Les principales obligations du bailleur d’un local commercial envers son locataire preneur à bail

Article juridique publié le 04/11/2012 à 10:40, vu 16482 fois, 20 commentaire(s), Auteur : MAITRE ANTHONY BEM
La charge des obligations d'entretien, de réparation, de garantie des locaux commerciaux sont loin d'être neutre financièrement. Bien que celle-ci soit fixé par la loi, il est possible aux parties d’en convenir différemment aux termes du contrat de bail.

Le bailleur d’un local commercial est tenu envers son locataire de :

- Mettre le local loué à la disposition du preneur (I),

- Entretenir le local donné à bail (II),

- Garantir au locataire preneur à bail une occupation paisible (III).

I - L’obligation du bailleur de mise à disposition d’un local commercial au profit de son locataire preneur à bail

A titre liminaire, la mise à disposition du local commercial au profit du locataire suppose que le bailleur lui remette les clefs lors de la signature du bail commercial ou l’état d’entrée des lieux.

A cet égard, il convient de recommander aux bailleurs d’éviter de remettre les clefs du local au locataire avant la signature du contrat de bail afin que le locataire ne refuse pas de signer le bail ou certaines clauses du bail.

A défaut, le bailleur ne disposerait d’aucun recours tendant à contraindre l’occupant à signer son bail.

Concrètement, la mise à disposition du local suppose que celui-ci soit en bon état de réparations, que les infrastructures soient en bon état de fonctionnement (sanitaires, eau, conduit de cheminée, chauffage, gaz, électricité) et puisse servir à l’usage pour lequel il est loué.

Ainsi, si le bail prévoit que le bien loué est en parfait état, le preneur pourrait exiger de son bailleur, avant son entrée dans les lieux, qu’il réalise  les travaux nécessaires afin d’assurer ce parfait état.

Par conséquent,  il est recommandé aux bailleurs de mentionner expressément dans le bail commercial que le preneur reçoit le local dans l’état où il se trouve et qu’il déclare bien connaître pour l’avoir visité et contrôlé.

Enfin, il est fréquent que le bail commercial dispense le bailleur de mettre le local loué en bon état de réparations de toute espèce.

Il s’agit d’une dérogation contractuelle à l’obligation légale précitée du bailleur, qui n’interdit pas au preneur d’exiger la mise en état de dégradations existantes et dont il n’aurait pu se rendre compte au moment de la conclusion du bail.

Le cas échéant, le preneur à bail devra négocier le montant du loyer à la baisse afin d’en tenir compte.

II - L’obligation du bailleur d’entretenir le local donné à bail et d’effectuer les réparations nécessaires autres que locatives

L’obligation d’entretien du bailleur signifie qu’il doit effectuer tous les travaux et réparations nécessaires afin que le local reste conforme à sa destination, autres que les réparations locatives

Concrètement cela consiste au changement des papiers peints, peintures, moquette, parquet, revêtement des sols et plafonds qui seraient devenus vétustes suite à un usage normal.

Il est d’usage de considérer que les peintures et tapissages de qualité moyenne sont amortis après neuf ans, de sorte que le preneur puisse exiger de son bailleur qu’il prenne à sa charge leur changement.

Le bailleur devra également se charger du curement des puits et fosses septiques.

Surtout, les articles 605 et 606 du code civil sont souvent visés dans les baux commerciaux.

Selon l'articles 605 alinéa 2 du code civil :

"Les grosses réparations demeurent à la charge du propriétaire, à moins qu'elles n'aient été occasionnées par le défaut de réparations d'entretien, depuis l'ouverture de l'usufruit ; auquel cas l'usufruitier en est aussi tenu".

L'article 606 du code civil dispose que :

"Les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières.

Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier.

Toutes les autres réparations sont d'entretien'.

Aux termes de ces dispositions légales, le bailleur est tenu d'exécuter les « grosses réparations » telles que décrites dans ce second article, de manière limitative.

Ainsi, le bailleur est tenu des grosses réparations ou des gros travaux, à savoir :

- la réparation des  toitures, gouttières, murs, cheminées ;

- la réfection des planchers et des escaliers ;

- les réparations locatives lorsqu’elles sont dues à la vétusté ou à la force majeure.

S’agissant de ces réparations, le bailleur pourra en être déchargé si elles sont dues à la faute du locataire.

De la même manière, le bail commercial peut parfaitement stipuler que les grosses réparations incombant normalement au bailleur doivent être exécutées par le preneur et aux frais du preneur, à condition que la clause soit précise.

Il a ainsi été jugé que la clause d’’un bail stipulant que « les grosses réparations incombant normalement au bailleur seront à charge du preneur » n’était pas suffisamment précise et qu’il soit nécessaire d’y ajouter : « telles seront notamment les réparations effectuées à la toiture », ou « …y compris les réparations dues tant à la vétusté qu’à la force majeure ».

Enfin, la jurisprudence considère que la réparation des dégâts causés sur la porte ou la vitrine suite à un vol commis dans le bien loué incombent au propriétaire en l’absence de faute du preneur et de clause particulière dans le contrat de bail commercial.

