MAITRE ANTHONY BEM
Avocat 12 ans d'expérience en contentieux

Les principales obligations du bailleur d’un local commercial envers son locataire preneur à bail

Article juridique publié le 04/11/2012 à 10:40, vu 36575 fois, 89 commentaire(s), Auteur : MAITRE ANTHONY BEM
La charge des obligations d'entretien, de réparation, de garantie des locaux commerciaux sont loin d'être neutre financièrement. Bien que celle-ci soit fixé par la loi, il est possible aux parties d’en convenir différemment aux termes du contrat de bail.

Le bailleur d’un local commercial est tenu envers son locataire de :

- Mettre le local loué à la disposition du locataire, preneur à bail, (I),

- Entretenir le local donné à bail (II),

- Garantir au locataire, preneur à bail, une occupation paisible (III).

I - L’obligation du bailleur de mise à disposition d’un local commercial au profit de son locataire preneur à bail

A titre liminaire, la mise à disposition du local commercial au profit du locataire suppose que le bailleur lui remette les clefs lors de la signature du bail commercial ou de l’état d’entrée dans les lieux.

A cet égard, il convient de recommander aux bailleurs d’éviter de remettre les clefs du local au locataire avant la signature du contrat de bail afin que le locataire ne refuse pas de signer le bail ou certaines clauses du bail.

A défaut, le bailleur ne disposerait d’aucun recours tendant à contraindre l’occupant à signer son bail.

Concrètement, la mise à disposition du local suppose que celui-ci soit en bon état de réparations, que les infrastructures soient en bon état de fonctionnement (sanitaires, eau, conduit de cheminée, chauffage, gaz, électricité) et puisse servir à l’usage pour lequel il est loué.

Ainsi, si le bail prévoit que le bien loué est en parfait état, le preneur pourrait exiger de son bailleur, avant son entrée dans les lieux, qu’il réalise  les travaux nécessaires afin d’assurer ce parfait état.

Par conséquent,  il est recommandé aux bailleurs de mentionner expressément dans le bail commercial que le preneur reçoit le local dans l’état où il se trouve et qu’il déclare bien connaître pour l’avoir visité et contrôlé.

Enfin, il est fréquent que le bail commercial dispense le bailleur de mettre le local loué en bon état de réparations de toute espèce.

Il s’agit d’une dérogation contractuelle à l’obligation légale précitée du bailleur, qui n’interdit pas au preneur d’exiger la mise en état de dégradations existantes et dont il n’aurait pu se rendre compte au moment de la conclusion du bail.

Le cas échéant, le preneur à bail devra négocier le montant du loyer à la baisse afin d’en tenir compte.

II - L’obligation du bailleur d’entretenir le local donné à bail et d’effectuer les réparations nécessaires autres que locatives

L’obligation d’entretien du bailleur signifie qu’il doit effectuer tous les travaux et réparations nécessaires afin que le local reste conforme à sa destination, autres que les réparations locatives

Concrètement cela consiste au changement des papiers peints, peintures, moquette, parquet, revêtement des sols et plafonds qui seraient devenus vétustes suite à un usage normal.

Il est d’usage de considérer que les peintures et tapissages de qualité moyenne sont amortis après neuf ans, de sorte que le preneur puisse exiger de son bailleur qu’il prenne à sa charge leur changement.

Le bailleur devra également se charger du curement des puits et fosses septiques.

Surtout, les articles 605 et 606 du code civil sont souvent visés dans les baux commerciaux.

Selon l'articles 605 alinéa 2 du code civil :

"Les grosses réparations demeurent à la charge du propriétaire, à moins qu'elles n'aient été occasionnées par le défaut de réparations d'entretien, depuis l'ouverture de l'usufruit ; auquel cas l'usufruitier en est aussi tenu".

L'article 606 du code civil dispose que :

"Les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières.

Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier.

Toutes les autres réparations sont d'entretien'.

Aux termes de ces dispositions légales, le bailleur est tenu d'exécuter les « grosses réparations » telles que décrites dans ce second article, de manière limitative.

Ainsi, le bailleur est tenu des grosses réparations ou des gros travaux, à savoir :

- la réparation des  toitures, gouttières, murs, cheminées ;

- la réfection des planchers et des escaliers ;

- les réparations locatives lorsqu’elles sont dues à la vétusté ou à la force majeure.

S’agissant de ces réparations, le bailleur pourra en être déchargé si elles sont dues à la faute du locataire.

De la même manière, le bail commercial peut parfaitement stipuler que les grosses réparations incombant normalement au bailleur doivent être exécutées par le preneur et aux frais du preneur, à condition que la clause soit précise.

Il a ainsi été jugé que la clause d’’un bail stipulant que « les grosses réparations incombant normalement au bailleur seront à charge du preneur » n’était pas suffisamment précise et qu’il soit nécessaire d’y ajouter : « telles seront notamment les réparations effectuées à la toiture », ou « …y compris les réparations dues tant à la vétusté qu’à la force majeure ».

Enfin, la jurisprudence considère que la réparation des dégâts causés sur la porte ou la vitrine suite à un vol commis dans le bien loué incombent au propriétaire en l’absence de faute du preneur et de clause particulière dans le contrat de bail commercial.

En outre, la jurisprudence exonère le bailleur d’effectuer les travaux exigés par les autorités publiques ou imposés par de nouvelles réglementations de sécurité, à moins que le bail commercial n’en dispose autrement. 

Ces travaux, dont le coût peut se révéler supérieur au montant du loyer annuel pour une année donnée, peuvent, s'ils ne sont pas exécutés, justifier le prononcé de la résiliation du contrat de bail aux torts du bailleur.

Lorsque les juges sont sollicités pour interpréter les clauses du contrat de bail commercial, et particulièrement la clause de charges, l'interprétation se fera à la faveur du locataire.

