose le code civil mais le cahier des charges d'un lotissement ne tombe pas en désuétude même au bout de trente ans d'inobservation.

26/02/2021 10:49

Bonjour Yukiko,

Merci pour votre réponse .

Dans le cas particulier que j'évoque ci-dessus , pouvez -vous m' indiquer sur quels textes , articles , etc.. , vous vous appuyez pour dire que le cahier des charges l'emporterait sur la prescription trentenaire ?

Avec mes remerciements anticipés.

Cordialement

Modérateur

26/02/2021 11:50

bonjour,

le cahier des charges d'un lotissement est un contrat de droit privé entre les colotis sans limitation de durée.

il n'est donc pas concerné par une quelconque prescription.

c'est d'ailleurs la position de la cour de cassation qui le rappelle son arrêt du 13 octobre 2016, Pourvoi n° 15-23674 dont l'attendu indique:

Mais attendu que les clauses du cahier des charges d'un lotissement, quelle que soit sa date, approuvé ou non, revêtent un caractère contractuel et engagent les colotis entre eux pour toutes les stipulations qui y sont contenues ; qu'ayant exactement retenu que les clauses du cahier des charges, opposables sur le plan contractuel aux colotis, restaient applicables dans leurs rapports entre eux nonobstant le plan local d'urbanisme en vigueur, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à des recherches que ses constatations rendaient inopérantes, en a déduit à bon droit que tout coloti pouvait demander au juge le respect du cahier des charges sans avoir à justifier d'un préjudice et a légalement justifié sa décision de ce chef ;

vous pouvez voir ce lien :

https://blog.landot-avocats.net/2018/09/11/le-cahier-des-charges-dun-lotissement-reste-encore-vivant-meme-apres-la-loi-alur/

salutations

26/02/2021 12:33

Le cahier des charges est le contrat par lequel les colotis s’obligent à respecter diverses règles.

Il faudrait savoir ce que vous entendez par prescription trentenaire. Prescription extinctive ou acquisitive ?

Je ne connais pas de texte faisant tomber en désuétude un contrat à exécution continue si ce n’est le non-usage d’une servitude pendant trente ans mais on ne peut assimiler les prescriptions d’un cahier des charges à une servitude d’un fond servant au profit d’un fond dominant.

La prescription trentenaire est le dispositif par lequel la possession d’un droit réel se transforme en propriété de ce droit sous l’effet du temps si les conditions de l’article 2261 du code civil sont réunies. Le droit d’avoir une clôture haute de plus d’un mètre est-il un droit réel ? Peut-être.

Mais concrètement, quel est le problème ? Voulez-vous remettre en vigueur une règle que plus personne ne respecte ? Voulez-vous vous opposer à vos voisins qui veulent que vous diminuiez la hauteur de votre haie ?

26/02/2021 13:12

Bonjour ,

Concrètement , je veux m'opposer à mon voisin qui veut me faire diminuer ma haie à 1,60 mètre .

Toutes les haies de tous les colotis dépassent les 1,60 mètre : en moyenne entre 2,50 et 4 mètres,

depuis plus de 30 ans pour la plus part , ce qui est également mon cas .

Avec mes remerciements .

Cordialement

26/02/2021 14:38

S’il est déterminé à aller devant un tribunal, il faudra qu’il produise un exemplaire probant du cahier des charges, ce qui n’est peut-être pas si facile. En défense vous pourrez tenter la réponse que avez acquis au bout de trente ans le droit d’avoir une haie à la hauteur qui vous plaît. Je ne suis pas sûr que cet argument soit solide. Quoiqu’il en soit, il vous appartiendrait de prouver que sa hauteur est de plus de 1,60 m depuis plus de trente ans.

Pour en finir avec des règles que personne ou presque ne respecte plus, il faudrait que tous les propriétaires du lotissement manifestent leur volonté de supprimer ou de modifier le cahier des charges. Cela pourrait éventuellement se faire par le biais de l’ASL s’il en existe une sur le périmètre du lotissement et qu’une modification du cahier des charges ne soit pas étrangère à son objet.

26/02/2021 16:45

Bonjour,

Premier message :


Et plus particulièrement : la prescription trentenaire " l'emporte-t-elle " sur le cahier des charges , lorsqu'il prévoit que les haies ne doivent pas dépasser 1.60 mètre de hauteur , alors qu'actuellement , elles les dépassent ?


