Mon voisin m'affirme qu'il bénéficie d'un droit de puisage

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22/10/2019 09:21

Bonjour,

Je possède l'acte de propriété de mon voisin qui indique qu'il est propriétaire d'un puits mitoyen avec droit de passage sur ma propriété (il est curieux de bénéficier d'un droit de passage sur ma propriété pour accéder à un puits mitoyen)

La rubrique "servitude" de cet acte n'indique pas qu'il bénéficie d'un droit de puisage, d'ailleurs mon acte de propriété n'indique pas non plus que je suis propriétaire d'un puits mitoyen et que ma propriété est grevée d'un droit de puisage.

En fait, le puits n'est pas mitoyen mais se situe entièrement chez moi à moins d'un mètre de la limite séparative des deux propriétaires.

Compte tenu de tous ces éléments et qu'un droit de puisage ne peut s'établir que par titre, je conteste que mon voisin bénéficie de ce droit: qu'en pensez-vous ?

Cordialement

22/10/2019 09:42

Bonjour,

Est-ce que ce puits a été déclaré et si oui par qui ? (http://www.gers.gouv.fr/Politiques-publiques/Environnement/Gestion-de-l-eau/Puits-forages-ou-ouvrages-de-prelevements-d-eau-inferieurs-a-1000-m3-pour-usage-domestique/Obligations-pour-les-particuliers).

Ensuite constructions chez autri :


Article 553 du Code civil

Toutes constructions, plantations et ouvrages sur un terrain ou dans l'intérieur sont présumés faits par le propriétaire à ses frais et lui appartenir, si le contraire n'est prouvé ; sans préjudice de la propriété qu'un tiers pourrait avoir acquise ou pourrait acquérir par prescription soit d'un souterrain sous le bâtiment d'autrui, soit de toute autre partie du bâtiment.

Article 555 du Code civil

Lorsque les plantations, constructions et ouvrages ont été faits par un tiers et avec des matériaux appartenant à ce dernier, le propriétaire du fonds a le droit, sous réserve des dispositions de l'alinéa 4, soit d'en conserver la propriété, soit d'obliger le tiers à les enlever.

Si le propriétaire du fonds exige la suppression des constructions, plantations et ouvrages, elle est exécutée aux frais du tiers, sans aucune indemnité pour lui ; le tiers peut, en outre, être condamné à des dommages-intérêts pour le préjudice éventuellement subi par le propriétaire du fonds.

Si le propriétaire du fonds préfère conserver la propriété des constructions, plantations et ouvrages, il doit, à son choix, rembourser au tiers, soit une somme égale à celle dont le fonds a augmenté de valeur, soit le coût des matériaux et le prix de la main-d'oeuvre estimés à la date du remboursement, compte tenu de l'état dans lequel se trouvent lesdites constructions, plantations et ouvrages.

Si les plantations, constructions et ouvrages ont été faits par un tiers évincé qui n'aurait pas été condamné, en raison de sa bonne foi, à la restitution des fruits, le propriétaire ne pourra exiger la suppression desdits ouvrages, constructions et plantations, mais il aura le choix de rembourser au tiers l'une ou l'autre des sommes visées à l'alinéa précédent.


Enfin concernant une servitude de puisage


Article 696 du Code civil

Quand on établit une servitude, on est censé accorder tout ce qui est nécessaire pour en user.

Ainsi la servitude de puiser l'eau à la fontaine d'autrui emporte nécessairement le droit de passage.


Pour terminer concernant un titre étabissant une servitude :


Article 695 du Code civil

Le titre constitutif de la servitude, à l'égard de celles qui ne peuvent s'acquérir par la prescription, ne peut être remplacé que par un titre récognitif de la servitude, et émané du propriétaire du fonds asservi.


Titre recognitif (https://www.dictionnaire-juridique.com/definition/recognitif.php) !

Cdt.

22/10/2019 10:23

Bonjour,

Merci de votyre réponse.

C"est moi qui ai enregistré le puits auprès de la mairie



Cordialement

22/10/2019 14:31

Cet acte de vente du voisin est pour le moins bizare.

Propriétaire d'un puits mitoyen qui ne l'est pas avec servitude de passage.