Il est donc recommander aux parties de bien veiller à la rédaction des baux commerciaux qu’elles sont amenées à conclure et de prévoir de manière précise le type de charges incombant au bailleur ou au preneur lors de la rédaction de leur contrat.

III - Le bailleur d’un local commercial doit garantir à son locataire une occupation paisible

L’obligation de garantir une occupation paisible se décompose en trois garanties distinctes :

- La garantie du fait personnel : le bailleur ne peut pas troubler l’occupation du preneur en faisant certains actes de nature à occasionner un trouble, sauf s’il s’agit de travaux urgent (exemple : il ne peut pas réaliser des travaux d’amélioration ni changer le système de chauffage dans le local donné à bail sans l’accord du locataire, pénétrer dans l’immeuble pour vérifier si le preneur entretient correctement le bien, etc …)

- La garantie du fait des tiers : il s’agit des troubles de jouissance à l’occupation du preneur de la part de tiers. A la différence des troubles de fait, la jurisprudence impose au bailleur de garantir le preneur contre le trouble de droit. Cette situation se présente lorsque par exemple, une tierce personne prétend être propriétaire de l’immeuble et veut expulser le locataire arguant que le bailleur n’avait aucun droit de donner l’immeuble en location. Si le bailleur est condamné, le preneur évincé pourra lui réclamer des dommages et intérêts.

- La garantie des vices cachés : il s’agit des défauts de l’immeuble loué qui en empêchent l’usage normal ou qui diminuent cet usage, ne permettant donc pas au preneur d’occuper normalement l’immeuble. Les vices sont cachés lorsque le preneur n’aurait normalement pas pu se rendre compte de leur existence au moment de la conclusion du bail (exemples : l’invasion de cancrelats, la déficience de l’installation électrique, une fuite dans les canalisations ne provoquant d’inondations qu’au cours de fortes pluies, l’humidité dans une cave, etc …). Si le vice rend impossible l’usage de la chose louée, le preneur pourra demander la rupture du contrat avec dommages et intérêts. Par contre, le bailleur n’est pas tenu de garantir le locataire contre les vices apparents, c'est-à-dire ceux dont le preneur a pu se rendre compte de leur existence au moment de la conclusion du bail ou  relevés dans l’état des lieux. Le bailleur peut insérer une clause dans le bail aux termes de laquelle il s’exonère de son obligation de garantie des vices cachés ou ne répondra pas de tels ou tels vices cachés.

Je suis à votre disposition pour toute information ou action.

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Anthony Bem
Avocat à la Cour
106 rue de Richelieu - 75002 Paris
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Commentaire(s) de l'article

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JEANTOUR92 [Visiteur], le 15/03/2013 à 17:47
LORS DE LA CREATION D UN BAIL COMMERCIAL QUID DU DROIT DE PREEMPTION DE LA MAIRIE ?
Merci
Maitre Anthony Bem [Membre], le 15/03/2013 à 21:58
Bonjour, Jeantour92, la création d'un bail commercial est totalement exclusive d'un droit de préemption de la commune. Cordialement.
zaza78 [Visiteur], le 09/05/2013 à 00:06
Bonjour

Je suis locataire d'un local à usage de stockage.
Bail commercial signé sans aucun diagnostic.
Aujourd'hui en litige pour des questions de travaux non faits, j'essaie d'annuler le bail.
L'absence de diagnostics annexés au bail est-elle suffisante pour un recours en nullité?
Merci
Maitre Anthony Bem [Membre], le 09/05/2013 à 00:21
Bonjour zaza78, la nullité peut être envisagée qu'en cas de dol ou de réticence dolosive dans votre cas. Il faut analyser les désordres litigieux et les situations au cas par cas. Cordialement.
laure [Visiteur], le 01/08/2013 à 13:10
Bonjour
est il possible de louer un local commercial moyennant un loyer plus faible, sans compteur, électrique sans eau ni chauffage
(les néons sont présents, mais compteur a refaire )
mk [Visiteur], le 13/09/2013 à 14:51
jai réalisé des travaux dans un local commercial , jai pas vu que les murs avaient un problème d'infiltration, jai tout perdu suite a une forte pluie est ce que le propriétaire est responsable ou la copropriété ?
vieni79 [Visiteur], le 01/10/2013 à 14:57
bonjour,
Je dois signer un bail commercial sur un local exploité totalement jusqu'à présent par le propriétaire. Il doit installer son activité sur une partie de son local, je dois louer l'autre partie. Cependant, le bailleur me demande de faire les travaux de changement de compteurs électriques etc.. est-ce au locataire de les faire ?
Merci d'avance,
Layna [Visiteur], le 25/10/2013 à 10:45
Bonjour maître,
Pouvez vous me donner vos tarifs pour relecture d un projet de bail de sous location et m indiquer ce qu il en est de la propriété commerciale!
Merci
Maitre Anthony Bem [Membre], le 25/10/2013 à 12:11
Bonjour Layna, le tarif pour la relecture d'un projet de bail de sous location est à partir de 358,80€ ttc. Mon email pour la suite : abem@cabinetbem.com. Si non appelez moi. Cordialement
fredopatience [Visiteur], le 29/11/2013 à 11:29
bonjour, je loue un petit local ou je suis en activité depuis de très nombreuse année, la porte d'entré en bois avec vitre au milieu laisse passer beaucoup d'air tout autour,elle vétuste, le propriétaire doit il la changer a sa charge?
eric [Visiteur], le 12/12/2013 à 15:50
Bonjour, je suis locataire d'un local depuis 8 mois . Un bail à courte durée 12 mois . je viens d'être cambriolé ( un cadenas de moto qui tenait deux grilles . ce point avait été entendu avec le propriétaire de vive voix seulement. mais faute d'avoir pu fournir les détails des fermetures à mon assureur les travaux n'ayant jamais été réalisé je ne suis donc pas assuré. Quelle est l'obligation du propriétaire à propos des fermetures ? merci
jennifergrdmtn [Visiteur], le 14/12/2013 à 05:02
bonjour maitre, je suis locataire d'un bail commercial jusqu'au 15 mars 2013. J'ai du faire une cessation d'activité pour rejoindre mon mari à l'étranger. J'ai fait une lettre de rupture de bail par huissier de justice et payé mon loyer jusqu'au 15 mars. On vient de m'avertir que le dit local est à nouveau loué et je pense depuis plus 1 mois. Dans mon bail, la sous-location est interdite. Suis-je en droit de réclamer les loyers que j'ai déjà versé?
gaëlle [Visiteur], le 10/01/2014 à 14:52
bonjour maître, n'y a t'il pas une erreur dans votre texte qui dit que la jurisprudence exonère le bailleur d'effectuer les travaux exigés par les autorités publiques ou impsosés par de nouvelles normes? N'est ce pas le locataire, si tel n'est pas le cas, j'aimerai plus d'informations.merci.
manon [Visiteur], le 21/01/2014 à 13:50
bonjour

