Association Syndicale de Propriétaires

Publié le 06/12/2020 Vu 1003 fois 20 Par
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04/12/2020 14:08

Bonjour

Dans un lotissement créé par un arrêté préfectoral en 1976, qui mentionne en tête :

Vu le Code de l’Urbanisme et notamment son livre III, Chapitre V relatif aux lotissement ;

Je pense qu’on parle bien du Code de l’Urbanisme de 1973 à 1978, qui dit dans son article R 315-8 :

L'arrêté d'autorisation impose s'il y a lieu :



La constitution d'une association syndicale chargée de la gestion et de l'entretien des ouvrages et aménagements d'intérêt collectif ;

Et non pas du Code de l’Urbanisme dès 1978, qui dit dans son article R315-6 :




L'engagement du lotisseur que sera constituée une association syndicale des acquéreurs de lots à laquelle seront dévolus la propriété, la gestion et l'entretien des terrains et équipements communs jusqu'à leur transfert éventuel dans le domaine d'une personne morale de droit public ;

La différence est extrêmement importante, car si le lotisseur a cédé les ouvrages et aménagements d’intérêt collectif en indivision entre les tous acquéreurs, il y a impossibilité de les céder à l’ASL sans accord de l’unanimité.

Merci de me dire si je suis dans le vrai ou si j’ai tout faux et que je n’y ai rien compris.

Philippe Kister

04/12/2020 16:36

Bonjour,

La machine à remonter le temps n'existait pas en 1976, aussi un arrêté préfectoral de 1976 ne pouvait-il pas se référer au code de l'urbanisme dans sa rédaction en vigueur en 1978.

Si le lotisseur a cédé les parties communes aux colotis, rien n'empêche l'ASL de les gérer. C'est ce qui importe. Il n'est pas nécessaire de les lui céder. Par ailleurs, le cahier des charges du lotissement peut stipuler la faculté de décider de disposer des parties communes à une majorité qui ne soit pas l'unanimité.

04/12/2020 18:46

Merci pour votre réponse.

Si je comprends précisément votre réponse, vous dites que l'arrêté préfectoral de 1976 ne dépend que de la rédaction du code de l'urbanisme antérieur à 1976. Est-ce bien celà ?

D'autre part, notre cahier des charges ne prévoit pas de majorité de vote.

Cette ASL n'a pas de statuts et n'a pas encore mis ses statuts en conformité avec l'Ordonnance de 2004 et le décret de 2006.

Une cour d'appel en 2000 a annulé les statuts et nous a obligé à fonctionner avec les règles de l'indivision en raison de la cession des ouvrages et aménagements aux acquéreurs en indivision.

Une autre cour d'appel en 2007 a estimé que nous sommes dans une situation impartageable, donc en indivision forcée et perpétuelle qui doit être gérée rigoureusement.

18 ans plus tard la Cour de cassation juge que le régime légal n'est pas applicable au indivisions forcées et perpétuelles.

Voici la raison pour laquelle je reprend les documents d'origine et je pose des questions, car plusieurs avocats ont aussi clairement écris en 1991-1993 que nous devions fonctionner avec les règles de l'indivision.

Donc on tourne en rond et l'excellent livre de Christian ATIAS et Jean-MArc ROUX "le guide des associations syndicales de propriétaires" m'ouvrent des horizons réels sur la gestion de notre lotissement.

Merci encore de l'intérêt que vous portez à répondre aux gens.

Philippe Kister

04/12/2020 21:46

Bonsoir,

Vous posez parfaitement le problème sauf que les bonnes questions n'ont sans doute pas été posées en particulier pour les juridictions.

Point incontournable une décision administrative, autorisée par le Code de l'urbanisme, impose la création d'une ASL, cela en 1976, et la justice judiciaire n'a pas le pouvoir d'annuler cette décision.

En 1976 il existe la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 dont l'article 1 est ainsi rédigé :


La présente loi régit tout immeuble bâti ou groupe d'immeubles bâtis dont la propriété est répartie, entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes.

A défaut de convention contraire créant une organisation différente, la présente loi est également applicable aux ensembles immobiliers qui, outre des terrains, des aménagements et des services communs, comportent des parcelles, bâties ou non, faisant l'objet de droits de propriété privatifs.


Sachant que la loi du 21 juin 1865 relative au associations syndicales, en vigueur en 1976, était une organisation différente (groupement de fonds) à la loi du 10 juillet 1965 (groupement de personnes), et qu'un lotissement est un ensemble immobilier.

Le second alinéa de la loi du 10 juillet 1965 est supplétif losqu'il n'est pas prévu une organisation différente concernant des terrains, des aménagements et des services communs, et dans ce cas ces derniers sont en indivision forcée.

Dans une ASL il n'existe pas d'indivision forcée puisque elle est propriétaire de tout ce qui peut être utilisé en commun, dans une ASL les terrains les aménagements et les services communs ne peuvent pas être des parties communes, qui ne peuvent être qu'en indivision forcée, parce que cette notion n'existe pas.

Si l'arrêté prefectoral imposait la création d'une ASL, le promoteur ne pouvait pas céder les ouvrages et aménagements d’intérêt collectif en indivision entre les tous acquéreurs, soit en indivision forcée, car contraire à l'organisation d'une ASL.

D'ailleurs, pour éviter ce genre de dérives que des modifications ont été apportées pour, entre autre, éviter l'encombrement des tribunaux comme en ce qui vous concerne.

