Eléments sur le transfert de bail

Sous-section 4 : 

Transfert du bail

125

Transfert du bail    La loi distingue entre la continuation du contrat à la suite de l'abandon du domicile par le locataire (v. n^o  126) et le transfert du contrat à la suite de son décès (v. n^o  128) (  L. n^o 89-462, 6 juill. 1989, art. 14).

§ 1 : 

Continuation du contrat

126

Abandon de domicile   En cas d'abandon du domicile par le locataire, le contrat de location continue au profit de certains bénéficiaires (  L. n^o 89-462, 6 juill. 1989, art. 14).

Sur la procédure de reprise d'un logement abandonné par le locataire instaurée par la loi du 22 décembre 2010 relative à l'exécution des décisions de justice et son décret d'application (  L. n^o 89-462, 6 juill. 1989, art. 14-1, créé par L. n^o 2010-1609, 22 déc. 2010, art. 4, I, 1^o : JO, 23 déc.D. n^o 2011-945, 10 août 2011 : JO, 12 août, rect. 10 sept.) : voir l'étude «Expulsion».



 1^o  Position de la Cour de cassation :
 A la suite d'un revirement de jurisprudence, la Cour de cassation adopte une lecture extensive de ce texte ( Cass. 3^e civ., 26 nov. 2008, n^o 07-17.728, n^o 1176 FS - P + B + R + I,  Helynck c/ Sté Roubaix habitat OPAC de Roubaix). Elle assimile le départ brusque en maison de retraite à un abandon de domicile.

Elle précise dans un communiqué qu'elle infléchit sa jurisprudence en introduisant deux nouveaux critères susceptibles de caractériser l'abandon du domicile :

Pour la Haute juridiction, sa jurisprudence antérieure sur l'interprétation du texte pouvait paraître inadaptée aux situations dans lesquelles le départ du locataire était imposé par les événements sans pour autant revêtir un caractère soudain. C'est le cas notamment lorsqu'en raison de la maladie ou d'une infirmité, le locataire se trouve contraint de quitter son domicile pour rejoindre un établissement adapté, sans espoir de retour. Le communiqué précise que le souhait du législateur est de protéger en ce cas les intérêts des proches qui cohabitent depuis longtemps avec le locataire et qui, loin d'avoir consenti à son départ et moins encore de l'avoir provoqué, le subissent entièrement comme d'ailleurs le locataire lui-même.

Dès lors, le délaissement du logement motivé par l'infirmité ou la maladie ouvrira droit au transfert du bail au profit du conjoint, du partenaire de PACS, du concubin notoire, des ascendants, des descendants ou des personnes à charge qui vivaient avec le locataire depuis au moins un an.

 2^o  Exemples de solutions dégagées par les juges du fond où il n'y a pas abandon de domicile :
 

 3^o  Exemples de solutions dégagées par la jurisprudence où il y a abandon de domicile :
 

Les dispositions de l'article 14 de la loi de 1989 ne distinguent pas entre l'abandon de fait du logement et l'abandon de celui-ci par l'effet d'un congé régulier. Ainsi, le locataire qui donne congé et quitte les lieux le même jour manifeste une volonté brusque et imprévisible d'abandonner le logement justifiant la continuation du bail au profit de sa concubine ( Cass. 3^e civ., 6 déc. 1995, n^o 94-11.573, n^o 2215 P + F,  Sté dauphinoise pour l'habitat c/ Dos Santos : Bull. civ. III, n^o 247 ; Loyers et copr., mars 1996, n^o 103, p. 5, note B. Vial-Pedroletti).

127

Bénéficiaires de la continuation du contrat en cas d'abandon de domicile  Le contrat se poursuit au profit :

A défaut de personnes remplissant les conditions prévues, le contrat de location est résilié de plein droit. Ainsi, la poursuite d'un bail ne peut bénéficier à la concubine du locataire, installée dans les lieux seulement quelques jours seulement avant le départ du locataire ( CA Paris, 6^e ch., sect. B, 20 déc. 2007, n^o 06/21644,  Boyer c/ Boyer : Loyers et copr. 2008, n^o 49).