Deuxième message :


Dans le cas particulier que j'évoque ci-dessus , pouvez -vous m' indiquer sur quels textes , articles , etc.. , vous vous appuyez pour dire que le cahier des charges l'emporterait sur la prescription trentenaire ?


Donc le cahier des charges prévoie que les haies ne doivent pas dépasser 1,60 mètre et votre voisin est en droit de vous obliger à respecter le cahier des charges ; s'il vous assigne, avec la jurisprudence de #youris sous la main, vous serez bien obligé de vous exécuter ; l'argument que d'autres ont leurs haies qui dépassent 1,60 mètre ne sera pas pris en compte par le juge.

Il faudrait plutôt nous dire quelles sont vos motivations pour ne pas respecter un cahier des charges ; ce n'est pas parce que certains sont dans l'illégalité que vous pouvez l'être de plein droit : Oui mais lui ! Pourquoi pas moi !

Un cahier des charges étant un contrat entre les colotis et comme vous réclamez des textes je vous conseille ce chapitre du Code civil concerant le contrat.

Cdt.
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« Les réponses apportées aux questions devront, dans la mesure du possible, indiquer le fondement juridique (article de loi, référence de la décision etc.) » étant notre engagement en tant que bénévoles, signifierait, par respect pour ceux qui posent correctement une question de leur répondre le plus possible avec concision et sans suffisance, et que de simples avis non étayés peuvent être constatés et dénoncés par des réponses contraires indiquant le(s) fondement(s) juridique(s) et que ces interventions non étayées ne peuvent être que les œuvres de trolls.

Superviseur

26/02/2021 21:03

Bonjour Beatles,
Si j'ai bien compris, l'argument n'est pas que les autres haies dépassent aussi les 1m60, mais que la sienne dépasse 1m60 depuis plus de 30 ans. D'où la question sur l'éventuelle prescription.

27/02/2021 09:17

Bonjour Janus,

Une clause d'un contrat ne peut pas être prescrite.

Limiter la hauteur des haies entre les lots n'est pas illégal et cette clause ne peut pas être déclarée non écrite par un juge ; elle ne peut être annulée que par un accord unanime des contractants (colotis) ; l'on n'a pas à faire à une servitude pouvant s'acquérir par prescription trentenaire.

Comme le rappelle l'arrêt cité par youris chaque colotis peut obliger un autre colotis à respecter le cahier des charges ; l'on a à faire à un rapport entre deux personnes privées ayant passé ou accepté un contrat avec l'obligation d'en respecter toutes les clauses.

L'argument de l'initiateur comme quoi d'autres le font et pourquoi pas lui, pour être très explicite : un juge s'en foutra !

Cdt.
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27/02/2021 10:05

La jurisprudence citée par youris affirme le caractère contractuel du cahier des charges même si c'est un cahier des charges approuvé mais il ne répond pas à l'argument d'une prescription.

L'argument d'une abrogation tacite est peut-être jouable s'il est constaté que plus personne ne respecte l'obligation contractuelle.

27/02/2021 12:29

Dans une autre discussion vous avez mis en avant les dispositions liminaires du Code civil concernant le contrat ; je vous en rappelle alors certaines !

Article 1101 :


Le contrat est un accord de volontés entre deux ou plusieurs personnes destiné à créer, modifier, transmettre ou éteindre des obligations.


Article 1102 :


Chacun est libre de contracter ou de ne pas contracter, de choisir son cocontractant et de déterminer le contenu et la forme du contrat dans les limites fixées par la loi.


Article 1106 :


Le contrat est synallagmatique lorsque les contractants s'obligent réciproquement les uns envers les autres.


Ce qui correspond à un cahier des charges

Article 1110 :


Le contrat d'adhésion est celui qui comporte un ensemble de clauses non négociables, déterminées à l'avance par l'une des parties.


Un cahier des charges étant rédigé par le lotisseur, qui est une des parties, les clauses n'ont pas été négociées ; à la vente de chaque lot l'acquéreur adhère aux clauses du cahier des charges sans les négocier.

Mais surtout...

Article 1103 :


Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.


Un cahier est un contrat légalement formé et tient lieu de loi entre les colotis.

Un cahier des charges est composé d'articles que sont les clauses.

Donc vous venez d'inventer l'abrogation tacite d'un article de loi ; je me permet donc de vous rappeler qu'une abrogation tacite ne peut être prononcée que par un juge !

En fait vous confondez accord tacite avec abrogation tacite.