Article R.315-6 :


Dans le cas où des équipements communs sont prévus, le dossier de la demande est, sous réserve de ce qui est dit à l'article R. 315-7, complété par les pièces annexes suivantes :

a) L'engagement du lotisseur que sera constituée une association syndicale des acquéreurs de lots à laquelle seront dévolus la propriété, la gestion et l'entretien des terrains et équipements communs jusqu'à leur transfert éventuel dans le domaine d'une personne morale de droit public ;

b) les statuts de l'association syndicale comprenant au moins les dispositions énumérées à l'article R. 315-8 :

c) L'engagement du lotisseur de provoquer la réunion d'une assemblée de l'association syndicale dans le mois suivant l'attribution de la moitié des lots ou au plus tard dans l'année suivant l'attribution du premier lot, afin de substituer à l'organe d'administration provisoire de l'association un organe désigné par cette assemblée.


Article R.315-7 :


Les dispositions de l'article R. 315-6 ne sont pas applicables si le nombre de lots destinés à l'implantation des bâtiments n'étant pas supérieur à cinq, le lotisseur s'engage à ce que les équipements communs soient attribués en propriété divise ou indivise aux acquéreurs de lots.

Il en est de même si le lotisseur justifie de la conclusion avec une personne morale de droit public d'une convention prévoyant le transfert dans le domaine de cette personne morale de la totalité des équipements communs une fois les travaux achevés.


R.315-8 :


Les statuts de l'association syndicale mentionnée à l'article R. 315-6 doivent prévoir *contenu* :

a) Que seuls le lotisseur et les membres de l'association attributaires des lots qui ont donné lieu à l'obtention du certificat prévu au a ou au b de l'article R. 315-36 participeront aux dépenses de gestion des équipements communs ;

b) Que l'association a notamment pour objet l'acquisition, la gestion et l'entretien des terrains et équipements communs ainsi que leur cession éventuelle à une personne morale de droit public ;

c) Les modalités de la désignation des organes de l'association et leur rôle aussi longtemps que l'organe d'administration de l'association n'a pas été désigné en application des dispositions de l'article R. 315-6 (c) ;

d) La possibilité pour tout attributaire de lot de provoquer, par ordonnance sur requête du président du tribunal de grande instance, la réunion d'une assemblée générale si le lotisseur n'a pas respecté l'engagement prévu à l'article R. 315-6 (c).


Surtout que le 8 février 1995 (pourvoi n° 92-16876) la Cour de cassation avait tranché concernant un conflit entre copropriété et ASL :


Mais attendu, d'une part, que le statut de la copropriété est étranger au régime des associations syndicales et que les dispositions de l'article 28 de la loi du 10 juillet 1965 ne dérogent pas à celles de l'article 5 de la loi du 21 juin 1865 ; qu'ayant relevé que l'assemblée générale avait constaté, à la majorité, la naissance de l'association syndicale, la cour d'appel, qui n'a pas modifié l'objet du litige, ni violé le principe de la contradiction et qui n'avait pas à procéder à une recherche qui ne lui était pas demandée, a décidé, à bon droit, que le défaut d'unanimité entraînait l'annulation de cette décision.


Mais il faut revenir sur le litige :


Attendu, selon l'arrêt attaqué (Nîmes, 5 mai 1992), statuant sur renvoi après cassation, qu'un ensemble immobilier étant composé, à la fois, des parties de son territoire en état de propriété collective des copropriétaires, telles que voirie, réseaux divers, espaces verts, chemins, et des parties constituant une propriété individuelle et privative, avec usage exclusif, comprenant le terrain d'assiette des villas et des jardins attenants, une assemblée générale du 15 janvier 1986 a décidé, à la majorité, de mettre fin à l'indivision générale du sol résultant d'un état descriptif de division, dressé en 1967, de constater la naissance de l'association syndicale libre et de lui apporter la propriété de la voirie ; que les époux X..., propriétaires d'un lot, s'étant opposés à ces décisions, en ont poursuivi la nullité.


Pour la Cour de cassation la loi du 21 juin 1865 et la loi du 10 juillet 1965 sont exclusives l'une de l'autre !

Les parties communes d'une copropriété ne peuvent pas être la propriété du syndicat qui ne peut acquérir des parties privatives (article 16) !

Les terrains et équipements communs ne peuvent pas être en indivision forcé entre les propriétaires, surtout que les droits sont attachés aux fonds (lots) !

Cdt
__________________________
« Les réponses apportées aux questions devront, dans la mesure du possible, indiquer le fondement juridique (article de loi, référence de la décision etc.) » étant notre engagement en tant que bénévoles, signifierait, par respect pour ceux qui posent correctement une question de leur répondre le plus possible avec concision et sans suffisance, et que de simples avis non étayés peuvent être constatés et dénoncés par des réponses contraires indiquant le(s) fondement(s) juridique(s) et que ces interventions non étayées ne peuvent être que les œuvres de trolls.

05/12/2020 09:05

Lapsus et oubli à la fin de mon intervention, il faut lire :

Les parties communes d'une copropriété ne peuvent pas être la propriété du syndicat qui ne peut acquérir que des parties privatives (article 16) !

Les terrains et équipements communs d'une ASL ne peuvent pas être en indivision forcé entre les propriétaires, surtout que les droits sont attachés aux fonds (lots) !
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« Les réponses apportées aux questions devront, dans la mesure du possible, indiquer le fondement juridique (article de loi, référence de la décision etc.) » étant notre engagement en tant que bénévoles, signifierait, par respect pour ceux qui posent correctement une question de leur répondre le plus possible avec concision et sans suffisance, et que de simples avis non étayés peuvent être constatés et dénoncés par des réponses contraires indiquant le(s) fondement(s) juridique(s) et que ces interventions non étayées ne peuvent être que les œuvres de trolls.

