Terrain issu d'une division dans un lotissement

Publié le 18/02/2021 Vu 510 fois 19 Par
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9 rue Léopold Sédar Senghor

14460 Colombelles

02.61.53.08.01

16/02/2021 16:57

Bonjour,
J'ai acheté en septembre 2019 un terrain (550m²) avec maison existante à un vendeur de biens.
Cette vente est issue d'une division de parcelle dont la taille initiale était de 1100m², le vendeur de bien comptait faire construire.
Seulement, la division a été attaquée par les collotis car interdite dans le cahier des charges du lotissement qui date de 1969. (indiqué noir sur blanc "toute division de lot est interdit").
Aujourd'hui, malgré tout, le cadastre a bien enregistré deux numéros de parcelles (une dont je suis propriétaire, et la deuxième appartenant au vendeur de biens) ..ce vendeur m'avait confié que je pourrai jouir de son terrain le temps qu'une construction se fasse...mais maintenant que la division est attaquée, et que donc aucune construction ne pourrait être érigée, je me retrouve avec un terrain collé au mien, qui ne m'appartient pas et dont je ne connais pas le devenir... Je ne fait que des aménagement légers histoire que notre environnement soit agréable
Quelqu'un pourrait t'il m'éclairer sur le devenir de cette parcelle?
Merci d'avance

Modérateur

16/02/2021 18:18

bonjour,

votre vente a été enregistrée au fichier immobilier du service de la publicité foncière.

que la division soit attaquée par les colotis n'interdisait que le notaire établisse l'acte de vente de votre parcelle mais le notaire aurait pu vérifier que le cahier des charges n'interdisait pas la division des parcelles car c'est une disposition qui peut exister dans un cahier des charges de lotissement.

vous devez attendre qu'une décision définitive soit rendue par un tribunal.

mais vous pourriez mettre en cause (annulation de la vente) votre vendeur qui a vendu une parcelle issue d'une division sachant que le cahier des charges lui interdisait la division, si vous aviez eu connaissance de cette interdiction, vous n'auriez pas acheter ce terrain.

salutations

16/02/2021 18:50

Bonsoir,

Au minimum le notaire devait prendre connaissance du cahier des charges et vous avertir que la division d'un lot était interdite (voir ce lien notarié).

Le plus grave pour lui c'est que sa responsabilité délictuelle est engagée étant donné qu'il n'a pas assuré l'efficacité de l'acte qu'il a instrumenté (voir cet arrêt de la Cour de cassation).

Cet autre lien serait du sur mesure pour vous : pas possible de construire !

Cdt.
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« Les réponses apportées aux questions devront, dans la mesure du possible, indiquer le fondement juridique (article de loi, référence de la décision etc.) » étant notre engagement en tant que bénévoles, signifierait, par respect pour ceux qui posent correctement une question de leur répondre le plus possible avec concision et sans suffisance, et que de simples avis non étayés peuvent être constatés et dénoncés par des réponses contraires indiquant le(s) fondement(s) juridique(s) et que ces interventions non étayées ne peuvent être que les œuvres de trolls.

17/02/2021 00:26

Bonjour,

Le cahier des charges est un document qui lie contractuellement les colotis et dont l'administration n'a pas à connaître. La division du terrain devait être conforme aux règles d'urbanisme en vigueur et il est alors normal qu'elle ait été autorisée par l'administration.

Vous pouvez vous attendre à ce que le terrain reste non bâti et que l'investisseur vous propose de l'acheter.

Les cahiers des charges des lotissements ne sont pas tous publiés. Il est difficile de reprocher au notaire d'avoir ignoré un cahier des charges non publié.

17/02/2021 09:43

Merci beaucoup pour vos réponses, j'y vois plus clair !

17/02/2021 12:08

Arrêtez vos plaisanteries ; un cahier des charges c'est la première chose qu'un notaire doit vérifier puisqu'il sait qu'il doit être remis par le vendeur à l'acquéreur ; une jurisprudence constante depuis des décénies longue comme le bras rappelle le devoir absolu de conseil d'un notaire.