 L. n^o 89-462, 6 juill. 1989, art. 14, mod. par L. n^o 2001-1135, 3 déc. 2001, art. 14

§ 2 : 

Transfert du contrat

128

Bénéficiaires du transfert du contrat en cas de décès   Lors du décès du locataire, le contrat est transféré :

A défaut de personnes remplissant les conditions prévues, le contrat de location est résilié de plein droit.

 L. n^o 89-462, 6 juill. 1989, art. 14, mod. par L. n^o 2001-1135, 3 déc. 2001, art. 14

Toutefois la jurisprudence, sur le point de savoir si le transfert aux personnes énumérées à l'article 14 de la loi de 1989 est automatique ou non, n'est pas fixée. Alors que certains juges du fond retiennent l'automaticité ( CA Rennes, 4^e ch., 6 mai 1999, n^o 97/08855,  Buot c/ Rolland : Loyers et copr. 2000, comm. n^o 37, obs. B. Vial-Pedrolleti), la cour d'appel de Paris requiert une demande formelle du concubin notoire de se prévaloir de son droit ( CA Paris, 6^e ch., sect. B, 14 déc. 2006, n^o05/20529,  SA d'HLM L'athégienne c/ Lormiez : Loyers et copr., mars 2007, comm. n^o 49, note B. Vial-Pedroletti).

Une clause du bail, plus favorable aux ayants droit du locataire décédé prévaut sur les dispositions d'ordre public de la loi de 1989 et s'impose au bailleur ( CA Paris, 6^ech., sect. C, 19 déc. 2006, n^o 05/03694,  Reynes c/ OPAC de Paris). En l'espèce, la stipulation contractuelle prévoyait la transmission du contrat de location aux membres de la famille ayant habité le logement pendant une période au moins égale à 6 mois au moment du décès du locataire.

129

Effets de droits concurrents sur le logement   Lorsque, suite au décès du père de famille, la mère et la fille ont toutes deux la qualité de locataire, l'une en vertu de l'article  1751 du code civil puisqu'elle était cotitulaire du bail, l'autre en vertu de l'article 14 de la loi de 1989, le bailleur doit délivrer congé à chacune d'entre elle. La notification faite à la mère seule n'est pas opposable à la fille et le congé, délivré à un seul des deux titulaires indivis, se trouve dépourvue d'effet ( CA Paris, 6^e ch., sect. B, 4 avr. 2002, n^o 2001/19886,  Cts Blaire c/ Cts du Bos).

§ 3 : 

Conditions communes à l'abandon du domicile et au décès

130

Énumération des conditions communes à l'abandon du domicile et au décès   A l'exception du conjoint, pour lequel la condition est présumée, les bénéficiaires de la continuation ou du transfert doivent avoir vécu avec le locataire depuis au moins un an à la date de l'abandon de domicile ou du décès. Cette condition d'une communauté d'habitation d'une durée d'au moins un an s'apprécie par référence au logement même à propos duquel le demandeur réclame la continuation ou le transfert du droit au bail ( Cass. 3^e civ., 13 juill. 1994, n^o 92-15.928, n^o 1366 P + F,  Beauchet c/ Office public d'habitations de la Ville de Paris : RJDA 12/1994, n^o 1268).

Par ailleurs, la durée des cohabitations antérieures ne peut être prise en considération. Ainsi le fils qui a cessé de cohabiter avec sa mère depuis 8 mois à la date du décès ne peut se voir transférer le bail ( Cass. 3^e civ., 12 juin 2001, n^o 98-21.451,  SIEM de Paris c/ Lacrosse : AJDI 2002, p. 218, note S. Beaugendre).