05/12/2020 13:00

Concrètement, quel est votre problème ? L’ASL n’a pas besoin d’être propriétaire des équipements communs du lotissement pour les gérer et il est de jurisprudence constante que, lorsque l’ASL a été constituée, ce qui est le cas, les statuts de l’ASL peuvent être adoptés en assemblée générale à la majorité des membres présents ou représentés. Il existe aussi la possibilité de constitution d’office prévue à l’article 43 de l’ordonnance 2004-632 du 1er juillet 2004.

En ce qui concerne les deux arrêts de 2000 et de 2007, sont-ils opposables à tous les colotis ? Ils ne le sont qu’à la double condition que tous les colotis aient tous été parties à l’instance et que les arrêts leur ont été signifiés.

Quel est l’arrêt de la cour de cassation que vous mentionnez ?

05/12/2020 15:54

S'il existe des équipements communs et qu'une ASL ait été constituée, obligatoirement elle est propriétaire de ces équipements communs ; en revanche s'il n'existe pas d'équipements communs, une ASL peut être constituée pour des services communs, tels que pour rénover des façades, ce qui correspond à une action d'intérêt général pour mettre en valeur les propriétés.

Article 1 de l'ordonnance 2004-632 :


Peuvent faire l'objet d'une association syndicale de propriétaires la construction, l'entretien ou la gestion d'ouvrages ou la réalisation de travaux, ainsi que les actions d'intérêt commun, en vue :

...

d) De mettre en valeur des propriétés.


Donc si l'on reprend...

En 1976, un arrêté préfectoral (acte administratif) impose comme organisation une ASL à un lotissement qui comporte des ouvrages et des aménagements collectifs.

En 1976 existe la loi du 10 juillet 1965 qui est supplétive pour un lotissement, qui comprend des terrains, des aménagements et des services communs, s'il n'est pas prévu une organisation différente.

Les stauts d'une ASL ne peuvent pas prévoir que les « éléments » communs (collectifs) soient en indivision forcée entre les acquéreurs de lots (loi du 21 juin 1865 et décret du 18 décembre 1927 ou ordonnance 2004-632 et décret 2006-504), sinon l'on a à faire à un ensemble immobilier dont les « éléments » communs (collectifs) sont soumis, supplétivement, à la loi du 10 juillet 1965.

Donc c'est bien le préfet qui décide seul de l'organisation du lotissement qui comporte des « éléments » communs (collectifs) !

S'il impose une ASL ces derniers ne peuvent pas être en indivision mais la propriété de l'ASL.

S'il n'impose pas une ASL, la loi du 10 juillet s'impose supplétivement et les « éléments » communs (collectifs) sont des parties communes en indivision forcée.

Ce pouvoir existait déjà antérieurement au décret n° 73-1023 du 8 novembre 1973 relatif à la codification des textes législatifs concernant l'urbanisme (article 5 du décret n° 58-1466 du 31 décembre 1958 relatif aux lotissements) ; l'article 112 du décret n° 54-766 du 26 juillet 1954 portant codification des textes législatifs concernant l’urbanisme et l’habitation prévoyait que c'était le cahier des charges qui pouvait imposer aux acquéreurs la constitution d'une ASL.

En 1976 c'était bien le préfet qui décidait de l'organisation d'un lotissement et le lotisseur devait s'y tenir ; il ne pouvait pas, si une ASL était exigée, attritbuer les « éléments » communs (collectifs) en indivision aux acquéreurs de lots, si c'était le cas le juge judiciaire devait l'exiger sinon tout acquéreur pouvait s'en charger en provoquant une réunion qui pouvait à la majorité des présents et représentés rédiger des statuts qui s'imposerait à tous les acquéreurs de lots.

Une batterie de jurisprudences vont dans ce sens :

- 28 novembre 1972 ; pourvoi n° 71-11903 ;

- 18 décembre 1998 ; pourvoi n° 90-11048 ;

- 5 novembre 1997 ; pouvoi n° 95-20860 ;

- 9 avril 2008 ; pourvoi n° 05-11316 ;

- 18 février 2015 ; pourvoi n° 13-25122.

Donc les cours d'appel en imposant l'indivision annulent de facto l'acte adminsitratif du préfet (obligation de créer une ASL) pour que le second alinéa de la loi du 10 juillet 1965 s'applique supplétivement, décision qu'elles n'ont pas le droit de prendre (incompétentes) puisque seul un juge administrtif peut annuler un acte adminsitratif.

Soit la question et les arguments n'ont pas été les bons ; soit il ont fait une crise d'ego comme pour le dernier épisoide de l'affaire Lambert où la Cour de dassation avait opéré un recadrage sur les compétences.

Plus problématique serait l'arrêt de la Cour de cassation au vu des précédents que j'ai cités ; à moins que....

Il ressort que l'on pourrait soupçonner une certaine dose de mauvaise foi de la justice judiciaire qui empiette sur les plates bandes de la justice administrative, sous le prétexte que c'est elle qui peut vérifier la conformité des statuts d'une ASL., alors que la décision du lotisseur, contraire à un acte administratif, n'a rien de contractuelle comme peut l'être une clause du cahier des charges.
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« Les réponses apportées aux questions devront, dans la mesure du possible, indiquer le fondement juridique (article de loi, référence de la décision etc.) » étant notre engagement en tant que bénévoles, signifierait, par respect pour ceux qui posent correctement une question de leur répondre le plus possible avec concision et sans suffisance, et que de simples avis non étayés peuvent être constatés et dénoncés par des réponses contraires indiquant le(s) fondement(s) juridique(s) et que ces interventions non étayées ne peuvent être que les œuvres de trolls.

05/12/2020 16:34

Bonjour à Yukiko et à Beatles,

Merci pour vos message et à l'intérêt que vous portez à m'apporter de l'aide.