je suis locataires d'un salon de coiffure dont j'ai achetée le fond et je possède un bail 3 6 9 seulement l’état des murs de mon salon s'abime car il y a un gros taux d’humidité suis je responsable ou pas ?

merci par avance
linda [Visiteur], le 14/02/2014 à 01:24
bonjour
je suis locataires d'un café brasserie avec une terrasse,j`ai achetée le fond,mon bailleur vais faire des travaux sur la terrasse que doit je faire pour les perdre de recettes sur la terrasse,je paie une autorisation de voirie que doit-je faire?
MERCI
peggy [Visiteur], le 18/03/2014 à 11:35
Bonjour Maître , je loue un local commercial pour un magasin de pret a porter sans vitrine juste avec des petites fenêtre .Il se trouve que je pouvais exploiter l'exterrieur de ma terasse , mais c'était qu'une tolérance du propriétaire ,depuis la saison dernière le propriétaire a décider de me réduire la terasse ,du coup le chiffre est en baisse , car c'est la seule façon d'exposer ma marchandise .Est ce que le proprietaire est obligé de faire des travaux pour que j'ai une vitrine au moin pour exposer ou non.Les autres commerçants sur le site ont tous une ou plusieurs vitrines .Merci de me répondre .
Cordialement Mme Bellone
Maitre Anthony Bem [Membre], le 18/03/2014 à 11:48
Bonjour peggy, le bail doit prévoir une clause au sujet de la terrasse. À défaut il me faudrait analyser plus en détail votre situation. Cordialement.
marie [Visiteur], le 19/03/2014 à 00:06
bonjour Maitre
Mon bail initial est tacitement prorogé depuis le 19/01/1996
je part en retraite j'ai signé un compromis avec un acheteur pour une activité différente. Le bailleur me fait chanter pour ajouter ses conditions au bail loyer majoré, taxe froncière, le clos et le couvert,
comment m'en sortir ?
Maitre Anthony Bem [Membre], le 19/03/2014 à 07:15
Bonjour marie, afin de vous conseiller utilement sur la cession de votre bail je vous invite à me contacter en privé. Cordialement.
sherpani [Visiteur], le 15/04/2014 à 10:17
Bonjour Maître
Nous avons renouvelles notre bail commercial restaurant en décembre 2013 avec des clauses strictes au niveau des réparations éventuelles
Nous venons ces jours ci suite à une panne d’électricité d'avoir la confirmation que notre installation n'était pas aux normes, mêmes de sécurité bien avant notre achat en 2010 que devons nous faire vis à vis du propriétaire? pouvons nous lui demander une contrepartie
Merci pour votre réponse
Nicole
imparator6674 [Visiteur], le 04/05/2014 à 07:02
Bonjour maître. Je souhaite loué un local pour faire du dépannage informatique, mais le propriétaire ne veut pas me le faire loué car il exerce le même travail dans un autre local et dans la même ville. .. à t il le droit de me refusé pour se prétexte et à t il le droit d'interdire dans le contrat de bail cette activité et même un nom d'enseigne qui ferait concurrence à lui même ? Merci d'avance pour votre précieuse réponse.
Maitre Anthony Bem [Membre], le 04/05/2014 à 09:01
Bonjour imperator, un propriétaire reste toujours libre de louer son local à qui bon lui semble et selon les conditions qu'il souhaite. Le principe essentiel en droit des contrats est la liberté. Cette liberté contractuelle est double : celle de contracter avec qui l'on veut et comme on veut sous réserve de respecter les conditions d'ordre public. Un bailleur a donc totalement le droit de choisir et de refuser un locataire, surtout s'il exerce une activité concurrente dans la même ville. Cordialement.
Ahotep [Visiteur], le 14/05/2014 à 11:36
Bonjour maitre,

Je n'ai pas encore signé mon bail et le monsieur pour le diagnostic amiante est venu et a mesuré le local il a trouvé 16m2 au lieu de 27m2 noté sur le bail de l'ancienne locataire... Suis je ne droit de demandé un niveau de loyer = au nouveau m2 ?

