Servitude non déclarée

Publié le Vu 655 fois 15 Par Allezvousfairevoir
26/10/2019 00:54

Bonjour à tous,

Ma question complète celle que j'ai posée sur le droit de puisage revendiqué par mon voisin.

Sa maison et la mienne sont mitoyennes et passe dans son grenier une canalisation d'eaux usées en provenance de ma salle de bains.

C'est une servitude discontinue qui n'a pas été déclarée à l'époque, il n'y a donc pas de titre.

Lorsque mon voisin a acheté sa maison, la canalisation existait déja: il l'a donc achetée en l'état.

Son acte de propriété indique "Il supportera les servitudes passives, apparentes ou occultent, continues ou non, etc.(je ne sais pas quel est la valeur juridique de ce typoe de phrase)

Sur le ton de la plaisenterie il me dit qu'il va boucher la canalisation.rendant inutilisable ma salle de bains

Quelle est la jrisprudence en la matière ?

Merci pour vos réponses



Cordialement

Modérateur

26/10/2019 09:48

bonjour,

si cette canalisation a été mise en place lorsque la maison appartenait au même propriétaire, il s'agit d'une servitude pas destination de père de famille qui existe même sans titre selon l'article 694 du code civil qui indique:

Si le propriétaire de deux héritages entre lesquels il existe un signe apparent de servitude, dispose de l'un des héritages sans que le contrat contienne aucune convention relative à la servitude, elle continue d'exister activement ou passivement en faveur du fonds aliéné ou sur le fonds aliéné.



arrêt de la cour de cassation n° pour voi 03-16366

la destination du père de famille vaut titre à l'égard des servitudes discontinues lorsqu'existent, lors de la division du fonds, des signes apparents de servitude et que l'acte de division ne contient aucune stipulation contraire à son maintien,

si cette canalisation est apparente chez votre voisin, selon l'article 694, il y a bien un titre de servitude.

canalisations

26/10/2019 10:14

Bonjour,

C'est une phrase bâteau, sur les actes, pour soi-disant couvrir le notaire, et qui s'applique pour une servitude du père de famille qui ne nécessite pas d'acte ou les servitudes acquises par prescription, mais pas celles nécessitant un titre.

En premier lieu, pas vraiment la peine de jurisprudence, il suffit de lire la loi (Code civil) :


Article 690

Les servitudes continues et apparentes s'acquièrent par titre, ou par la possession de trente ans.

Article 691

Les servitudes continues non apparentes, et les servitudes discontinues apparentes ou non apparentes, ne peuvent s'établir que par titres.

La possession même immémoriale ne suffit pas pour les établir, sans cependant qu'on puisse attaquer aujourd'hui les servitudes de cette nature déjà acquises par la possession, dans les pays où elles pouvaient s'acquérir de cette manière.

Article 692

La destination du père de famille vaut titre à l'égard des servitudes continues et apparentes.

Article 693

Il n'y a destination du père de famille que lorsqu'il est prouvé que les deux fonds actuellement divisés ont appartenu au même propriétaire, et que c'est par lui que les choses ont été mises dans l'état duquel résulte la servitude.

Article 694

Si le propriétaire de deux héritages entre lesquels il existe un signe apparent de servitude, dispose de l'un des héritages sans que le contrat contienne aucune convention relative à la servitude, elle continue d'exister activement ou passivement en faveur du fonds aliéné ou sur le fonds aliéné.

Article 695

Le titre constitutif de la servitude, à l'égard de celles qui ne peuvent s'acquérir par la prescription, ne peut être remplacé que par un titre récognitif de la servitude, et émané du propriétaire du fonds asservi.


Dans un second temps, dans votre cas, il s'agit de canalisations d'eaux usées qui ont fait débat à cause de l'article 688 du Code civil (https://www.legifrance.gouv.fr/affichCodeArticle.do?idArticle=LEGIARTI000006430352&cidTexte=LEGITEXT000006070721&dateTexte=18040131) qui laisserait supposer être une servitude continue ; sauf que c'est sous réserve de l'interprétation des tribunaux en particulier de la lecture faite par la Cour de cassation.


