Prescription acquisitive (usucapion)

Achat d'un pavillon en indivision avec mon ex-concubin, il y a 23 ans. (70% - 30%) Je suis majoritaire

Monsieur a quitté le domicile 2 ans plus tard, a vidé son compte bancaire et emporté le titre de propriété, sans laisser d'adresse. Aucune nouvelle donc depuis 23 ans.

J'ai, depuis, assuré le remboursement total du prêt immobilier qui est maintenant soldé.

J'ai effectué, à ma charge, de lourds travaux d'amélioration.

J'ai toujours occupé ce bien et réglé toutes les factures et taxes inhérentes.

Aujourd'hui, m'estimant légitime à en devenir l'unique propriétaire, je souhaite entreprendre une action de "prescription acquisitive". J'ai une petite idée des documents à fournir, mais j'aimerai surtout connaître le coût moyen de cette procédure ainsi que sa durée.

Merci

bonjour,

je ne suis pas certain que vosu remplissiez toutes les conditions pour obtenir la propriété de ce bien par la prescription acquisitive.

en matière de propriété immobilière ce qui compte c'est le titre et non financement.

voir ce lien : la prescription acquisitive

prenez conseil auprès d'un notaire.

salutations

Bonjour,

Le titre de propriété vous pouvez en avoir une copie en la demandant au Service de la Publicité Foncière (SPF) de votre département.

Cordialement

Bonjour,

Le pavillon a été acheté il y a 23 ans et votre concubin est parti deux ans plus tard, il y a donc 21 ans.

Le titre de propriété est conservé par le service de la publicité foncière. Vous pouvez en demander une copie.

Votre ex-concubin est propriétaire en titre de 30 % de la maison. Ce droit de propriété ne s’éteint pas par l’effet du temps : comme dit à l’article 2227 du code civil, le droit de propriété est imprescriptible. Il n’existe donc pas de procédure qui vous permettrait de faire constater judiciairement que le droit de propriété de votre ex-concubin est éteint. Ce que vous pouvez envisager est la publication par les soins d’un notaire d’un acte de notoriété acquisitive par lequel vous affirmerez publiquement posséder la maison en tant que propriétaire. Cet acte vous sera utile pour faire valoir la prescription acquisitive pour le cas où votre ex-concubin viendrait revendiquer son droit de propriété. Le délai de prescription est de 30 ans. Les conditions qui permettent d’acquérir par prescription sont définies à l’article 2261 du code civil : une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire. Le point de départ de la prescription est la date à laquelle ces conditions ont été réunies. Elle est au plus tôt la date à laquelle votre ex-concubin a quitté le domicile commun et reste encore au moins 9 ans à courir. Vous aurez une quasi-certitude de pouvoir faire échec aux prétentions de votre ex-concubin à l’exercice de son droit de propriété trente ans après la publication de l’acte de notoriété acquisitive.

Bonjour.

Juste pour information, à propos de l'expression "titre de propriété".

Il n'existe aucun document intitulé "titre de propriété" qui dirait sous cette forme "le propriétaire du bien X est la personne A".

Vous tenez votre titre de l'acte de vente publié dans lequel vous êtes désigné acquéreur (sous réserve qu'il n'y ait pas eu d'autres actes ultérieurs portant mutation de propriété).

Avoir emporté la copie authentique de l'acte de vente ne vous prive pas d'obtenir une copie de cet acte, ni un notaire de pouvoir vérifier que vous êtes propriétaire indivise.

Il existe aussi un document intitulé "attestation de propriété" remis le jour de la signature de la vente, mais ce document n'est pas un titre. Peu importe qu'il ait été emporté, il fut destiné à pouvoir faire les premières démarches juste après la vente.

Pour obtenir copie de l'acte de vente, il faut connaître sa référence de publication, et donc il faut au préalable faire une demande de renseignements sur le bien, dont la réponse fournira la liste des actes notariés ayant porté sur le bien, avec leurs références de publication, le dernier acte étant (normalement) l'acte de vente où vous êtes acquéreur.