Si le partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité (PACS) bénéficie de la poursuite du bail en cas d'abandon de domicile, et de son transfert en cas de décès du locataire, il en est de même du concubin homosexuel du locataire, à condition que le concubinage soit notoire.

En effet, l'article  515-8 du code civil définit le concubinage comme une union de fait, caractérisée par une vie commune présentant un caractère de stabilité et de continuité, entre deux personnes, de sexe différent ou de même sexe, qui vivent en couple (  C. civ., art.  515-8). Ainsi, les concubins homosexuels ont les mêmes droits que les concubins hétérosexuels.En cas de demandes multiples, le juge se prononce en fonction des intérêts en présence.

Section 4 : 

Prix du bail

Sous-section 1 : 

Loyer

§ 1 : 

Règles de droit commun

I. Loyer du bail initial

A. Principe de la liberté de fixation des loyers

131

Principe : liberté de fixation des loyers depuis le 1^er août 1997   Jusqu'au 31 juillet 1997, le domaine d'application du principe de la liberté de fixation des loyers était délimité (  L. n^o 89-462, 6 juill. 1989, art. 17, a). Ainsi, pouvait être fixé librement entre les parties, le loyer :

Les dispositions de l'article 17 b de la loi de 1989 avaient été prorogées pour 3 ans par la loi du 21 juillet 1994 soit jusqu'au 31 juillet 1997. Désormais, depuis le 1^er août 1997 la distinction entre loyers libres et ceux fixés en fonction des prix habituellement constatés dans le voisinage n'existe plus.

132

Fixation du loyer antérieurement au 1^er juillet 1997 : principe de première location   La Cour de cassation est venue préciser la notion de première location d'un appartement à usage d'habitation permettant de fixer librement le montant du loyer de l'article 17 a de la loi du 6 juillet 1989. Elle décide que peu importe que l'appartement ait été loué à usage professionnel avant d'être loué à usage d'habitation pour considérer qu'il s'agit d'une première location à usage d'habitation ( Cass. 3^e civ., 14 janv. 2004, n^o 02-11.185, n^o 16 FS - P + B,  Windersthin c/ Barbezier et a.).

Cette interprétation libérale n'était pas celle retenue dans une réponse ministérielle, dans laquelle la notion de première location visait les logements qui n'ont jamais été loués pour un quelconque usage (Rép. min. n^o 19393 : JOAN Q, 10 sept. 1990, p. 4267).

133

Antérieurement au 1^er juillet 1997 : fixation du loyer en cas de travaux d'amélioration   Le législateur a retenu la notion de travaux d'amélioration pour autoriser une augmentation du loyer (v. n^os 148 et s.). Cette notion était également retenue jusqu'au 31 juillet 1997 pour permettre la fixation libre du loyer (v. ci-dessus n^o  131).

La notion de travaux d'amélioration n'est pas légalement définie. Une réponse ministérielle indique que doivent être globalement définis comme travaux d'amélioration, « les travaux apportant un équipement nouveau, un service ou une qualité supérieurs au niveau des prestations existantes ou apportant une qualité permettant de diminuer de façon certaine les dépenses d'entretien et d'exploitation ou apportant une plus grande sécurité pour les biens comme pour les personnes » (  Rép. min. n^o 51417 : JOAN Q, 6 avr. 1992, p. 1623). La Cour de cassation a considéré que la qualification de travaux d'amélioration relevait du pouvoir souverain des juges du fond ( Cass. 3^e civ., 11 mai 1995, n^o 93-12.753, n^o 983 P + F,  Assurances mutuelles agricoles de Landerneau c/ Zerbib : Bull. civ. III, n^o 116 : RJDA 8-9/1995, n^o 958, p. 757).

