Maître Isaac LOUBATON

Selon l'article 15-III de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur ne peut s'opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dà l'égard de tout locataire âgé de plus de soixante-dix ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à 1,5 fois le montant annuel du SMIC, sans qu'un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans certaines limites géographiques.

Ce même article prévoit une exception lorsque le bailleur est une personne physique âgée de plus de soixante ans ou si ses ressources annuelles sont inférieures à 1,5 fois le montant annuel du SMIC.

L'âge du locataire et celui du bailleur sont appréciés à la date d'échéance du contrat ; le montant de leurs ressources est ...

Par acte du 21 octobre 2005, les consorts X... ont vendu aux époux Y... un appartement sous la condition suspensive de l'obtention d'un prêt avant le 29 novembre 2005, la signature de l'acte authentique étant fixée au 6 janvier 2006.         

Ce prêt n'a cependant été obtenu que le 1er décembre 2005, soit 2 jours après l'expiration du délai fixé.         

Les époux Y... ont assigné les consorts X... pour faire dire la vente parfaite (article 1589 du Code civil).         

Par arrêt du 4 septembre 2008, la Cour d'appel d'Aix-en-Provence a rejeté cette demande au motif que le prêt n'avait été accordé que le 1er décembre 2005.         

Selon la Cour, qui relève pourtant que la ...

Quand peut-on considérer qu'une vente est parfaite ?

L'article 1583 du Code Civil dispose que " la vente est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l'acheteur à l'égard du vendeur, dès qu'on convenu de la chose et du prix, quoique la chose n'ait pas encore été livrée ni le prix payé ".  

Le contentieux survient généralement en matière de promesse de vente dont l'un ou l'autre des signataires prétend que les conditions sont réalisées.

Dans l'espèce ayant donné lieu à l'arrêt du 17 juin 2009 (arrêt n° 08.13833) des notaires avaient été chargés de mettre en vente un bien immobilier.

Soutenant  que ce mandat constituait une offre de vente devenue parfaite au sens des articles 1583 ...

Donner congé à un locataire peut s'avérer trés risqué pour le bailleur.

Pour être valable, un congé pour vente doit être donné au moins six mois à l'avance et pour la date d'échéance du bail. (cf. article 15 de la loi du 6 juillet 1989).

Il ne faut donc surtout pas donner congé pour le 1er juin si la date d'échéance est le 31 mai, car le congé serait alors déclaré nul et de nul effet.

Il en va de même si le congé est donné moins de six mois avant le terme du bail.

Dans ces deux cas, le bail serait reconduit ce qui ne correspond pas vraiment à ce que souhaitait le bailleur...!

En revanche, le bailleur peut donner congé plus de six mois avant l'échéance.

Par ailleurs, le congé pour vente permet ...

En vertu de l'article L 145-1 du Code de commerce, le bénéfice du statut des baux commerciaux est subordonné à l'exploitation par le locataire d'un fonds de commerce.

La jurisprudence est constante et refuse ainsi ce bénéfice à celui qui a cessé son exploitation commerciale (Cassation, 7 juill. 1959, 12 mai 1996 et 10 février 1999 notamment).

Dans l'espèce ci-dessous rapportée, le bailleur demandait au Tribunal de prononcer la résiliation du bail au motif que le commerce n'était pas exploité.

Pour faire droit à cette demande, La Cour d'appel a jugé que l’exploitation du fonds est non seulement une obligation inhérente à l’économie du bail commercial mais aussi une condition de l’application du statut des baux ...

Arrêt du 26 novembre 2008 (n° 1176) Cour de cassation - Troisième chambre civile