Vente d'un terrain jamais cadastré.

Publié le 01/05/2021 Vu 1744 fois 14 Par
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26/04/2021 16:50

Bonjour,

Aprés un long conflit, j'ai vendu un passage sur ma propriété à mon voisin pour qu'il puisse accéder à sa proprieté (notons qu'il n'est pas enclavé). J'ai encaissé le chèque et, depuis août 2004, aprés plusieurs relances, toujours pas de bornage ou d'acte notarié. Cette vente indiqué que les frais de notaire et bornage sont a la charge de l'acheteur.

Y a-t'il prescription sur ce paragraphe compte tenu de la date ?

Avec mes remerciements. Dernière modification : 28/04/2021 - par Tisuisse Superviseur

26/04/2021 19:02

Bonsoir



vous l'avez vendu par acte notarié ?

27/04/2021 17:31

Bonsoir,

Normalement sur le site (voir la charte) l'on commence par Bonjour/Bonsoir.

L'acte de vente ou titre de propriété est remis à l'acquéreur et non pas au vendeur.

Je pense plutôt que d'un bornage il y a eu document d'arpentage en vue d'un découpage cadastral.

Confection d'un document d'arpentage qui ne concerne que celui qui demande donc l'acquéreur.

Il vous suffit d'aller sur cadastre.gouv.fr pour vérifier si la division parcellaire a été effectuée.

Cdt
__________________________
Par respect pour ceux qui posent correctement une question (alinéa 6 du point 4.2.2 des CGU concernant la participation au forum juridique) notre engagement nous impose (alinéas 1 et 3) de répondre, dans la mesure du possible, légalement en indiquant les fondements juridiques ; ce qui implique que de simples avis opposés et contraires, à ce qui précède, non étayés peuvent être constatés et dénoncés (alinéa 4) et ne peuvent être que les œuvres de trolls.

27/04/2021 18:44

Bonsoir,

Aucun acte notarié , juste un papier privée ,jamais enregistré chez le notaire

Cette vente date de 2004!!!!!!!et l'acheteur ne veut rien faire mais revendique la propriété

bonne soirée

pha

27/04/2021 19:03

Bonsoir,



votre vente n'a jamais eu lieu, seul un notaire peut constater un transfert de propriété immobilière.



C'est à vous de vous bouger, faites les choses dans l'ordre, faites d'abord diviser la parcelle en contactant un géomètre et vendez la chez un notaire, celui ci déposera ensuite l'acte au SPF pour publication.

28/04/2021 10:11

Bonjour,

Comme le dit fabrice58 pour qu'il y ait transfert de propriété (vente) il faut obligatoirement un acte authentique publié pour la publicité foncière et opposable aux tiers.

Cette section du Code civil est très instructive !

Si l'acte n'est pas authentique (dressé par un notaire) ce n'est qu'un sous seing privé (article 1370).

En revanche l'acquéreur s'était engagé à faire acter la vente et le nécessaire pour un bornage ou autre pour délimiter le bien vendu.

Le problème n'est pas le votre mais celui du voisin car sans publicité foncière il n'est pas propriétaire vis à vis des tiers et ne peut donc pas vendre ; en fait vous êtes toujours propriétaire du terrain pour les tiers.

Ce lien est très intéressant car dans votre cas l'on aurait à faire à un avant contrat, mais comme il n'est indiqué aucune date limite pour sa validité et qu'il date de plus de à 18 mois cela oblige de faire appel à un notaire pour qu'il soit valide :


Comment obtenir un acte authentique pour la promesse ou compromis de vente ? Vous pouvez faire appel à un notaire pour rédiger l’avant-contrat de vente, ce qui lui donnera une valeur légale plus importante en cas de litige. Ce n’est néanmoins pas une obligation, les deux parties pouvant rédiger et signer un acte sous seing privé entre eux, excepté si l’avant-contrat a un délai de validité supérieur à 18 mois. Dans ce cas, la présence du notaire est obligatoire.


Cdt.
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28/04/2021 19:24

En premier lieu :

Techniquement, la publication n’est possible que si l’immeuble vendu est identifié par sa référence cadastrale (article 7 du décret), ce qui nécessite l’intervention d’un géomètre-expert préalablement à la vente.
Le premier alinéa de l'article 7 du décret 55-22 du 4 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière ne dispose pas que l'immeuble est identifié par sa référence cadastrale :

Tout acte ou décision judiciaire sujet à publicité dans un service chargé de la publicité foncière doit indiquer, pour chacun des immeubles qu'il concerne, la nature, la situation, la contenance et la désignation cadastrale (section, numéro du plan et lieu-dit). Le lieu-dit est remplacé par l'indication de la rue et du numéro pour les immeubles situés dans les parties agglomérées des communes urbaines.
L'immeuble peut être contenu dans une référence cadastrale, ou une unité foncière comprenant plusieurs références cadastrales (parcelles), qui contient d'autres immeubles, car la nature, la situation et la contenance peuvent être désignées dans un état descriptif de division ce qui implique l'intervention d'un géomètre-expert pour le plan (de masse) prévu à l'article 71-3 du décret n° 55-1350 du 14 octobre 1955 pour application du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière.

