Tout savoir sur le dépôt de garantie

Qu'est ce que le dépôt de garantie ?

Le dépôt de garantie constitue :

- pour le locataire, une somme d'argent importante à débourser dès l’entrée dans son nouveau logement, à la quelle s’ajoutent le premier loyer avec ses charges et les éventuels frais d’agence immobilière.

- pour le bailleur, une garantie qui le protège contre les éventuelles défaillances de son locataire (impayés de loyers , dégradations du logement etc.).

Est-il obligatoire ?

Le dépôt de garantie est toutefois interdit  :

- dans le cadre d'un bail mobilité ;

-  lorsque le loyer est payable d’avance pour une période supérieure à deux mois.

Quel est son montant ?

Le montant du dépôt de garantie doit impérativement être précisé dans le contrat de location.

Il est librement fixé par les parties mais ne peut dépasser :

• Un mois de loyer (hors charges) pour les logements loués vides ;
• Deux mois de loyer (hors charges) pour les logements loués meublés

Le montant du dépôt de garantie reste fixe pendant toute la durée du contrat de location, c'est-à-dire que :

• Le bailleur ne peut pas demander la réévaluation du montant du dépôt de garantie durant le bail (y compris lors de la révision annuelle du loyer) ;
• Le locataire ne peut pas demander des intérêts sur la somme versé au titre du dépôt de garantie.

Quel est le montant restitué ?

En revanche, il peut être restitué que partiellement lorsque celui-ci est amputé de retenues et/ou de provision.

Une retenue est une somme que le bailleur conserve définitivement à son profit, au titre de sommes restant dues (ex : impayés de loyers, frais liés aux réparations incombant au locataire etc.) et/ou de sommes dont il pourrait être tenu aux lieu et place du locataire (ex : taxe d’habitation non réglée par le locataire).

Chaque retenue doit être justifiée par la remise au locataire de documents (ex : états des lieux d’entrée et de sortie, photos, devis ou factures etc.).

Une provision est une somme que le bailleur conserve jusqu’à l’arrêté annuel des comptes de l’immeuble, lorsque le bien est soumis au régime de la copropriété et que les charges sont récupérables. La provision doit être fixée à l’appui de justificatifs. Elle ne peut pas dépasser 20% du montant du dépôt de garantie. Une fois que les comptes de l’immeuble sont approuvés définitivement, et après régularisation des charges, le propriétaire bailleur dispose d’un mois pour restituer le solde au locataire (déduction faites des éventuelles retenues).

Quand doit-il être restitué ?

Le délai de restitution court à compter de la remise des clefs par le locataire et ne peut dépasser :

• Un mois, si l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée ;
• Deux mois, si l’état des lieux de sortie est non conforme.

En cas de restitution tardive, le bailleur doit verser une majoration d’une somme égale à 10% du loyer mensuel (hors charges) pour chaque mois de retard commencé sauf si le défaut de restitution dans les délais résulte de l'absence de transmission par le locataire de l’adresse de son nouveau domicile.

Que faire en l'absence de restitution du dépôt de garantie ?

A défaut de réponse, une procédure de conciliation doit être engagée avec l’aide de la commission départementale de conciliation (CDC) ou d’un conciliateur de justice. La procédure de conciliation est gratuite pour le locataire et le bailleur.

Si cette procédure de conciliation échoue, le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire doit être saisi dans un délai de 3 ans à partir du jour où le dépôt de garantie aurait dû être versé.