Cahier des charges du lotissement ou article 673 du code civil

Publié le 14/11/2022 Vu 3526 fois 24 Par
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9 rue Léopold Sédar Senghor

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19/05/2021 23:46

Bonjour,

Le cahier des charges du lotissement dit : "les propriétaires seront dans l'obligation de conserver tous les arbres de haute tige situés sur leur parcelle hors de la zone de construction". Sans aucune précision.

L'article 673 du code civil dit : "celui sur la propriété duquel avancent les branches des arbres, arbustes et arbrisseaux du voisin peut contraindre celui-ci à les couper.

Les fruits tombés naturellement de ces branches lui appartiennent. Si ce sont les racines ronces ou brindilles qui avancent sur son héritage, il a le droit de les couper lui même à la limite de la ligne séparatrice. Le droit de couper les racines, ronces et brindilles ou de faire couper les branches des arbres, arbustes ou arbrisseaux est imprescriptible " même si l'élagage risque de provoquer la mort du dit arbre.

Dans le cahier des charges, il faut conserver les hautes tiges.

Selon l'article 673, la personne est dans l'obligation d'elaguer à la limite de la clôture (à la demande de son voisin qui subit des désagréments ), même si son arbre mourra, et l'obligation est imprescriptible.

Le juge tiendra t il compte du cahier des charges : conservation de l'arbre, donc pas le droit d'elaguer à ras la clôture.

Ou le juge tiendra t il compte de l'article 673 du code civil, et ordonnera l'élagage à ras la clôture, même si l'arbre mourra.

MERCI beaucoup Dernière modification : 20/02/2022 - par Tisuisse Superviseur

20/05/2021 09:26

Bonjour,

Quel besoin d'ouvrir une autre discussion !

Qu'est-ce que c'est d'après vous la zone de construction ?

Est-ce que la restriction serait justifiée ?

De quoi la Cour de cassation a tenu compte ?

Donc, quel est votre pronostic ?

Cdt.
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La dictature censure toutes critiques et agresse la démocratie.

20/05/2021 23:24

Bonjour beatles,

Désolée de relancer le "même" sujet, mais nous sommes perdus... En effet, nous avons lu ceci :

" Il est toutefois possible conventionnellement de déroger aux dispositions de l'article 673 du Code civil. Dans un arrêt du 13 juin 2012, la Cour de Cassation a écarté l'application de l'article 673 en considérant que les fonds des deux parties était situé dans un lotissement soumis aux exigences d'un cahier des charges qui était un document de nature contractuelle, qui imposant le maintien et la protection des plantations quelque soit leur distance aux limites séparatives, avait vocation à s'appliquer. La Cour de Cassation a, ce faisant, indiqué que l'article 673 du code civil n'étant pas d'ordre public, il pouvait y être déroger conventionnellement "sauf à démontrer l'existence d'une atteinte à la sécurité de son bien ou un danger imminent.". (Cassation Civile 13 juin 2012 n° 11-18791).


Notons que si ce droit de couper les branches des arbres et autres plantations est imprescriptible, il n’est pas d’ordre public (Cassation civile 3ème, 13 juin 2012, n° 11-18791). Par conséquent, il est aussi possible d'y déroger conventionnellement. "

Les textes de lois sont compliqués (pour nous) à comprendre... Nous avons compris que, l'aticle 673 peut être supprimé par le cahier des charges du lotissement. "sauf à démontrer l'existence d'une atteinte à la sécurité de son bien ou un danger imminent.".

En ce qui nous concerne, est ce que ces raisons peuvent suffir à ne pas déroger l'article 673 ? :

- atteinte à la sécurité de son bien : détérioration des tuiles (suite aux lichens + mousse), mousse sur la façade du mur

- danger imminent : chutes des personnes qui peuvent être graves (suite à l'importante chute de glands + terrasse glissante suite à la mousse + feuilles mouillées) et à la chute des branches (1 branche et non 1 brindille, de presque 1,40 m a atterri devant la porte d'entrée)

Sans compter que nous subissons des désagréments pendant 4 mois, 7/7, de jour comme de nuit (pour les raisons déjà évoquées).

Merci

21/05/2021 10:10

Un pin parasol est un arbre à la ramure particulière d'où son nom.

Cela dit il semblerait qu'au vu de l'arrêt que vous citez il y aurait danger dans votre cas.