Il faut adresser la demande au bon bureau du SPF, celui dont dépend le bien. En général, il y a plusieurs bureaux par département.

@Lingénu


'Ce que vous pouvez envisager est la publication par les soins d’un notaire d’un acte de notoriété acquisitive par lequel vous affirmerez publiquement posséder la maison en tant que propriétaire. Cet acte vous sera utile pour faire valoir la prescription acquisitive pour le cas où votre ex-concubin viendrait revendiquer son droit de propriété.''


Bonjour,

merci pour votre réponse très utile. Mais ma seconde question d'après ce que vous me dites à propos de l'acte de notoriété, j'ai lu que la plupart des notaires refusent d'établir cet acte de notoriété acquisitive ! ( je ne sais même pas ce que c'est !) Que faut-il fournir au notaire pour que ce dernier accepte de publier cet acte ?

Merci d'avance.

Bonjour,

L'article 2227 du CC ne se limite pas à dire que le droit de propriété est imprescriptible :


Le droit de propriété est imprescriptible. Sous cette réserve, les actions réelles immobilières se prescrivent par trente ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer.


Auquel j'ajouterais l'article 816 :


Le partage peut être demandé, même quand l'un des indivisaires a joui séparément de tout ou partie des biens indivis, s'il n'y a pas eu d'acte de partage ou une possession suffisante pour acquérir la prescription.


Ce lien Légavox rappelle :


La prescription acquisitive appliquée en matière d’indivision est différente de la prescription acquisitive de droit commun.


... et que :


La prescription acquisitive est très difficile à prouver en matière d’indivision.


Un notaire n'a pas obligation de faire un acte de notoriété surtout tel celui que vous réclameriez au vu du lien ci-avant.

Cdt.
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Très bien, et merci encore.

J'ai bien compris tout ça d'autant que je n'ai pas cessé d'éplucher tous les textes et forums sur le sujet.

Mais du coup, je me trouve un peu paralysée, ne sachant que faire !

Dois-je attendre ces fameux 30 ans pour faire une demande de prescription acquisitive (au risque de me retrouver en indivision avec sa famille si Mr venait à décéder ou que mes enfants se retrouvent eux-mêmes en indivision avec lui si c'est moi qui décède) ?

Dois-je demander à sortir de l'indivision, sachant que je souhaite garder le bien dans lequel j'ai investi de très importantes sommes d'argent et de plus ne sachant pas où se trouve ce Monsieur ?

Ou une autre solution à me proposer ?

Merci

Vous faites allusion à la première partie de l'article 815 du CC :


Nul ne peut être contraint à demeurer dans l'indivision et le partage peut toujours être provoqué, à moins qu'il n'y ait été sursis par jugement ou convention.


Ce qui signifie que vous pouvez céder ou vendre votre part dans l'indivision mais dans ce cas vous devez tenir compte de l'article 815-14 du CC ; mais comme vous détenez plus de 66 % du bien (2/3) vous pouvez « profiter » de l'article 815-3 du CC.
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… demande de prescription acquisitive

C’est le plus embarrassant. Comment fait-on une demande de prescription acquisitive ?

En toute logique, c’est le véritable propriétaire qui revendique le droit de posséder ce qui lui appartient et c’est le possesseur qui lui oppose la prescription.

Quoi qu’il en soit, une telle demande ne pourra aboutir avant que le délai de trente ans soit écoulé.

Les notaires sont en effet très réticents sur les actes de notoriété.

Un exemple :

https://germain-porsan-clemente-montgeralde.notaires.fr/media/download/cdaedd20446ae4f994eee7f97459bfcfe0de4ea8

Tant que vous n’envisagez pas de vendre la maison, il n’y a pas d’impératif à faire établir que vous être seule propriétaire.