Cordialement
Maitre Anthony Bem [Membre], le 14/05/2014 à 14:51
Bonjour Ahotep, je vous confirme que l'importance de différence du métré fait que vous pouvez demander un nouveau loyer. Cordialement.
cb [Visiteur], le 26/05/2014 à 11:35
Bonjour, nous venons de louer un local commercial. Nous n'avons pas récupérer de clé de la boite aux lettres. A qui incombe la charge de faire changer le barillet. Cordialement
un locataire [Visiteur], le 13/06/2014 à 12:16
Bonjour,
Je loue un dépot avec un bureau depuis 36mois( bail précaire de 18mois et reconduction automatique sur un 3/6/9 ), il me reste donc 18mois de bail.
Le dépôt est recouvert de tôle en fibro ciment présentant des traces d'amiante, puis je casser le bail sans délais sachant que lors de la signature du bail initial, nous n'avions pas eu de diagnostic d'amiante.
Cordialement,
ANTOINE [Visiteur], le 14/06/2014 à 17:37
bonjour maître,
notre S.C.I. à louée un local pour un garagiste.il s'est installé et à demandé un peu de terrain pour mettre des véhicules d'occasions à la vente. nous lui avons cédé 300 m2. aujourd'hui,il à investi tout le terrain avec des carcasses qui ne roule plus.
il ne veut pas les enlever, pouvons nous le faire( même si nous n' avons pas les papiers de ces carcasses)?.
ANTOINE [Visiteur], le 14/06/2014 à 17:52
bonjour Maître,
nous avons loué un local à un garagiste, il y a quelques semaines, nous sommes tombé sur des cartes de visite portant le nom d'une entreprise avec uniquement le prénom d'une personne et avec l'adresse du local que nous avons loué à une autre personne( le garagiste).
peut-on déposer plainte pour usurpation d'adresse et l'expulser du local sachant que dans le bail, la sou location est interdite et que le garagiste ne répond pas à notre demande d'une attestation d'assurance.
Patrice [Visiteur], le 04/07/2014 à 11:39
Bonjour Maître,
Afin de promouvoir et montrer un produit méconnu du grand public, j'ai décidé de créer un showroom. Je me trouve dans un local au RDC avec de grandes vitrines de part et d'autres, avec donc une certaine visibilité. Lorsque je me suis installé, cette zone d'activité avait deux ans et les locaux commerciaux étaient quasiment tous occupés. Comme tout début d'activité pour une société, les premiers mois se sont avérés calme, devant bien entendu faire de la publicité pour me faire connaître, et je ne m'inquiétais pas outre mesure de cet état de fait.
Depuis un peu plus d'un an, cette zone ne cesse de voir disparaître les uns après les autres les différents commerces qui s'y étaient installés, du fait essentiellement que personne ne la connait et que donc personne n'y vient. De ce fait les activités commerciales y sont directement impactées et les charges deviennent insupportables, comme c'est désormais mon cas car je ne peux plus honorer mon loyer. Le peu de commerçants restant a unanimement décidé de cesser son activité, à part peut-être une ou deux exceptions pour le moment.
Bien que le bailleur n'ait pas d'obligation de résultat sur mon activité, il est bien évident que cette zone connaît un sérieux souci de visibilité et d'attractivité, empêchant la promotion de mon activité. A votre avis m'est il possible de dénoncer ce bail pour vice caché ou bien pour une autre raison?
Une commerçante estime avoir perdu son fond de commerce d'une valeur de 40000€ car il est invendable dans cette zone, et a décidé de monter un dossier avec un avocat pour réunir des éléments provenant du bailleur qui promettait l'installation dans cette zone de nombreux organismes tel la préfecture, la CPAM, un "drive", ... , soit autant d'éléments susceptibles d'amener énormément de passage dans cette zone, et donc potentiellement pour les commerces du chiffre d'affaire, et qui au final n'a jamais vu le jour.
Excusez moi pour la longueur de ce message, mais je vous avoue que je ne sais plus quoi faire face à cette situation, d'autant que je crois toujours à mon projet et que j'aimerai poursuivre mon activité.
Cordialement.
Maitre Anthony Bem [Membre], le 04/07/2014 à 11:51
Bonjour Patrice, il est possible d'invoquer éventuellement un dol vice du consentement ou une modification des facteurs locaux de commercialité pour remettre en cause le bail ou le loyer. Il faudrait me consulter en privé si vous souhaitez me charger d'analyser votre situation. Cordialement.
cleoh [Visiteur], le 04/07/2014 à 22:43
Bonjour maître. Je dois m'installer à l'automne dans un local commercial encore en construction. Pour le moment je n'ai encore rien signé mais aujourd'hui, le propriétaire m'annonce qu'il me faudra financer le système de chauffage. Est-ce une pratique acceptable? Merci pour votre réponse
Maitre Anthony Bem [Membre], le 04/07/2014 à 23:52
Bonjour cleoh, la prise en charge du coût des travaux de chauffage par le locataire n'est pas une pratique courante sauf franchise de loyers à négocier avec le bailleur. Cordialement.
cleoh [Visiteur], le 05/07/2014 à 08:42
Merci beaucoup. Comment vous joindre pour une consultation privée ?
Maitre Anthony Bem [Membre], le 05/07/2014 à 09:31
De rien cleoh, toutes mes coordonnées et modalités de consultation sont accessibles dans l'onglet "prestations". Cordialement.
Alice [Visiteur], le 16/07/2014 à 14:53
Bonjour Maître,

Je suis locataire d'un bureau. Le bureau n'a plus de climatisation (panne).Dans le bail il ne figure pas qu'il y a la clim.
Ma question, est-ce que le propriétaire à un devoir
de garder des conditions de travail minimum correctes ? (température 35 °)

Merci pour votre réponse.
marie [Visiteur], le 17/07/2014 à 18:14
Bonjour

Je loue un local dans un super u , mais il n'y à pas de wc , on doit utiliser ce des client si c'est pas en panne ou monter en 2eme étage pour utiliser ceux des vendeurs, mais on peut pas fermer la boutique sans arrêt, car c'est pas des portes un grand rideau métallique , et il n'y à ni salle de pause ni réserve , on doit emmener nos cartons chez nous pour les jeter , on à pas accès à leur poubelle.
Est ce normal ?
merci pour votre réponse.
Maitre Anthony Bem [Membre], le 17/07/2014 à 19:30
Bonjour Marie, il vous faut reprendre votre bail commercial pour vérifier quels sont exactement les locaux mis à disposition dans le cadre du contrat. Pour toute information complémentaire, je vous invite à me contacter en privé. Cordialement
marie [Visiteur], le 18/07/2014 à 12:40
Bonjour maître , le locaux mis en location c'est juste un local en sous location dans super u.