Les arrêts de l'an 2000 et 2007 l'ont été à l'encontre de tous les propriétaires du lotissement qu'ils soient colotis ou copropriétaires.

L'arrêt de la Cour de Cassation est en date du 13 septembre 2018, pourvoi n° 15-246-655.

Notre lotissement possède 55 lots, dont 48 destinés à la construction de villas individuelles, 1 lot pour l'édification d'une copropriété horizontale, 3 lots de lotissement en qualité d'espaces verts et de loisirs, 1 lot voirie , 1 lot transformateur EDF et un lot pour rectification destiné à un échange avec propriétaire voisin.

Le lot voirie a été directement cédé à la commune, ainsi que le lot EDF à EDF et le lot en échange aussi.

Sur le lot en copropriété, il y a 57 lots dont 55 pour des habitations et 2 pour les loisirs, piscine, salle Club, destinés à tous les propriétaires du lotissement.

Ces 5 lots, 3 lots privatifs de lotissement et 2 lots privatifs de copropriété ont été cédés en indivision à tous les acquéreurs dès 1977.

L'arrêt de l'an 2000 (CA Grenoble, 19 décembre 2000, RG n° 97/04702) à décidé qu'il n'y avait pas 2 structures (1 lotissement dans lequel il y avait sur un lot du lotissement, une copropriété), mais 3 structures, un lotissement, une copropriété et une indivision, considérant que les lots (privatifs) sur la copropriété était en fait des lots communs (ce que je conteste. Il s'agit de lots privatifs appartenant à tous les acquéreurs).

Cet arrêt de l'an 2000, nous a obligé à fonctionner avec ces trois structures en mettant en place l'indivision avec le régime légal de l'indivision. Ainsi, la première chose que nous avons faites c'est de demander le partage de cette indivision, non pas en parties de terrains mais en part financières afin de pouvoir fonctionner normalement entre les 99% des propriétaires qui voulaient demeurer ensemble contre 1 propriétaire qui estimait que tout devait être décidé à l'unanimité.

Le partage nous a été refusé (CA Grenoble, 5 juin 2007, RG 05/01604) au titre qu'il s'agit d'une indivision forcée et perpétuelle qui doit être gérée de façon rigoiureuse.

En fait les défendeurs, à l'origine 1 puis par la suite 4, ne voulaient pas payer toutes les charges de l'ensemble (moins de 600€ par an par propriétaire), en soutenant que l'un ou l'autre n'utilisait pas ceci ou cela.

Dès 1991, leur avocat a prétendu que c'est au titre de l'article R315-6 que le lotissement a été créé, ce qui est une erreur car cet article ne mentionnait pas l'ASL en 1976, alors que l'article R315-8 de cette époque mentionnait l'obligation de créer une ASL pour la gestion et l'entretien des ouvrages et aménagements collectifs.

Cela fait plus de 27 ans que 2 colotis ne paient pas un centime des cotisations percues pour la gestion et l'entretien, principalement de la piscine et de la salle Club. Ils ont été rejoint par 2 autres profitant de l'aubaine, utiliser la piscine et ne pas payer ! Et comme ils sont chez eux, impossible de leur dire de sortir de la piscine !

J'ai été désigné en qualité d'administrateur par plus de 91% des indivisaires en 2007, j'ai fonctionné avec l'ancien article 815-2 de 2004 à 2007. Un administrateur judiciaire désigné en 2001 n'a tenu que 3 ans, tellement exaspéré par cette situation.

En 1993 la Cour de Cassation jugeait que l'article 815-6 s'appliquait à toutes les indivision quelles que soit leur origine ou leur nature, que nombre de fois soit la Cour de Cassation soit les Cours d'Appel ont jugé que l'article 815-9 s'appliquait aux situations d'indivisions forcées et perpétuelles. Je suis comme Mr Raymond DEVOS dans le sketch les sens interdit.

En 2018, puisque la Cour de cassation a décidé que les indivisions forcées et perpétuelles ne pouvaient pas êtré gérées avec les règles de l'indivision, j'ai fait nommé un administrateur judiciaire qui en fait est un gestionnaire de copropriété, qui malheureusement n'a pas asseza de connaissance et confond ASL et copropriété.

Ainsi je me décide à relancer les consultations et m'aperçoit que nombre de notaires, magistrats, juristes et avocats ne connaissent pas bien ce sujet ou l'ignore tout simplement.

Je ne dis pas que je connais mieux le sujet, mais je cherche une solution viable et légale pour notre lotissement.

En espérant m'être expliqué le plus complètement possible et toujours prêt à fournir des documents, je vous remercie par avance de vos remarques.

Philippe Kister

05/12/2020 16:38

Une ASL peut n’être constituée que pour l’aménagement et l’entretien de voiries et réseaux sans en avoir la propriété et le code de l’urbanisme dans sa rédaction de 1976 n’obligeait pas le lotisseur à en transférer la propriété à l’ASL qu’il avait l’obligation de constituer.

Il est vain de vouloir refaire l’histoire. On ignore ce qu’a ordonné le préfet en 1976 et peu importe. Deux arrêts sont intervenus pour dire que ces ouvrages et équipements communs étaient propriété indivise des colotis. Ces arrêts s’expliquent très probablement parce que, lors de la création du lotissement, le lotisseur avait transféré une part d’indivision des voiries et réseau à chaque acheteur de lot au lieu de transférer la propriété de ces voies et réseaux à l’ASL. Ce faisant les juges n’ont rien attribué à personne ni annulé aucune décision administrative, ils ont simplement constaté un fait. Quoiqu’il en soit, ces deux arrêts ont acquis l’autorité de la chose jugée et il faut faire avec.

