Maître Joan DRAY

Comme toute personne morale, le syndicat des copropriétaires comprend un organe délibérant qui prend les décisions nécessaires à la réalisation de son objet, à savoir la conservation de l'immeuble et l'administration des parties communes ainsi qu'un organe d'exécution chargé de mettre en œuvre ces décisions. L'organe délibérant est l'assemblée générale et l'organe d'exécution le syndic. Les décisions du syndicat sont prises en assemblée générale des copropriétaires ; leur exécution est confiée à un syndic placé sous le contrôle d'un conseil syndical (art 17 al 1er loi n°65-557 du 10 juillet 1965). Il en résulte que les assemblées générales ont un rôle de premier plan dans la gestion de la copropriété. Ainsi, appelées à délibérer sur toutes les questions importantes concernant l'administration de l'immeuble collectif, avec les engagements qui en résultent pour chacun des copropriétaires, les assemblées détiennent un pouvoir décisionnel selon certaines règles de majorité qui s'impose non seulement aux copropriétaires ayant émis un vote favorable à l'adoption des résolutions, mais également à ceux qui s'y sont opposés ou qui n'ont pas pris part aux délibérations. C’est pourquoi, le législateur a prévu, en cas de voix prépondérante d’un copropriétaire un système de réduction des voix, afin de ne pas bloquer les décisions votées par l’assemblée, lorsque les décisions ont prises à la majorité simple ou absolue notamment (art 24 ou 35 de la loi de 1965). Cet article a pour objet de rappelé le principe de la réduction des voix des majoritaires avant de voire les exemples de tentatives de contournement de cette règle.

Dans le cadre de la procédure de sauvegarde, selon les besoins, le tribunal de commerce nomme un ou plusieurs mandataires judiciaires en qualité de commissaires à l'exécution du plan. Lorsque le jugement arrêtant le plan de cession ne fixe pas de durée au plan, la mission du commissaire à l'exécution du plan dure jusqu'à la clôture de la procédure, sans que ce délai puisse excéder dix ans, ou, si le débiteur est un agriculteur, quinze ans. (Cass com 20 octobre 2009, pourvoi : 08-16935). Le commissaire à l'exécution du plan est chargé de contrôler la marche de l'entreprise jusqu'à l'entière exécution du plan, il poursuit les actions introduites avant le jugement qui arrête le plan, il rend compte au président du tribunal et au procureur de la République du défaut d'exécution du plan. Il peut demander l'annulation d'un acte accompli pendant la période suspecte. En revanche, il ne représente pas le débiteur soumis à un plan de redressement. Dès lors, il ne peut engager les actions qui appartiennent en propre au débiteur mais seulement les actions qui lui sont propres dans l’intérêt collectif des créanciers. Cet article a pour objet de rappeler les modalités de reprise des instances en cours avant de voir une illustration jurisprudentielle récente sur les pouvoirs du commissaire à l’exécution du plan.

Le droit du licenciement économique varie constamment, par l’effet des lois comme de la jurisprudence. Or, il importe de bien connaitre ses règles si l’employeur veut éviter que le licenciement pour motif économique soit remis en cause par le Conseil des Prud’hommes. Pour rappel, l’article L321-1 du Code du travail dispose que « Constitue un licenciement pour motif économique le licenciement effectué par un employeur pour un ou plusieurs motifs non inhérents à la personne du salarié résultant d'une suppression ou transformation d'emploi ou d'une modification, refusée par le salarié, d'un élément essentiel du contrat de travail, consécutives notamment à des difficultés économiques ou à des mutations technologiques ». En outre, le licenciement pour motif économique fait l’objet d’un formalisme important que l’employeur se doit de respecter. Cet article a pour objet de rappeler les conditions de validité du licenciement pour motif économique avant de voire les sanctions.

La restitution du dépôt de garantie est le deuxième sujet de contentieux dans les rapports locatifs dans la mesure où la justification des coûts de nature à le réduire et leurs pertinence sont difficiles à déterminer. Il convient de rappeler qu’aucun texte de loi n’impose le versement d'un dépôt de garantie. Néanmoins, en pratique, le contrat de bail prévoit, généralement, le versement d'un dépôt de garantie pour couvrir les éventuels manquements du locataire à ses obligations locatives. Ainsi, le locataire verse au propriétaire un dépôt de garantie lors de son entrée dans les lieux. Cette somme lui est restituée en fin de contrat s'il a respecté ses obligations, et en particulier s'il a payé son loyer et n'a pas dégradé le logement. Depuis le 10 février 2008, le dépôt de garantie en location vide est d'un mois de loyer. En location meublée, il est libre, mais, en pratique, il est généralement de deux mois de loyer. Ce dépôt est conservé par le propriétaire pendant toute la durée de la location. Le propriétaire encaisse le dépôt de garantie. Son montant reste invariable même sur une très longue durée de location et il ne peut pas être révisé même à l'occasion du renouvellement du bail. Il convient de préciser que le dépôt de garantie ne doit pas être assimilé à une avance sur loyer. Le locataire est tenu de régler son loyer jusqu'à la date de sortie du logement. Le locataire refusant de payer son loyer le dernier mois prend le risque de recevoir un commandement de payer : son mobilier peut être mis en saisie conservatoire l'empêchant ainsi de déménager. Cet article a pour objet de rappeler les conditions dans lesquelles le dépôt de garantie doit être restitué au locataire avant de voir les cas dans lesquels le propriétaire peut conserver tout ou partie de ce dépôt de garantie.