merci
Karen [Visiteur], le 19/07/2014 à 16:06
Bonjour Maître,
J'ai signé un bail avec une agence il ya un mois, et reçu les clés cette semaine par le bailleur car des travaux de peinture étaient à faire. A la remise des clés, le bailleur m'informe que l'eau et l'électricité sont sur des compteurs communs à l'immeuble (essentiellement tenus par des commerçants) et que dans le cadre de mon activité (restaurateur) je doit avoir mon propre compteur. Ceci constitue t'il un vice caché? car l'agence n'étais pas informé non plus. Ces travaux incombant aux bailleur, vont compromettre mon ouverture. Suis-je en droit de ne pas lui payer de loyer jusqu'à mise au normes? et suis-je en mesure de lui obliger de faire ces travaux? Dans le cas où il ne souhaite plus me louer ce local, quels pourraient être mes recours? merci de votre réponse. C'est ma première expérience d'entrepreneuriat et j'avoue que je suis un peu perdu.
Maitre Anthony Bem [Membre], le 19/07/2014 à 19:49
Bonjour Karen, ce type de problème ne remet pas en cause le bail ni le paiement du loyer. Il faut néanmoins mettre en demeure votre bailleur de respecter ses obligations de mise à disposition d'un local permettant une jouissance paisible. Contactez moi en privé si vous souhaitez que j'intervienne si vous le souhaitez. Cdt
Beverlie [Visiteur], le 20/07/2014 à 01:45
Bonjour, Je suis en plein conflit avec l'agence qui doit me louer un local commercial. Je m'explique :
En fait, ce local est situé en ZRU avec pleins de complications pour l'élaboration du Bilan prévisionnel demandé par l'agence pour la signature du bail à cause des exonérations annoncées au départ et qui finalement ne sont plus en vigueur donc longueur administrative côté comptable. Ce bilan me servira aussi pour mon prêt pro. J'ai quand même eu une autorisation d'occupation des lieux de la part de l'agence qui m'a servi pour mon immatriculation de société. Comme tout çà traine en longueur, et ce n'est pas de ma faute, hier j'ai reçu une lettre d'une avocate mandatée par l'agence m'annonçant qu'une procédure était déclenchée à mon encontre pour récupérer le manque à gagner de la propriétaire à cause du bail commercial qui n'est tjrs pas signé. Ils me donnent 8 jours pour régulariser tout çà mais je n'ai tjrs pas mon bilan ni mon RV avec mon banquier pour le prêt et je ne dispose donc d'aucun fond pour signer les frais d'entrée dans les locaux, mon petit prêt perso que j'avais fait à la base m'ayant servi pour mon capital, mes frais de création et l'achat de la moitié du matériel d'occasion pour travailler. Le gestionnaire de l'agence m'agresse régulièrement dans ses mails et me fait du chantage. Puis-je tout plaquer (je ne peux plus envisager la location de ce local dans ces conditions) ? Ou suis-je engagée du fait de l'autorisation d'occupation des lieux sachant que je n'ai rien signé d'autre ni rien payé à l'agence à ce jour. Je ne dors plus, s'il vous plait aidez moi. Je vis un véritable cauchemar ! Cordialement
souad [Visiteur], le 21/07/2014 à 20:10
bonjour maitre,

je suis locataire d'un 4pièces, cuisine, salle de bain, 2WC, et une terrasse au rez-de-chaussée d'une maison. La propriétaire occupe le premier étage et l'endroit où se trouve ma terrasse est le même de celui ou se trouve la sienne à son étage. Elle souhaiterais en se moment récupérer ma tarasse afin de construire un immeuble à la place de nos deux terrasses. Est-ce dans son droit de me reprendre la terrasse? sachant que je ne suis pas d'accord.
Trokman [Visiteur], le 01/08/2014 à 13:48
Bonjour Maitre,
Je suis locataire d'un bureau de 50m2 (bail commercial 3,6,9). Depuis cet hiver, plusieurs fenêtres (bois) laissent s'infiltrer la moindre pluie. Tapisserie, plancher, etc.. tout est détérioré. Très anciennes, déformées (cintrées), il faudrait remplacer ces fenêtres au plus vite. Mon propriétaire me répond qu'il m'appartient d'adapter le local commercial à mes besoins professionnels et qu'il n'envisage pas d'engager des frais pour les ouvertures (portes ou fenêtres). Suis-je vraiment dans l'obligation, en qualité de LOCATAIRE, de payer ces changements de fenêtres de ma poche si je veux poursuivre mon activité dans ce local ?
Je vous remercie de votre conseil...
celine [Visiteur], le 03/08/2014 à 22:13
Bonjour,
je loue un local avec bail commercial, il est humide est dégage une odeur de renferme, moisie.
Je vend du prêt à porter enfant, les vêtements ont pris l'odeur et les clients fuit le magasin et je suis en perte de chiffre du coup.
Puisse-je partir de se local sans délai ?
merci d'avance
Maitre Anthony Bem [Membre], le 04/08/2014 à 02:42
Bonjour Trokman et Celine, la jouissance du local doit être paisible. En cas de difficultés d'exploitation commercial du fait d'infiltrations ou de mauvaise isolation contre l'humidité et la pluie le bailleur peut être tenu de procéder à la réalisation des travaux nécessaires à ses frais. C'est au cas par cas selon les clauses du bail et les désordres subis. Pour une consultation personnelle merci de me contacter en privé. Cordialement.
Fred FAURE [Visiteur], le 07/08/2014 à 17:08
Bonjour,
Est-il possible de louer un local avec un forfait de charge comprenant l'électricité (absence de compteur indépendant) ?
Merci pour les précieux renseignements que vous livrez au fil de cette discussion.
Salutations
Maitre Anthony Bem [Membre], le 07/08/2014 à 18:37
Bonjour Fred Faure, non les bailleurs ne peuvent pas valablement revendre de l'électricité consommée par leur locataire. Un compteur individuel est donc obligatoire pour le local donné à bail. Cela ne remet cependant pas en cause la validité du bail et l'obligation de règlement du loyer. Cordialement.
Adele DV [Visiteur], le 18/08/2014 à 11:08
Bonjour,

Ma société est locataire d'un logement dans un immeuble. L'ascenseur n'arrête pas de tomber en panne mais notre contrat de bail prévoit une renonciation à recours contre le bailleur en cas d'interruption même prolongée de l'ascenseur.