Pour affiner votre invention, qui serait une nouvelle règle de droit autoproclamée, elle consisterait à un accord tacite pour aboger tacitement un article de la loi qui lie les colotis entre-eux ; ce qui entrainerait une révision du Code civil concernant le contrat, et de rendre obsolète une partie de la jurisprudence.

L'on ne joue pas devant un juge !

Heureusement que le ridicule ne tue pas !
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« Les réponses apportées aux questions devront, dans la mesure du possible, indiquer le fondement juridique (article de loi, référence de la décision etc.) » étant notre engagement en tant que bénévoles, signifierait, par respect pour ceux qui posent correctement une question de leur répondre le plus possible avec concision et sans suffisance, et que de simples avis non étayés peuvent être constatés et dénoncés par des réponses contraires indiquant le(s) fondement(s) juridique(s) et que ces interventions non étayées ne peuvent être que les œuvres de trolls.

27/02/2021 13:00

Bonsoir ,

Je reprends ma question :

" Et plus particulièrement : la prescription trentenaire " l'emporte-t-elle " sur le cahier des charges , lorsqu'il prévoit que les haies ne doivent pas dépasser 1.60 mètre de hauteur , alors qu'actuellement , elles les dépassent ? "

La C A d'aix en provence confirme , a priori , que la prescription trentenaire peut-être acquise ,

même avec l'existence d'un cahier des charges .

Qu'en pensez-vous ?

Cour d'appel, Aix-en-Provence, 11e chambre A, 15 Septembre 2015 – n°14/02280 : « Le cahier des charges d'un lotissement constitue un document contractuel dont les clauses engagent les colotis entre eux, destiné à régir leurs relations et en principe imprescriptible, sauf par la prescription trentenaire du fait du non-usage par l'ensemble des colotis ou renonciation unanime de leur part ; Concernant la prescription trentenaire, le premier juge doit être approuvé en ce qu'il a considéré que le caractère dubitatif (cette haie est composée de cyprès qui sembleraient avoir plus de 30 ans) de l'attestation produite par Monsieur F. et Madame S. était insuffisante à rapporter la preuve de l'acquisition de la prescription qui, ainsi que le relève à bon droit la SCI P. 19, ne court qu'à compter de la date à laquelle les végétaux ont dépassé la hauteur autorisée ».

EXPOSÉ[/b] DU LITIGE :

La SCI E F et le couple M. Z et Madame X sont propriétaires de parcelles contiguës situées L E à Nice, sur lesquelles chacun a fait édifier une maison à usage d’habitation, parcelles dépendant d’un lotissement qui a fait l’objet d’un cahier des charges établi le 9 février 1954.

Se plaignant de la hauteur de la haie séparative des fonds, la SCI E F, propriétaire de la parcelle cadastrée HB n°F a fait assigner ses voisins, propriétaires de la parcelle cadastrée XXX, afin d’obtenir le respect de la hauteur de leur haie à 1,60 mètres et la coupe des branches dépassant sur leur propriété.

Par jugement du 10 décembre 2013, le tribunal d’instance de Nice a :

— constaté l’absence de mitoyenneté de la haie située sur la parcelle XXX ;

— condamné Monsieur Z et Madame X à procéder à la coupe des cyprès dans la limite d’une hauteur de 1,60 mètre dans le délai d’un mois à compter de la signification de la décision, à défaut, sous peine de condamnation in solidum à une astreinte provisoire de 20 euros par jour de retard jusqu’au 1er septembre 2014 ;

— condamné les mêmes, et sous les mêmes conditions d’exécution et d’astreinte, à procéder à la coupe des branches des arbres avançant sur la propriété de la SCI E F ;

— débouté la SCI E F de sa demande de dommages et intérêts ;

— déclaré Monsieur Z et Madame X irrecevables pour défaut de qualité à agir, de leur demande tendant à voir condamner la SCI E F à rabattre sa haie ;

— débouté les parties pour le surplus.

Monsieur Z et Madame X ont interjeté appel du jugement à la réformation duquel ils concluent selon conclusions notifiées le 20 mai 2015.

Ils demandent à la cour de constater que l’article 10b du cahier des charges du lotissement est devenu caduc par désuétude et contrevient à l’article 9 du code civil et en conséquence



Je n'ai pas pu vous joindre l'intégralité de l'arrêt de la cour d'appel d'Aix en Provence : ça ne passe pas !