Il est évident que vous n'avez pas pris le temps de lire attentivement les liens que j'ai fourni.

Au lieu d'écouter vos conseils qui veulent atténuer la responsabilité du notaire au détriment de #sebastien.natiez, ce dernier avec tous les éléments jurisprudentiels serait plus avisé de consulter un avocat spécialiste en matière notariale pour se faire rembourser et obtenir d'éventuels dommages et intérêts.

Article 3.2.1 du règlement national du notariat concernant les obligations du notaire :


Le notaire doit à sa clientelle sa conscience professionnelle, ses égards, l'impartialité, la probité et l'information la plus complète.

L'intérêt du client prime toujours le sien.

Il doit choisir le moyen le plus approprié pour parvenir au résultat désiré par le client, en conformité avec la loi.


Il me semble bien que le désir de #sebastien.natiez était de faire construire !
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17/02/2021 13:34

Si j'ai bien compris, sebastien.natiez a acheté une maison sur un terrain et la question de la constructibilté de l'autre terrain ne l'intéresse pas directement.

Le cahier des charges a-t-il été publié ? Non publié, il est inopposable aux tiers.

Je n'ai donné aucun conseil.

17/02/2021 13:53

Oui, je n'ai pas de préjudice puisque j'ai acheté une parcelle de 550m² avec la maison, en sachant que le vendeur de bien avait comme projet de construire sur le bout de parcelle qu'il s'est gardé.

Ce vendeur se heurte au cahier des charges qui a bien été publié, le seul préjudice qui me concerne c'est que je me retrouve avec un terrain jouxtant le mien, je souhaitait, par ce forum, bénéficié d'un retour d'expérience sur le devenir de ce terrain.

Je pense lui faire une proposition de rachat, mais au prix d'un terrain non constructible (puisque c'est le cas). Quant à son manque à gagner, il se retournera sûrement vers son notaire pour défaut de conseil.... La procédure judiciaire, initiée par les collotis, est actuellement en cours...

Merci pour vos conseils

17/02/2021 14:12

Vous n'avez donc pas subi de préjudice, au contraire, puisque vous ne risquez pas d'être importuné par une construction voisine comme vous le pensiez lorsque vous avez acheté. Si le propriétaire du terrain voisin est vendeur, ce qui est probable, le prix se négocie librement et c'est vous qui êtes en position favorable.

17/02/2021 15:16

Autant pour moi pour l’inversion des rôles ; mais il en demeure pas moins que vous avez acquis un bien que le cahier des charges interdisait et sachant, ou que le notaire devait vous en informer, que l’autre partie du lot illégalement divisée ne pourrait pas être constructible… ni la vôtre pour tout agrandissement.

Dites-vous bien que si le lésé avec un terrain non constructible fait annuler la vente elle le sera dans sa totalité y compris la vôtre.

De plus vouloir profiter de la situation pour acquérir à moindre coût, en lésant un peu plus le lésé, ne pourra que se retourner contre vous.

Donc le mieux serait, avec le lésé, de vous retourner contre le vendeur et bien évidemment le notaire.

Réfléchissez un peu ; est-ce que vous assumez que si le notaire avait été un notaire prudent et efficace il ne pouvait qu’informer que le lot ne pouvait pas être divisé et que malgré tout vous avez pensé pouvoir acquérir l’autre partie du lot à moindre coût et que l’autre acquéreur aurait été assez masochiste pour acquérir un partie de terrain inconstructible et que pour s’en débarrasser, à votre profit, il l’aurait bradé.
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17/02/2021 16:42

Le lésé n'est autre que le vendeur, celui qui est à l'initiative d'avoir acheté un terrain de 1100m², d'avoir créé une division, de m'avoir revendu la partie qui comportait déjà la maison. C'est ce même vendeur de biens qui, au final, se retrouve avec un terrain sur les bras dont il ne pourra jamais rien faire et qui aura été mal conseillé par son notaire.

17/02/2021 17:16

Dites-vous bien que si le lésé avec un terrain non constructible fait annuler la vente elle le sera dans sa totalité y compris la vôtre.
Non.

