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le bail dérogatoire, Attention au piège de la tacite reconduction

Article juridique publié le 08/03/2011 à 18:16, vu 11503 fois, 6 commentaire(s), Auteur : Franck AZOULAY
le bail commercial dérogatoire apparait comme une alternative efficace face aux exigences des baux commerciaux soumis au statut, cependant les preneurs et bailleurs devront faire attention à la reconduction tacite de ce bail précaire.

LE BAIL COMMERCIAL DEROGATOIRE

 

Le bail dérogatoire, également appelé bail à courte durée ou bail précaire, est prévu par l’article L.145-5 du Code de commerce : « Les parties peuvent, lors de l'entrée dans les lieux du preneur, déroger aux dispositions du présent chapitre à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à deux ans. Si, à l'expiration de cette durée, le preneur reste et est laissé en possession, il s'opère un nouveau bail dont l'effet est réglé par les dispositions du présent chapitre. Il en est de même, à l'expiration de cette durée, en cas de renouvellement exprès du bail ou de conclusion, entre les mêmes parties, d'un nouveau bail pour le même local. Les dispositions des deux alinéas précédents ne sont pas applicables s'il s'agit d'une location à caractère saisonnier. »

  • Conditions :

Le texte pose trois conditions : il doit s’agir d’un bail initial, unique, et de deux ans au plus.

La formule « lors de l’entrée dans les lieux » signifie qu’un tel bail n’est possible qu’en tant que bail initial. Il ne pourrait pas être conclu à titre de renouvellement d’un bail antérieur.

L’usage de l’article défini « le » établit que l’on ne saurait légalement consentir au même locataire, pour le même local, plusieurs baux successifs ou renouvelables, quand bien même leur durée totale ne serait pas supérieure à deux ans. La loi ne permet, en réalité, qu’un seul bail dérogatoire dont la durée ne peut être supérieure à deux ans. Ainsi ne serait pas autorisé un bail d’un an avec reconduction tacite par période annuelle, même limitée à une seule période. Le droit du bailleur de consentir un bail dérogatoire à un locataire déterminé pour un certain local se trouve donc éteint par l’expiration du premier bail, quelle que soit sa durée, de deux ans au plus.

  • Régime :

Il s’agit d’un contrat soumis au Code civil, c’est-à-dire à la libre convention des parties, tant en ce qui concerne les relations locatives pendant le cours du bail, que normalement l’organisation de son terme.

Les modalités de résiliation anticipée, si elles existent, sont régies exclusivement par le contrat. Notamment, pendant le cours du bail, aucune des dispositions spécifiques du statut des baux commerciaux ne peut recevoir application (déspécialisation, cession, etc.). Il n’est pas nécessaire de donner congé, le bail prenant fin à l’arrivée du terme. Cependant il devient obligatoire afin d’interdire au locataire de se prévaloir d’une tacite reconduction génératrice d’un nouveau bail statutaire. Cet acte d’huissier doit être adressé ou délivré quelque temps avant le terme, pour rappeler au locataire que le bail prend fin.

Si le preneur poursuit sa location, tacitement ou non, en accord avec le bailleur, il se formera automatiquement à compter de l’échéance, au sens de l’article 1738 du Code civil, un nouveau bail de neuf ans soumis intégralement au statut. Néanmoins, depuis un arrêt du 1er juin 1994, la Cour de cassation exige, pour éviter la formation d’un nouveau bail par l’effet de la tacite reconduction, qu’un congé soit, préalablement à l’échéance, délivré par le bailleur.

Evidemment, il ne peut y avoir formation d’un nouveau bail statutaire, lorsque le maintien dans les lieux ne se réalise que contre la volonté du bailleur qui a manifesté son intention de ne pas renouveler le bail.

  • Locations saisonnières :

Les locations saisonnières, c’est-à-dire discontinues, ne sont pas soumises aux dispositions de L.145-5 car ce sont des renouvellements successifs de locations qui ne sont pas de nature à donner droit au statut au bénéfice du preneur, à la différence des baux de deux ans au plus.

 

 

 


Commentaire(s) de l'article

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annie [Visiteur], le 03/10/2012 à 11:43
Nous avons signé, mon ami et moi, le bail non meublé, le 20 Juillet 2005. Il y à une clause de solidarité dans le bail. J'ai quitté le logement le 01/11/2011 et mon ami doit trois mois de loyers MARS-AVRIL-MAI 2012 à 782,02€ (déduit l'allocation logement que perçois la propriétaire), le FSL par la CAF devrait normalement prendre en charge les trois mois de loyers et charges, sur la demande de son assistante sociale. En attendant, mon ami et moi aussi, sommes assignés à comparaitre devant le tribunal d'instance de Nice le 20/11/2012. La propriétaire demandant la résiliation du bail. Je voudrais que le bail soit refait au nom unique de mon ex-ami, pour ne plus être solidaire avec lui dans le bail, cela peut-il se faire lors de l'audience le 20/11/2012 ?. Merci de votre réponse. Dans cette attente. Annie
Franck AZOULAY [Membre], le 03/10/2012 à 12:56
Bonjour le clause de solidarité cesse de produire ses effets au terme du bail.