Avec mes remerciements .

Cordialement.

27/02/2021 13:50

Bonjour ,

Ci-dessous première partie de la suite de l'arrêt de la Cour d'Appel d'Aix en provence .


Ils demandent à la cour de constater que l’article 10b du cahier des
charges du lotissement est devenu caduc par désuétude et contrevient à
l’article 9 du
code civil et en conséquence que cette clause est réputée non écrite,
qu’ils entendent se prévaloir de la clause d’exception prévue à
l’article 11 concernant les arbres existants et de la prescription
trentenaire, la mitoyenneté de leur haie et concluent au débouté de la
SCI E F de ses demandes.



Reconventionnellement, les appelants sollicitent, sur le fondement des articles 1382 et 1383 du
code civil, la condamnation de la SCI au paiement de la somme de
5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et à
rabattre ses propres haies ainsi que ses dix arbres et arbustes tels que
figurant dans les constats d’huissier des 7 décembre 2012 et
27 mars 2015, sur la totalité de la ligne séparative, à la hauteur de
1,60 m sous peine d’astreinte de 50 euros par jour de retard, 15 jours à
compter de la signification de la décision à intervenir et en tout état
de cause, à la condamnation de l’intimée au paiement de la somme de
5 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile.



Ils
exposent notamment, concernant la haie, que lorsqu’ils ont acquis leur
lot en 2008, ils ont trouvé une haie déjà existante à la hauteur
quasiment identique à celle d’aujourd’hui qu’ils ont entretenue de la
même façon. Ils font observer qu’un constat huissier dressé le
7 décembre 2012 fait apparaître que l’ensemble des haies du lotissement
dépasse la hauteur prescrite et que ce non-respect par les colotis
enseigne que la règle a été abandonnée par désuétude, la clause 10b du
cahier des charges devant être réputée non écrite.



Les
appelants indiquent avoir saisi l’assemblée générale des
copropriétaires aux fins d’abrogation de la clause relative à la hauteur
des haies, ceux-ci s’étant opposés à cette abrogation le 20'mai 2014,
vote contre lequel un recours est pendant devant le tribunal de grande
instance de Nice.



Ils
considèrent également que les obliger à maintenir une haie à hauteur de
1,60 m contrevient aux dispositions d’ordre public de l’article 9 du code civil en ce que cette hauteur permet une intrusion visuelle.



Avec mes remerciements .

Cordialement .

27/02/2021 13:54

Bonjour ,

Ci-dessous deuxième partie de la suite de l'arrêt de la Cour d'Appel d'Aix en provence .

Par
conclusions notifiées le 20 avril 2015, la SCI E F conclut à la
confirmation du jugement et à la condamnation solidaire de Monsieur Z et
de Madame X au paiement d’une somme de 5 000 euros à titre de dommages
et intérêts sur le fondement de l’article 1382 du code civil et la même somme au titre des frais irrépétibles.



L’intimée
fait notamment valoir l’absence de mitoyenneté de la haie litigieuse,
plantée sur le terrain appartenant aux appelants, expliquant que leur
auteur a décidé de planter à l’intérieur de sa propriété et non pas sur
la ligne séparative en lieu et place de la haie vive prévue à l’article
10b du cahier des charges, article dont elle rappelle qu’il limite la
hauteur de la haie à 1,60 m.



MOTIFS[/b] DE LA DÉCISION :



Le
cahier des charges d’un lotissement constitue un document contractuel
dont les clauses engagent les colotis entre eux, destiné à régir leurs
relations et en principe imprescriptible, sauf par la prescription
trentenaire du fait du non-usage par l’ensemble des colotis ou
renonciation unanime de leur part.



Ainsi,
le vote à la majorité des colotis, contre la demande d’abrogation de
l’article 10b du cahier des charges s’oppose à la constatation de la
désuétude de la règle dont le non-usage à l’égard des autres colotis
n’est constaté que depuis le 7 décembre 2012.



Constituant
un document contractuel dont les dispositions s’imposent aux colotis,
la violation de l’une des dispositions peut être sanctionnée, même en
l’absence de préjudice subi par le propriétaire voisin coloti, aucune
infraction du cahier des charges aux dispositions des articles 675 et
suivants du code civil relatives aux vues sur la propriété de son
voisin n’étant relevée, et aucune atteinte au respect de la vie privée
des appelants en application de l’article 9 du code civil ne pouvant résulter de la prescription litigieuse de hauteur de la haie.