Sauf que votre cahier des charges stipule :

... les propriétaires seront dans l'obligation de conserver tous les arbres de haute tige situés sur leur parcelle hors de la zone de construction...
... ce qui signfierait qu'il existe des parcelles non construites (hors zone) mais que votre parcelle et celle du voisin sont construites et ne sont donc pas hors zone.

Pour le mois cette clause est ambigüe.

Dans ce cas il faut se retourner vers le Code civil !

Article 1188 :


Le contrat s'interprète d'après la commune intention des parties plutôt qu'en s'arrêtant au sens littéral de ses termes.

Lorsque cette intention ne peut être décelée, le contrat s'interprète selon le sens que lui donnerait une personne raisonnable placée dans la même situation.


Raisonnablement, si l'on distingue une zone hors de construction, l'intention est de protéger les arbres qui sont en dehors de la zone de construction que sont les lots construits ; c'est à dire les arbres « communs » plantés dans les parties de terrain ou espaces à usage commun.

Ce qui serait en concordance avec l'article 673 puisque dans le cas de mitoyenneté entre une parcelle bâtie (lot) et un espace commun le voisin du propriétaire de la parcelle bâti c'est lui-même.

Mais il existera toujours des chipoteurs qui prétendront que dans chaque parcelle il exite une zone constructible et une zone inconstructible alors que dans ce cas il faudrait utiliser le terme limite car le terme zone est flou.
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21/05/2021 10:54

Bonjour,

Depuis la création de notre résidence, je suis président de l'ASL (résidence pavillonnaire), et dans le cahier des charges, nous avons également la demande de conserver les arbres à hautes tiges.

Ceci impose de ne pas le supprimer volontairement (sauf si maladie/mise en danger suite à fragilité, etc. dans ce cas il faudra le remplacer) mais cela ne soustrait pas le propriétaire du lot sur lequel il est implanté à son devoir de l'entretenir.

Nous rappelons régulièrement à nos copropriétaires que, afin de garantir la meilleure entente entre voisins, il convient de procéder à l'entretien des arbres avant que ce ne soit demandé par le voisin ou que cela ne devienne trop difficile.

Ma position, ce n'est qu'une interprétation sans diplôme juridique, je pense que le code civil prévaut sur les règlements de copropriétés.

D'ordre plus personnel, nous avons eu les mêmes désagréments avec notre voisin (lui est hors résidence), après plusieurs interventions de notre avocat + constat d'huissier, nous avons obtenu (sans aller jusqu'au juge) que le propriétaire coupe les branches qui dépassaient sur notre terrain. A savoir, les démarches juridiques coûtent à celui qui les entreprend, et sans jugement, rien pour celui qui doit couper ses branches... nous avons donc réglé les frais d'avocat & huissier qui ont obtenu du voisin qu'il coupe (lui-même, donc sans frais) ses branches. Mais bon, au final, les branches ont été coupées.

Cordialement,

A.

21/05/2021 11:04


La zone de construction d'un lot est la surface à l'intérieur de laquelle les constructions doivent être implantées. Dans chaque lot sont ainsi définies deux zones, une zone de construction et une zone inconstructible. Elles doivent être dessinées sur les plans du lotissement. Le terme de "zone" n'a rien de flou et les plans du lotissement, s'ils ont été dessinés et cotés par un géomètre et non par un peintre impressionniste, ne sont pas flous du tout. C'est précis au centimètre près.


Quel texte de loi ou plutôt quel(s) article(s) du Code de l'urbanisme (L.442-... et R.442-... ; anciennemen L.315-... et R.315-...) corroborent cette affirmation ?
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21/05/2021 12:15


Mais aucune disposition législative ne l'interdit.


Donc vous inventez !

En revanche dans un règlement et/ou un cahier des charges il peut exiter des limites chiffrées

Article R.111-19 du CU antérieur au décret n° 2015-1783 du 28 décembre 2015 :


À moins que le bâtiment à construire ne jouxte la limite parcellaire, la distance comptée horizontalement de tout point de ce bâtiment au point de la limite parcellaire qui en est le plus rapproché doit être au moins égale à la moitié de la différence d'altitude entre ces deux points, sans pouvoir être inférieure à trois mètres *servitude de prospect, permis de construire, refus, conditions octroi*.

Lorsque par son gabarit ou son implantation, un immeuble bâti existant n'est pas conforme aux prescriptions de l'alinéa ci-dessus, le permis de construire ne peut être accordé que pour des travaux qui ont pour objet d'améliorer la conformité de l'implantation ou du gabarit de cet immeuble avec ces prescriptions, ou pour des travaux qui sont sans effet sur l'implantation ou le gabarit de l'immeuble.