Une cour d'appel a jugé que des travaux d'entretien et de rénovation correspondaient à une remise en bon état du local et des équipements et constituaient une amélioration du logement (  CA Lyon, 2 juill. 1992 : Rev. Loyers 1993, p. 279). Une interprétation aussi libérale de l'article 17 paraît contestable. En effet, la référence à la notion d'amélioration semble exclure les simples travaux de remise en bon état de réparations locatives, qui constituent l'obligation normale du bailleur. Ainsi, ne peuvent être considérés comme des travaux d'amélioration, la réfection des peintures de l'appartement qui relève du bon état d'usage garanti au locataire entrant dans les lieux ou le simple remplacement des équipements de la salle de bains lorsqu'il n'est pas démontré que les nouvelles installations aient apporté un meilleur confort ou des prestations complémentaires ( CA Paris, 30 sept. 1994,  Sté des immeubles rue du Faubourg Saint-Honoré c/ Dugne : Loyers et copr., janv. 1995, n^o 7). En revanche, le même arrêt considère que la pose d'une hotte dans la cuisine constitue une amélioration.

B. Révision du loyer en cours de bail

134

Indexation du loyer   L'indexation doit avoir été prévue et ne pourrait s'appliquer automatiquement en l'absence de toute stipulation contractuelle ( Cass. 3^e civ., 4 oct. 1995, n^o 93-20.461, n^o 1904 P,  Fiette Briquet c/ Vaquer et a. : Bull. civ. III, n^o 211 ; Administrer, mai 1996, p. 40, obs. V. Canu). Lorsque le contrat de location prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat. Rien ne s'oppose à la possibilité de prévoir la première révision du loyer avant la date anniversaire du bail mais la révision suivante devra avoir lieu un an plus tard dans la mesure où il ne peut y avoir qu'une révision par an (Rép. min. n^o 6134 : JO Sénat Q, 25 juin 2009, p. 1615).

Jusqu'au 31 décembre 2005, la loi du 21 juillet 1994 avait mis en place un indice moyen sur 4 trimestres de l'indice national mesurant le coût de la construction (ICC) pour calculer l'augmentation du loyer. La moyenne sur 4 trimestres était celle de l'indice du coût de la construction à la date de référence et des indices des 3 trimestres qui la précèdent (L. n^o 94-624, 21 juill. 1994, art. 17 : JO, 24 juill.).

La forte augmentation de l'indice du coût de la construction (ICC), depuis 2001, avait conduit à la fixation d'une nouvelle référence d'indexation des loyers : l'indice de référence des loyers (IRL) (L. n^o 2005-841, 26 juill. 2005, art. 35, II et III, mod. par L. n^o 2005-1719, 30 déc. 2005, art. 163 : JO, 31 déc.). Depuis le 10 février 2008, la loi pour le pouvoir d'achat a substitué à l'indice de référence des loyers précité un nouvel indice de référence des loyers (  L. n^o 89-462, 6 juill. 1989, art. 17, d, mod. par L. n^o 2005-841, 26 juill. 2005, art. 35, III et par L. n^o 2008-111, 8 févr. 2008, art. 9, I : JO, 9 févr.). Cet indice, comme le précédent est publié par l'INSEE, il correspond à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l'indice des prix à la consommation hors tabac et hors loyers. Il est calculé sur une référence 100 au quatrième trimestre de 1998.

Sur le tableau des valeurs de l'indice de référence des loyers (IRL) (référence 100 au quatrième trimestre de 1998) depuis 2002, voir l'étude «Indices usuels».

Cet indice permet de réviser les loyers des nouveaux contrats de location et des contrats de location en cours (L. n^o 2008-111, 8 févr. 2008, art. 9, III).

S'agissant de la date de l'indice de référence à prendre en compte :

Dans ce dernier cas, pour un nouveau contrat conclu le 1^er mars 2008, l'indice du 4^etrimestre sera alors utilisé, chaque année, pour calculer la révision du loyer.