L'article 7 du décret 55-22 est surtout connu comme étant l'article créateur de l'état descriptif de division :


- L'état descriptif de division, prévu à l'article 7 du décret du 4 janvier 1955 (article 71-1 du décret n° 55-1350 du 14 octobre 1955) ;

- Constitue une fraction au sens de l'article 7 du décret du 4 janvier 1955 (article 71-2 du décret n° 55-1350 du 14 octobre 1955) ;


Pour connaitre toute l'étendue de cet article primodial il faut aller aux articles 20, 21, 45, 53, 55, 57-3, 57-4, 63, 72, 76 et 83 du décret n° 55-1350 précité.

Alinéas 2 et 3 de l'article 7 du décret n° 55-22 :


Lorsqu'il réalise ou constate une division de la propriété du sol entraînant changement de limite, l'acte ou la décision doit désigner l'immeuble tel qu'il existait avant la division et chacun des nouveaux immeubles résultant de cette division, sauf en cas de lotissement effectué dans le cadre de la législation sur les lotissements ou s'il s'agit d'immeubles situés dans les communes où le cadastre n'est pas rénové. La constitution sur une fraction de parcelle d'un droit d'usufruit, d'un droit de superficie ou d'un bail emphytéotique est considérée comme un changement de limite de propriété.

Lorsque, sans réaliser ou constater une division de la propriété du sol entraînant changement de limite, il ne concerne qu'une ou plusieurs fractions d'un immeuble, l'acte ou la décision judiciaire doit comporter à la fois la désignation desdites fractions et celle de l'ensemble de l'immeuble. La désignation de la fraction est faite conformément à un état descriptif de division, ou, éventuellement, à un état modificatif, établi dans les conditions fixées par décret, et préalablement publié ; elle doit mentionner le numéro du lot dans lequel la fraction est comprise, et, sous réserve des exceptions prévues audit décret, la quote-part dans la propriété du sol afférente à ce lot. Les dispositions du présent alinéa ne sont pas applicables lorsque l'acte ou la décision concerne soit une servitude, soit un droit d'usage ou d'habitation, soit un bail de plus de douze années. Elles sont également sans application lorsque l'acte ou la décision entraîne la suppression de la division de l'immeuble.


Article 71-2 du décret n° 55-1350 :


Constitue une fraction au sens de l'article 7 du décret du 4 janvier 1955 susvisé :

a) Pour les bâtiments, chaque local principal (appartement, boutique, local à usage commercial, professionnel ou industriel, etc.) et chaque local secondaire (chambre de service, cave, garage, grenier, etc.) ;

b) Pour les terrains non bâtis, chaque portion de terrain sur laquelle est réservé un droit réel privatif ou chaque portion destinée à faire l'objet d'une inscription ou d'une mention en marge d'une inscription. Dans ce dernier cas, le surplus de l'immeuble constitue également une
fraction.


Dans le cas d'un état descriptif de division il n'est pas établi une fiche parcellaire (changement de limite) prévue aux articles 8 et 9 du décret n° 55-1350, mais une fiche immeuble prévue aux article 10 à 12 du même décret (voir le point 2 de l'article 2).

Dans un second temps :

Pour être vendu un immeuble doit exister et être identifié, ce qui ne serait pas le cas pour le sujet traité.
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28/04/2021 22:21

C'est exactement ce que fabrice58 dit, sans délayage, de façon plus concise et exhaustive dans sa deuxième intervention.

Ma deuxième intervention ne fait que relever les conséquences et les risques si rien ne bouge .

Ma troisième intervention, dans un second temps, complète les conséquences et, en premier lieu, relève l'utilisation maladroite et superflue du décret 55-22.
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29/04/2021 08:09

Même si la vente a été parfaite en 2004, elle n'a jamais eu lieu, elle n'est pas publie au fichier immobilier.

C'est à Dugland83 de se bouger puisqu'il est seul propriétaire légal de l'immeuble. Seul celui-ci peut demander la division au cadastre.

29/04/2021 10:20

En référence au Larousse et une lecture affinée du Code civil, pour être vendue, une chose doit être déterminée et exister.