05/12/2020 16:49

Bonjour,

Au moment d'écrire mon dernier texte, je n'avais pas encore connaissance du texte de Yukiko que je remercie en passant.

En fait mon problème est qu'est - ce qui empêchait le lotisseur de céder des lots de lotissement et des lots de copropriétés en indivision à des acquéreurs et que ceux-ci soient gérés par une ASL imposée par l'arrêté préfectoral ? Je ne trouve aucun texte à ce sujet et donc ne trouve pas de solution non plus.

J'ai lu quantité d'arrêt bde la Cour de Cassation, mais je vais revoir les jurisprudence que vous citez.

Je vous remercie de vous passionner autant que moi sur ce sujet.

Je cherche à finaliser une fois pour toute, 40 années de problèmes.

Cordialement.

Philippe Kister

philkis@aol.com

05/12/2020 17:45

Re-bonjour,

J'ai lu avec intérêts la dernière remarque de Yukiko.

Malheureusement, je ne comprends pas sa réponse:

"Quoiqu’il en soit, ces deux arrêts ont acquis l’autorité de la chose jugée et il faut faire avec"

Que veux dire, il faut faire avec:

En 1991 il ne s'agissait que d'un colotis qui ne payait pas sa part des charges, en 1993, ils sont deux, en 2000, ils sont quatre. En 2007, ils sont sept à ne pas payer et à profiter de la piscine collective et maintenant avec le fait que la Cour de Cassation dit que les règles de l'indivision ne s'appliquent pas à une indivision forcée et perpétuelle, alors que c'est la Cour d'appel de 2000 qui l'a imposée. Cela signifie que tout propriétaire de piscine privée (17) dans notre lotissement, pourra s'abstenir de payer quoi que ce soit, ni même les taxes foncières des terrains ni la taxe d'habitation de la piscine et de la salle club, laissant aux autre le soin de se débrouiller !

D'autres colotis vont certainement faire construire des piscines et de moins en moins de personnes vont participer aux charges.

Les copropriétaires, eux sont bien embêtés, ils n'ont pas la possibilité de construire une piscine privatives.

L'arrêté du lotissement impose l'adhésion de tout acquéreur à l'ASL.

La cahier des charges de même, l'ampliation du préfet de même,

Le règlement du lotissement, maintenu en 1988 de même.

Je précise encore une fois que le lotisseur a cédé directement la voirie à la commune, il y a longtemps.

La question pour moi est toujours: qu'est-ce qui empêchait le lotisseur de céder des lots de lotissement ou des lots de copropriétés en indivision aux acquéreurs et d'obliger ces même acquéreurs de gérer ces lots avec une ASL ?

Je n'ai rien trouvé jusqu'ici qui l'en empêchait.

Cordialement.

Philippe Kister

philkis@aol.com

05/12/2020 22:12

qu'est-ce qui empêchait le lotisseur de céder des lots de lotissement ou des lots de copropriétés en indivision aux acquéreurs et d'obliger ces même acquéreurs de gérer ces lots avec une ASL ?
L’autorisation de lotir, le cahier des charges et le règlement obligeaient le lotisseur à une cession à l’ASL. Il aurait été possible d’agir en annulation des cessions directes aux colotis mais maintenant c’est trop tard.

Malheureusement, je ne comprends pas sa réponse:
"Quoiqu’il en soit, ces deux arrêts ont acquis l’autorité de la chose jugée et il faut faire avec"
Que veux dire, il faut faire avec:

Cela veut dire que, moins familièrement, les arrêts s’imposent aux parties en cause et qu’il est vain de chercher à démontrer que les juges ont eu tort de juger comme ils l’ont fait, que leur ego ou quoi que ce soit d’autre, et non le droit, explique la décision qu’ils ont prise. S’ils avaient tort, il fallait saisir la cour de cassation en temps voulu. Maintenant c’est trop tard.

Si j’ai bien compris, votre souci actuel est la gestion de trois parcelles d’espace vert et de deux lots de copropriété (une piscine et une « salle club ») qui sont indivis entre les 48 propriétaires de maisons individuelles et les 55 copropriétaires des logements soumis au statut de la copropriété. C’est certainement un peu compliqué mais je ne vois pas du tout ce qui fait obstacle à l’application de l’article 815-9 du code civil : L'indivisaire qui use ou jouit privativement de la chose indivise est, sauf convention contraire, redevable d'une indemnité. Quel est l’arrêt de la cour de cassation que vous avez évoqué ?

Il me semble possible de rédiger des statuts qui permettent à l’ASL de gérer ces biens communs pour le compte de l’indivision. L’unanimité n’est pas indispensable pour les approuver dès lors que l’ASL est constituée or elle l’est en vertu des textes constitutifs du lotissement. Le statut de la copropriété est peut-être aussi applicable puisqu’il y a indivision forcée attachée à des parcelles ou des volumes faisant l'objet de droits de propriété privatifs. Un avocat spécialisé en droit immobilier devrait pouvoir vous concocter la solution adéquate.

06/12/2020 10:27

J'ai cité l'arrêt du 8 février 1995 comme quoi la loi du 10 juillet 1965 et la loi du 21 juin 1865 (abrogée par l'ordonnance 2004-632) sont exclusives l'une de l'autre (incompatibles) ; l’une étant un groupement de personnes auxquelles les droits sont attachés, l’autre étant un groupement de fonds auxquels sont attachés les droits.