Pour les baux en cours, depuis le 10 février 2008, l'indexation sur l'ancien IRL (institué par l'article 35 de la loi du 26 juillet 2005), figurant dans le bail, est désormais remplacée par l'indexation sur le nouvel indice IRL et s'applique sans qu'il soit besoin de faire un avenant au bail.

En cas de baisse de l'indice de référence, la question s'était posée sous l'empire de l'ancien indice INSEE du coût de la construction (ICC) de savoir si l'on devait en tenir compte pour diminuer le montant du loyer.

Ainsi que le soulignait une réponse ministérielle la loi ne plafonne ainsi que la hausse des loyers (Rép. min. n^o 15888 : JO Sénat Q, 1^er août 1996, p. 1989). Certains contrats de location sont rédigés de telle sorte qu'ils ne prennent en compte que l'augmentation de l'indice de référence : la baisse de cet indice est alors sans effet sur le loyer qui demeure fixé à sa valeur antérieure. D'autres contrats prennent en compte la variation de l'indice de référence, que ce soit à la hausse ou à la baisse. Une baisse de cet indice devrait se traduire alors par une baisse du loyer dans les mêmes proportions (Rép. min. n^o 40721 : JOAN Q, 16 sept. 1996, p. 4958). On ne peut qu'attirer l'attention des bailleurs et des locataires sur cette réponse d'une grande importance pratique qui pourrait être transposée sous l'empire du nouvel indice IRL. En cas de contestation, le différend devra être tranché par le juge du tribunal d'instance du lieu de situation de l'immeuble.

135

Mise en œuvre de l'indexation   Lorsque le bail stipule que le réajustement annuel du loyer s'applique de plein droit sans être subordonné à une manifestation de volonté du bailleur, le fait que celui-ci ne réclame pas le montant des augmentations n'équivaut pas à une renonciation à l'indexation ( Cass. 3^e civ., 17 avr. 1991, n^o 89-19.951,  Dehbi c/ Goutte Toquet : Loyers et copr. 1996, n^o 369).

L'indexation peut être exigée pour le passé dans la limite de la prescription de 5 ans (  C. civ., art.  2224, mod. par L. n^o 2008-561, 17 juin 2008, art. 1^er : JO, 18 juin) (ancien article 2277 du code civil) (  CA Paris, 6^e ch., 3 nov. 1973, Sirven-Vienot c/ Martin : Gaz. Pal. 1976, 1, somm., p. 51).

C. Clause expresse de travaux d'amélioration

136

Majoration du loyer consécutive aux travaux   Lorsque les parties sont convenues, par une clause expresse, de travaux d'amélioration du logement que le bailleur fera exécuter, le contrat de location ou un avenant à ce contrat fixe la majoration du loyer consécutive à la réalisation de ces travaux. La nécessité d'une clause expresse exclut la possibilité d'un accord verbal (  L. n^o 89-462, 6 juill. 1989, art. 17, e).

La Cour de cassation précise que lorsque les parties conviennent par une clause expresse, de travaux d'amélioration du logement exécutés par le bailleur, le montant de la majoration du loyer est librement fixé entre les parties ( Cass. 3^e civ., 5 juin 2002, n^o 00-18.697,  SCI Prentigrade c/ Navarlas : Administrer, août-sept. 2002, p. 51, note B. Gauclère).