La discrimination dans le cadre du travail consiste à défavoriser un salarié, un stagiaire ou un candidat à l'embauche, en raison de certains critères non objectifs. Cette pratique est bien évidemment interdite. En effet, toute décision de l'employeur à l'égard du salarié (embauche, promotion, mutation, sanctions disciplinaires, licenciement, ...) doit être fondée sur des considérations d'ordre professionnel et non d'ordre personnel. Ainsi, le Code du travail précise qu' « aucun salarié ne peut être sanctionné, licencié ou faire l'objet d'une mesure discriminatoire en raison de son origine, de son sexe, de ses mœurs, son orientation sexuelle, son âge, Sa situation de famille ou sa grossesse, ses caractéristiques génétiques, Son appartenance ou sa non-appartenance, à une ethnie, une nation ou une race (même si cette appartenance ou non n'est qu'une supposition), ses opinions politiques, ses activités syndicales ou mutualistes , ses convictions religieuses, son apparence physique, son nom de famille, son état de santé, son handicap ou l'exercice normal de son droit de grève »(art L1132-1 C trav). Cet article a pour objet de préciser le principe de non discrimination au travail avant de voir les sanctions de la discrimination.

De plus en plus souvent, la responsabilité pénale du chef d’entreprise est recherchée dans les différents domaines de son activité. Tel est notamment le cas lorsqu’un salarié est victime d’un accident du travail. Or, en matière pénale, le principe est celui de la responsabilité personnelle au terme duquel « Nul n'est responsable pénalement que de son propre fait » (article 121-1 CP). Toutefois, ce principe connait des exceptions. Ainsi, une personne morale est pénalement responsable des infractions commises pour son compte, par ses organes ou ses représentants (art 121-2 CP). Il en résulte par exemple que si un salarié est victime d’un accident du travail, l’entreprise peut donc être condamnée, sous certaines conditions, pour blessures involontaires (art 222-19 CP) (Cass crim 11 avril 2012 n° 10-86974). Cette solution se justifie par l’obligation de sécurité de ses travailleurs qui pèse sur le chef d’entreprise. Aussi, dans cet article, il s’agira de rappeler les causes pour lesquelles la responsabilité pénale du chef d’entreprise pourra être retenue en droit du travail avant de citer quelques exemples jurisprudentiels.

Le propre de la copropriété est d'être dissociée en parties privatives destinées à l'usage exclusif d'un copropriétaire, et en parties communes, destinées, quant à elles, à l'ensemble de la collectivité. L'hétérogénéité de certaines copropriétés pose parfois des problèmes, car les copropriétaires qui n'ont jamais accès à certains éléments se montrent à juste titre réticents à les entretenir. Il est alors possible de répartir, par stipulation expresse du règlement de copropriété, les parties communes : - en parties communes générales, propriété de tous - en parties communes spéciales, affectées à certains copropriétaires Cet article a pour objet de rappeler la distinction entre parties communes et parties spéciales et de voir les conséquences de cette distinction sur les travaux et les charges afférentes aux parties communes spéciales.

Le règlement de copropriété est une convention institutionnelle qui a pour objet d'organiser les rapports des divers copropriétaires entre eux, en définissant leurs droits et obligations réciproques. Il fixe également les règles de gestion de la collectivité, c’est à dire les relations des copropriétaires avec le syndicat Ainsi, le règlement de copropriété constitue la loi des parties. Dès lors, il s'impose à tous les copropriétaires et il leur est opposable. En conséquence, tout copropriétaire peut agir en justice aux fins de faire respecter le règlement de copropriété (CA Paris, pôle 4, 2e ch., 16 nov. 2011, Sellier c/ José Brafman : JurisData n° 2011-02760). Cet article a pour objet de rappeler les modalités de modification du règlement de copropriété avant de voire son opposabilité.