C'est à lui de produire un tire recognitif de servitude... et cela m'étonnerai qu'il puisse en produire un.

Le puits est à vous conformément aux articles 546, 551 et 552 du Code civil.

En revanche il se peut qu'il y ait eu accord verbal ou écrit avec l'ancien propriétaire pour utiliser le puits ce qui n'est pas une servitude mais une convention entre deux personnes non transmissible.

Par curiosité, rapportez-moi textuellement l'extrait de l'acte de vente du voisin concernant cette soi-disant propriété du puits ainsi que d'une soi-disant servitude, ainsi que les termes se rapportant à ce soi-disant accord ou reconnaissance.

Dernière remarque, puisqu'il invoque une soi-diant servitude de passage c'est qu'il n'existe pas de mitoyenneté, donc il ne conteste pas la limite séparative entre vos deux propriétés !

22/10/2019 15:28

Bonjour,

Voilà l'extrait:

DESIGNATION DES BIENS VENDUS

Une maison d'habitation comprenant:

-Au rez-de-chaussée: séjour-salon, cuisine aménagée avec éléments hauts et bas et équipée d'une hotte, d'une plaque de cuisson et d'un four, deux chambres salle de bains, WC

-A l'étage: deux chambres, grenier

-dépendance

-chaufferie

-terrain atenant

-puits mitoyen avec droit de passage sur la propriété de Monsieur et Madame Maisonneuve

C'est curieux que mon nom et celui de ma femme apparaissent sur cet acte

A la suite de ce que j'ai pu constater sur le cadastre napoléonien, j'ai effectué des recherches aux archives départementales : nos deux fonds sont issus d'un fond unique divisé en juillet 1836. J'ai réussi à obtenir l'acte notarié divisant les deux fonds mais il est illisible sauf pour quelques spécialistes; d'après un employé des archives qui a réussi à le déchiffrer en partie, le puits n'existait pas à cette époque donc je pense que la serviture par destination de père de famille n'est pas applicable.

Après cette division, je crois savoir que les 2 proprietés ont appartenu, pendant un temps à des membres de la même famille ce qui pourrait expliquer un arrangement verbal entre propriétaires, arrangement dont je n'ai jamais eu connaissance.

Enfin, je pense que, les notaires successifs se sont contentés de recopier l'acte de vente précédent

Merci pour vos précieux renseignements

Cordialement

PS: je me suis tout de suite rendu compte que vous maitrisiez le sujet

22/10/2019 16:11

Vous avez parfaitement résumé la situation, dont je me doutais un peu.

La destination de père de famille est exclusive puisque le puits n'existait pas au moment du partage ; de plus il faudrait prouver qu'il existait au moment du partage (c'est celui qui revandique qui doit prouver !).

Le notaire a tenté le coup sans venir vérifier surplace ; ce qui montre son sérieux et ses compétences ; en tant que professionnel du droit il aurait dû être alerté par la soi-disant existance d'un droit de passage pour un puits mitoyen et ne pas écrire une telle ânerie.

Pour vous faire plaisir contactez le notaire fantaisiste pour un renseignement important, sans dire exactement votre démarche, puis de lui poser la question pour savoir ce que signifie, en se référant aux articles 686 à 710 du Code civil (servitudes conventionnelles) : « puits mitoyen avec droit de passage sur la propriété de Monsieur et Madame Maisonneuve » ; et est-ce qu'il peut produire un titre recognitif ou l'existance du puits avant le partage de juillet 1836.

PS. Chez moi il existe nombres de Maysounave qui ont francisé leur nom originel en Maisonneuve et d'autres qui ne l'ont francisé qu'à moitié, ce qui donne Maisonnave ; en revanche les Bordenave n'ont pas francisé en Grangeneuve bien que des Laborde soient devenus des Lagrange... et des Lacrampe ne sont pas devenus des Lachambre.

22/10/2019 16:22

Bonjour,

Merci pour tout

Est-ce que je résume bien ?: mon voisin ne peut se prévaloir d'un droit de puisage sauf à me montrer une servitude conventionnelle (puisque le droit de puisage ne peut s'établir que par titre).

Dernière question: vous êtes d'accord que la prescription trentenaire ne s'applique pas à un droit de puisage qui est une servitude discontinue ?