II. Loyer du bail renouvelé

137

Sous-évaluation manifeste   La règle de principe est le plafonnement du loyer (L. n^o 89-462, 6 juill. 1989, art. 17 c). En effet, aux termes de l'article 17 c, lors du renouvellement du bail, le contrat ne donne lieu à réévaluation que s'il est manifestement sous-évalué. Il appartient au bailleur de prouver que la sous-évaluation du loyer ( Cass. 3^e civ., 12 oct. 2011, n^o 10-21.214, n^o 1189 FS - P + B,  Sté Hyéroise c/ Marchetti et a.). Les juges du fond peuvent retenir souverainement que le loyer n'apparaît pas comme manifestement sous-évalué (  Cass. 3^e civ., 17 avr. 1996, n^o 94-14.815, SCI du Pont Neuf n^o 22 c/ Pétrini : RJDA 7/1996, n^o 902 ; Administrer, oct. 1996, p. 44, obs. V. Canu). Une telle preuve n'est pas établie lorsque l'expert fait état d'une augmentation de loyer de 23 % sans fournir d'éléments de référence, lorsque les loyers visés par le bailleur concernent des résidences différentes quant au standing et aux équipements et des loyers fixés récemment et lorsque les références se rapportent à des appartements loués d'une superficie inférieure et pour une période d'appréciation différente ( Cass. 3^e civ., 12 oct. 2011, n^o 10-21.214, n^o 1189 FS - P + B,  Sté Hyéroise c/ Marchetti et a.).

Par ailleurs, la Cour de cassation précise qu'au moment du renouvellement du bail d'une durée de 3 ans, le loyer peut donner lieu à une réévaluation s'il est manifestement sous évalué, peu importe qu'une précédente réévaluation appliquée par un sixième sur 6 ans suivant accord entre les parties constaté par la commission de conciliation fut en cours à cette date ( Cass. 3^e civ., 12 oct. 2011, n^o 10-20.122, n^o 1188 FS - P + B,  Sté Hyéroise c/ Mingam et a.).

Ainsi, le tribunal d'instance de Paris (VII^e) a-t-il, dans une décision du 10 octobre 1995, jugé que les références présentées par le locataire, montrant des loyers dans le voisinage comparables au sien, étaient tout aussi pertinentes que celles du bailleur, qui correspondaient à des loyers beaucoup plus élevés, et a refusé l'augmentation demandée. Le locataire peut ainsi présenter des références de loyer correspondant à des logements présentant les mêmes caractéristiques que le logement qu'il occupe y compris le cas échéant de vétusté (  Rép. min. n^o 22441 : JOAN Q, 8 févr. 1999, p. 821).

La cour d'appel de Paris a pu juger, dans deux espèces différentes, que le loyer était manifestement sous-évalué alors que dans un cas, il était inférieur de 11,45 % à la moyenne des références produites, et dans l'autre, de 33 % ( CA Paris, 6^e ch., sect. C, 13 mars 2001, n^o 1999/00382,  SCI SAGIMMO c/ Heller : AJDI 2001, p. 705 CA Paris, 6^e ch., sect. C, 15 mai 2001, n^o 1999/03067,  SOCLIM c/ Useille : AJDI 2001, p. 706).

Lorsqu'une autorisation administrative d'affecter une partie des locaux à usage professionnel n'a pas été obtenue préalablement la signature du bail, le bailleur ne peut se référer lors du renouvellement du bail aux loyers de locaux loués à usage mixte, alors que les locaux doivent être considérés comme étant à usage d'habitation et les références choisies parmi des locaux ayant ce même usage ( Cass. 3^e civ., 7 juill. 2004, n^o 03-11.427, n^o 876 FS - P + B,  Madelin et a. c/ SCI SIS Miromesnil : Bull. civ. III, n^o 144).

138

Proposition de renouvellement : délai et forme   Le bailleur peut proposer au locataire, au moins 6 mois avant le terme du contrat et dans les conditions de forme prévues à l'article 15 du 6 juillet 1989 (lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou acte d'huissier), un nouveau loyer fixé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables dans les conditions définies à l'article 19 (v. n^os 139 et s.). La loi n'exige pas que la notification de l'offre de renouvellement fasse référence au décret de blocage des loyers ou qu'elle en tienne compte pour le calcul des loyers (  CA Paris, 6^e ch. C, 24 janv. 2008, n^o 06/20017, Bourguignat c/ Franceschini).

Si le bailleur a proposé le renouvellement, il ne peut plus donner congé au locataire pour la même échéance du contrat.