Si les colotis avaient réagi plus tôt, ils auraient pu s’opposer à la vente d’une partie seulement du terrain initial. Mais maintenant que c’est fait, il est hautement improbable que le tribunal annule cette vente. Le plus vraisemblable est qu’il prononce une interdiction de construire sur la partie non bâtie.

De plus vouloir profiter de la situation pour acquérir à moindre coût, en lésant un peu plus le lésé, ne pourra que se retourner contre vous.
Non.
Affirmation juridiquement infondée. Il n’y a pas de lésion mais le résultat d’une spéculation hasardeuse. Le spéculateur a cru faire une bonne affaire mais, à cause de sa négligence ou de son incompétence, il se retrouve avec un terrain qui ne vaut rien ou presque. Il ne peut s’en prendre qu’à lui-même et au notaire qui aurait dû le conseiller quoiqu’un marchand de bien est un professionnel censé savoir ce qu’il fait et connaître les risques qu’il prend.

17/02/2021 17:23

Quels que soient les rôles l'opération est pour le moins une arnaque ; mais c'est très bien de préciser l'identité du lésé qui fera annuler la vente puisque illégale car l'acte de vente est illégal et le notaire conformément à l'article 3.2.3 du règlement du CSM n'avait pas le droit de rédiger un acte illégal :


Le notaire est tenu de prêter son ministère lorsqu'il est requis, sauf à refuser :

- pour l'élaboration de conventions contraires à la loi, frauduleuses ou qu'il sait inefficaces ou inutiles.


Si je comprends bien vous voudiez tirer profit d'une situation illégale en ayant acquis un bien illégal sous le prétexte : bien fait pour lui !

Avec tous les éléments que vous fournissez l'on a la preuve qu'il existe des notaires incompétents et magouilleurs.

Le notaire a interprété avec la plus grande mauvaise foi l'article R.442-1 du Code de l'urbanisme :


Ne constituent pas des lotissements au sens du présent titre et ne sont soumis ni à déclaration préalable ni à permis d'aménager :

e) Les détachements de terrains supportant des bâtiments qui ne sont pas destinés à être démolis ;


Qui supplanterait l'interdiction de diviser du cahier des charges dont il ne pouvait qu'en connaitre le contenu, et en toute bonne foi le vendeur a cru que cela consisterait à un détachement de terrain à bâtir parfaitementl égal.

Votre histoire ne sent pas bon !
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17/02/2021 17:39

Pour Yukiko !

Donc, avec vos NON (s) péremptoires, vous vous engagez, grâce à votre expérience reconnue en la matière, à garantir l'issue que vous préconisez ; et qu'en cas de revers juridiques vous vous engagez à prendre en charges les répercussions pécuniaires en partant du principe conseilleur payeur !
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17/02/2021 17:49

Il ne faut pas utiliser le terme d'illégal à tort et à travers. La division du terrain et la vente séparée de chacune des deux parties issues de la division n'est pas illégale au sens propre du terme parce qu'elle ne contrevient à aucune disposition d'ordre public. Elle est simplement illicite du fait du manquement aux stipulations du cahier des charges. Celui-ci a essentiellement pour but de limiter la densité du bâti sur le périmètre du lotissement et cette exigence essentielle est respectée tant que la partie non construite reste non construite. Ensuite, si les deux terrains se retrouvent dans une même main, le cahier des charges aura été parfaitement respecté. Il n'est pas nécessaire d'annuler aucune vente.

17/02/2021 18:32

Ne jouez pas sur les mots, surtout vous qui rappelez dans une précédente intervention ci-dessus qu'un cahier des charges est un contrat et dans une autre discussion l'article 1103 du Code civil :

Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.
C'est la loi des colotis et le notaire n'a pu que rédiger un acte illégal à cette loi.

Appellez comme vous voulez : frauduleux, irrégulier ou autres.

