Problème DIA et. DPU

Publié le 01/09/2020 Vu 986 fois 30 Par
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28/08/2020 09:50

Bonjour,
Je suis propriétaire d'un immeuble commercial dans lequel est exercée l'activité d'hôtel restaurant. Il y a deux unités foncieres ( le bâtiment et son parking séparés par la route)
J'ai mis en vente, je trouve un acquéreur, avec qui je signe un compromis. Entre temps mon locataire fait valoir son droit de préférence.
Une première DIA est partie, avec explications concernant ces unités foncieres INDISSOCIABLES, aucun DPU n'a été signifie, j'aurais pu donc finaliser avec mon primo acheteur. Mais mon locataire a eut ses prêts, et pour une raison "technique" le prix a légèrement baissé, ce qui nous a obligés à faire une autre DIA.
Le service instructeur de la métropole nous a renvoyé cette DIA car elle m'oblige conformément au code de l'urbanisme à en faire deux. Ils auraient (peut être une vue sur le parking). Il n'est pas question de vendre le parking qui fait partie du bail et les clients ne pourraient plus se garer et le fonds de commerce ne vaudrait plus rien.
Mes questions: je sais que la DIA est valable 3 ans, puis je donc me resservir de la première même si les deux unités foncieres étaient sur la même sans qu'on me remette en question sa validité ?
Puis je contester un éventuel DPU sur ce parking qui causerait un énorme préjudice ?
Merci d'avance pour vos réponses.

28/08/2020 10:13

Bonjour,

Il y a deux parcelles mais une seule unité foncière.

Vous devriez laisser l'accomplissement des formalités telles qu'envoi de la DIA au notaire. Il a l'habitude.

En cas de préemption soit de la construction seulement soit du parking seulement, vous êtes en droit d'en recevoir le juste prix et d'être indemnisé du préjudice financier éventuel. Les différends sont tranchés par le juge de l'expropriation qui siège au tribunal judiciaire.

28/08/2020 13:02

Je corrige le message précédent : quoiqu'il n'y ait qu'un seul bien au sens économique du terme, il y a bien deux unités foncières distinctes du fait de la voie publique qui les sépare.

En cas de préemption d'une seule de ces deux unités, il faudrait faire valoir le principe constitutionnel du droit qu'a l'exproprié à une indemnité juste et préalable.

28/08/2020 13:45

Bonjour,

Effectivement et c’est la jurisprudence qui a fixé cette « règle » !

Pour le Conseil d’État, 14 décembre 1984, n° 46301, il en est de même pour un « chemin » même si ce dernier, non entretenu, qui est devenu impraticable, se fond dans le « terrain privé » :


Si, du fait de l'absence d'entretien de ce chemin, celui-ci n'était plus praticable, les terrains situés de part et d'autre dudit chemin demeuraient matériellement distincts et, du fait de l'existence du chemin, d'une largeur d'environ trois mètres, n'étaient pas contigus.


Pour la Cour administrative d’appel de Lyon, 26 septembre 1995, n° 94LY01695, un « terrain privé » traversé par des voies publiques, les parties de ce terrain séparées par ces dernières, même reliées par des ponts, sont des unités foncières distinctes l’une des autres :


Il résulte des dispositions de l'article R. 123-22 du code de l'urbanisme que le coefficient d'occupation du sol s'applique à la seule surface du terrain d'un seul tenant sur lequel doit être édifiée la construction en cause. Une propriété formée de plusieurs ensembles de parcelles séparés par des voies publiques et seulement reliés par des ponts ne peut être retenue pour l'ensemble de sa surface pour calculer le coefficient d'occupation du sol.


Cdt.

28/08/2020 22:44

Merci pour vos réponses, oui je ne discute pas les deux unités foncières.
J'ai la réponse à ma seconde question, cependant à la première je demandais si je pouvais passer la vente avec ma première DIA où la Métropole n'a pas demandé de correction. Le second notaire n'est pas très chaud.
Merci

29/08/2020 14:56

Le service instructeur de la métropole nous a renvoyé cette DIA car elle m'oblige conformément au code de l'urbanisme à en faire deux. Ils auraient (peut être une vue sur le parking).
J’en déduis que la première DIA n’a pas été rédigée dans les formes voulues et que, pour cette raison, la métropole considère que vous ne l’avez pas notifiée. Considérer de votre côté que la métropole ne vous a pas demandé de correction et qu’elle a donc renoncé à son droit de préemption ma paraît très risqué. Je comprends que le notaire ne soit pas chaud.