Une offre de renouvellement avec un nouveau loyer faite pour une date prématurée n'est pas nulle, mais ses effets sont reportés à l'échéance pour laquelle elle aurait dû être délivrée ( Cass. 3^e civ., 27 mars 2002, n^o 00-21.752, n^o 597 P + B,  SCI du 73 bis av. Niel c/ Epx Auffray : Bull. civ. III, n^o 74 ; Rev. loyers 2002, p. 448, note Pialoux).

La proposition présentée par l'administrateur de biens, sans référence au bailleur, est nulle, elle doit mentionner qu'il agit au nom et pour le compte du bailleur en donnant son nom et son adresse comme en matière de congé pour vendre ( CA Paris, 6^e ch., sect. B, 27 mai 2003, n^o 2001/04482,  Slove et a. c/ Duport : Loyers et copr., nov. 2003, comm. n^o 27, obs. B. Vial-Pedroletti  CA Paris, 6^e ch., 27 juin 2006, n^o 04/18598,  SCI colisée rareté c/ Courtois CA Paris, 6^e ch., sect. C, 20 mars 2007, n^o 05/06888,  Le Renard c/ Hoffmann).

A propos de la notification par voie postale, la Cour de cassation a jugé que le point de départ du délai de préavis de 6 mois court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ( Cass. 3^e civ., 10 janv. 1996, n^o 93-21.097, n^o 58 P,  Sté Ingrassur c/ Le Glouannec : Bull. civ. III, n^o 5 ; Administrer nov. 1996, p. 28, note V. Canu ; AJDI mars 1997, p. 192, obs. J.-P. Blatter). Tant que la lettre recommandée n'a pas été remise à son destinataire, il n'y a pas réception et le délai de préavis ne court pas ( Cass. 3^e civ., 19 janv. 2000, n^o 98-10.486, n^o 30 P + B,  Cancava c/ Heller : Bull. civ. III, n^o 10 Cass. 3^e civ., 2 févr. 2005, n^o 04-10.219, n^o 128 FS - P + B,  Sté France Télécom c/ Sté L'Atrium et a. : Bull. civ. III, n^o 26 ; AJDI 2005, p. 463, obs. Y. Rouquet CA Paris, 6^e ch., sect. C, 16 janv. 2007, n^o 05/10546,  Rossi c/ Jund). Cette solution a été prise par référence à celle retenue à propos de l'article 15-I (v. n^o 199). Elle n'était pas évidente dans la mesure où le renvoi opéré par l'article 17, c à l'article 15 se limitait aux seules conditions de forme, à savoir la lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou l'acte d'huissier. Le texte ne contenait aucune précision quant au point de départ du délai de préavis. Le souci d'unifier les régimes applicables aux différents congés et propositions de la loi du 6 juillet 1989 a vraisemblablement conduit la Cour de cassation à opter pour une solution identique.

Toutefois, les cours d'appel de Versailles et de Paris résistent à cette jurisprudence en considérant que la date de présentation de la lettre recommandée contenant la proposition de loyer peut faire courir le délai de préavis ( CA Paris, 6^e ch., sect. B, 24 mai 2007, n^o 04/12347,  Haye c/ Haye CA Versailles, 1^re ch., sect. 2, 22 juin 2001, n^o 99/07024,  SA Foncière Parisienne des PME ACL 2 c/ Hoet CA Versailles, 1^re ch., sect. 2, 29 juin 2001, n^o 00/00898,  SA Foncière Parisienne des PME ACL 2 c/ Moulin). Dans un premier arrêt de la cour d'appel de Versailles, le congé a été délivré par lettre recommandée présentée au domicile du locataire qui ne l'a jamais réclamée. En l'espèce la cour a considéré que cette lettre RAR devait être réputée avoir été remise au locataire à la date de la première présentation dès lors que délibérément, il s'était abstenu d'aller la réclamer sans jamais prétendre que des circonstances de force majeure avaient pu l'en empêcher ( CA Versailles, 1^re ch., sect. 2, 22 juin 2001, n^o99/07024,  SA Foncière Parisienne des PME ACL 2 c/ Hoet : Rev. huissiers 2002, p. 19, obs. R.-N. Shütz).

