division parcellaire et droit de passage

bonjour

nous sommes propriétaire d une maison sur un terrain de 1200m2 ,nous souhaitons diviser le fond du terrain constructible mais l acces doit se faire sur le coté de la maison et le terrain restant obligatoirement est ce que ce sera une servitude? ou bien doit on inclure aussi cette parcelle d acces dans le projet

merci

Bonjour,

Le mieux serait d'inclure une bande de trois mètres pour éviter les tracas dus à une servitude légale (article 682 à 685-1 du Code civil).

Cdt.
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La dictature censure toutes critiques et agresse la démocratie.

Bonjour,

Je confirme: j'avais exactement le même projet et j'avais renoncé à une servitude de droit passage pour éviter toutes sortes de problèmes; inclure la bande d'accès à la parcelle que vous voulez vendre est la meilleure solution.

Cordialement

Mais faites bien attention car cette vente pourrait être refusée au vu de l'article L.442-1 du Code de l'urbanisme :


Constitue un lotissement la division en propriété ou en jouissance d'une unité foncière ou de plusieurs unités foncières contiguës ayant pour objet de créer un ou plusieurs lots destinés à être bâtis.


Ce qui serait votre cas.

Il semblerait que votre opération ne rentrerait pas dans le cas dérogatoire du e) de l'article R.442-1 du Code de l'urbanisme :


Ne constituent pas des lotissements au sens du présent titre et ne sont soumis ni à déclaration préalable ni à permis d'aménager :

...

e) Les détachements de terrains supportant des bâtiments qui ne sont pas destinés à être démolis ;

...


Vous ne détachez pas un terrain supportant des bâtiments mais un terrain destiné à être bâti puisque vous concervez la partie de terrain supportant le bâtiment (voir le § III.2 de ce lien).
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Rebonjour,

Et pour être tout à fait complets, vous devriez consulter le Plan Local d'Urbanisme (PLU) de votre commune pour connaitre les règles applicables aux constructions nouvelles (ou envoyer un mail au service urbanisme).

Dans ma commune, par exemple, le PLU prévoit que les constructions nouvelles doivent être réalisées dans l'alignement du bâti existant au bord de la rue (continuité visuelle) ce qui exclut toute construction sur un terrain enclavé (c'est ce qui a fait échouer mon projet)

Cordialement

En fait les démarches seraient plus compliquées et il faut distinguer celles incombant au vendeur-lotisseur et celles incombant à l'acquéreur-coloti.

Le refus de vente est une « expression générale » liée à plusieurs règles d'urbanisme.

Votre opération conformément aux articles L.442-1 et R.442-1(e) du Code de l'urbanisme constitue un lotissement qui fait uniquement l'objet d'une déclaration préalable (article R.441-19 du Code de l'urbanisme) qui vous oblige à viabiliser le terrain détaché à bâtir (article L.332-15 du Code de l'urbanisme).

Si vous respectez ce qui précède c'est uniquement au futur acquéreur de se renseigner pour savoir si son projet de construction est conforme aux règles d'urbanisme qui incluent le PLU.
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Rebonjour,

En tant que vendeur potentiel d'un terrain enclavé, heureusement que j'ai consulté le PLU de ma commune sinon j'aurais trompé l'agence immobilière et l'acheteur.

Cordialement

En premier lieu vous auriez eu le projet de vendre un terrain détaché à bâtir, donc constructible, non enclavé (vous confirmez l'inclusion d’une bande pour éviter les tracas d’une servitude), puis dans un second temps qu’il aurait échoué parce que le terrain aurait été enclavé.

Malgré ce qui pourrait sembler être une contradiction l’on ne pourrait en déduire que votre DP a été refusée pour non viabilisation ou bien que le terrain détaché n’était pas constructible.

Je m’interroge sur le côté abusif de cette restriction d’alignement qui interdirait toute construction autorisée par l’article R.442-1(e) du Code de l’urbanisme, la construction « arrière » d’une annexe telle un garage caché à la vue par la construction « légale » existante et qui sait de tous lotissement en retrait... alors que le COS a disparu et que les zones constructibles ont été réduites.

De toutes façons dans un cas comme le votre l’on commence par faire une DP avant de contacter l’agence.
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C'est plutôt la phrase suivante qui vous concernerait :


Une implantation en retrait de l’alignement peut être autorisée dans les cas suivants : - en cas de réfection, transformation, extension ou surélévation de constructions existantes ne respectant pas la règle définie ci-dessus, l’alignement dans ce cas se fera avec le même retrait que celui de la construction existante, - lorsqu’il existe préalablement un bâtiment à l’alignement ou un mur de clôture ancien d’une hauteur minimale de 1,80 m qui assure déjà la continuité visuelle de la rue.


Le bâtiment préexistant étant votre propre construction.
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