Comme il y a deux unités foncières selon des règles jurisprudentielles bien établies, il faudrait notifier deux DIA à la métropole et donner deux prix distincts pour le bâtiment et le parking mais cela n’aurait pas de sens d’un point de vue économique. Si vous craignez une préemption sur le seul parking, il faut éviter de le faire et donc insister sur le caractère indivisible de l’ensemble pour n’adresser qu’une seule DIA avec un prix global. Je n’ai malheureusement pas trouvé de jurisprudence sur un cas similaire au vôtre, seulement cet article où l’on peut lire : si le projet porte sur plusieurs unités foncières distinctes, il convient de présenter des demandes distinctes, portant sur chacune d’elles, sauf à ce que le caractère indivisible du projet soit démontré dans le dossier. Le caractère indivisible d’un projet s’apprécie au regard de l’unité fonctionnelle et architecturale d’ensemble.

Si la métropole refuse d’admettre ce caractère indivisible et exige deux DIA distinctes, je pense que vous devriez recourir aux conseils d’un avocat spécialisé en droit de l’urbanisme.

Ce caractère indivisible admis, si la métropole veut préempter, ce sera alors une préemption partielle et la métropole devra payer un prix qui tiendra compte de la dépréciation apportée au bâtiment principal. Si elle ne le faisait pas, il y aurait violation du principe constitutionnel de la juste indemnité de l'exproprié.

30/08/2020 10:47

Bonjour et merci pour ce retour


Si vous craignez une préemption sur le seul parking, il faut éviter de le faire et donc insister sur le caractère indivisible de l’ensemble pour n’adresser qu’une seule DIA avec un prix global.
Cela a été fait dans la deuxième DIA qui a été refusée par LR + AR.
Il ne me reste plus qu'à démontrer ce caractère indivisible, oui mais comment ? Ça semble tellement évident. Je comprends pour l'avocat, mais comment pourra t'il le faire ?
En ce qui concerne la dépréciation, il s'agit également du fonds de commerce qui vaudra plus rien, de plus je ne peux pas m'engager à faire deux DIA, sans l'accord du locataire à qui je supprime potentiellement le parking qui fait partie du bail, une histoire de fous !
Quant au terme d'unité fonctionnelle, j'ai rien trouvé qui éclairé ma lanterne.
En tous cas je vous remercie bien de ce que vous faites.

30/08/2020 17:35


Je comprends pour l'avocat, mais comment pourra t'il le faire ?


C'est son métier de savoir comment faire. Il y a de bonnes chances qu'il puisse trouver de la documentation sur le sujet, si ce n'est de la jurisprudence, au moins de la doctrine. Le simple fait qu'un organisme spécialisé mentionne une telle situation est un indice qu'il doit y avoir de la matière sur le sujet. Quoiqu'il en soit, à la base il y a un principe constitutionnel dont on peut toujours se servir à défaut d'autre chose. La tâche de l'avocat sera de démontrer à la métropole que votre DIA a été faite dans les règles malgré l'existence de deux unités foncières distinctes. Il pourra aussi vous conseiller sur ce qu'il convient que vous fassiez maintenant, soit attendre que la question soit réglée avec la métropole, soit procéder à la cession avec l'exploitant de l'hôtel. Dans la seconde hypothèse, il faudra bien sûr informer ce dernier du contentieux. Il importe qu'il connaisse les risques et qu'il les accepte.

En ce qui concerne la dépréciation, il s'agit également du fonds de commerce qui vaudra plus rien, de plus je ne peux pas m'engager à faire deux DIA, sans l'accord du locataire à qui je supprime potentiellement le parking qui fait
partie du bail, une histoire de fous !
Tout à fait et il faut attirer l'attention de la métropole là-dessus. Le locataire a des droits. Si la préemption est motivée par la réalisation d'une opération d'aménagement, ceux-ci sont définis aux articles L 314-1 et suivants du code de l'urbanisme : s'il est évincé, il a droit à une indemnisation. S'il ne s'agit que de constituer une réserve foncière, le droit à l'occupation au profit du locataire est maintenu dans les termes du bail tant que la collectivité n'affecte pas le bien préempté à un usage précisément défini. Dans le cas présent, la métropole envisage peut-être l'élargissement de la voie publique et celui-ci est peut-être prévu par un plan d'alignement ou une disposition du PLU. Ce serait à examiner. S'il apparaissait qu'un plan d'alignement avait été arrêté antérieurement à la création de l'hôtel, ce serait ennuyeux. A l'avocat d'étudier tout cela et de faire valoir les droits du propriétaire ainsi que ceux du locataire.

30/08/2020 18:54

Je pense avoir trouvé une référence jurisprudentielle (https://www.legifrance.gouv.fr/affichJuriAdmin.do?oldAction=rechJuriAdmin&idTexte=CETATEXT000007577792&fastReqId=692248064&fastPos=1).

En fait le caractère indivisible est lié à une « obligation » qui devait être prévue dans l'ex POS au moment du projet.

Donc savoir si le permis de construire initial contenait cette « obligation » de places de parking.