Ancien article R.111-18 du CU actuellement article R.111-17 du CU :


À moins que le bâtiment à construire ne jouxte la limite parcellaire, la distance comptée horizontalement de tout point de ce bâtiment au point de la limite parcellaire qui en est le plus rapproché doit être au moins égale à la moitié de la différence d'altitude entre ces deux points, sans pouvoir être inférieure à trois mètres.


C’est cette limite qui peut être différente dans un règlement et/ou cahier des charges.

Donc une personne compétente ne peut que parler de limite et non pas de zone à l’intérieur d’un lot (parcelle)

Comment dessiner une zone fluctuante pouvant être en limite de parcelle ou à trois mètres ou plus ?
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Superviseur

21/05/2021 13:25


les propriétaires seront dans l'obligation de
conserver tous les arbres de haute tige situés sur leur parcelle hors de
la zone de construction


Ceci n'est pas incompatible avec 673cc !

On ne demande pas au voisin de supprimer son arbre, mais juste de couper les branches qui dépassent. Après, si l'arbre meurt, c'est autre chose...

22/05/2021 14:42

Bonjour,

Merci à Beatles, Yukiko, Janus2fr et Afligem pour tous vos précieux conseils.

Les lois sont parois ambigües, se contredisent et l'interprétation de chacun diffère...

Nous pensons donc, que ce sera à l'appréciation du juge (chaque juge interpretera aussi à sa manière les textes de loi).

Nous préparons notre dossier, en nous appuyant sur ces différents échanges, enrichissants pour nous, car nous n'avons aucune connaissance juridique. Nous souhaitons simplement, que la loi nous permettra d'avoir gain de cause.

Merci encore à vous tous d'y avoir paticiper.

Anne et Dàc

19/02/2022 18:28

Bonjour.

L'habitation visée ci - après datant de 1935 est érigée sur le terrain d'assiette d'un lotissement dont son premier cahier des charges ( à l'époque, aucune clause ne limite la hauteur des constructions) a été approuvé par arrêté préfectoral (1929). Après guerre en 1952, un nouveau cahier des charges justifiant d'un projet d'extension du dit lotissement, également approuvé par arrêté préfectoral (1952) "annule et remplace celui de 1929". Ce nouveau cahier auquel est annexé le plan de lotissement faisant figurer les lots numérotés , souligne 3 zones comme suit:- "A.B.C":-" Zone A : lots vendus et construits avant 1952 et lots restant à vendre. Zone B: concerne l' extension immédiate du lotissement , et enfin la zone C: partie réservée pour une future deuxième extension .

Dans l'éventualité d'une démolition( actuellement maison de 1935 édifiée enR+1)- puis construction (R+2) dans cette zone A, Vu les clauses du cahier des charges 1952 stipulant les hauteurs de construction à 7 mètres en R+ 1, A quel cahier des charges se rattachent ce projet de démolition- construction projeté en Zone A ;-Est- ce celui de 1929, celui de 1952 ou autre.

Merci de votre réponse .

Cordialement à vous . JD

19/02/2022 19:53

Bonsoir,

Celui de 1952 puisqu'il annule les précédents.

Ce lien devrait vous intéresser pour vous retrouver à ces époques.

Cdt.
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20/02/2022 13:49

Bonjour.

Je viens très simplement vous dire merci pour votre prompte réponse.

Comme vous, lors une première lecture des documents j'en ai déduit que le cahier des charges de 1952 faisait loi. Ceci étant, je me suis attardé sur l'exposé du cahier des charges de 1952 et son arrêté préfectoral.

"chapitre 1 :- art premier Zone A : La première zone est celle ou le lotissement a été réalisé , exécuté et qui se trouve en majeure partie construite ,mais où il subsiste, en bordure de boulevards d'accès, un certain nombre de lots à vendre.

-art deux zone B: La deuxième zone pour laquelle l'autorisation d'aménagement est demandée.

chapitre 2: conformément aux nouvelles prescriptions administratives et loi du 15 juin 1943 , nous présentons un nouveau cahier des charges avec plan de lotissement des terrains déjà aménagés ou restant à l'être , destiné à se substituer et à annuler celui approuvé comme annexé en date du 16/11/1929"

-arrêté préfectoral de 1952 :-"vu le projet de modification et d'extension du dit lotissement...vu le nouveau plan de lotissement , le cahier des charges et programme d'extension...." -arrête en son art 1° :- le projet de modification et d'extension du lotissement est approuvé conformément aux documents annexés".