Si vous vouliez obtenir le partage de l’indivision, il faudrait assigner votre ex-concubin à son dernier domicile connu et le jugement serait rendu par défaut. Vous pouvez envisager une vente sur licitation mais la prise en compte des frais que vous avez engagés me semble beaucoup plus incertaine : comme il est propriétaire indivis à hauteur de 30 %, 30 % du prix de vente sera conservé sous séquestre et ne vous reviendra jamais. Une action visant à obtenir le partage de l'indivision est à éviter.

Je ne cite pas l'article 816 pour dire que dans la cas présent il peut y avoir partage mais qu'il peut y avoir prescription.

Le partage concerne le chapitre VIII, du titre Ier du livre III du Code civil, la section 1 (des opérations de partage) plus particulièrement la sous section 1 (dispositions communes) comprenant le paragraphe I (des demande en partage) et, pour ce qui nous intéresse le paragraphe 2 (des parts et des lots).

Dans le cas présent il faudrait établir un état des descriptif de division (article 71-1 à 71-13 du décret du 14 octobre 1955) créant deux lots en copropriété avec un règlement (loi du 10 juillet 1965) prévoir un accés à ces deux lots, donc des parties communes, ou bien des servitudes de l'un envers l'autre, passer par le SPF, sans compter que si le partage ne représente pas exactement 70/30% une soulte... ou une divison en volume avec un état descriptif de divison en volume (EDDV).
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@beatles Alors là, c'est très sympa de votre part, mais franchement, je suis navrée de vous avouer que pour moi, c'est du ''chinois''

Merci tout de même pour vos efforts

De toute façon, il est très peu probable que votre pavillon soit commodément et économiquement partageable en deux lots. Au demeurant, quand c'est le cas, la solution privilégiée est la division par le sol (deux biens mitoyens), sans copropriété ni volume.

En cas de partage judicaire, le juge n'ordonnera probablement pas le partage en lots, mais la licitation du bien (1686). Les partages en lots, c'est quand il y a suffisament de biens distincts pour constituer des lots. Le juge ne devrait pas imposer une copropriété, car le but, c'est aussi de rompre les liens juridiques entre les copartageants, pas d'en créer de nouveaux (dont une indivision forcée sur des parties communes).

En cas de partage judicaire, le juge n'ordonnera probablement pas le partage en lots, mais la licitation du bien (1686). Les partages en lots, c'est quand il y a suffisament de biens distincts pour constituer des lots. Le juge ne devrait pas imposer une copropriété, car le but, c'est aussi de rompre les liens juridiques entre les copartageants, pas d'en créer de nouveaux (dont une indivision forcée sur des parties communes).


Ben oui, mais le partage n'est pas du tout ce qui est souhaité.

Ce qui est souhaité est la pleine propriété de la maison pour les raisons qui ont été exposées dans le message initial et l'acquisition par prescription semble être la meilleure solution à moins que l'ex-concubin revienne ce qui permettrait de régler les comptes.

En conséquence, le partage de l'indivision dans la situtation présente est la chose à éviter.

@Rambotte, je pense que vous avez compris que ma démostration sur le partage ne cherchait qu'à démontrer l'utopie d'une telle solution.

@Graine_2_moi, si c'est du chinois pour vous c'est que ma démonstration vous a été utile pour vous éloigner d'une telle décision.

Simon (Charles Denner) :


la clarté dans la confusion


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Sauf quand on a les moyens financiers permettant de participer aux enchères pour emporter le bien.

Les tiers, eux, ne participent pas aux enchères pour acheter à la valeur du marché, mais pour faire une bonne affaire.

Pourquoi introduisiez-vous le partage judficiaire qui compliquerait encore plus la situation.

Le partage c'est Lingénu qui introduit cette solution que Graine_2_moi n'avait pas retenue et j'en démontre l'aberration et c'est vous qui surenchérissez avec la partage judiciaire.

À part une configuration spécifique pour autoriser une division par le sol, qui n'est rien d'autre qu'une division en deux volumes, qui n'a besoin que d'un état descriptif de division, comme caractérisé dans cet arrêt de la Cour de cassation du 22 septembre 2009 (pourvoi n° 08-18.350).
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