En outre, la jurisprudence exonère le bailleur d’effectuer les travaux exigés par les autorités publiques ou imposés par de nouvelles réglementations de sécurité, à moins que le bail commercial n’en dispose autrement. 

Ces travaux, dont le coût peut se révéler supérieur au montant du loyer annuel pour une année donnée, peuvent, s'ils ne sont pas exécutés, justifier le prononcé de la résiliation du contrat de bail aux torts du bailleur.

Lorsque les juges sont sollicités pour interpréter les clauses du contrat de bail commercial, et particulièrement la clause de charges, l'interprétation se fera à la faveur du locataire.

Il est donc recommander aux parties de bien veiller à la rédaction des baux commerciaux qu’elles sont amenées à conclure et de prévoir de manière précise le type de charges incombant au bailleur ou au preneur lors de la rédaction de leur contrat.

III - Le bailleur d’un local commercial doit garantir à son locataire une occupation paisible

L’obligation de garantir une occupation paisible se décompose en trois garanties distinctes :

- La garantie du fait personnel : le bailleur ne peut pas troubler l’occupation du preneur en faisant certains actes de nature à occasionner un trouble, sauf s’il s’agit de travaux urgent (exemple : il ne peut pas réaliser des travaux d’amélioration ni changer le système de chauffage dans le local donné à bail sans l’accord du locataire, pénétrer dans l’immeuble pour vérifier si le preneur entretient correctement le bien, etc …)

- La garantie du fait des tiers : il s’agit des troubles de jouissance à l’occupation du preneur de la part de tiers. A la différence des troubles de fait, la jurisprudence impose au bailleur de garantir le preneur contre le trouble de droit. Cette situation se présente lorsque par exemple, une tierce personne prétend être propriétaire de l’immeuble et veut expulser le locataire arguant que le bailleur n’avait aucun droit de donner l’immeuble en location. Si le bailleur est condamné, le preneur évincé pourra lui réclamer des dommages et intérêts.

- La garantie des vices cachés : il s’agit des défauts de l’immeuble loué qui en empêchent l’usage normal ou qui diminuent cet usage, ne permettant donc pas au preneur d’occuper normalement l’immeuble. Les vices sont cachés lorsque le preneur n’aurait normalement pas pu se rendre compte de leur existence au moment de la conclusion du bail (exemples : l’invasion de cancrelats, la déficience de l’installation électrique, une fuite dans les canalisations ne provoquant d’inondations qu’au cours de fortes pluies, l’humidité dans une cave, etc …). Si le vice rend impossible l’usage de la chose louée, le preneur pourra demander la rupture du contrat avec dommages et intérêts. Par contre, le bailleur n’est pas tenu de garantir le locataire contre les vices apparents, c'est-à-dire ceux dont le preneur a pu se rendre compte de leur existence au moment de la conclusion du bail ou  relevés dans l’état des lieux. Le bailleur peut insérer une clause dans le bail aux termes de laquelle il s’exonère de son obligation de garantie des vices cachés ou ne répondra pas de tels ou tels vices cachés.

Je suis à votre disposition pour toute information ou action.

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Anthony Bem
Avocat à la Cour
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Tel : 01 40 26 25 01

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Commentaire(s) de l'article

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JEANTOUR92 [Visiteur], le 15/03/2013 à 17:47
LORS DE LA CREATION D UN BAIL COMMERCIAL QUID DU DROIT DE PREEMPTION DE LA MAIRIE ?
Merci
Maitre Anthony Bem [Membre], le 15/03/2013 à 21:58
Bonjour, Jeantour92, la création d'un bail commercial est totalement exclusive d'un droit de préemption de la commune. Cordialement.
zaza78 [Visiteur], le 09/05/2013 à 00:06
Bonjour

