PROCEDURE DE CONTESTATION DE LA FIXATION DU PRIX D'UN BAIL COMMERCIAL

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Cet article reprend les étapes de la procédure de contestation pour la fixation du prix d'un bail commercial.

PROCEDURE DE CONTESTATION DE LA FIXATION DU PRIX D'UN BAIL COMMERCIAL
Les contestations relatives à la fixation du prix de bail commercial, révisé ou renouvelé suivent une procédure en PLUSIEURS étapes consécutives qu'il convient derespecter:

I/ LA COMMISSION DÉPARTEMENTALE DE CONCILIATION

Les litiges nés de l'application de l'article L. 145-34 du code de commerce sont soumis à une commission départementale de conciliation (C. com., art. L. 145-35).

Le rôle de cette commission est de tenter de concilier les parties et d'émettre un avis. Elle n'a pas de pouvoir juridictionnel, mais si le juge est saisi parallèlement à la commission, il ne peut statuer tant que l'avis de la commission n'est pas rendu.

Cependant, si la commission n'a pas statué dans un délai de trois mois, elle est dessaisie.

La commission est composée de bailleurs et de locataires en nombre égal et de personnes qualifiées. Un décret et une circulaire ont fixé le mode de désignation des membres de la commission et ses règles de fonctionnement (D. no 88-964, 9 mai 1988 : JO, 10 mai ; Circ. 3 août 1988 : JO, 25 sept.).

Intervenant dans les hypothèses de déplafonnement du loyer, la commission a compétence à propos de la modulation du coefficient en cas de prolongation du bail (v. no 106).

Elle est également compétente lorsque le plafonnement est écarté en raison d'une modification notable des éléments de commercialité (v. nos 111 à 116).

En revanche, la commission n'a pas à connaître des litiges à propos desquels le coefficient de plafonnement est écarté pour d'autres motifs : baux de terrains, locaux monovalents, baux à usage exclusif de bureaux (¨ CA Paris, 16e ch. A, 27 mai 1998, no 96/84918, Brami c/ Fauquet : Loyers et copr., janv. 1999, no 13, note P.-H. Brault et C. Mutelet). La saisine de cette commission n'étant pas sanctionnée par une nullité, cette saisine est facultative pour les parties (¨ Cass. 3e civ., 3 févr. 1993, no 90-21.346 : RJDA, avr. 1993, no 302).

Dans un cas où le tribunal a visé dans son jugement l'avis de la commission départementale de conciliation mais n'a pas mis les parties en mesure de discuter cet avis, l'ordonnance de clôture ayant été rendue quelques jours avant le prononcé de l'arrêt, le jugement a été annulé (CA Paris, 16e ch. B, 4 nov. 1993 : JCP éd. E 1994, pan. 105).

La Cour de cassation a consacré la supériorité de l'accord contractuel scellé devant la commission départementale de conciliation sur une décision judiciaire rendue postérieurement ¾ à la suite de l'inexécution de cet accord ¾ et qui avait retenu un loyer au-dessous de celui qui avait fait l'objet de cet accord (¨ Cass. 3e civ., 14 juin 1995, no 93-14.769, La Reylane c/ Charaix).

Elle a même estimé que le locataire qui avait proposé un loyer déplafonné devant la commission de conciliation, sans rapporter la preuve d'une éventuelle erreur dont le procès-verbal serait affecté, a accepté le principe de déplafonnement (¨ Cass. 3e civ., 14 mai 1997, no 95-14.815 : Loyers et copr., janv. 1998, no 11, note P.-H. Brault et C. Mutelet).

II/ MEMOIRE PREALABLE

 Il résulte de l’article R.145-26 du Code de Commerce que « les mémoires sont notifiés par chacune des parties à l'autre, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. »

Aux termes de l’article 651 du code de procédure civile, alinéa 2, la notification peut toujours être faite par voie de signification, c’est à dire par acte d’huissier de justice, quand bien même la loi prévoit une autre forme.