Voilà les éléments complémentaires que je souhaitai vous soumettre .

Merci

Bien cordialement .JJ

20/02/2022 14:34

Ne retenez que le chapitre II (bien relire le lien que je vous ai donné sur la réforme de 1943).
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20/02/2022 17:12

Re;

Un grand merci.

Je prends soin d'ouvrir le lien que vous m'avez indiqué.

Bien cordialement à vous



J

25/02/2022 20:08

Bonsoir.

La lecture du lien m'amène a évoquer une décision ref: N° 2011-177 QPC datant du 7 Octobre 2011 -conseil constitutionnel portant sur la conformité aux droits et libertés que la constitution garantie, 3éme alinéa art 83 loi N° 324 du 15/06/1943.

Etant candide en la matière, la complexité du texte me laisse en question. Ses conclusions remettent elles en cause l'avis précédent.

Merci

Bien cordialement

JJ

25/02/2022 20:36

En quoi cela remettrait en cause ?
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26/02/2022 09:19

Vous cherchez à soulever un problème qui n'existe pas.

Un cahier des charges est un contrat et le Code civil encadre le contrat.

Au vu, en particulier, des dispositions liminaires (articles 1101 à 1111-1) et de l'interprétation (articles 1188 à 1192) vous pourrez savoir à qui, s'il existe, profite le doute.

Contrairement à « certain» qui pose une question inutile, car prêt à toutes compromissions pour qu'on lui dise ce qu'il veut entendre, vous donnez l'impression de chercher à ce que l'on vous dise ce que vous ne voulez pas entendre.
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28/02/2022 17:35

Bonsoir.

Que la bienveillance et l'expertise soient les fils d'ariane de l'expression de chacun sur ce site.

Pour ce qui me concerne , je suis toujours dans une démarche d'apprentissage active et en demande auprès des sachants. Si je peux encore user de vos compétences , je souhaiterais si possible vous soumettre une dernière question relative au sujet cité (cahier des charges).

cahier des charges de 1952:- art 25-" dérogations :les vendeurs auront le droit de modifier ou de supprimer les conditions contenues au présent cahier des charges à la condition toutefois qu'aucune dérogation ne soit faite aux obligations de servitudes d'ordre hygiénique ou esthétique."

cahier des charges exposé- :chap I - " l'esthétique générale des constructions sera réglée sous certaines conditions inscrites au cahier des charges : ............ les distances à observer seront de 10 m au minimum avec 1 seule construction pour 1000m2 , hauteur réduite à un étage sur RC surélevé, hauteur à 7 mètres à la corniche."

Question: Si je lis bien l'article afférent aux dérogations , la hauteur des constructions rentrent bien dans le champ des servitudes esthétiques. Ma lecture est elle erronnée?

Merci

Bien cordialement à vous.

JJ

28/02/2022 20:06

Non elle est exacte.

Ces servitudes sont des servitudes non aedificandi terme juridique pour dire qu'elles peuvent interdire ou règlementer les constructions dans le sens vertical (hauteur) et horizontal (distance).

Dans votre cas ce sont des servitudes réciproques entre les colotis (vous par rapport aux autres et les autres par rapport à vous).

Elle sont par nature antérieures aux actes de vente et contenues dans un cahier des charges qui règle les rapports entre les alotis (un contrat).

Elles concernent l'esthétique et l'intimité (vues).
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26/09/2022 09:32

Bonjour Beatles

Une petite note d'information relative à l'évolution du dossier ci-dessus dont votre expertise partagée gracieusement m'autorise a appréhender lucidement les enjeux judiciaires.Merci encore.

C'est fait.L autorisation d'urbanisme ( P.C) a été délivré le 16/09/2022. pour la démolition de la maison préexistante et construction d'une villa en R+2 à 9 mètres. Très prochainement,je vais engager une tentative de conciliation afin que le dit voisin revisite et corrige son projet dans le cadre de la violation du cahier des charges de notre lotissement . C'est pas gagné!

Egalement,qu'il me soit permis de vous soumettre un passage de notre cahier des charges de lotissement UFG 1952:

"DEROGATIONS: Les vendeurs ou leurs ayant cause auront le droit ,sous réserve de l'autorisation préfectorale* de modifier ,de subdiviser ou de réunir les lots à vendre..........ou de supprimer les mêmes conditions contenues au présent cahier des charges, dans le sens qu'ils jugeront convenables pour de nouvelles ventes à faire à la condition toutefois qu'aucune dérogation ne soit faite aux obligations qui sont d'ordre hygiénique ou esthétique,sans que de ce chef, les acquéreurs de parcelles antérieurement vendues soient fondés à exercer contre eux aucun recours."