L’exception
prévue par l’article 11 du cahier des charges dont Monsieur Z et Madame
X réclament le bénéfice, concerne les arbres et arbustes existants lors
de la constitution du lotissement et non les haies.



Monsieur
Z et Madame X seront par conséquent déboutés de leurs demandes tendant à
voir déclarer non écrite la clause 10b du cahier des charges.



Concernant
la prescription trentenaire, le premier juge doit être approuvé en ce
qu’il a considéré que le caractère dubitatif (cette haie est composée de
cyprès qui sembleraient avoir plus de 30 ans) de l’attestation produite
par Monsieur Z et Madame X était insuffisante à rapporter la preuve de
l’acquisition de la prescription qui, ainsi que le relève à bon droit la
SCI E F, ne court qu’à compter de la date à laquelle les végétaux ont
dépassé la hauteur autorisée.



Pour
le surplus, la cour confirme, par adoption des motifs du premier juge,
le jugement relativement à la haie complantée sur la parcelle HB
18 appartenant à Monsieur Z et à Madame X.



Avec mes remerciements.

Cordialement.

27/02/2021 13:57

Bonjour ,

Ci-dessous troisième partie de la suite de l'arrêt de la Cour d'Appel d'Aix en provence .

Concernant
la demande de rabat de la haie implantée sur la parcelle HB F
appartenant à la SCI E F, le jugement sera réformé en ce qu’il a
considéré que Monsieur Z et Madame X ne disposaient d’aucun intérêt
légitime à agir alors qu’une telle action est ouverte à tous les colotis
du fait de leur adhésion au cahier des charges.



L’absence
de caractère séparatif de la haie dont le rabat est sollicité, avec le
fonds des appelants, est indifférente dans la mesure où chaque coloti
est en droit de faire respecter le cahier des charges.



Si
effectivement, le cahier des charges prévoit une hauteur de haie
uniquement pour celles situées sur les limites séparatives des fonds, il
est établi par le procès-verbal de constat établi à la requête des
appelants le 7 décembre 2012, que la SCI E F entretient en limite du
fonds voisin situé à l’Ouest, la parcelle HB 17 ainsi qu’il résulte
également du procès-verbal de constat établi le 27 mars 2015 produit par
la SCI, une haie dont la hauteur est supérieure à 1,60 m, de sorte
qu’il est fait droit à la demande de rabat de la dite haie à la hauteur
prescrite, sous les mêmes conditions d’astreinte que pour les appelants,
dans les conditions du dispositif ci-après.



L’exercice
d’une action en justice, de même que la défense à une telle action,
constitue en principe, un droit et ne dégénère en abus pouvant donner
naissance à une dette de dommages et intérêts que dans le cas de malice,
mauvaise foi ou erreur grossière équipollente au dol.



Aucune des parties ne justifie de conditions permettant de faire droit aux demandes de dommages et intérêts sollicités.



Chacune
des parties succombant partiellement en sa demande, supportera par
moitié les dépens et conservera la charge des frais irrépétibles exposés
au cours de l’instance par application de l’article 700 du code de procédure civile.



PAR[/b] CES MOTIFS :



La Cour,



Statuant publiquement, par décision contradictoire, en dernier ressort,



Déboute Monsieur Z et Madame X de leurs demandes tendant à voir déclarer non écrite la clause 10b du cahier des charges ;



Confirme
le jugement du 10 décembre 2013 prononcé par le tribunal d’instance de
Nice sauf concernant la demande reconventionnelle de Monsieur Z et de
Madame X;



Statuant à nouveau de ce chef ;



Déclare leur action recevable ;



Condamne
la SCI E F à rabattre sa haie plantée sur la ligne séparative d’avec la
parcelle cadastrée XXX, à la hauteur de 1,60 m, dans le délai d’un mois
suivant la signification du présent arrêt et passé ce délai, sous peine
d’astreinte provisoire de 20 euros par jour de retard courant pendant
trois mois ;



Déboute les parties de leur demande de dommages et intérêts ;



Y ajoutant :



Dit
que chacune des parties conservera la charge des frais irrépétibles
exposés au cours de l’instance par application de l’article 700 du code de procédure civile ;



Fait
masse des entiers dépens, dit qu’ils seront partagés par moitié entre
les parties et que ceux d’appel seront recouvrés conformément aux
dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.



LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,

Avec mes remerciements

Cordialement.