Je voudrais savoir s'il est envisageable, malgré cette clause, d'obtenir une diminution du loyer ou des charges?
cmcm [Membre], le 28/08/2014 à 16:33
Bonjour
Mon locataire en place depuis 30 ans me laisse un local dans un état pitoyable, le bail indique :
« le preneur prend a sa charge exclusive tous les travaux de quelque nature qu'ils soient incombant généralement aux bailleurs, et notamment ceux qui sont définis aux articles 605 605 du code civil. »

puis je demander au locataire de faire les travaux de remise en état ou la vétusté restera de toutes façon à ma charge ?
Maitre Anthony Bem [Membre], le 28/08/2014 à 19:19
Bonjour cmcm, le preneur peut être tenu d'avoir à remettre à ses frais en état le local. Cordialement.
cmcm [Membre], le 29/08/2014 à 09:55
merci maître
Je me posais la question car il et parfois opposé aux obligations du 605 et 606 imposées au locataire par le bail, la vétusté qui resterait à la charge du bailleur.
Constater l’état du local avant la fin de son bail et de son départ, justifie donc de l’attaquer pour non-respect des clauses du bail ?.
Yves Var [Visiteur], le 01/09/2014 à 13:32
Bonjour, Le moteur du rideau de fer électrique du magasin que je loue depuis 14ans donne des faiblesses pour son ouverture et fermeture . À qui incombe les travaux ,au propriétaire ou au locataire ? Dans l'attente d'une réponse je vous souhaite une bonne journée
Estelle [Visiteur], le 04/09/2014 à 18:21
Bonjour Maître,
Je viens d'arreter la location de mon local commercial (un centre esthétique). Le propriétaire permet à un nouveau locataire d'exercer la même activité que moi et d'indiquer sur la façade "changement de propriétaire". Alors que je n'ai pas vendu mon fond de commerce. Que puis je faire ?
Par ailleurs, mon bail court jusqu'au 15/09 (loyers payes) et le propriétaire permet au nouveau locataire de commencer des travaux et des emménagements.
Maitre Anthony Bem [Membre], le 04/09/2014 à 18:27
Bonjour Estelle, il conviendrait de rappeler au bailleur le caractère illégal de l'inscription en façade car vous avez tout à fait raison en l'absence de cession de votre fonds de commerce il est interdit de signifier un changement de propriétaire du fonds. Pour ce qui est des travaux il faudrait établir un constat d'huissier mais une action me semble être inopportune et être juste pour une question de principe. Cordialement.
Estelle [Visiteur], le 04/09/2014 à 19:19
Merci beaucoup pour votre retour
daphne17 [Visiteur], le 05/09/2014 à 18:41
L'éventuel acheteur d'une maison d'habitation doit-il être obligatoirement informé s'il y a droit de préemption par la commune (mairie). Qui donne l'info ? Notaire ? Mairie ?
Merci d'avance pour une réponse urgente.
Cordialement
ds [Visiteur], le 12/09/2014 à 14:45
bonjour maitre;je suis en location contrat bail commercial ;j'y suis depuis 4 ans et le volet roulant extérieur vient de me lâcher ,il descend tout seul,c'est un vieux volet d'au moins 10 ans !est ce que je dois le changer a ma charge ou moitié ou c'est à la charge du propriétaire et j'ai aussi une fuite d'eau dans un mur a l'intérieur
merci de me répondre
cordialement
Maitre Anthony Bem [Membre], le 12/09/2014 à 15:01
Bonjour, tout dépend des clauses de votre bail sur les charges d'entretien Cela ne rentrerait dans les charges d'entretien du locataire que si le bail le prévoit. Je vous invite donc à reprendre votre contrat de location afin de vérifier ces clauses. Cordialement.
ds [Visiteur], le 12/09/2014 à 15:42
bonjour MAITRE
...Le moteur du rideau de fer électrique du magasin que je loue depuis 4ans donne des faiblesses pour son ouverture et fermeture . À qui incombe les travaux ,au propriétaire ou au locataire ? Dans l'attente d'une réponse je vous souhaite une bonne journée
Karine [Visiteur], le 15/09/2014 à 01:51
Bonjour Maître ,
je n'ai pas signé le bail commercial de mes propres mains , il s'est fait à distance par le notaire du bailleur .Est-ce normal ?
Nous n'avons aussi pas fait d'état des lieux , aucun documents attestant l'état des lieux ... Est-ce aussi normal ???
Maitre Anthony Bem [Membre], le 15/09/2014 à 07:18
Bonjour Karine, la conclusion d'un bail ne suppose pas obligatoirement que les parties soient présentes à ma signature de l'acte surtout si le notaire dispose d'un pouvoir de représentation. Si l'état des lieux d'entrée n'est pas une formalité obligatoire mais hautement recommandé, il peut aussi être réalisé de manière non contradictoire. Toutefois en cas de contentieux seul un huissier peut établir de manière certaine l'état des lieux et les parties ne peuvent elles mêmes se constituer valablement de preuve. Cordialement.
madame butterfly [Visiteur], le 16/09/2014 à 16:05
Bonjour, je suis propriétaire , par le biais d'une SCI d'un local professionnel, je dois établir un bail,le locataire me demande un extrait de Kbis ainsi que les statuts de la SCI.
Suis je tenue de les lui fournir ?
D'avance je vous remercie pour votre réponse. Cordialement
Maitre Anthony Bem [Membre], le 16/09/2014 à 16:15
Bonjour madame butterfly,

Le propriétaire est parfaitement en droit de demander à son futur locataire un extrait Kbis et les statuts si ce locataire est une SCI.