Avoir un compte débiteur peut conduire à l'interdiction bancaire, à moins de bénéficier d'une tolérance de la part de son banquier. Celle-ci peut prendre la forme d'une facilité de caisse ou, mieux encore, d'une autorisation de découvert. Il convient de rappeler qu’une banque ne tolère les comptes débiteurs que dans la mesure où ils lui rapportent de l'argent perçu sous forme d'agios. Les agios comprennent les intérêts rémunérant le prêt d'argent et parfois des commissions de découvert. Le taux des agios peut être fixé librement par chaque banque sous réserve de respecter certaines contraintes. Ainsi, le taux d’agios doit être fixé par écrit et ne peut jamais être supérieur au taux d’usure défini tous les trimestres par la Banque de France. En outre, le client doit être informé à l’avance du taux d’intérêt qui lui sera appliqué. La distinction entre facilité de caisse et autorisation de découvert n’est pas toujours aisée en pratique et pourtant, elle s’avère très importante dans la mesure où la réglementation juridique applicable est différente. Au regard de la jurisprudence, pour différencier le concours occasionnel du concours qui, par hypothèse, ne l'est pas, implique de rechercher concrètement la commune intention des parties à travers l'analyse des variations du solde débiteur et des autres éléments de fait, telle l'attitude du banquier. Cet article a pour objet de préciser d’une part la notion de facilité de caisse et d’autre part celle d’autorisation de découvert.

Il peut arriver parfois que la vie privée ou la vie personnelle d’un salarié soit en opposition avec ce que l’employeur croit pouvoir exiger de son personnel. L’employeur peut-il alors sanctionner voir licencier ce salarié ? Il convient de rappeler que la vie personnelle du salarié et ses libertés individuelles sont sévèrement protégées dans le cadre professionnel. L’employeur ne peut donc s’immiscer dans le domaine de la vie personnelle de son salarié. Il en résulte que l’employeur ne peut, en principe, utiliser son pouvoir disciplinaire pour sanctionner un fait tiré de la vie personnelle du salarié (Cass soc 14 mai 1997 n°94-45.473). « Nul ne peut apporter aux droits des personnes et aux libertés individuelles et collectives de restrictions qui ne seraient pas justifiées par la nature de la tâche à accomplir ni proportionnées au but recherché » (Article L 1121 -1 du code du travail). De même « aucun salarié ne peut être sanctionné, licencié ou faire l’objet d’une mesure discriminatoire, (…) en raison de son origine, de son sexe, de ses mœurs, de sa situation de famille, de son appartenance à une ethnie, une nation ou une race, de ses opinions politiques, de ses activités syndicales ou mutualistes, de ses convictions religieuses, […] » (art L 1132-1 et s C trav). Toutefois, dans certains cas, la jurisprudence peut considérer que les faits et gestes du salarié au cours de sa vie personnelle peuvent avoir une influence sur la vie de l'entreprise et peuvent donc être sanctionnés. Cet article a pour objet de préciser le principe de l’immunité disciplinaire avant de voir les exceptions à ce principe.

Lorsque l’emprunteur adhère à une assurance de groupe garantissant le remboursement du prêt en cas de décès invalidité ou autre, le banquier souscripteur et prêteur est tenu d’un devoir d’information et de conseil de son client. La seule remise par la banque d’une notice ne suffit pas à satisfaire à cette obligation. Si le banquier souscripteur ne justifie pas avoir éclairé son client sur l’adéquation des risques couverts à sa situation personnelle, sa responsabilité peut être engagée, même en présence d’une clause claire et précise du contrat d’assurance auquel l’emprunteur assuré a adhéré. (Cass Ass. Plén. 2 mars 2007, n° 06-15267). Dans cet arrêt, l’Assemblée Plénière de la Cour de cassation va beaucoup plus loin que sa jurisprudence antérieure puisqu’elle crée à la charge du banquier une nouvelle obligation, celle « d’éclairer l’assuré sur l’adéquation des risques couverts à sa situation personnelle. » Cette obligation fait écho au devoir du banquier de mettre en garde l’emprunteur sur les risques du crédit consenti, au regard de sa situation financière (Cass. Civ., 1ère, 12 juillet 2005 n°03-10921). Cet article a pour objet de préciser la tendance jurisprudentielle à alourdir depuis une dizaine d’années les devoirs du banquier avant de préciser l’étendu du devoir du banquier en cas d’assurance emprunteur.