En l'occurrence, l'assignation devant le Tribunal d'instance compétent vise à l'expulsion du locataire et la mise en jeu de la clause résolutoire du bail.

En tout état de cause, le Tribunal n'a pas vocation à ordonner au bailleur la nouvelle rédaction d'un bail.

Votre solidarité cesse de plein droit au terme de ce bail.

Votre bien dévoué
arcanes [Membre], le 22/01/2013 à 11:25
Bonjour,
Notre bail de courte durée (pour des bureaux)s'est achevé le 30/06/2012 ; le propriétaire n'a pas réagi et nous sommes restés dans les locaux en continuant à régler notre loyer normalement.
Peut-on considérer que le bail s'est transformé de fait en bail commercial ?
Je vous remercie
Arcanes
mirose83 [Visiteur], le 13/09/2013 à 17:14
Un avocat conseil nous certifie que l'on peut renouveler , à la même personne un nouveau bail dérogatoire pour 2 ans, si il est signer chez lui avec une clause de renonciation à la propriété commerciale de la part du locataire. Est vrai?
Kawill [Visiteur], le 21/01/2014 à 15:24
Bonjour, mon propriétaire me fait signer un bail précaire de 24 mois, et il me dit qu'au terme de ces deux ans, mon bail se transformera en bail de 3 X 3 ans automatiquement.
Ma question: vu que cela n'est pas écrit sur mon bail précaire, est ce vrai, ou bien est ce une parole en l'air de mon proprio.
Peut-on faire faire un avenant au contrat, stipulant comme quoi: si tout se passe bien pendant la période de ce premier bail entre le bailleur et le preneur,le propriétaire s'engage a renouveler la location pour un bail de 3. 6. 9.ans.
eulalie19 [Visiteur], le 08/07/2014 à 23:53
j'ai signé un bail précaire local commerçial de 24 mois avec le responsable du local qui est un mandataire du 1janvier 2012 au 31 decembre 2013 ,ce local qui m'a laissé à un prix bas à condition que je fasse les travaux vu qu'i étais dans un état pas propre,et le msr m'a promis de faire un 3.6.9 à la fin du bail, entre temps il à été viré par les fils de la propiétaire apres son décè,et entre temps j'entendais qu'il vende tout l'immeuble inclus le local donc je me trouve,et moi je leur ai tjr montré mon intation d'acquiter le local,et plusieurs mois plus tard il on laisser la gérance de l'immeuble entier à une agence immo qui encaissait mes loyer, en suite j'ai reçu donc un congé 3 mois avant la date d'expritation du bail qui se terminait le 31 decembre 2013,à la fin du bail j'atendais qu'il fixe une date de l'état des lieux et j'ai vu personne et ensuite elle à encaisser le loyer du mois de janvier et m'a donner une quitance de loyer NOUS SOMMES A 5 MOIS PLUS TARD je n'ai vu personne pour venir fixer une date de l'état des lieux,ce local à des petits soucis au sol et les clients peuvent se mal,la réparation peux avoir un cout important,et je ne sais pas quoi faire?

de nos jour ils ont coupé de l'eau est normal?
je loue le local à 500 euro dans une zonne franche est à mon intéret d'acheter ce local ?
merçij'ai signé un bail précaire local commerçial de 24 mois avec le responsable du local qui est un mandataire du 1janvier 2012 au 31 decembre 2013 ,ce local qui m'a laissé à un prix bas à condition que je fasse les travaux vu qu'i étais dans un état pas propre,et le msr m'a promis de faire un 3.6.9 à la fin du bail, entre temps il à été viré par les fils de la propiétaire apres son décè,et entre temps j'entendais qu'il vende tout l'immeuble inclus le local donc je me trouve,et moi je leur ai tjr montré mon intation d'acquiter le local,et plusieurs mois plus tard il on laisser la gérance de l'immeuble entier à une agence immo qui encaissait mes loyer, en suite j'ai reçu donc un congé 3 mois avant la date d'expritation du bail qui se terminait le 31 decembre 2013,à la fin du bail j'atendais qu'il fixe une date de l'état des lieux et j'ai vu personne et ensuite elle à encaisser le loyer du mois de janvier et m'a donner une quitance de loyer et ensuite ils ont refué d'encaisser les autres loyé;NOUS SOMMES A 5 MOIS PLUS TARD je n'ai vu personne pour venir fixer une date de l'état des lieux,ce local à des petits soucis au sol et les clients peuvent se mal,la réparation peux avoir un cout important,et je ne sais pas quoi faire?

de nos jour ils ont coupé de l'eau est normal?
je loue le local à 500 euro dans une zonne franche est à mon intéret d'acheter ce local ?
merçi
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