Les plus-values exonérées peuvent limiter les effets du plafonnement d'isf

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Impact des plus-values sur l'ISF

Les plus-values exonérées peuvent limiter les effets du plafonnement d'isf

Le plafonnement de l’ISF peut rendre taxables les plus-values immobilieres exonérées !


Le plafonnement d’ISF, supprimé par la première loi de finances rectificative pour 2011, a été rétabli par la loi de finances pour 2013.

L’article 885 V bis du CGI prévoit que la somme des impôts dus par les redevables en France et à l’étranger au titre des revenus et produits de l’année N-1, et de l’ISF de l’année N, ne peut excéder 75 % des revenus nets de frais professionnels du redevable.

Les plus-values immobilières exonérées (résidence principale, détention depuis plus de 30 ans) doivent-elles être considérées à ce titre comme des revenus ? La réponse est malheureusement affirmative. Le II de l’article 885 V bis du CGI prévoit en effet que les plus-values, même exonérées, figurent parmi les revenus à prendre à compte pour le calcul du plafonnement.

Un redevable qui ne dispose que de faibles revenus mais détient un important patrimoine imposable à l’ISF peut ainsi, à l’occasion d’une cession exonérée de plus-value, perdre le bénéfice du plafonnement et jusqu’à 75% d’une plus-value soi-disant exonérée.

Les conséquences peuvent rapidement devenir désastreuses.

Si l’on prend l’exemple d’un contribuable, célibataire sans enfant, ayant disposé en 2012, hors plus-value, de salaires imposables d’un montant de 2.000 € mensuels, et d’un patrimoine taxable à l’ISF de 5.000.000 €, son impôt sur le revenu s’élève à environ 1.685 €, et l’ISF hors plafonnement à 35.690 €.

Le plafonnement lui permet une économie d’impôts de 19.375 € : l’ISF sera en effet plafonné à 16.315 € ((24.000*75%) -1.685€) au lieu de 35.690 €.

Si le même contribuable cède sa résidence principale, acquise 300.000 €, ou tout autre immeuble exonéré, pour un prix de cession de 350.000 €, ses revenus pris en compte pour le plafonnement s’élèveront à 74.000 € (24.000 € + plus-value), et il perdra le bénéfice du plafonnement.

La cession, bien qu’exonérée d’impôt de plus-value, aura un coût en terme d’ISF de 19.375 €, soit 38,75% de la plus-value réalisée. Ce taux pouvant aller jusqu’à 75 % est plus élevé que le taux de 34,5% applicable en principe aux plus-values immobilières.

Cet effet pervers a-t-il volontairement échappé au législateur ? Gageons que l’Administration fiscale, dans ses commentaires à venir de l’article 885 V bis, y sera attentive et restaurera autant que possible la cohérence du dispositif.

En attendant les commentaires de l’Administration, le conseil fiscaliste ne manquera pas d’informer son client des risques que la réalisation d’une plus-value exonérée peut lui faire courir au regard de l’ISF.

Une donation préalable à la cession pourra cependant, comme en matière de plus-value, permettre d’allier "l’utile" allègement de l’impôt à l’agréable intention libérale.

 

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