Question:*Pour déroger aux conditions du cahier des charges, faut -il aujourd'hui solliciter une autorisation préfectorale?

Merci pour tout .

Bien cordialement

JackJean

26/09/2022 11:53

Bonjour JackJean,

L'autorisation d'urbanisme a été délivrée en fonction des règles d'urbanisme actuelles qui sont moins restrictives que celles du cahier des charges (droits privés) qui l'emportent pour la justice judiciaire ; ce qui signifie que si votre voisin démolit et reconstruit n'importe quel autre coloti, en saisissant le tribunal judiciaire, aura certainement gain de cause pour faire démolir.

Dernier alinéa de l'article A.424-8 du Code de l'urbanisme :


Le permis est délivré sous réserve du droit des tiers : il vérifie la conformité du projet aux règles et servitudes d'urbanisme. Il ne vérifie pas si le projet respecte les autres réglementations et les règles de droit privé. Toute personne s'estimant lésée par la méconnaissance du droit de propriété ou d'autres dispositions de droit privé peut donc faire valoir ses droits en saisissant les tribunaux civils, même si le permis respecte les règles d'urbanisme.


Cour de cassation 24 octobre 1990 pourvoi n° 89-15.142 :


Vu les articles 1134 et 1143 du Code civil ;

Attendu que pour rejeter la demande des époux de Y... en démolition totale du garage, l'arrêt retient que les infractions commises par M. de X... constituent la violation de règles d'urbanisme et non celle de simples conventions de droit privé entre colotis et que les époux de Y... n'ont pas souffert de ces faits un quelconque préjudice ;

Qu'en statuant ainsi, alors que les stipulations du cahier des charges ont toujours, entre colotis, un caractère contractuel et que leur violation doit être sanctionnée même en l'absence de préjudice, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;


Cdt.
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26/09/2022 15:27

Re bonjour Beatles

Merci pour ce complément d'analyse. Ceci étant, vu l'autorisation d'urbanisme délivrée par la mairie, le voisin bénéficiera d'une stipulation du Cahier des charges visée en son chapitre DEROGATIONS à savoir : Inscrire sa construction dans un carré de 40/40 au lieu de 30/30 comme indiqué au cahier des charges ..En effet , ces stipulations corresondantes sont hors champ de l'exception faite sur les servitudes hygiéniques- esthétiques .

Dès lors,le coloti doit- il comme il est indiqué au chapitre dérogations du cahier des charges obtenir une autorisation préfectorale?

Rappel Chapitre DEROGATIONS :"les vendeurs ou leurs ayant - cause auront le droit ,sous réserve de l'autorisation préfectorale de modifier............."

Bien cordialement

JJ

26/09/2022 19:14

L'autorisation préfectorale c'est l'arrêté d'autorisation et non pas une autorisation préfectoral : les dérogations sont contenues dans le cahier des charges.

Le décret n° 54-766 du 26 juillet 1954 c'est ni plus ni moins que le Code de l'urbanisme et de l'habitation qui reprenait, en outre, la loi d'urbanisme n° 324 du 15 juin 1943 et vous trouverez les dérogations et les règles pouvant exister dans les articles 107 à 116 du décret précité (pages 7092 et 7093 du JO).
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27/09/2022 09:27

MERCI

JJ

14/11/2022 17:04

Sujet: cahier des charges lotissement .....suite .

Bonjour.

Rappel : le cahier des charges de notre lotissement date de 1952 qui modifie celui de 1926.

Ce document , une des pièces constitutives du dossier extension lotissement a été déposée et enregistrée en son temps au service de la publicité foncière.

En phase de conciliation juridique, il m'est fait observation que l'inexistence d'une A.S.L rendrait inopérante une saisine du juge judiciaire?? ?.Où que ma seule qualité de colotis m'empêcherait de contester la violation du cahier des charges d'un tiers colotis.

Si tel était le cas, cela viendrait percuter la position constante de la haute juridiction notamment dans ses divers arrêts en matière de violation de cahier des charges de lotissement.

(Voir arrêt cour cassation ,du 14/02/2019 pourvoi n° 18-10.601).

J'ai du mal à suivre -Qu'en pensez - vous ?

A vous lire.

Cordialement..JJ






JJ

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