27/02/2021 14:10


La C A d'aix en provence confirme , a priori , que la prescription trentenaire peut-être acquise , même avec l'existence d'un cahier des charges .
Qu'en pensez-vous ?

...

"Ils demandent à la cour de constater que l’article 10b du cahier des charges du lotissement est devenu caduc par désuétude et contrevient à l’article 9 du code civil et en conséquence … "


Ce que j’en pense est que cet arrêt est intéressant mais que, la conclusion n’étant pas passée, je reste sur ma faim. Finalement, que dit la cour d’Aix-en-Provence ? Si vous avez l'arrêt sous les yeux, ne pouvez-vous pas recopier cette conclusion ? legifrance n'a pas mis cet arrêt en ligne.

La caducité par désuétude, directement, je n’y crois pas, mais, par un moyen détourné, peut-être. Quant à l’article 9 du code civil, la protection de la vie privée assuré par la hauteur de la haie, c’est tiré par les cheveux.

Le droit de laisser pousser sa haie acquis par prescription ? Ce n’est pas impossible.

Le constat d'un consensus tacite à de ne plus se plier à un cahier des charges très ancien ? Ce n’est pas non plus impossible. Le demandeur respecte-t-il lui-même le cahier des charges ?

27/02/2021 14:18

Vous cherchez à opposer une Cour d'appel (2015) à la Cour de cassation (2016) ?

En quoi le fait qu'aucun coloti n'ait pas obligé un voisin à tailler sa haie à la hauteur imposée par le cahier des charge serait t-il un non usage par l'ensemble des colotis, surtout si des colotis ont respecté cette clause. ; de même pour une renonciation unanime !

Si l'on vous suit il faudrait au minimum apporter la preuve que depuis au moins tente ans toutes les haies ont constamment dépassé 1,60 mètre, ce qui implique que pendant cette période aucune n'a été taillée à la hauteur règlementaire.
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27/02/2021 14:26

Autre question : le cahier des charges vous est-il opposable ?

S’il n’a pas été publié au fichier immobilier et si votre titre de propriété n’en fait pas mention, vous pourriez répondre au voisin qu’il ne vous est pas opposable.

Une jurisprudence en ce sens : Cass. Civ. 3, 7 mai 2014, n° 13-10,954.

27/02/2021 14:41

Je viens de voir la suite de l’arrêt. Finalement, la cour a donc donné raison au demandeur qui exigeait de son voisin une taille de haie à la hauteur stipulée dans le cahier des charges. Mais elle admet toutefois a contrario la possibilité d’une prescription acquisitive : Concernant la prescription trentenaire, le premier juge doit être approuvé en ce qu’il a considéré que le caractère dubitatif (cette haie est composée de cyprès qui sembleraient avoir plus de 30 ans) de l’attestation produite par Monsieur Z et Madame X était insuffisante à rapporter la preuve de l’acquisition de la prescription qui, ainsi que le relève à bon droit la SCI E F, ne court qu’à compter de la date à laquelle les végétaux ont dépassé la hauteur autorisée.

Il vous faudrait prouver que la hauteur de votre haie dépasse 1,60 m depuis au moins trente ans.

27/02/2021 14:45

Bonjour ,

Merci pour vos réponses.

" Vous cherchez à opposer une Cour d'appel (2015) à la Cour de cassation (2016) ? "

Avez un arrêt de la Cour de cassation de 2016, relatif à mon sujet , à me communiquer ?



" Si l'on vous suit il faudrait au minimum apporter la preuve que depuis au moins tente ans toutes les haies ont constamment dépassé 1,60 mètre, ce qui implique que pendant cette période aucune n'a été taillée à la hauteur règlementaire. "

C'est effectivement le cas , mais pour en apporter la preuve , cela devient beaucoup plus compliqué ! Comment ?

Avec mes remerciements .

Cordialement .

27/02/2021 15:47

J'emploie le conditionnel en vous présentant un cas de figure qui d'après vous semblerait impossible à démontrer.

L'arrêt donné par youris est de 2016 donc postérieur à celui de la Cour d'appel, et il existe une hiérarchie.

L'arrêt cité par Yukiko ne s'applique pas à vous car il concerne un bail.

Un preneur à qui l'on n'a pas communiqué le cahier des charges, si ce dernier n'a pas été publié, il ne peut pas lui être opposable ; ce qui n'est pas le cas du bailleur.