31/08/2020 09:48

Bonjour et merci à tous les deux,
Pour répondre à Beatles, l'hôtel est très ancien, c'était un ancien relais de diligences à l'époque !
Il s'agissait du même terrain je pense, entre temps il y a eu séparation pour créer une route,. Cette dernière au fil des décennies s'est élargie jusqu'à devenir une quatre voies, le parking à déjà été diminué de moitié dans les années 80. Mais à l'époque la DDE nous a mis un grand parking à disposition presque attenant au bâtiment pour compenser la perte, mais les temps ont encore changé dernièrement, ce parking est devenu une aire de co voiturage ! Donc, pour résumer on se retrouve avec un demi parking qui est susceptible d'être preempte pour je ne sais quoi faire. J'ai vu avec la mairie qui elle n'a pas de vue particulière, pas d'élargissement de route en vue, sauf que la zone où se trouve ce parking au dernier PLU 2019 est passée de N à AU. Il serait projeté de faire une zone d'activités. Alors, intérêt général ou pas ? Ce serait des entreprises privées qui s'installeraient... Yukiko a raison, je pense que je vais aller voir un avocat conseil pour savoir quelle stratégie employer.
Bien cordialement

31/08/2020 14:14

Il sera ardu de démontrer que deux unités focières, séparées par une quatre voix, sont indissociables à moins de prévoir des passerelles enjambant cette dernière.

31/08/2020 14:23

Oui, c'est pas faux sur le plan physique, c'est sur le plan économique que se fera le travail, c'est d'ailleurs ce qu'explique parfaitement Yukiko.
D'ailleurs en parlant de passerelle, un passage protégé à été créé depuis longtemps.

31/08/2020 15:00

L'existence de cette passerelle donne du poids à l'argument de l'indivisibilité.

31/08/2020 15:47

Attention, ce n'est pas une passerelle, mais un passage protégé pietons sur la chaussée, matérialisé par des bandes blanches

31/08/2020 16:45

C'est moins bien qu'une passerelle mais c'est déjà ça.

31/08/2020 20:39

Un passage piéton sera un peu léger puisque ne reliant pas directement et spécialement les deux unités foncières ; il faudrait prouver qu'il a été créé spécialement pour permettre aux clients de l'hôtel l'accès au parking et non pas à un piéton lambda de pouvoir traverser la route à quatre voies.

Pour avoir pu assister à une audience du tribunal administratif il est rare que l'on gagne contre une autorité administrative, car contrairement à ce que doit être le soi-disant rôle impartial du rapporteur public, à moins qu'il y ait violation avérée, il ne l'est pas, et ce dernier trouve toujours des arguments jurisprudentiels ou autres pour justifier de la décision prise par l'administration.

31/08/2020 20:49

Oui, ça c'est si conteste le DPU, enfin c'est ce que je crois comprendre.
Par contre le préjudice, lui est difficilement contestable. Il faudra bien que le préempteur paie, et commercial, et immobilier si besoin.
Les notaires sont rentrés, ils ont demandé les avis du Cridon, je vais bien voir dans un premier temps.
Dans la semaine je vous tiens informés de la suite.

01/09/2020 11:52

La question qui se pose est de savoir s'il faut déclarer une ou deux intentions d'aliéner.

Le notaire a raison d'interroger le CRIDON. Il n'est pas forcément fainéant et les juristes du CRIDON ne sont pas tous nuls. La consultation du CRIDON est à la charge du notaire bien entendu.

Pour l'instant, aucune documentation n'a été trouvée sur la possibilité d'une déclaration commune pour deux unités foncières distinctes mais néanmoins économiquement indissociables. Le CRIDON en trouvera peut-être et cela fera avancer le schmilblick.

01/09/2020 13:18

Les CRIDON sont très prudents et leur rôle vis à vis de leurs employeurs n'est pas de rechercher la possibilité d'une déclaration commune qui serait de la compétence d'un avocat.

Le CRIDON serait contacter concernant le préjudice ce qui n'est pas non plus dans les compétences d'un notaire, mais d'un avocat spécialiste que vous conseillez à plusieurs reprises de consulter.

Quant à juger si les CRIDON sont nuls ou pas ce n'est pas mon propos vu que leurs avis n'ont aucune valeur juridique et ne sont pas des arguments valables pour convaincre un client de notaire.

01/09/2020 13:28


Les CRIDON sont très prudents et leur rôle vis à vis de leurs employeurs n'est pas de rechercher la possibilité d'une déclaration commune qui serait de la compétence d'un avocat


La formalité de la DIA fait partie des tâches accomplies par les notaires. Dans le cas présent il s'agit de savoir s'il faut adresser 1 ou 2 DIA à la métropole. Cela intéresse le notaire et c'est dans la compétence du CRIDON parce que le rôle des CRIDON est de répondre aux questons que leur posent les notaires.