Cordialement

PS: l'acte de propriété du voisin date du 31 janvier 2001 alors je ne sais pas si le notaire, s'il est encore en activité, se souviendra de tout ça

22/10/2019 16:52

Le droit de puisage est en fait une servitude de passage, donc discontinue, et ne pouvant s'acquérir que par titre ; ce n'est pas une servitude d'acqueduc (article L.152-14 du Code rural).

22/10/2019 17:21


Cour de cassation ; chambre civile 3 ; Audience publique du mercredi 19 mai 2004 ; N° de pourvoi : 03-12451 ; Publié au bulletin

Sur le moyen unique :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Lyon, 9 janvier 2003), que Mlle X..., a assigné les époux Y... en revendication d'une servitude de puisage et d'un droit de passage pour l'exercer ;

Attendu que Mlle X... fait grief à l'arrêt de la débouter de ses demandes, alors, selon le moyen :

1 / qu'une servitude n'est discontinue que lorsque c'est dans le fait même de l'homme que réside son exercice ; que, lorsqu'elle s'exerce au moyen d'ouvrages permanents aménagés à cet effet, encore que l'usage n'en soit qu'intermittent et comporte pour sa suspension ou sa reprise l'intervention de l'homme, elle est continue ; que les juges du fond, qui ont constaté l'existence d'un ouvrage permanent aménagé pour cet exercice et constitué par une crépine et une canalisation partant du puits et aboutissant dans la maison de Mlle X... à une installation de pompage, ont violé les articles 688 et 691 du Code civil, par leur
décision qui déboute Mlle X... de sa demande aux fins de voir juger qu'elle bénéficiait d'un droit de puisage sur la propriété des époux Y... ;

2 / que l'existence d'ouvrages permanents pour l'exercice d'une servitude de passage confère à celle-ci le caractère d'une servitude continue et, partant, d'une possession utile à titre de propriétaire pour l'acquisition de l'ouvrage par prescription trentenaire ; qu'ainsi, l'arrêt a violé l'article 2229 du Code civil ;

Mais attendu qu'une servitude est discontinue lorsqu'elle ne peut s'exercer qu'avec une intervention renouvelée de l'homme et qu'elle este telle quand bien même elle serait rendue artificiellement permanente au moyen d'un outillage approprié dès lors que cet outillage ne peut fonctionner que sous le contrôle de l'homme ; que la cour d'appel, qui a constaté que la servitude de puisage revendiquée ne reposait sur aucun titre afférent au fonds servant, en a justement déduit que Mlle X... devait être déboutée de sa demande ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne Mlle X... aux dépens ;

Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, la condamne à payer aux époux Y... la somme de 1 900 euros ;

Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, rejette la demande de Mlle X... ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-neuf mai deux mille quatre.

22/10/2019 17:42

Merci !!

23/10/2019 07:47

Rebonjour,

Je possède également l'acte de propriété précédent: y figure aussi la mention "puits mitoyen avec droit de passage" et il se trouve que c'est le même notaire (la même étude) qui a rédigé les deux actes ce qui validerait mon scénario évoqué plus haut..

Je vais suivre votre conseil en adressant une lettre à cette étude



Cordialement

Modérateur

23/10/2019 13:35

bonjour,

vous pouvez consulter cette décision récente d'une cour d'appel:

https://www.onb-france.com/actualites/les-servitudes-de-puisage-et-de-passage-ne-sacquierent-pas-par-prescription-trentenaire

salutations

23/10/2019 16:21

Il est exact qu'avoir eu accès ne suffit pas pour revendiquer une servitude surtout si l'accès n'a pu être que discontinu.

En revanche j'ai retrouvé dans mes archive un arrêt de la Cour de cassation qui couvre tous les cas.