Antérieurement au 26 juillet 1977 le lotisseur devait faire publier au fichier immobilier le règlement du lotissement et le cahier des charges et tous les deux devaient être approuvés par l'autorité compétente ; au 26 juillet 1977 le lotisseur n'était tenu qu'a faire publier le règlement du lotissement qui seul devait être approuvé.

Dans l'arrêt cité par Yukiko, que ne dit pas quand a été créé le lotissement, soit il est antérieur au 26 juillet 1977 et le lotisseur a oublié de faire publier le cahier des charges, soit il n'avait pas obligation de le faire publier, et dans ce cas pour qu'il soit opposable à un preneur c'est le bailleur qui doit lui remettre un exemplaire.

Enfin :


Concernant la prescription trentenaire, le premier juge doit être approuvé en ce qu’il a considéré que le caractère dubitatif (cette haie est composée de cyprès qui sembleraient avoir plus de 30 ans) de l’attestation produite par Monsieur Z et Madame X était insuffisante à rapporter la preuve de l’acquisition de la prescription qui, ainsi que le relève à bon droit la SCI E F, ne court qu’à compter de la date à laquelle les végétaux ont dépassé la hauteur autorisée.


La Cour d'appel n'admet rien à contrario ; elle rappelle que le juge de la juridiction du premier degré n'a fait que rappeller les conditions pour prétendre à la prescription trentenaire du code civil, qui ne s'appliquaient pas au litige.

Le premier juge doit être approuvé uniquement...
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« Les réponses apportées aux questions devront, dans la mesure du possible, indiquer le fondement juridique (article de loi, référence de la décision etc.) » étant notre engagement en tant que bénévoles, signifierait, par respect pour ceux qui posent correctement une question de leur répondre le plus possible avec concision et sans suffisance, et que de simples avis non étayés peuvent être constatés et dénoncés par des réponses contraires indiquant le(s) fondement(s) juridique(s) et que ces interventions non étayées ne peuvent être que les œuvres de trolls.

27/02/2021 17:34

Vous cherchez à opposer une Cour d'appel (2015) à la Cour de cassation (2016) ?
La cour d’appel (2015) admet le principe de l’acquisition par prescription d’un droit de ne plus respecter le cahier des charges, à charge pour celui qui revendique ce droit d’apporter la preuve de la date du début de la possession du droit ce qui présente, en pratique, une difficulté souvent rédhibitoire.

La cour de cassation (2016) affirme que les clauses du cahier des charges d'un lotissement, quelle que soit sa date, approuvé ou non, revêtent un caractère contractuel et engagent les colotis entre eux pour toutes les stipulations qui y sont contenues.

L’arrêt de la cour d’appel, qui ne mentionne aucune contestation du défendeur sur le caractère contractuel du cahier des charges n’est en rien contradictoire avec l’arrêt de la cour de cassation.

L’arrêt de la cour de cassation (n° 13-10397 et 13-10954) que j’ai mentionné est intéressant en ce qu’il retient le fait que le cahier des charges n'avait pas été publié selon les règles de la publicité foncière et n’était de ce fait pas opposable aux tiers, ce qui vaudrait aussi pour un acheteur dont le titre de propriété ne mentionnerait pas un cahier des charges non publié (inopposabilité aux tiers, articles 28 et 30 du décret 55-22 du 4 janvier 1955)

27/02/2021 18:38

La Cour d'appel n'admet rien surtout concernant un caractère dubitatif.

Donc comme je vous l'ai suggérer à plusieurs reprises, je vous demande de vous engager en assurant, suite à vos conseil éclairés, à #bvrg que s'il plaide, devant un tribunal par l'intermédiaire de son avocat, le caractère dubitatif considéré par le premier juge et soi-disant validé par la Cour d'appel, qu'il aura gain de cause ; en revanche qu'en cas de revers vous assumerez pécunièrement les dégâts.

Comme d'habitude vous racontez n'importe quoi ou vous nous sortez une lapalissade ; votre arrêt de la CC n'apporte rien et n'intéresse pas grand monde pour savoir qu'un cahier des charges rédigé à partir du 26 juillet 1977, qui n'a pas à être publié, non porté à la connaissance de l'acquéreur ne lui est pas opposable.

Cela s'appelle parler pour ne rien dire.

Pour ce qui est des articles 28 et 30 du décret 55-22 je ne vois pas en quoi ils concernent l'objet de la question. et surtout ce qu'ils apportent de constructif.
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