Maison construite sur une parcelle en indivision successorale puis cédée à l'un des cohéritiers.

Publié le 04/11/2021 Vu 882 fois 5 Par
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03/11/2021 17:36

Bonjour,

Maison construite et occupée depuis plus de 30 ans par une cohéritière en indivision, mais qui a cédé son droit de propriété 5 ans aprés la succession à son frère (l'autre indivis) sur la parcelle où se trouve la maison. Cette maison n'a pas fait l'objet d'un bail locatif apres la fin de l'indivision car construite par l'occupant, avec autorisation tacite du frére propriétaire, donc occupation paisible et connue de tous. La parcelle n'est donc plus en indivision et aujourd'hui le nouveau propriétaire veut le départ de l'occupant ou le paiement d'un loyer. Les factures d'eau, d'électricité, attestent de l'occupation continue de la maison et l'occupant paie également une taxe foncière car propriétaire du bati. La prescription acquisitive peut elle s'appliquer dans ce cas particulier ?

Merci pour votre réponse. Dernière modification : 04/11/2021 - par Tisuisse Superviseur

Modérateur

03/11/2021 18:08

bonjour,

pour prescrire, il faut remplir les conditions de l'article 2261 du code civil ci-dessous:

Pour pouvoir prescrire, il faut une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire.

voir ce lien sur cette procédure:

action en usucapion

vous indiquez que l'occupant paie une taxe foncière mais est-elle à son nom ?

qui a vendu ce bien au nouveau propriétaire ?

SALUTATIONS

04/11/2021 06:09

Merci pour ces réponses très rapides.

Je peux préciser que la maison a été construite aprés rédaction, en 1973, de l'acte notarié qui mentionne l'indivision successorale et, en 1978, pour l' acte notarié de vente des droits de propriété au frère. Mais l'acte notarié de 1978, ne mentionne pas la construction de cette maison ni sa destination aprés cette vente qui supprime l'indivision. On peut supposer qu'il y avait accord "non ecrit" entre acheteur (le frère) et le vendeur (la soeur) pour continuer à occuper cette maison sans loyer car construite par l'occupant. Cela fait donc plus de 30 ans que cette occupation est continue, paisible et connue de tous avec pour preuves les factures d'eau, d'électricité au nom de la soeur. La mort du frére a provoqué cette situation pénible (certainement aprés action des héritiers pour vendre la parcelle libre d'occupation).

Je rappelle que l'occupant actuel était bien propriétaire en indivision au moment de la construction.

La taxe foncière pour le bati est bien au nom de la soeur occupant la maison avec preuve du paiement depuis 2002, mais avant 2002, paiement non retrouvé.

Superviseur

04/11/2021 07:29

Bonjour,

C'est tout de même assez délicat. Difficile de dire que la soeur a occupé ce bien "à titre de propriétaire", alors qu'elle l'a, elle-même, vendu à son frère...

04/11/2021 09:40

Bonjour,

Article 815 du Code civil :


Nul ne peut être contraint à demeurer dans l'indivision et le partage peut toujours être provoqué, à moins qu'il n'y ait été sursis par jugement ou convention.


Article 815-1 du Code civil :


Les indivisaires peuvent passer des conventions relatives à l'exercice de leurs droits indivis, conformément aux articles 1873-1 à 1873-18.


Article 815-9 du Code civil :


Chaque indivisaire peut user et jouir des biens indivis conformément à leur destination, dans la mesure compatible avec le droit des autres indivisaires et avec l'effet des actes régulièrement passés au cours de l'indivision. A défaut d'accord entre les intéressés, l'exercice de ce droit est réglé, à titre provisoire, par le président du tribunal.

L'indivisaire qui use ou jouit privativement de la chose indivise est, sauf convention contraire, redevable d'une indemnité.


Article 815-14 du Code civil :


L'indivisaire qui entend céder, à titre onéreux, à une personne étrangère à l'indivision, tout ou partie de ses droits dans les biens indivis ou dans un ou plusieurs de ces biens est tenu de notifier par acte extrajudiciaire aux autres indivisaires le prix et les conditions de la cession projetée ainsi que les nom, domicile et profession de la personne qui se propose d'acquérir.