Mais, pour certains, un lotissement pourrait avoir la voirie et des réseaux en indivision forcée entre les acquéreurs des lots, donc soumis à la loi du 10 juillet 1965 et que pour leur entretien (service commun/collectif) il aurait une organisation différente (ASL). Donc si l'on reprend le second alinéa de l'article 1 de la loi du 10 juillet 1965 (version en 1976) il serait remanié comme suit : À défaut de convention contraire créant une organisation différente (ASL), la présente loi est également applicable aux ensembles immobiliers qui, outre des terrains et des aménagements communs, comportent des parcelles, bâties ou non, faisant l'objet de droits de propriété privatifs ; mais que des services communs dévolus à leur entretien qu'il est possible par une convention contraire (ASL) créer une organisation différente à leurs seuls effets ; donc règlement de copropriété pour la voirie et les réseaux en indivision forcée , cahier des charges et statuts pour le services communs (collectifs) dévolus à l'ASL ; pourquoi faire simple quand on peut faire compliqué !

Après cette mise au point au lieu de nous distiller les informations au compte-goutte, pour éviter toute ambiguïté, vous auriez mieux fait de nous citer directement l’arrêt de la Cour de cassation qui vous concerne qui est un classique qui reprend celui du 11 décembre 2007 et celui du 27 mai 2010.

Donc le préfet n’a pas obligé de constituer une ASL et dans ce cas c’est le second alinéa de l’article 1 de la loi du 10 juillet 1965 qui s’applique supplétivement, ce qui nous ramène à l’arrêt du 8 février 1995 qui impose l’unanimité pour adopter une organisation différente en créant une ASL.

L’arrêt d’appel de 2000 est un peu farfelu et peut être mis de côté, en revanche celui de 2007 est parfaitement cohérent au vu que la loi du 10 juillet 1965 s’applique obligatoirement puisqu’une organisation différente n’a été prévue.

Les choses sont claires, si les lots sont privatifs entre tous les propriétaires ou copropriétaires ils ne peuvent être que communs ; comme vous écrivez qu’ils sont destinés à tous, c’est-à-dire à l’usage ou à l’utilité de tous, je renvoie aux articles 3 et 4 de la loi du 10 juillet 1965 qui implique qu’ils sont en indivision forcée :


Art. 3 : Sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux.

Art. 4 : Les parties communes sont l'objet d'une propriété indivise entre l'ensemble des copropriétaires ou certains d'entre eux seulement ;


Donc c’est bien simple personne ne peut sortir de tout ce qui est en indivision forcée, qui est étrangère à l’indivision de droit commun résultant des articles 815 et suivants et 1873-1 et suivants du code civil... et il faut l'unanimité pour créer une ASL qui est une organisation différente comme en dispose le dernier alinéa de l'article 1 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa version actuelle :

Pour les immeubles, groupes d'immeubles et ensembles immobiliers mentionnés aux deux alinéas ci-dessus et déjà régis par la présente loi, la convention mentionnée au premier alinéa du présent II est adoptée par l'assemblée générale à l'unanimité des voix de tous les copropriétaires composant le syndicat.
__________________________
« Les réponses apportées aux questions devront, dans la mesure du possible, indiquer le fondement juridique (article de loi, référence de la décision etc.) » étant notre engagement en tant que bénévoles, signifierait, par respect pour ceux qui posent correctement une question de leur répondre le plus possible avec concision et sans suffisance, et que de simples avis non étayés peuvent être constatés et dénoncés par des réponses contraires indiquant le(s) fondement(s) juridique(s) et que ces interventions non étayées ne peuvent être que les œuvres de trolls.

06/12/2020 10:50

Bonjour Yukiko,

Dans nos documents de lotissement, rien n'indique ni n'oblige le lotisseur à céder les ouvrages et aménagements d'intérêts collectifs à l'ASL. De plus on ne trouve rien dans le Code de l'Urbanisme de cette époque sur ce sujet de cession.

Voici aussi ce qu'en pense le juriste de Droit-Immo.com.

Extrait de DROIT-IMMO.COM

Nature et objet des ASL

Voici quelques aspects supplémentaires que nous retrouverons dans les différentes rubriques :


L’ASL peut détenir un patrimoine immobilier propre. Il n’y a pas de notion de parties communes obligatoire en ASL. L’Association peut être pleinement propriétaire des espaces ou des équipements communs. L’ASL peut aussi n’être propriétaire d’aucun bien et assurer une mission de gestion et d’administration sur des terrains appartenant à chacun des propriétaires.

Source : Nature et objet des ASL - [DROIT-IMMO.COM] (droit-immo.com)

La Cour de Cassation déclare dans son arrêt du 13 septembre 2018, Pourvoi 15-24655:

Vu les articles 815 à 815-18 du code civil.....

Qu'en statuant ainsi, alors que les textes sus-visés ne s'appliquent pas à une indivision forcée et perpétuelle, la Cour d'Appel les a violés.

Et comme la Cour de Cassation nous a renvoyé par devant la Cour d'Appel de Lyon, celle ci confirme simplement que les articles 815 et suivants ne s'appliquent pas à une IFP.

Donc l'article 815-9 ne s'applique pas.

Bien sûr que le statut de la copropriété peut être appliqué, mais je doute que les colotis acceptent cette situation et refusent tout simplement de payer des charges pour quelque chose qu'ils n'utilisent pas et qui ne leur est pas indispensable, au titre de la violation des dispositions de leur acte de vente. C'est la Déclaration des Droits de l'Homme et du Citoyen en son article 17 qui est en jeu, me semble-t-il.

Nous sommes tout à fait d'accord que l'unanimité n'est pas nécessaire pour faire adopter des statuts. Ceux-ci sont prêts, mais il faut au moins que la base juridique soit confirmée, afin que la majorité les acceptent.