Donc, au motif qu'illégal ne serait pas le terme exact, vous vous engagez à cautionner pécuniairement tout revers si votre argumentation, rapportée fidèlement par un avocat, est censurée juridiquement.
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17/02/2021 19:24

Je m'engage à ignorer le caractère insultant des interventions de Beatles qui n'est qu'en troll mais je continuerai à réfuter ses âneries afin de ne pas le laisser induire en erreur ceux qui cherchent des réponses appropriées à leurs interrogations. La vente ne sera pas annulée et Sebastien.natiez ne sera pas jeté à la rue. Un peu de bon sens !

18/02/2021 10:31

Article L.442-7 du Code de l’urbanisme :


Le permis d'aménager et, s'il y a lieu, le cahier des charges fixant les conditions de vente ou de location des lots sont remis à l'acquéreur lors de la signature de la promesse ou de l'acte de vente ainsi qu'au preneur lors de la signature des engagements de location. Ils doivent leur avoir été communiqués préalablement.


Je vous conseille cette réponse ministérielle et ce blog d’avocats concernant les clauses d’un cahier des charges, approuvé ou non, à appliquer lorsque la division d’un lot est interdite et qui ne peut qu’aboutir à l’annulation de la vente.

L'article L.442-7 du Code de l'urbanisme suggère très fortement que #sebastien.natiez savez qu'il contrevenez à une clause du cahier des charges.
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18/02/2021 11:11

L'article L 442-7 du code de l'urbanisme ne s'appliqe pas à la présente situation parce que le lotissement date de 1969 et que les règles d'urbanisme contenues dans les documents du lotissement sont devenues caduques depuis longtemps : article L 442-9.

Si la division du terrain a été autorisée, c'est que l'opération est conforme aux règles d'urbanisme.

Il y a seulement manquement à un contrat de droit privé et le recours des voisins sera traité selon les règles du droit privé. La sanction du manquement est décidée par le juge qui apprécie les faits souverainement. L'annulation de la vente serait une sanction manifestement disproportionée alors que l'interdiction de construire, peut-être assortie d'une sanction pécuniaire, serait parfaitement adaptée. Enfin, si l'acheteur s'entend avec le vendeur pour acheter la partie du terrain non construite, alors la cause du litige avec les colotis s'éteint.

18/02/2021 14:52

Comme tous les je sais tout qui n'ont aucune notion, et qui par prétention ne pennent pas connaissance des éléments (liens) que l'on met à leur disposition vous tombez dans le panneau de l'oubli du troisième alinéa de l'article L.442-9 confirmé par la Cour de cassation :

Mais attendu que les clauses du cahier des charges d'un lotissement, quelle que soit sa date, approuvé ou non, revêtent un caractère contractuel et engagent les colotis entre eux pour toutes les stipulations qui y sont contenues ; qu'ayant exactement retenu que les clauses du cahier des charges, opposables sur le plan contractuel aux colotis, restaient applicables dans leurs rapports entre eux nonobstant le plan local d'urbanisme en vigueur, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à des recherches que ses constatations rendaient inopérantes, en a déduit à bon droit que tout coloti pouvait demander au juge le respect du cahier des charges sans avoir à justifier d'un préjudice et a légalement justifié sa décision de ce chef ;
Un cahier des charge suivant la date de la création du lotissment peut avoir été approuvé on non par l'administration ; ce qui ne signifie pas qu'il n'a aucune valeur contractuelle vis-à-vis des colotis s'il n'a pas été approuvé.

Donc avant de claironner :


L'article L 442-7 du code de l'urbanisme ne s'appliqe pas à la présente situation parce que le lotissement date de 1969 et que les règles d'urbanisme contenues dans les documents du lotissement sont devenues caduques depuis longtemps : article L 442-9.


... ayez la décence de prendre connaissance des règles d'urbanisme sur les lotissements depuis leurs origines qui remonteraient, suite à mes recherches, à la page 31 du Journal Officiel du 17 avril 1931 :

Toutes les opérations qui consistent, de la part des sociétés, associations de particuliers ou d'établissement publics, à entreprendre ou poursuivre la division d'un terrain en parcelle enh vue de les vendre ou de les pouer et avec la faculté d'y édifier des constructions à usage d'habitation, constituent des lotissements.
Au vu de vos rodomontades je vous laisse trouver cette page 31 du Journal Officiel du 17 avril 1931.
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