Cordialement.
Iphinoé [Visiteur], le 16/09/2014 à 17:51
bonjour Maître, je suis en cours de négociation pour un bail commercial, j'ai mis dans les clauses suspensives la preuve que le local au rdc et au 1er étage, peut supporter un stockage de 50Okgs au m2. A priori il s'agit d'un document réalisé par un bureau d'étude. Cette étude est-elle une obligation ? je n'ai pas trouvé de texte de loi.
Merci par avance pour votre réponse
cordialement
Nat [Visiteur], le 18/09/2014 à 22:32
Bonjour, Je suis coiffeur, J’ai actuellement un bail commercial pour mon salon. Apres avoir entendu des craquements et une fissure sur ma vitrine, j’ai fait appel aux pompiers qui ont estimé qu’il y avait risque d’effondrement, la mairie a immédiatement émis un arreté d’expulsion. Le propriétaire a immédiatement engagé les travaux. Le salon est maintenant fermé depuis bientôt 3 semaines, mais ni le propriétaire, ni son assureur ne veulent entendre parler d’indemnités concernant la perte d’exploitation. L’assureur disant que ce cas n’est pas couvert par l’assurance, (seulement cause incendie, tremblement terre….) , le propriétaire se retranchant derrière son bail stipulant que tous travaux n’entraineraient aucune indemnité. Sont ils l’un et l’autre dans leur droit ?
Maitre Anthony Bem [Membre], le 18/09/2014 à 23:16
Bonjour nat, je vous confirme votre droit à indemnisation par votre bailleur. Cordialement.
frimousse 33 [Visiteur], le 20/09/2014 à 10:09
Bonjour, j'ai loué un local commercial avec un bail dit précaire, est ce que celui ci passe automatiquement en 3/6/9 au bout d'un an? D'autre part j'ai réalisé énormément de travaux d'embellissement d'un les locaux pourrais je vendre un " pas de porte", pour des raisons de santé ( attestation médicale d'invalidité) est ce que je peux bénéficier d'une suppression des 3 mois de préavis pour quitter les lieux? Merci
Maitre Anthony Bem [Membre], le 20/09/2014 à 10:18
Bonjour frimousse 33, il me faudrait connaître les clauses de votre contrat de location pour me permettre de vous répondre utilement et en toute connaissance de cause. Je vous invite à me contacter en privé pour une consultation si vous le souhaitez. Cordialement.
kalisce [Visiteur], le 26/09/2014 à 23:18
Bonjour Maître, j'ai acheté un fond de commerce et les murs d'un restaurant. La commission de sécurité à émis un avis défavorable car par rapport à l'ancienne visite le précédent propriétaire a effectué des travaux sans autorisation et sans en informer la commission de sécurité. Des travaux sont à effectuer pour la mise aux normes, puis je me retourner contre l'ancien propriétaire? Merci par avance de vos conseils
Maitre Anthony Bem [Membre], le 27/09/2014 à 06:59
Bonjour kalisee, il vous faut vérifier dans votre bail à qui incombe la charge des travaux de mise aux normes. Cordialement.
grandv4 [Visiteur], le 29/09/2014 à 06:23
bonjour Maître, j'ai acheter un fond de commerce (restaurant)il y a trois mois, le bail concerne les locaux du fond et l'appartement au 1er étage. L'appartement à été laisser dans un etat deplorable par l'ancien propriétaire et l'installation electrique de celui-ci date des années 60.Le bail prévoit que les mise au normes doit etre a la charge du preneur et que le preneur doit entretenir les lieux en tant que bon père de famille. Les clauses n'ont donc pas été respectées par les anciens propriétaires, puis je me retourner vers le bailleur pour faire les traveaux du fait qu'iln'a jamais fait respecter le bail par les anciens locataires? bien cordialement.
Maitre Anthony Bem [Membre], le 29/09/2014 à 13:38
Bonjour grandv4, il faudrait vérifier vos clauses sur l'obligation de mise en conformité pour connaître à qui en revient la charge. En outre s'agissant de gros travaux la charge en reviendrait au bailleur. Cordialement.
Marj8381 [Visiteur], le 29/09/2014 à 14:52
Bonjour, j'ai acheté un fond de commerce (un pressing) que j'ai refait en snack américain. La propriétaire m'a fait un bail tous commerce. Au bout d'une semaine d'activité les locataire du dessus se plaignent des odeurs du coup la propriétaire m'impose de changer tous le conduit de l'immeuble jusqu'au toit. Ma question est , qui doit le faire, le bailleur ou le preneur ?
Maitre Anthony Bem [Membre], le 29/09/2014 à 15:13
Bonjour Marj8381, seule une activité de restauration prévue au bail permet au locataire d'imposer à son bailleur à ses frais l'installation d'un conduit d'extraction des odeurs. Le bail tous commerces met donc le coût de cette installation à la charge du preneur. Il s'agit d'un aspect technico-juridique très précis et difficile à appréhender pour le locataire mal ou non conseillé au moment de la conclusion de son bail et susceptible de devenir financièrement très préjudiciable. Cordialement.
rct [Visiteur], le 30/09/2014 à 14:08
est-ce les mêmes obligations pour un usufrutier ?
Maitre Anthony Bem [Membre], le 30/09/2014 à 14:48
Bonjour rct, oui les obligations et droits des usufruitiers sont les mêmes que ceux du défunt puisqu'ils viennent en ses lieu et place. Cordialement.
seb [Visiteur], le 02/10/2014 à 08:34
Bonjour Maitre, mon propriétaire de local commercial se rend à mon local plusieurs fois par semaine (et en présence de clients, témoins à l'appuis) pour me réclamer les impots fonciers alors qu'il n'a même pas encore recu sa feuille d'imposition. Que puis-je faire?
Maitre Anthony Bem [Membre], le 02/10/2014 à 08:59
Bonjour Seb, le bailleur n'a pas le droit de venir visiter le local sans prévenir. De plus, votre bail doit prévoir les cas et le formalisme de la demande de visite. Un courrier recommandé avec accusé de réceptione semble donc nécessaire pour acte les violations contractuelles de votre propriétaire et le mettre en demeure d'avoir à cesser sauf à engager sa responsabilité juridique. Cordialement
Destok [Visiteur], le 04/10/2014 à 19:53
Bonjour maître , on a louer un local commercial le 15/08/14 et quand on a fait l'état des lieux ,le propriétaire nous a di que il manquera juste le compteur d'électricité , et qu'il va contacter edf pour l'installer , mais jusqu'à présent ce n'est pas fait parceque EDF constate qu'il faut faire une création vue que le local n'est pas lié au réseau électrique, il y a un agent EDF qui a passé hier pour voir et il a nous dis que ça va prendre un peux de temp et la liaison électrique ça sera fais vers mi novembre qu tous va bien passer,
La on a marre et on veux résilié le bail et récupérer le 1er loyer et la caution , parceque c'est mal commencé de toutes les côtés ,
Quesque vous nous cons conseil maître .