Quant à juger si les CRIDON sont nuls ou pas ce n'est pas mon propos vu que leurs avis n'ont aucune valeur juridique et ne sont pas des arguments valables pour convaincre un client de notaire.


Et votre avis sur legavox, a-t-il une valeur juridique ?

Il faudrait commencer par donner la définition des termes valeur juridique. Moi, je ne sais pas ce que cela veut dire. Qu'est-ce qu'un avis qui a une valeur juridique ? Qu'est-ce qu'un avis qui n'en a pas ?

01/09/2020 14:49

Mon avis n'est pas le sujet ainsi que les vôtres (http://www.revuegeneraledudroit.eu/juriblogs/arrt-sur-linutilit-de-lavis-dun-cridon-avant-un-acte-notari/) !

Il faudrait peut-être pour ne pas s'égarer reprendre depuis le début.

En tant que propriétaire, Rio34 veut vendre « un immeuble commercial dans lequel est exercée l'activité d'hôtel restaurant » et un parking, séparés par une quatre voies, qui forment deux unité foncières distinctes.

Il met en vente, sans aviser son locataire ce qui est une obligation, volontairement par une DIA, qui je le rappelle est obligatoire pour informer le titulaire du droit de préemption (la métropole).

Donc cela signifie que les biens devant être aliénés sont bien compris dans une zone de préemption.

Je ne vois pas pourquoi vouloir batailler pour contester le fait que l’administration impose deux DIA distinctes et en quoi le notaire demanderait conseil (pourquoi ?) au CRIDON pour savoir s’il peut passer outre en se servant de la DIA initiale qui est entachée d’illégalité (omission d’informer le locataire).

Après se pose le problème du préjudice que j’expose dans mes deux derniers messages.

Mais il ne faut pas oublier que le vendeur (Rio34) doit obligatoirement, conjointement avec le notaire, signifier, dans l’acte, à l’acquéreur éventuel (autre que la métropole) que les biens sont dévalués (à quel niveau ?) car situés dans une zone de préemption (peut-être la baisse « technique » du prix ?).

En fait je ne vois pas en quoi le CRIDON a son mot à dire (https://www.legavox.fr/forum/civil-familial/successions-notaires/avis-cridon-obligations-notaire_126487_1.htm) !

Mais le plus important : Quels sont les vrais arguments de la métropole ?

01/09/2020 15:06

Pour le Cridon , ce que dit Beatles n'est pas totalement faux, c'est vrai que leurs réponses ne sont pas opposables devant un tribunal, ce ne sont que des avis.
En l'occurrence mon notaire a reçu la sienne alors que dit elle ?
Il faut bien deux DIA , ça je le savais ! A leur connaissance ils n'ont trouvé aucune jurisprudence ;
"Elle impose de ventiler le prix des biens en fonction des unités foncières et donc de distinguer deux prix dans ce qui était conçu comme une vente globale. Elle fait en outre peser sur les parties le risque de préemption d'une seule des unités foncières " . Ca on le savait déjà !
Alors "pour essayer d'éviter cet écueil , les parties ont la possibilité d'indiquer dans chacune des DIA qu'il s'agit d'une vente globale et indivisible et donc de tenter de lier les DIA entre elles".
"S'agissant d'une vente globale, le guide du droit de préemption indiquait que si le vendeur estime que l'alienation porte de manière indissociable sur plusieurs biens soumis au DPU, il peut le mentionner aux conditions de la vente dans sa ou ses DIA . Il précisait egalement les mentions obligatoires de la DIA qui peut contenir le cas échéant, l'indication des conditions particulières de la vente: le vendeur peut par exemple mettre comme condition que la vente portera simultanément sur le bien soumis au DPU et sur un autre bien, meuble ou immeuble, lui même non soumis au DPU ( vente des murs et d'un fonds de commerce, cession de plusieurs biens immobiliers etc; Ces conditions peuvent être décrites dans la DIA ou un document annexe afin que le titulaire puisse en apprécier pleinement la portée.

Suite à venir, je me tape tout à la main, impossible de copier ce fichier ....

01/09/2020 15:11

Désolé, j'ai envoyé sans regarder vos deux derniers messages, juste j'ai vu que je faisais une DIA sans avertir mon locataire, NON, c'est lui qui achète, il fait valoir son droit de préférence par rapport à mon autre acquéreur

01/09/2020 15:37


J'ai mis en vente, je trouve un acquéreur, avec qui je signe un compromis. Entre temps mon locataire fait valoir son droit de préférence.


Vous signez un compromis antérieurement à ce que votre locataire fasse valoir son droit de préférence !

Soit vous avez omis de l'avertir !

Soit vous n'avez pas attendu sa réponse !

Dans les deux cas vous êtes en faute !

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