Je suis locataire d'un local à usage de stockage.
Bail commercial signé sans aucun diagnostic.
Aujourd'hui en litige pour des questions de travaux non faits, j'essaie d'annuler le bail.
L'absence de diagnostics annexés au bail est-elle suffisante pour un recours en nullité?
Merci
Maitre Anthony Bem [Membre], le 09/05/2013 à 00:21
Bonjour zaza78, la nullité peut être envisagée qu'en cas de dol ou de réticence dolosive dans votre cas. Il faut analyser les désordres litigieux et les situations au cas par cas. Cordialement.
laure [Visiteur], le 01/08/2013 à 13:10
Bonjour
est il possible de louer un local commercial moyennant un loyer plus faible, sans compteur, électrique sans eau ni chauffage
(les néons sont présents, mais compteur a refaire )
mk [Visiteur], le 13/09/2013 à 14:51
jai réalisé des travaux dans un local commercial , jai pas vu que les murs avaient un problème d'infiltration, jai tout perdu suite a une forte pluie est ce que le propriétaire est responsable ou la copropriété ?
vieni79 [Visiteur], le 01/10/2013 à 14:57
bonjour,
Je dois signer un bail commercial sur un local exploité totalement jusqu'à présent par le propriétaire. Il doit installer son activité sur une partie de son local, je dois louer l'autre partie. Cependant, le bailleur me demande de faire les travaux de changement de compteurs électriques etc.. est-ce au locataire de les faire ?
Merci d'avance,
Layna [Visiteur], le 25/10/2013 à 10:45
Bonjour maître,
Pouvez vous me donner vos tarifs pour relecture d un projet de bail de sous location et m indiquer ce qu il en est de la propriété commerciale!
Merci
Maitre Anthony Bem [Membre], le 25/10/2013 à 12:11
Bonjour Layna, le tarif pour la relecture d'un projet de bail de sous location est à partir de 358,80€ ttc. Mon email pour la suite : abem@cabinetbem.com. Si non appelez moi. Cordialement
fredopatience [Visiteur], le 29/11/2013 à 11:29
bonjour, je loue un petit local ou je suis en activité depuis de très nombreuse année, la porte d'entré en bois avec vitre au milieu laisse passer beaucoup d'air tout autour,elle vétuste, le propriétaire doit il la changer a sa charge?
eric [Visiteur], le 12/12/2013 à 15:50
Bonjour, je suis locataire d'un local depuis 8 mois . Un bail à courte durée 12 mois . je viens d'être cambriolé ( un cadenas de moto qui tenait deux grilles . ce point avait été entendu avec le propriétaire de vive voix seulement. mais faute d'avoir pu fournir les détails des fermetures à mon assureur les travaux n'ayant jamais été réalisé je ne suis donc pas assuré. Quelle est l'obligation du propriétaire à propos des fermetures ? merci
jennifergrdmtn [Visiteur], le 14/12/2013 à 05:02
bonjour maitre, je suis locataire d'un bail commercial jusqu'au 15 mars 2013. J'ai du faire une cessation d'activité pour rejoindre mon mari à l'étranger. J'ai fait une lettre de rupture de bail par huissier de justice et payé mon loyer jusqu'au 15 mars. On vient de m'avertir que le dit local est à nouveau loué et je pense depuis plus 1 mois. Dans mon bail, la sous-location est interdite. Suis-je en droit de réclamer les loyers que j'ai déjà versé?
gaëlle [Visiteur], le 10/01/2014 à 14:52
bonjour maître, n'y a t'il pas une erreur dans votre texte qui dit que la jurisprudence exonère le bailleur d'effectuer les travaux exigés par les autorités publiques ou impsosés par de nouvelles normes? N'est ce pas le locataire, si tel n'est pas le cas, j'aimerai plus d'informations.merci.
manon [Visiteur], le 21/01/2014 à 13:50
bonjour

je suis locataires d'un salon de coiffure dont j'ai achetée le fond et je possède un bail 3 6 9 seulement l’état des murs de mon salon s'abime car il y a un gros taux d’humidité suis je responsable ou pas ?

merci par avance
linda [Visiteur], le 14/02/2014 à 01:24
bonjour
je suis locataires d'un café brasserie avec une terrasse,j`ai achetée le fond,mon bailleur vais faire des travaux sur la terrasse que doit je faire pour les perdre de recettes sur la terrasse,je paie une autorisation de voirie que doit-je faire?
MERCI
peggy [Visiteur], le 18/03/2014 à 11:35
Bonjour Maître , je loue un local commercial pour un magasin de pret a porter sans vitrine juste avec des petites fenêtre .Il se trouve que je pouvais exploiter l'exterrieur de ma terasse , mais c'était qu'une tolérance du propriétaire ,depuis la saison dernière le propriétaire a décider de me réduire la terasse ,du coup le chiffre est en baisse , car c'est la seule façon d'exposer ma marchandise .Est ce que le proprietaire est obligé de faire des travaux pour que j'ai une vitrine au moin pour exposer ou non.Les autres commerçants sur le site ont tous une ou plusieurs vitrines .Merci de me répondre .
Cordialement Mme Bellone
Maitre Anthony Bem [Membre], le 18/03/2014 à 11:48
Bonjour peggy, le bail doit prévoir une clause au sujet de la terrasse. À défaut il me faudrait analyser plus en détail votre situation. Cordialement.
marie [Visiteur], le 19/03/2014 à 00:06
bonjour Maitre
Mon bail initial est tacitement prorogé depuis le 19/01/1996
je part en retraite j'ai signé un compromis avec un acheteur pour une activité différente. Le bailleur me fait chanter pour ajouter ses conditions au bail loyer majoré, taxe froncière, le clos et le couvert,
comment m'en sortir ?
Maitre Anthony Bem [Membre], le 19/03/2014 à 07:15
Bonjour marie, afin de vous conseiller utilement sur la cession de votre bail je vous invite à me contacter en privé. Cordialement.
sherpani [Visiteur], le 15/04/2014 à 10:17
Bonjour Maître
Nous avons renouvelles notre bail commercial restaurant en décembre 2013 avec des clauses strictes au niveau des réparations éventuelles
Nous venons ces jours ci suite à une panne d’électricité d'avoir la confirmation que notre installation n'était pas aux normes, mêmes de sécurité bien avant notre achat en 2010 que devons nous faire vis à vis du propriétaire? pouvons nous lui demander une contrepartie
Merci pour votre réponse
Nicole
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