Veuillez agréer mes sincère remerciement maître .
Maitre Anthony Bem [Membre], le 04/10/2014 à 20:30
Bonjour Destok, il faut en effet que vous négociez une franchise de loyer et sollicitiez auprès de votre bailleur qu'il respecte son obligation de délivrance d'un local permettant une jouissance paisible. Je peux vous proposer de lui adresser une mise en demeure si vous le souhaitez le cas échéant. Cordialement.
Jean-Micjel [Visiteur], le 05/10/2014 à 10:16
Bonjour Maître,
Je suis locataire d'un local commercial. Je n'ai plus d'eau dans ma cuisine car j'ai repéré une fuite. Une recherche de fuite a l'initiative du gestionnaire de l'immeuble a démontré que la fuite se situait sur la partie d'une canalisation encastrée dans le mur de la cave (partie privative), laquelle appartient à mon propriétaire.
Or, le plombier ne pouvant réparé la fuite a été contraint de fermer la vanne de la canalisation qui fuit et qui alimentait en eau ma cuisine. Le gestionnaire appelle cela des "travaux locatifs" qu'il a mis à ma charge au prétexte que la fuite se situe après mon compteur d'eau. Mon assurance est intervenue pour dire que cette intervention incombait au propriétaire mais rien ce passe depuis 2 ans.
De plus l'agence me réclame les charges d'entretien des parties communes de l'immeuble alors que je n'y ai pas accès et que je n'ai jamais eu la clé de la porte d'entrée de l'immeuble. Suis-je redevable de ses charges ?
Maitre Anthony Bem [Membre], le 05/10/2014 à 11:50
Bonjour Jean-Michel, je vous confirme que ces charges incombent à votre bailleur. et il me semble que seule une procédure judiciaire permettra de solutionner le problème de la fuite. Cordialement
Jean-Michel [Visiteur], le 05/10/2014 à 12:41
Merci Maître pour votre réactivité et pardon pour les fautes de frappe.
lacroft [Visiteur], le 06/10/2014 à 17:02
Bonjour Maître, nous venons de rénover une petite maison que nous voulons louer, avec un bail professionnel en l'occurrence, la future locataire veut que nous ajoutions un lavabo ds les WC .. est ce obligatoire ? ou est ce à elle d'adapter le local à sa profession ? ( à savoir qu'il y a une kitchinette avec un evier dans une autre pièce)
merci pour votre réponse
Destock [Visiteur], le 13/10/2014 à 16:16
Bonjour maître ,

Je tien de vous remercie de votre réponse du 04/10/2014 ,
Je rappel les faits ( j'ai loué un local commercial le 15/08/2014 le bailleur m'avais dit qu'il manque juste le compteur d'électricité et un coup de téléphone à edf et ça sera fait , après plusieurs appels à edf le technicien d'EDF passe fin septembre et il constate que il faut une création de compteur qui va prendre plusieurs semaine ,)
je vien de recevoir un courrier de EDF qui m'indique l'ouverture de dossiers d'une liaison au réseau électrique ,
En contactant EDF ils me disent que la liaison ca va prendre de 2 à 4 mois

La je peux pas attendre jusqu'à la fin de décembre voir plus pour commencer mon activité , alors j'en ai ras le bol et j'aimerais bien resilier le bail , et récupérer le premier loyer et la caution que j'ai versé le moment de signature .

Aussi J'ai effectué plusieurs travaux dans le local .

Esque c'est possible de demander la résiliation du bail a tort de bailleur Et demandé le remboursement le loyer et caution que j'avais versé, et les frais des travaux aussi
Platon [Visiteur], le 17/10/2014 à 13:10
Bonjour Maître,
j'envisage louer une toute petite partie d'un café(le propriétaire exerce toujours son activité) pour exercer une activité de service. Le propriétaire est d'accord. Puis contracter un bail 3/6/9 ? Dois je informer la mairie ?
merci
Maitre Anthony Bem [Membre], le 17/10/2014 à 13:19
Bonjour Platon, la mairie n'a pas à être informée d'une location d'un local commercial pour l'exploitation d'un café. Cordialement
denis [Visiteur], le 24/10/2014 à 20:28
bonjour maître ,
peut on demander une franchise de loyer le temps d'effectuer les travaux d'aménagements d'un local pris en location?
merci
Maitre Anthony Bem [Membre], le 24/10/2014 à 22:56
Bonjour Denis, la franchise de loyer dépend de la négociation et suppose un accord entre les bailleur et locataire. C'est donc au cas par cas. Cordialement
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