- La vente oblige à livrer une chose (article 1582) ;

- Elle est parfaite lorsque l'on a convenu de la chose et du prix pour que la chose puisse être livrée et payée (article 1583) ;

- La promesse de vente vaut vente, lorsqu'il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix (article 1589) ;

La soi-disant bande de terrain vendue n'existe pas et n'est pas déterminée (pas de référence cadastrale propre et pas d'existence au Service de la publicité Foncière).

La seule chose immobilière qui n'exite pas et qui peut être vendue c'est un immeuble en VEFA (article 1600-1).
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29/04/2021 10:55

Comme on est sur un site de droit, on oppose des raisons de droit et on explique les procédures.

Comme vous aimez avoir le dernier mot, on vous le laissera.

29/04/2021 11:51

Ce qui signifie que vous n'en n'avez jamais rien lu d'initiatique sur les rudiments du droit puisque qu'il n'existerait que des manuels d'introduction spécifiques.

Vos raisons de droit, et non pas les raisons de droit, sans expliquer les procédures (articles).

L'article 7 du décret 55-22 étant mal interprété et le 28 enfonce des portes ouvertes, de même que le 710-1 du Code civil.

Vous mettez en avant votre message du 28 à 13 h 23 (et non pas 13 h 30) qui est plein de suffisance, d'erreurs et de redites.

11 h 51 : Top chrono !
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30/04/2021 10:44

Vous n'avez pas à mettre les points sur les « i » de manière péremptoire ce qui est votre spécialité.

Le sujet a commencé à dériver suite à votre intervention et nous somme bien loin de l'intitulé de la question :


Aprés un long conflit, j'ai vendu un passage sur ma propriété à mon voisin pour qu'il puisse accéder à sa proprieté (notons qu'il n'est pas enclavé). J'ai encaissé le chèque et, depuis août 2004, aprés plusieurs relances, toujours pas de bornage ou d'acte notarié. Cette vente indiqué que les frais de notaire et bornage sont a la charge de l'acheteur.

Y a-t'il prescription sur ce paragraphe compte tenu de la date ?

Avec mes remerciements.


dugland83 pense avoir vendu une bande de terrain à son voisin grâce à un accord sous seing privé dans le quel un acquéreur s'engage à faire toute les démarches pour finaliser l'accord et qu'il lui a versé une somme d'argent, qui ne peut être considéré que comme une avance ou la totalité supposée (net vendeur ? hors frais de notaire ? avec frais de notaire ?) de cette bande de terre abstraite car non délimitée et non existante (pas de référence cadstrale après intervention d'un géomètre expert).

Avant d'aller plus loin je reconnais que :


Confection d'un document d'arpentage qui ne concerne que celui qui demande donc l'acquéreur.


... peut porter à confusion car j'aurai dû utiliser « s'engage » ou toutes autre expression similaire et non pas « demande » ; et le plus simple, pour ne pas obliger de chercher aurait été de donner le lien pour la demande et celui du document.

Cet accord dans lequel figure des clauses auxquelles l'acquéreur potentiel s'engage ne peut être qu'une promesse d'achat qui est un avant-contrat par rapport au contrat définitif authentique qu'est l'acte de vente ou titre de propriété.

L'on ne réitère pas une vente ; l'on réitère le contenu d'un accord (avant-contrat) par un acte définitif de vente.

Il se trouve que le potentiel acquéreur n'a pas respecté ses engagements et par honnêteté dugland83, peu importe le délai, s'inquiète de la situation et se pose la question de savoir si cette promesse d'achat tient toujours.

Il semblerait d'après les dire d'un professionnel de l'immobilier que dugland83 peut la considérer comme éteinte parce qu'elle date de plus de dix-huit mois :


Comment obtenir un acte authentique pour la promesse ou compromis de vente ? Vous pouvez faire appel à un notaire pour rédiger l’avant-contrat de vente, ce qui lui donnera une valeur légale plus importante en cas de litige. Ce n’est néanmoins pas une obligation, les deux parties pouvant rédiger et signer un acte sous seing privé entre eux, excepté si l’avant-contrat a un délai de validité supérieur à 18 mois. Dans ce cas, la présence du notaire est obligatoire.


Dugland83 fait état de plusieurs relances sans effets.

Finalement dugland83 n'aurait rien à craindre, car si le voisin voulait vraiment finaliser la vente (il s'est engagé à le faire) il aurait contacté un géomètre-expert qui aurait contacté à son tour dugland83 pour lui faire signer la demande auprès des services du cadastre puisqu'il est le seul à pouvoir le faire en tant que propriétaire du bien à vendre.

Reste le problème de l'avance.

Comment savoir quelle était la valeur du bien en 2004, car si acte authentique, les émoluments et les taxes sont calculés sur la valeur et les impôts ont trois ans pour vérifier si ce n'est pas sous évalué.