Le cautionnement est, avant toute chose, un contrat. Ce faisant, il revêt un caractère consensuel, ce qui signifie qu’il n’est parfait que par l’échange des consentements des deux parties, tel que le prévoit l’article 1134 du Code civil. Le contrat de cautionnement, n’est donc, de ce point de vue, soumis à aucun formalisme particulier au regard du droit commun, sinon celui d’être un contrat consensuel. Mais, le cautionnement est, aussi, une sûreté personnelle soumise à un formalisme de droit commun prévu par le Code civil prévu par l’article 2292 du Code civil. Cet article dispose : « le cautionnement ne se présume point ; il doit être exprès, et on ne peut l’étendre au-delà des limites dans lequel il a été contracté ». A la lecture de ce texte, le cautionnement doit simplement être explicite, sans être soumis à une forme particulière. L’exigence d’un écrit n’est pas requise. Il faut néanmoins rappeler qu’en matière contractuelle, le formalisme a pour première vocation de permettre à une partie qui invoque l’existence d’un contrat, d’en rapporter la preuve (art 1326 C civ). Mais au-delà de cette exigence d’un écrit ad probationem, le législateur est intervenu afin d’imposer un formalisme ad validatem notamment l’exigence d’une mention manuscrite obligatoire sur le cautionnement. La présence de cette mention manuscrite revêt une importance dans la mesure où si cette mention est absente ou ne correspondant pas aux exigences légales, le cautionnement sera nul. Cet article a pour objet de préciser le contenu de la mention manuscrite ainsi que son domaine d’application.

Le mandat est obligatoire pour l'agent immobilier : il est la condition essentielle de sa rémunération. Un agent immobilier qui ne disposerait que d'un bon de visite ne pourrait pas prétendre au paiement de la commission car l'absence de mandat exclut la commission. L’article 6 de la loi du 2 juillet 1970 dite loi HOGUET est venu préciser les mentions que doit contenir le mandat pour être valable. Dès lors, l’agent immobilier doit être prudent et vérifier que son mandat est conforme aux prescriptions légales s’il ne veut pas que son client puisse contester l’étendue voire la validité de son mandat et ainsi perdre son droit à commission. Cet article a pour objet de rappeler les conditions de la validité du mandat détenu par l’agent immobilier et sur la preuve de l’existence et de l’étendue du mandat à travers une illustration jurisprudentielle récente.

L'employeur qui licencie un salarié pour motif économique se doit d'énoncer dans la lettre de notification du licenciement des faits précis et matériellement vérifiables. A défaut, le licenciement pourrait être considéré sans cause réelle et sérieuse. Cette motivation fait l'objet de la part des juges, d'un contrôle de plus en plus strict. Il est donc impératif que la lettre de notification du licenciement mentionne d'une part la cause du licenciement (difficultés économiques rencontrées par l'entreprise, la sauvegarde de la compétitivité de l'entreprise.), et d'autre part la conséquence sur l'emploi du salarié. La rédaction de cette lettre revêt une importance particulière dans la mesure où à défaut de respecter les exigences légales, le licenciement sera jugé abusif ou sans cause réelle et sérieuse. Cet article a pour objet de rappeler les règles qui entourent la lettre de licenciement avant de voir quelques illustrations jurisprudentielles.

Dans les locations soumises à la loi du 6 juillet 1989, le bailleur ne peut récupérer le logement qu'à des conditions très strictes. Le propriétaire ne peut donner congé qu'à l'expiration du bail et moyennant un préavis de six mois, jour pour jour, avant son terme. Le congé doit être donné par acte d'huissier ou lettre recommandée avec accusé de réception. Si ce préavis n'est pas respecté, le bail est reconduit d'office. Quand le congé parvient prématurément, le préavis débute à la date légale correspondant aux six mois exigés. Le congé doit être signifié à tous les titulaires du bail. Ainsi, il doit être signifié séparément aux deux conjoints ou concubins signataires d'un PACS, même si un seul est signataire du bail. Sauf si l'existence du conjoint ou du concubin « pacsé » n'a pas été portée à la connaissance du bailleur. Ce principe connait toutefois des exceptions. Il existe trois sortes de conge : -le congé pour vendre Ainsi, le bailleur est en droit de donner congé à son locataire s’il a l’intention de revendre le bien, objet du bail. Mais, le locataire dispose dans ce cas d’un droit de préemption. -le congé pour reprise De même, le propriétaire peut donner congé pour habiter le logement en résidence principale ou pour y loger un parent proche. Le congé doit, alors, mentionner le nom et l'adresse du bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le propriétaire, son conjoint ou concubin « pacsé », son concubin (depuis plus d'un an) ou les ascendants ou descendants des intéressé. -le congé pour motif légitime et sérieux Enfin, le bailleur peut donner congé pour motif légitime et sérieux, notamment lorsque le locataire ne respecte pas ses obligations (article 15 de la loi de 1989). Dans cet article, il s’agira de donner quelque exemple de motifs qui ont été considérés par les juges comme sérieux et légitimes d’une part en cas de faute du locataire et d’autre part, en l’absence de toute faute.