La base juridique, pour moi c'est la confirmation que l'article R315-8 est bien à la base de notre lotissement en 1976 et non pas l'article R315-6 du Code de l'Urbanisme, comme cité par plusieurs avocats, consultés au cours des trente dernières années.

N'étant pas juriste, j'ai besoin de l'affirmation d'un juriste pour le faire digérer à nos propriétaires, car l'ASL existe, elle a été publiée et une confirmation de la Sous-Préfecture nous a été remise en 2019, laquelle dit bien que cette ASL est active.

Seulement quelques-uns de nos propriétaires entraînés par la personne qui ne paient pas depuis 26 ans sèment le doute sur la validité de ce document de la Sous-Préfecture.

Alors que je sais bien qu'en annulant les statuts de l'ASL en 2000, la Cour d'Appel n'a pas pu annuler l'ASL. Ce n'est qu'une décision de la Cour administrative qui peut le faire et pour des raisons autrement plus grave.

J'ai contacté un éminent avocat de cette spécialité dont le blog est très clair, mais je pense qu'il n'a pas beaucoup de temps pour s'occuper de cela.

Désolé de vous assomer de mes propos, mais je cherche une solution qui soit légale afin de démontrer à nos propriétaires la direction à prendre.

Cordialement

Philippe Kister

philkis@aol.com

06/12/2020 11:10


Extrait de DROIT-IMMO.COM

Nature et objet des ASL

Voici quelques aspects supplémentaires que nous retrouverons dans les différentes rubriques :

L’ASL peut détenir un patrimoine immobilier propre. Il n’y a pas de notion de parties communes obligatoire en ASL. L’Association peut être pleinement propriétaire des espaces ou des équipements communs. L’ASL peut aussi n’être propriétaire d’aucun bien et assurer une mission de gestion et d’administration sur des terrains appartenant à chacun des propriétaires.


Comme je l'ai précisé dans une précédente intervention cela correspond à une mise en valeur des propriétés (ravalement des façades par exemple).

Pour le reste ma précédente intervention tire les même conséquences ; l'indivision forcée s'applique obligatoirement ; c'est à dire que personne ne peut sortit de l'indivision forcée parce que... elle est perpétuelle.
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06/12/2020 11:18

Bonjour Beatles,

Merci pour votre propos.

Mais alors, comment se gère des ouvrages et aménagements d'intérêts collectifs dans une indivision forcée et perpétuelle ?

Il ne s'agit pas de sortir de l'indivision forcée et perpétuelle, cela nous convient, mais comment gérer les biens ? A l'unanimité ? Nous sommes plus d'une centaine !

Cordialement

Philippe Kister

philkis@aol.com

06/12/2020 11:23

Pour ceux qui ne veulent pas payer, ils perdront toujours si l'on leur oppose l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 :


Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.


Ce sera à eux de prouver l'inutilité objective, sachant que dans les actes de vente ils acceptent le principe de l'indivision forcée... comme l'avait accepté les époux X qui reprenaient les stipulations de...
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06/12/2020 11:27

C'est la loi du 10 juillet 1965 qui s'applique donc il faut un syndic professionnel ou bénévole, un conseil syndical ou un syndicat en la forme coopérative.

La loi n° 65-557 et le décret n° 67-223 vous expliquent la marche à suivre.
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« Les réponses apportées aux questions devront, dans la mesure du possible, indiquer le fondement juridique (article de loi, référence de la décision etc.) » étant notre engagement en tant que bénévoles, signifierait, par respect pour ceux qui posent correctement une question de leur répondre le plus possible avec concision et sans suffisance, et que de simples avis non étayés peuvent être constatés et dénoncés par des réponses contraires indiquant le(s) fondement(s) juridique(s) et que ces interventions non étayées ne peuvent être que les œuvres de trolls.

06/12/2020 12:03

Bonjour Beatles,

Dans notre cas, c'est exactement le contraire. Les colotis n'ont jamais eu à accepter un règlement de copropriété. Donc ils ne doivent pas respecter la loi du 10 juillet 1965, car un règlement de copropriété doit être accepté à l'unanimité.

Dans le cas de l'ASL nous n'aurions que 3 ou 4 personnes à convaincre et encore. Mais dans le cas d'une copropriété, nous devrions convaincre plus de 50 personnes.

Lorsque deux copropriétés partagent l'usage de biens non communs, il faut créer une union de copropriété ou une ASL (Cass.3ème, 26 mars 2020, P 18-16117) me semble-t-il ? Dans le cas de cet arrêt l'objet est utile et même indispensable aux deux sociétés, ce qui n'est pas notre cas. La piscine collective située dans la copro de notre lotissement, n'est pas indispensable aux colotis qui se font construire de plus en plus de piscines privatives.

Cordialement

Philippe Kister

philkis@aol.com

06/12/2020 14:00

Il est vrai qu’en apportant les informations une à une au gré de vos interventions vous ne facilitez pas la tâche de ceux que vous sollicitez.

Le coeur du problème est maintenant bien défini : des personnes, qui détiennent une part de propriété de la piscine, ne veulent pas participer aux frais d’entretien et de mise à disposition de celle-ci au motif qu’ils ne l’utilisent pas.

Vous avez donc deux problèmes à résoudre. Le premier est celui de l’obligation de tous les propriétaires de l’ensemble à participer aux frais d’entretien et de fonctionnement de certains équipements et services, notamment la piscine et la « salle club » (A), le second est celui dans lequel vous êtes empêtré depuis plus de vingt ans, qui est la mise en place d’une organisation de gestion adéquate (B).