Cour de cassation ; chambre civile 3 ; Audience publique du 29 avril 2002 ; N° de pourvoi 00-15629 ; Publié au bulletin

Sur le moyen unique :

Vu les articles 688 et 691 du Code civil ;

Attendu que les servitudes discontinues sont celles qui ont besoin du fait actuel de l'homme pour être exercées ; qu'apparentes ou non apparentes, elles ne peuvent s'établir que par titres ;

Attendu que pour débouter M. X... de sa demande en enlèvement des canalisations d'eaux usées installées par la commune d'Evisa sur sa parcelle, l'arrêt attaqué (Bastia, 23 novembre 1999) retient que, conformément aux définitions des articles 688 et 689 du Code civil, les conduites d'eau et les égouts sont des servitudes continues et les servitudes apparentes sont celles qui s'annoncent par des ouvrages extérieurs, ce qui est le cas en l'espèce puisqu'un regard d'égout se trouve sur la propriété de M. X... ainsi que cela ressort des photographies annexées au constat dressé par huissier de justice le 31 octobre 1994, que le conseil municipal d'Evisa a décidé des travaux d'assainissement dans ses séances des 4 janvier et 25 avril 1964 et les travaux ont commencé immédiatement et ont fait l'objet d'une réception provisoire le 27 avril 1966, que la commune est, par conséquent, bien fondée à opposer à M. X... une servitude de passage d'égout acquise par prescription trentenaire puisque M. X... n'a engagé son action que par assignation du 18 octobre 1994 ;

Qu'en statuant ainsi, alors que, fût-elle apparente, la servitude d'écoulement des eaux usées, dont l'exercice exige le fait de l'homme et ne peut se perpétuer sans son intervention renouvelée, avait un caractère discontinu ne permettant pas son acquisition par prescription, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;


Cdt.

26/10/2019 10:39

Bonjour,

Merci !

La nuit portant conseil, j'ai résolu d'aller voir un notaire pour régulariser cette servitude disontinue qui existait lorsque mon voisin a acheté sa maison mais qui n'existait pas lors de la divison du fonds unique (pas de servitude du père de famille).

Comme j'ai l'habitude d'envisager toujours le pire, si mon voisin refuse de signer le titre que le notaire m'aura établi, j'irai en justice pour le contraindre à le signer: pouvez-vous me confirmer dans le cas de scénario improbable (quoique) que je dispose d'un délai de 6 mois pour aller en justice sinon le titre non signé devient caduc à l'issue de ce délai

Cordialement

26/10/2019 12:07

Depuis quand êtes-vous propriétaire ?

27/10/2019 08:43

Bonjour,

Je suis propriétaire depuis octobre 1989.

Mon voisin est propriétaire depuis janvier 2001

La servitude existe depuis le début des années 90

Cordialement

PS: j'ai des soucis avec le site: je ne sais pas, par exemple, d'oû vient le pseudo "allezvousfairevoir" et là, pour vous répondre, je suis obligé de me réinscrire et donc d'utliser des e-mails d'amis

27/10/2019 09:33

Donc si j'ai bien compris, votre voisin revendique une servitude de puisage ce qui inclut le passage (article 696 du Code civil) et vous vous revendiquez une servitude de passage de canalisation d'eaux usées.

Dans ce cas le problème c'est que l'un comme l'autre vous revendiquez une servitude apparente discontinue qui ne peut, puisque ne pouvant pas être par destination du père de famille, qu'être obtenue que par titre (article 691 du Code civil).

Donc si vous interdisez à votre voisin l'accès au puits, à son tour il est en droit de vous obliger à supprimer la canalisation d'évacuation de votre salle de bain.

Il ne reste qu'une solution : Donnant donnant !

27/10/2019 09:42

Bonjour,

C'est exactement ça !

J'ai informé mon voisin (avec lequel je ne suis pas en conflit) que j'allais chez le notaire dès la semaine prochaine pour régulariser cette servitude non déclarée et il est d'accord pour signer un titre de servitude de droit de puisage.

Je préfère procéder de cette façon-là car vous savez mieux que moi qu'en cas de vente de ma maison (ou de celle de mon voisin), il serait préférable que la servitude non déclarée soit régularisée.



Cordialement

27/10/2019 14:53

Partant du principe que l'union fait la forece et qu'un notaire a un devoir absolu de conseil et qu'il est responsable des actes qu'il dresse, je vous conseille de vous unir pour faire une visite au notaire de votre voisin pour un manque d'information évident en cherchant à se décharger avec une phrase bâteau qui n'a aucun poids juridique si ce n'est d'enfumer le client que l'on prend pour un débile.

Qu'au vu de l'article 1353 du Code civil (anciennement article 1315 antérieurement au 1er octobre 2016) :


... celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.


si l'on se réfère à cet arrêt de la Cour de cassation plus connu comme la jurisprudence inversant la preuve, car avant il fallait prouver que l'information n'avait pas été donnée (https://www.legifrance.gouv.fr/affichJuriJudi.do?oldAction=rechJuriJudi&idTexte=JURITEXT000007037245&fastReqId=846356088&fastPos=167).