Cette valeur sera-t-elle celle de 2004 ou celle à la date de l'acte authentique définitif.

En fait le seul problème pour dugland83 serait cette avance.

Donc si dugland83 se bouge et qu'il fasse intervenir un géomètre expert, aux frais du voisin comme ce dernier s'est engager à le faire, pour opérer la division cadastrale, il prouvera sa bonne foi et la responsabilité de la non finalisation de la vente ne peut être imputée à 100% qu'a l'acquéreur potentiel, qui s'étant engagé à contacter un géomètre-expert et de finaliser pas acte notarié la vente, n'aurait pas donné suite à ses engagements ; dugland83 a le choix de le forcer à finaliser la vente (procédure judiciaire) ou bien de considéré que le projet d'achat a été abandonné : pourquoi ? ... pour ne pas à payer les émoluments du notaire et les taxes fiscales ainsi que les frais liés au géomètre-expert et au cadstre ?

Est-ce que dans le sous seimg privé il est mentionné qu'en cas de non finalisation l'avance, ou arrhes, doit être remboursée ?

Allez savoir !
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30/04/2021 11:56

Arrêtez vos plaisanteries, ou plutôt vos divagations, et de réécrire le droit !

Pour rappel, le transfert de la propriété immobilière se fait obligatoirement par un acte de vente authentique ! dit acte notarié !

Un achat immobilier (bien immeuble) n'est pas un achat de voiture (bien meuble) !

Un contrat de vente immobilière (acte authentique) n'est pas un contrat de vente de véhicule automobile (vente mobilière sous seing privé).

L'article 1583 du Code civil ne signifie pas que la vente est définitive (transfert de la propriété de chose immobilière) mais que l'accord (avant-contrat) permet à un juge d'obliger à finaliser la vente (transfert de la propriété).

Une nouvelle fois vous vous prenez pour un juge.

Dans le cas présent la vente sera parfaite et définitive lorsque les parties auront signé, de leur propre chef, un acte authentique devant notaire ou bien lorsqu'un juge obligera à le faire.

En fait celui qui aurait intérêt à saisir un juge serait le voisin ; mais pour quelle raison ? alors que dugland83 ne demande que cela ; et pourquoi dugland83 devrait saisir un juge alors que cette vente serait contraignante et que l'attitude du voisin laisse entendre qu'il ne tient pas à la finaliser au vu de ses engagements.
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30/04/2021 17:02

Continuez votre mayonnaise !

dugland83 ne demande pas à ce que vous vendez votre tambouille à propos de la signification de réitérer !

L'acte authentique :

La réitération du compromis : le compromis va être « réitéré », c'est-à-dire rédigé en une forme particulière, la forme authentique reçue par un notaire. Il s'agit d'une obligation légale s'agissant de la vente de bien immobilier. Le notaire réunit les parties à jour fixe pour la lecture et la signature de l'acte. La vente est alors définitivement conclue.

Dans le cas de dugland83 c'est une promesse d'achat (avant contrat) : il faut donc la réitération de la promesse par un acte authentique pour que la vente soit définitivement conclue !

Il attend toujours !

Cabinet Blouin immobilier :

« ... n’emporte pas mutation de propriété et ne peut pas être assimilée à la publication d’un acte authentique de vente, de sorte qu’elle n’entraîne pas elle-même les effets de l’opposabilité aux tiers » prévus par le décret de 1955. Elle n’a donc pas « pour effet de conférer des droits » sur le bien concerné (Cass. 3e civ. 01.10.2000 n19-17549... voir réponse de la Cour points 7 à 10).

Toujours plus forte que la Cour de cassation !

Je cherche mais je ne trouve toujours pas qui approuve ou soutient votre délire !

En revanche il ressort de vos interventions une surestimation de soi autoritaire et la volonté de vouloir imposer ses opinions subjectives sans tenir compte de la réalité des règles et de la situation.

Après relecture de la totalité du topic je constate que, si l'article 1198 du Code civil a été évoqué, l'on a soigneusement évité de citer la base de l'article 1196 qu'est son premier alinéa :


Dans les contrats ayant pour objet l'aliénation de la propriété ou la cession d'un autre droit, le transfert s'opère lors de la conclusion du contrat.


Conclusion : Action de conclure une affaire, de la mener à son terme !

Dans le cas d'une vente immobilière la conclusion du contrat c'est tout simplement l'acte de vente (titre de propriété) une fois publié au SPF !

Après cette « conclusion » je rejoins fabrice58 dans sa dernière intervention :

Comme vous aimez avoir le dernier mot, on vous le laissera.
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