Propriété du sol et au-dessus

Bonjour,

Je visite actuellement des petites maisons de village en vue d'un achat. Une d'elle me semble charmante mais il y a - selon moi- un problème. La situation :

Cette maison a sa partie cuisine, séjour et chambre au 1 étage, le rez de chaussée étant sa buanderie, et une grande piece aveugle pour rangement ou autre. Lorsqu'on regarde de l'extérieur, la façade est peinte entièrement en blanc de haut en bas. Mais on remarque une fenêtre au rez de chaussee, (alignée sous le séjour cuisine) comme une pièce, qui concrètement n'existe pas lors de la visite ! En interrogant la mandataire immo, celle ci me dit que cette pièce nappartient plus à la maison, elle a été vendue au voisin.

Ceci signifie que toute une partie du bas de la maison, donc de son sol, n'appartient donc plus a cette maison, chose d'autant plus inquiétante à mes yeux, que par voie de conséquence le séjour cuisine qui est en verticalité au dessus, repose donc sur un sol qui ....ne lui appartient plus.

Les tuyaux d'évacuation de l'évier deviennent aussi un problème, ainsi que leur entretien ou changement de cuisine tout simplement, car ils se retrouvent du coup en dessus .....chez le voisin ! Et sont donc devenus inaccessibles

Pourtant on m'assure qu'il ne s'agit pas d'une copropriété . Je souhaiterais un avis sur la légalité et les conséquences, davoir ainsi "coupé " un morceau du rez de chaussée.

Vous remerciant d'avance

(Je peux rajouter une photo du vous le souhaitez)

Hello !

Mon conseil Eve : cherchez un autre paradis...

A+
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Débattre d'idées ou d'arguments, oui, mais sans pour autant s'en prendre aux personnes qui les expriment, ni les juger ou leur faire la morale !

Bonjour,

Il faut rechercher les actes concernant cette pièce. N’a probablement été vendu que le volume, le dessus et le dessous restant la propriété du cédant.

Il n’y a pas de parties communes, ce n’est pas une copropriété, les rapports entre propriétaires se réglant par servitudes.

Une telle situation n’est pas rarissime.
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Blog

Bonjour,

Je réitère mon intervention, seule étayée postée avant celle de Cousinnestor, qui aurait disparu.

Article 552 du Code civil (Al. 1 et 2) :


La propriété du sol emporte la propriété du dessus et du dessous.

Le propriétaire peut faire au-dessus toutes les plantations et constructions qu'il juge à propos, sauf les exceptions établies au titre " Des servitudes ou services fonciers ".


Dans votre cas il y a titre (Cass. 3e Civ., 13 mai 2015, pourvoi n° 13-27.342 - 14-15.678).

Cdt.
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La dictature censure toutes critiques et agresse la démocratie.

(suite)

Beatles pouvez-vous formuler votre propre avis personnel sur la légalité et les conséquences de la situation présentée par Eve qui est intéressée par l'achat de cette habitation ce qui à mon avis soulèvera des problèmes qu'elle peut s'éviter ?

A+
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Débattre d'idées ou d'arguments, oui, mais sans pour autant s'en prendre aux personnes qui les expriment, ni les juger ou leur faire la morale !

L'article 552 du CC et la jurisprudence que je donne sont très explicites pour dire que l'on a à faire à une division en volume et que si le propriétaire de la maison est propriétaire du sol de son emprise il ne l'est pas du volume du dessous qu'est la cave.

Sujet plusieurs fois débattu sur le forum.
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En revanche, il est possible que la division en volumes du bien, division qui ici ne fait pas de doute, n'ai pas été bien formalisée par un état descriptif de division en lots de volume (pour définir par des cotes les limites géométriques des volumes), et que les servitudes entre volumes ne soient pas clairement définies (la question des canalisations).

Je vous remercie pour vos réponses.

Je précise qu'il ne s'agit pas d'une cave.
C'est uniquement une pièce du rez de chaussee, car une cave normalement c'est en dessous du sol. Or cette pièce est au dessus du niveau du sol.
Pour le cadastre, il semble dire que le sol appartient à la maison que je voudrais acheter . Je n'y comprends plus rien...

Cela ne change rien la division en volume peut se faire par plusieurs volumes du dessous et/ou plusieurs volume du dessus.

J'ai déjà donné l'exemple de Mériadec à Bordeaux : en sous-sol le parking municipal (volume 1), au rez-de-chaussée un centre commercial avec galerie marchande (volume 2) et aux étages une copropriété (volume 3).
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En général, ces situations concernent des caves, mais rien n'empêche que le volume "extrait" de la propriété soit en surface.

En fait, le bien immobilier est un cône partant du centre de la Terre et allant à l'infini, et découpant au niveau du sol une parcelle cadastrale.