Le premier mémoire, le mémoire préalable à la saisine du juge est prévu à l’article R.145-27 du code de commerce, est prescrit sous peine d’irrecevabilité de la saisine du juge.
Ce mémoire préalable, antérieur à l’assignation n’est pas un acte de procédure. En principe, il ne devrait donc pas interrompre la prescription.

Cependant, aux termes de l’article 33 alinéa 2 du décret du 30 septembre 1953 (non codifié), la notification du mémoire, en ce compris le mémoire préalable, constitue une cause d’interruption de la prescription biennale prévue à l’article L.145-60 du Code de Commerce, laquelle commence à courir à compter de la demande en révision ou bien de la date d’effet du congé ou de celle de la demande de renouvellement.
il ne saurait se confondre avec la demande de révision de loyer et en conséquence une telle demande ne peut pas tenir lieu de mémoire (Cass. civ., 5 juill. 1983 : Bull. civ. III, no 155).
Bien qu'étant un préalable de procédure obligatoire auquel l'assignation ne supplée pas, le défaut de notification du mémoire n'entraîne pas la nullité de la procédure (¨ Cass. ass. plén., 23 févr. 2001, no 99-15.541, Argaud c/ Sté L'art provençal : JCP E 2001, p. 661, concl. J.-F. Weber).

III/ LA SAISINE DU JUGE

1) Le juge ne peut être saisi qu'à l'expiration d'un délai d'un mois suivant la réception par son destinataire du premier mémoire établi.

Sur le problème que pose le non-retrait de la lettre recommandée par son destinataire, voir no 597. Si l'assignation est signifiée plus tôt la demande est irrecevable (CA Paris, 12 janv. 1970 : Gaz. Pal. 1970.1, somm. 44 ; CA Paris, 13 févr. 1971 : RL 1971-168).

 2) Cette saisine peut être le fait de l'une ou de l'autre des parties qui doit alors remettre au secrétariat greffe son mémoire, aux fins de fixation de la date de l'audience.

Elle doit y annexer les pièces sur lesquelles elle fonde sa demande ainsi qu'un plan des locaux ; elle y joint également le mémoire et les pièces reçues de l'autre partie. Le texte précise qu'il est « pour le surplus procédé en tant que de raison », comme il est dit en matière de procédure d'urgence à jour fixe. Il s'agit de celle qui est en vigueur devant le tribunal (D. no 53-960, 30 sept. 1953, art. 29-2).

L'assignation devra contenir les mentions exigées dans un tel exploit par le code de procédure civile. Toutefois, il ne sera pas nécessaire de reproduire les éléments déjà portés à la connaissance du défendeur, autrement dit ceux figurant dans les mémoires échangés (D. no 53-960, 30 sept. 1953, art. 29-2).

3) Mémoire en réponse.

Aucun délai spécial n'est imparti pour la notification du mémoire en réponse, qui peut donc être notifié jusqu'à la date de l'audience.

Les mémoires en réponses, répliques, dupliques, etc., n'ont pas d'autre effet particulier que celui de concourir avec le mémoire initial à fixer les limites du débat.

4) Pièces

De même que le mémoire initial doit être accompagné des pièces produites par le demandeur, chacun des mémoires ultérieurs doit être également accompagné des pièces que son auteur entend utiliser et qui n'ont pas déjà été produites.

5) Descente sur les lieux

Lorsque le juge s'estime insuffisamment éclairé sur des points qui peuvent être élucidés par une visite des lieux ou s'il lui apparaît que les prétentions des parties divergent sur de tels points, il se rend sur les lieux aux jour et heure décidés par lui (D. no 53-960, 30 sept. 1953, art. 30-1, al. 1).

6) Constat

Le juge peut se dispenser de cette visite des lieux s'il estime que des constatations purement matérielles sont suffisantes pour compléter son information.

Il peut alors commettre toute personne de son choix, en lui impartissant un délai pour procéder aux constatations demandées et pour déposer son procès-verbal de constat au greffe (D. no 53-960, 30 sept. 1953, art. 30-1, al. 1).