Cour de cassation ; chambre civile 3 ; Audience publique du jeudi 12 avril 2012 ; N° de pourvoi : 10-28015 ; Publié au bulletin

Sur le moyen unique :

Vu l'article 695 du code civil ;

Attendu que le titre constitutif de la servitude, à l'égard de celles qui ne peuvent s'acquérir par la prescription, ne peut être remplacé que par un titre récognitif de la servitude, et émané du propriétaire du fonds asservi ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Limoges, 22 septembre 2010), rendu sur renvoi après cassation (3e Civ., 13 mai 2009, n 08-15. 819), que les époux X...ont assigné leurs voisins, les époux Y..., en négation d'une servitude de passage sur leur fonds ;

Attendu que, pour les débouter de cette demande, l'arrêt, après avoirconstaté que l'acte notarié du 13 avril 1990 aux termes duquel les époux Y...avaient acquis auprès de Mme Z...leurs parcelles 770 et 786 mentionnait expressément que les propriétaires de l'immeuble 770 profitaient d'un droit de passage commun sur la partie non construite de l'immeuble 771, lequel appartient actuellement aux époux X... , et que la mention de l'existence de cette servitude de passage apparaissait également dans un acte notarié d'acquisition du 23 septembre 1909 aux termes duquel l'auteur de Mme Z...avait acquis auprès de Mme A... une grange dont les confrontations étaient nettement précisées, relève qu'aux termes de l'acte notarié d'acquisition du 12 juillet 2002 passé entre les époux X... et Mme B...il est expressément indiqué que la bande de terrain vendue supporte un droit de passage qui est commun à l'immeuble 784 appartenant aux acquéreurs, à l'immeuble 770 appartenant à Mme Y..., et au garage vendu, et retient que, dans ces conditions, la référence à l'article 1337 du code civil qui prescrit que l'acte recognitif doit faire référence au titre constitutif de la servitude est sans portée dans cette affaire où il existe des actes authentiques concordants qui se suffisent à eux-mêmes, dès lors que l'acte d'acquisition des époux Y...mentionnant la servitude est confirmé par les titres mêmes des époux X... et de leurs auteurs qui relatent l'existence de cette servitude sanscontestation des signataires ;

Qu'en statuant ainsi, alors qu'il résultait de ses constatations que le titre invoqué par les époux Y...était un titre recognitif qui ne faisait pas référence au titre constitutif de la servitude, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

Analyse : Ne peut remplacer le titre constitutif de la servitude requis par l'article 695 du code civil, l'acte authentique qui se borne à mentionner l'existence de cette servitude, peu important à cet égard qu'une telle mention figure de manière concordante dans les actes authentiques émanant des différentes parties au litige.


Ce qui signifie que, bien que l'ont fasse état d'une soi-disant servitude dans les actes de vente des propriétaires des supposés fonds servant et dominant, tant qu'il n'est pas fait référence, dans l'acte recognitif du fonds soi-disant asservi, du titre constitutif de la servitude, cette dernière n'existe pas.

D'après vos dire et vos recherches il n'est fait à aucun moment référence au titre constitutif d'une servitude de puisage ainsi que de passage.

Conclusion : Cet arrêt condamne le genre d'actes répétitifs et irréfléchis d'un notaire tel que celui à qui vous allez demander des comptes.

Pour la destinaton du père de famille je réitère qu'il eut fallu prouver que le puits existait antérieurement au partage initial de juillet 1836..

23/10/2019 16:59

Bonjour,



Merci à tous pour vos contributions.

Un commentaire sur le jugement de la Cour de cassation publié par "beatle": l'avocat de la requérente qui tente de prouver qu'une servitude discontinue peut devenir continue, c'est trop drôle!

23/10/2019 17:13

Comme Dupont Moretti, sans scupule, iul fait son boulot d'avocat en voulant démontrer que noir c'est blanc... et le lendemain, de l'autre côté de la barrière, de démontrer le contraire.

25/10/2019 11:54

Bonjour à tous,

Donc, mon terrain est issu d'un fonds divisé en 1838 (sous le règne de Louis-Philippe ou Charles X, ou un autre roi: je n'ai pas vérifié ?).

Je pense qu'un jour, je ne sais pas si c'était sous Napoléon III, Clémenceau, Blum ou De Gaulle, un brave paysan angevin propriétaire du terrain de mon voisin a du le mettre en vente et dire au notaire qu'il partageait un puits avec le voisin (mon ancêtre propriétaire) et le notaire de lui répondre: "c'est un puits mitoyen ?" et le paysan angevin de répondre "Mi, quoi ?".

Encore merci à tous !

Cordialement

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