Ce cône infini est divisé en deux volumes, celui de la pièce "sortie" de la maison, et le reste. Vous achetez le volume "reste". Le volume de la pièce s'arrête à son plafond. Probablement, le volume de la pièce s'arrête à son sol, et ne concerne pas le tréfond (mais cela n'est pas impossible, il faut voir la description de ce qui a été vendu lors de la vente de cette pièce : un volume peut-être depuis le centre de la Terre, et s'arrêter à une certaine hauteur, d'où l'importance d'avoir une description géométrique du volume dans un état descriptif de division en lots de volumes).

Pour faire simple, vous achetez probablement la parcelle cadastrale avec tout le dessous et tout le dessus, sauf la pièce en question.

D'accord merci

Certes, sauf que la division en volume pratique notariale, dont la véritable naissance serait de début du XIXéme siècle et validée par la jurisprudence n’est actuellement pas légalisée par des textes de loi et ne concerne que des conventions et un EDDV n'est pas une obligation surtout pour une seule pièce.

Dans le cas présent un EDDV est superflu sinon pour enrichir un notaire et un géomètre (voir le principe de La Rochelle).

Bien avant la dite création de l'EDDV les notaires se contentaient d'écrire dans les actes de vente à qui appartenait tel local et tel autre.
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Il peut toutefois y avoir des questions pratiques.

La pièce en question est entourée de murs, ayant une certaine épaisseur. Jusqu'à quelle profondeur le propriétaire du volume pièce peut se dire propriétaire du mur ? Peut-il le percer pour accrocher des choses, ou le mur est-il entièrement propriété du volume "reste" ?

Avoir un document qui enrichit le notaire et un géomètre n'est pas dépourvu d'utilité pratique.

(suite)

Eve cette situation est sans doute un peu bancale et en tout cas risque d'être source de conflits ultérieurs entre les 2 propiétaires en question (fuite ou rénovation de l'évacuation de la cuisine du dessus passant dessous, décison d'entretien du toit commun ou pas, bruit de voisinage gênant via le plancher-plafond commun, gestion de l'isolation thermique pour le chauffage....).

(Beatles vous evoquez d'autres cas mais toujours sans formuler votre propre avis sur celui-ci, c'est dommage)

A+
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La question posée, ou plutôt la confimation, est de savoir si le montage n'est pas une copropriété.

Il a été répondu avec l'appui d'une jurisprudence et le rappel de l'article 552 du Code civil que c'est une division en volume qui a vite dérivé vers une recherche de poils sur un oeuf pour établir un EDDV au frais d'Evedu11 (Cass. 3e Civ., 22 septembre 2009, pourvoi n° 08-18.350) alors que se posait une autre question, elle primordiale, concernant des canalisations.

Au départ la maison appartenait à une seule personne, puis il y a eu division en deux héritages (article 694 du Code civil) et les canalisations sont de ce fait une servitude apparente discontinue par destination du père de famille comme rappelé dans le rapport annuel 2004 de la Cour de cassation (pages 136 à 138).
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Qui a dit que ce devrait être aux frais de l'acquéreur ?

Si le vendeur veut optimiser ses chances de vendre, il faut que les acquéreurs n'aient pas d'inquiétudes. Ici, on voit que l'acquéreur se pose plein de questions, et hésite beaucoup à acquérir. Bien entendu qu'il ne doit rien payer en supplément pour acquérir.

Pour savoir exactement à quoi s’en tenir, il faut chercher les actes.

Selon l’agent immobilier, un pièce a été vendue au voisin. Il faut chercher l’acte de vente.

L’hypothèse la plus probable est celle de la division en volumes.

Une ou plusieurs servitudes ont peut être été établies à l’occasion de la vente.

A défaut d’acte de servitude portant sur les canalisations, celles-ci font l’objet d’une servitude par destination du père de famille.

Article 694 du code civil :

Si le propriétaire de deux héritages entre lesquels il existe un signe apparent de servitude, dispose de l'un des héritages sans que le contrat contienne aucune convention relative à la servitude, elle continue d'exister activement ou passivement en faveur du fonds aliéné ou sur le fonds aliéné.

La présence des canalisations est le signe apparent de la servitude.
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Personnellement si j'étais le vendeur je ne me ferais pas trop de soucis et il devrait en être de même pour Evedu11 si l'on lui expliquait bien la situation vu que cette maison aurait été comme un semblant de coup de coeur.

La façade, elle pourrait toujours s'arranger avec le voisin, pour la toiture elle en serait propriétaire ; nous n'en sommes plus à l'article 664 du Code civil qui a été abrogé par la loi du 28 juin 1938 et son abrogation maintenue par la loi du 10 juillet 1965.

Reste la canalisation d'évacuation des eaux de l'évier ; il suffit de lui faire part des articles 697 à 702 du Code civil et en particulier le 697, le 701 et le 702 pour la rassurer.
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