Un notaire étant légalement et contractuellement tenu d'une obligation particulière d'information doit rapporter la preuve de l'exécution de cette obligation !

Je vous conseille donc de faire pression sur ce notaire pour qu'il dresse, à moindre coût, deux servitudes dans un but de réciprocité, pour régulariser une situation que le notariat n'a pas su faire par manque d'exactitude et de probité qui sont les termes de leur serment (https://www.legifrance.gouv.fr/affichCodeArticle.do?cidTexte=JORFTEXT000000681478&idArticle=LEGIARTI000006920757&dateTexte=20090903).

Il n'est pas inutile de taper dans le moteur de recherche « le devoir absolu du notaire » et de prendre connaissance de l’étendu de cet absolutisme.

27/10/2019 15:32

Bonjour,



Je vous remercie pour tout.

Tout cela est vraiment passionnant; quand je pense que le Code Napoléon (l'autre nom du Code civil) est toujours d'actualité !

Cordialement

27/10/2019 18:20

Bonsoir
Pour employer les termes adéquats, la cour de cassation sanctionne régulièrement les notaires qui manquent à leur devoir d'efficacité.
Mais la cour de cass a sorti moultes jurisprudences aux termes desquelles la clause rédigée en termes généraux qualifiée par les avocats chicaneaux de clause de style, il est régulièrement arrêté que cette clause a toute sa valeur. Surtout si elle est rédigée en termes simples et compréhensibles ne prêtant pas à dénaturation.
Moi à la place du voisin je vous renverrais à vos chères études. Les tribunaux qd p. ex. il y a une conduite d'alim ou d'écoulement placée sous l'assiette d'une servitude qui ne le prévoit pas, les tribunaux concluent à la suppression de la conduite.
Ce n'est que le produit de mes lectures.
Sur légifrance.gouv.fr vous pouvez aller faire une recherche experte des jurisprudences d'appel ou de cass sorties dans tel intervalle de dates et répondant à tel ou tel mot-clé.
Bonne chasse. wolfram
__________________________
Tout sur le statut de la copro. Sur legifrance.gouv.fr charger la loi n° 65-557 et son décret d'appli n° 67-223. Bonne lecture. Si tu veux aider une personne, ne lui donnes pas un poisson, apprends lui à pécher. Pdt Mao. RDC

28/10/2019 06:09

Bonjour,

Je n'ai pas tout saisi; par exemple: "Moi à la place du voisin je vous renverrais à vos chères études."

Dois-je comprendre que pour le puits, je n'ai rien à dire ?

"il est régulièrement arrêté que cette clause a toute sa valeur." : la clause de l'acte de propriété "il supportera toutes les servitudes......." est valable dans mon cas ?



Cordialement

28/10/2019 09:22

Ne tenez pas compte d'une plaidoirie pro notaire qui n'apporte aucune preuve tangible.

Un notaire a un devoir absolu de conseil qui va très loin (https://www.legavox.fr/blog/maitre-claudia-canini/devoir-conseil-notaire-absolu-23020.htm) ; d'ailleurs cette obligation est reprise dans le règlement national du CSN () !


- Le notaire doit expliquer le loi et en assurer l'application (art. 2) ;

- Le notaire doit à sa clientelle sa conscience professionnelle, ses égards, l'impartialité, la probité et l'information la plus complète (art. 3.2.1) ;


Je réitère que cette phrase bâteau ne sert qu'en cas de servitude du père de famille ne nécessitant pas de titre ou de l'oubli du rappel d'une ancienne servitude établie par acte dont le propriétaire du fonds dominant peut exiger son application si elle n'est pas éteinte (article 703 à 710 du Code civil).

Pensez-vous cette soi-disant information « puits mitoyen avec droit de passage sur la propriété de Monsieur et Madame Maisonneuve » est en adéquation avec ce qui précède ?

29/10/2019 10:48

Bonjour,



Merci pour le document que j'ai archivé.

Le notaire de mon voisin a donné suite à la lettre que je lui avais envoyée en me posant des questions assez naïves.

Voilà: fin de l'histoire et merci encore pour votre précieuses contributions.



Cordialement

11/11/2019 18:24

Bonsoir
a toutes fins utiles, il est rappelé que la situation d'enclave vaut titre justifiant la servitude de passage.
Cordialement.
wolfram.
__________________________
Tout sur le statut de la copro. Sur legifrance.gouv.fr charger la loi n° 65-557 et son décret d'appli n° 67-223. Bonne lecture. Si tu veux aider une personne, ne lui donnes pas un poisson, apprends lui à pécher. Pdt Mao. RDC

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