Tout indivisaire peut, dans le délai d'un mois qui suit cette notification, faire connaître au cédant, par acte extrajudiciaire, qu'il exerce un droit de préemption aux prix et conditions qui lui ont été notifiés.

En cas de préemption, celui qui l'exerce dispose pour la réalisation de l'acte de vente d'un délai de deux mois à compter de la date d'envoi de sa réponse au vendeur. Passé ce délai, sa déclaration de préemption est nulle de plein droit, quinze jours après une mise en demeure restée sans effet, et sans préjudice des dommages-intérêts qui peuvent lui être demandés par le vendeur.

Si plusieurs indivisaires exercent leur droit de préemption, ils sont réputés, sauf convention contraire, acquérir ensemble la portion mise en vente en proportion de leur part respective dans l'indivision.

Lorsque des délais de paiement ont été consentis par le cédant, l'article 828 est applicable.


Article 816 du Code civil :


Le partage peut être demandé, même quand l'un des indivisaires a joui séparément de tout ou partie des biens indivis, s'il n'y a pas eu d'acte de partage ou une possession suffisante pour acquérir la prescription.


Conformément à l'article 815 le soeur avait parfaitement le droit de sortir de l'indivision en vendant sa part (article 815-14) à son frère.

Il semblerait qu'il n'y ait pas eu d'acte régulièrement passé entre le frère et la soeur pour que cette denière use et jouisse du bien indivis (article 815-19).

La soeur aurait donc usé et jouit du bien indivis pendant cinq ans, soit entre 1973 et 1978, ce qui ne lui permettait pas de prescrire (article 816).

En revanche la situation démontre qu'il y aurait eu un bail verbal entre le frère et la soeur.

Cdt.
__________________________
Par respect pour ceux qui posent correctement une question (alinéa 6 du point 4.2.2 des CGU concernant la participation au forum juridique) notre engagement nous impose (alinéas 1 et 3) de répondre, dans la mesure du possible, légalement en indiquant les fondements juridiques ; ce qui implique que de simples avis opposés et contraires, à ce qui précède, non étayés peuvent être constatés et dénoncés (alinéa 4) et ne peuvent être que les œuvres de trolls.

04/11/2021 10:23

Le fait... la preuve plutôt qu'un y a qu'à faut qu'on précipité.

Article 546 du Code civil :


La propriété d'une chose soit mobilière, soit immobilière, donne droit sur tout ce qu'elle produit, et sur ce qui s'y unit accessoirement soit naturellement, soit artificiellement.

Ce droit s'appelle "droit d'accession".


Article 551 du Code civil :

Tout ce qui s'unit et s'incorpore à la chose appartient au propriétaire, suivant les règles qui seront ci-après établies.
Article 552 du Code civil :


La propriété du sol emporte la propriété du dessus et du dessous.

Le propriétaire peut faire au-dessus toutes les plantations et constructions qu'il juge à propos, sauf les exceptions établies au titre " Des servitudes ou services fonciers ".

Il peut faire au-dessous toutes les constructions et fouilles qu'il jugera à propos, et tirer de ces fouilles tous les produits qu'elles peuvent fournir, sauf les modifications résultant des lois et règlements relatifs aux mines, et des lois et règlements de police.


Article 553 du Code civil :

Toutes constructions, plantations et ouvrages sur un terrain ou dans l'intérieur sont présumés faits par le propriétaire à ses frais et lui appartenir, si le contraire n'est prouvé ; sans préjudice de la propriété qu'un tiers pourrait avoir acquise ou pourrait acquérir par prescription soit d'un souterrain sous le bâtiment d'autrui, soit de toute autre partie du bâtiment.
Il faut donc qu'il n'existe aucune preuve que la maison n'appartienne pas au frère.

Dans le cas d'un bail oral (accord tacite), ce qui serait le cas, il n'est pas question de propriété ; de plus les conditions pour prescrire n'exitent pas.

Pour terminer je demanderai, par exemple, à Janus, si posible, de préciser, si suite au décès du frère ses héritiers, avant de vendre, n'ont pas exigé de bail écrit de la part de leur tante et que l'acquéreur n'ait pas exigé cette clause, est-ce que cela signifie qu'il accepte le bail oral.
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