A. Participations aux frais.

Quelques propriétaires ne veulent pas participer aux frais induits par la piscine au motif qu’ils ne l’utilisent pas. De la même manière, un copropriétaire sportif qui ne prend jamais l’ascenseur pourrait refuser de participer aux charges d’entretien et de fonctionnement de l’ascenseur. Cela ne tient pas parce qu’il faut prendre en compte l’utilité objective de l’équipement et non l’utilité apportée par celui-ci en fonction des habitudes de vie du propriétaire à qui l’équipement est mis à disposition. Quand on achète un logement situé dans un ensemble comprenant certains équipements, on en est informé et l’on accepte de participer aux frais d’entretien de ces équipements, sinon l’on achète ailleurs où ce sera plus sommaire et moins cher. C’est un choix à faire lors de l’achat. Il est vrai cependant qu’on ne peut demander à tous de participer aux coûts de la fourniture de certains services et c’est pourquoi la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété a été complétée par des dispositions relatives aux résidences-services : dans la mesure où il est dans l’objet de l’entité telle qu’elle est définie par ses statuts de fournir certains services, ceux qui ne sont pas individualisables sont financés par l’ensemble de la collectivité et ceux qui sont individualisables sont financés par les seuls utilisateurs. Sur cette question, la loi est précise en ce qui concerne les copropriétés, elle ne l’est pas en ce qui concerne les ASL mais le principe est transposable à celles-ci, cela découle du d) de l’article 1er de l’ordonnance 2004-632 du 1er juillet 2004 : mettre en valeur des propriétés. Mettre une piscine à disposition des propriétaires, c’est mettre en valeur leurs propriétés mais fournir des services individualisés, c’est autre chose et ce n’est pas dans l’objet d’une ASL La frontière entre ce qui est individualisable et ce qui ne l’est pas peut être difficile à discerner et, en cas de litige, il appartiendra au juge du fond d’imposer son appréciation. Ce qu’on peut néanmoins affirmer est que la présence d’une piscine est chose courante dans une copropriété et qu’une telle présence ne fait pas de la copropriété une résidence-service. Aussi peut-on affirmer par analogie que les frais d’entretien et de mise à disposition d’une piscine dans le périmètre d’une ASL sont à la charge de tous les membres de l’ASL dans la mesure où c’est inscrit dans les statuts de l’ASL.

Cela dit, il faut rester prudent et s’abstenir de fournir un service qui serait individualisable. Ainsi, maintenir l’ouvrage en bon état ainsi que les équipements de sécurité, fournir l’eau et la filtrer sont des services non individualisables. Mais employer un maître-nageur est plus douteux. Il pourrait être prétendu que c’est un service apporté aux seuls utilisateurs à qui il conviendrait de faire payer un droit d’entrée que n’auraient pas à payer les propriétaires ne fréquentant pas la piscine. Des questions similaires se posent peut-être aussi au sujet de la « salle club ».

B. Organisation de la gestion.

Les propriétaires refusant de payer se sont jusqu’à présent servi d’un prétexte : l’absence de statuts de l’ASL du fait de l’annulation de ceux-ci et l’impossibilité d’appliquer les règles de l’indivision du code civil. Il faut donc supprimer le prétexte et c’est ce à quoi vous vous êtes employé. Les nouveaux statuts que vous avez déposés et qui, il faut l’espérer, ont été approuvés en assemblée générale des membres de l’ASL devraient fournir le cadre juridique propre au financement des équipements et services communs de l’ensemble immobilier.

Vous avez raison de vouloir consulter un avocat. Il aurait été plus rationnel de le faire avant de déposer les statuts de l’ASL mais il n’est pas trop tard. Les statuts peuvent être modifiés si nécessaire. Si l’avocat avec qui vous avez pris contact n’est pas disponible, cherchez-en un autre, il y en a. Un spécialiste reconnu pourra demander des honoraires onéreux, mais il faut prendre le taureau par les cornes et ne pas lésiner sur le coût de ses prestations. Mieux vaut payer 3 000 € à un avocat pour une prestation efficace que 3 000 € d’indemnités à un adversaire qui aura obtenu gain de cause parce que l’affaire aura été mal conduite.

06/12/2020 14:23

J'ai fait un petit raccourci qui serait un lapsus.

Lorsque la loi du 10 juillet 1965 s'applique supplétivement il n'existe pas de règlement de copropriété mais un cahier des charges qui est le document contractuel entre les colotis qui deviennent les copropriétaires des élements (terme général) communs qui sont obligatoirement en indivision forcée perpétuelle.

Le cahier des charges est donc le règlement qui lie entre-eux les colotis/copropriétaires ; le règlement d'un lotissement étant un document administratif qui oblige le lotissement (ensemble immobilier).

Le règlement de copropriété évoqué dans la loi du 10 juillet 1965 ne concerne que les bâtiments (immeubles) collectifs ou groupe d'immeubles collectifs dont la propriété est répartie entre plusieurs personnes.

L'immatriculation du syndicat des copropriétaires ne concerne que les bâtiments collectifs pour qui lit avec attention la loi ALUR ; il en est de même pour la comptabilité et le ou les diagnostics techniques soit la fiche synthétique et le carnet d'entretien qui ne concerne que le bâti (l'immeuble bâti soit le bâtiment collectif).

Cela correspond à la gestion simplifiée que peut avoir une ASL !

Précision : l'unanimité de l'acceptation que cela soit pour un règlement de copropriété, un cahier des charges, des statuts d'une ASL, ce sont les actes de vente ; en signant l'on accepte soit le règlement de copropriété (bâtiments collectifs), soit le cahier des charges (lotissement) et /ou les statuts d'une ASL... comme l'avait accepté les époux X !

Nul n'est sensé ignorer la loi... qui le concerne... suite à la signature sur un acte authentique (acte de vente).
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