 7) Expertise

Si les divergences des parties portent sur des questions de fait qui ne peuvent être tranchées par une visite des lieux, le juge peut, par une décision motivée, désigner un expert et le texte précise que l'expert commis devra s'expliquer, même si sa mission ne le dit pas expressément, sur tous les éléments de valeur locative, à moins que le juge estime devoir limiter la mission de l'expert à la recherche de certains de ces éléments seulement.

Le juge a, en outre, la possibilité de donner une mission complémentaire à l'expert. Il résulte donc du texte que l'expert a, en quelque sorte, un genre de « mission standard » à laquelle il doit se conformer, sauf précisions différentes contenues dans le jugement (D. no 53-960, 30 sept. 1953, art. 30-1, al. 2 et 3). Si le juge désigne un expert, il fixe en même temps le montant d'une somme provisionnelle à valoir sur la rémunération définitive de celui-ci et il ordonne la consignation de cette somme au greffe.

Le juge désigne celle des parties qui doit faire l'avance de cette somme et il peut, au besoin, répartir cette avance entre les deux parties dans les proportions qu'il détermine.

La provision est versée, sur visa du juge, par le greffier à l'expert après l'accomplissement de sa mission.

La rémunération définitive de l'expert est fixée par la décision qui statue sur le fond et ce, en considération de la mission confiée à l'expert et du travail qu'il a fourni (D. no 53-960, 30 sept. 1953, art. 33-1) mais cette rémunération ne peut en aucun cas être fixée proportionnellement au montant du loyer demandé ou proposé. 8) Dépôt du rapport d'expertise et notification aux parties

Le rapport d'expertise est déposé au secrétariat greffe dans le délai qui a été fixé par le juge (D. no 53-960, 30 sept. 1953, art. 30-1, al. 5).

Le secrétaire-greffier notifie ce rapport aux parties et à leurs avocats par lettre recommandée avec accusé de réception et les avise de la date à laquelle l'affaire reviendra à l'audience et de la date à laquelle les mémoires après expertise devront être échangés (D. no 53-960, 30 sept. 1953, art. 30-1, al. 6).

L'omission de la notification des mémoires en cours de procédure affecte la régularité de la procédure (¨ Cass. 3e civ., 24 juin 1998, no 96-19.730 : Rev. loyers, janv. 1999, p. 22, note G. Teilliais).

9) Audition de l'expert

  Le juge a la possibilité d'entendre l'expert ou l'auteur du constat pour lui demander les éclaircissements qu'il estime nécessaires. Cette audition a lieu en présence des parties ou celles-ci dûment convoquées (D. no 53-960, 30 sept. 1953, art. 30-1, al. 7).

IV/ VOIES DE RECOURS CONTRE LA DECISION

Toutes les décisions rendues par le président en vertu de la compétence que lui attribue l'article 30 sont susceptibles d'appel. L'appel des décisions rendues par le président est régi, à défaut de dispositions particulières qui n'existent plus dans le texte, par le droit commun. 

Dans le silence du texte, il faut se référer au délai d'appel normal qui est d'un mois. Les décisions en dernier ressort, c'est-à-dire les arrêts rendus à la suite d'un appel, peuvent faire l'objet d'un pourvoi devant la Cour de cassation. Celui-ci doit être formé dans les deux mois de la signification de l'arrêt.

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Publié par Visiteur
13/09/18 09:25

Bonjour nous sommes propriétaire d'un local commercial dénoncé par huissier dans les règles;
nous voulons déplafonner le loyer car le prix ne correspond plus;
notre locataire a saisi une commission , notre avocat nous représentait
Le locataire conteste 1) le nombre de m2 et ment sur le prix pratiqué ans notre ville; la commission a donné raison à ce dernier pour le prix...c.a.d. quasiment le même montant annuel acceptant le faux prix annoncé au M2 qui se pratique dans notre ville
Pensez vous que nous arriverons à faire augmenter ce loyer commercial à son juste prix?
Remerciements

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