Dans un second arrêt de la cour d'appel de Versailles, la lettre a bien été présentée avant l'expiration du délai de 6 mois mais remise postérieurement ; la cour considère que la date de première présentation de la lettre recommandée expédiée est assimilable à celle de la réception. La cour estime que statuer différemment reviendrait à vider les dispositions de la loi de leur sens en faisant au seul locataire la maîtrise de la validité de cette formalité et relève que la loi ne parle que de réception et non de remise de la lettre ( CA Versailles, 1^re ch., sect. 2, 29 juin 2001, n^o 00/00898,  SA Foncière Parisienne des PME ACL 2 c/ Moulin : Rev. huissiers 2002, p. 19, obs. R.-N. Shütz).

Un arrêt a annulé l'offre de renouvellement du bail pour défaut de signature de l'avis de lettre recommandée avec accusé de réception par les locataires ( Cass. 3^e civ., 18 déc. 2002, n^o 01-01.286,  Ville de la Ferté sous Jouarre c/ Feldman).

Lorsque l'augmentation du loyer résulte de la conclusion d'un avenant au contrat et non d'une proposition faite conformément à l'article 17, c de la loi de 1989 elle est réputée non écrite. La signature de l'avenant par le locataire ne constitue pas une renonciation certaine, non équivoque et faite en connaissance de cause à se prévaloir de cette procédure. On ne peut en effet renoncer à un droit qu'après l'avoir acquis, ce qui n'était pas le cas en l'espèce ( CA Paris, 6^e ch., sect. B, 7 juin 2001, n^o1999/20939,  Busier c/ Roche : AJDI, oct. 2001, p. 802). De même, la simple signature d'un protocole d'accord ne permet pas de caractériser la renonciation tacite et non équivoque, manifestée en connaissance de cause du locataire, aux dispositions d'ordre public de la loi du 6 juillet 1989 ( CA Paris, 6^e ch., sect. B, 19 mai 2005, n^o04/05616,  Lee c/ Rambaud).

139

Définition des loyers de référence   Les loyers de référence doivent être représentatifs de l'ensemble des loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables, situés soit dans le même groupe d'immeubles, soit dans tout autre groupe d'immeubles comportant des caractéristiques similaires et situé dans la même zone géographique (  L. n^o 89-462, 6 juill. 1989, art. 19).

140

Éléments constitutifs des références   Les références à fournir par le bailleur doivent mentionner pour chaque logement loué : 

D. n^o 90-780, 31 août 1990 : JO, 6 sept.

Selon une réponse ministérielle, « à défaut de références de logements identiques, il est possible au bailleur de rechercher des références de logements comparables situés dans la même zone géographique, en précisant en quoi ces logements diffèrent de celui dont le bail doit être renouvelé » (Rép. min. n^o 48322 : JOAN Q, 7 avr. 1997, p. 1808).

Voir aussi n^o  142, sur l'incidence du défaut de ces mentions.

141

Nombre de références à fournir   Le nombre minimal des références à fournir par le bailleur est de 3. Toutefois, il est de 6 dans les communes faisant partie d'une agglomération de plus d'un million d'habitants dont la liste est fixée par décret (D. n^o 87-818, 2 oct. 1987 : JO, 8 oct.). Il s'agit des agglomérations de Paris, Marseille et Lyon.

Les références notifiées par le bailleur doivent comporter, au moins pour deux tiers, des références de location pour lesquelles il n'y a pas eu de changement de locataire depuis 3 ans. Ces obligations ne s'imposent qu'au seul bailleur ( Cass. 3^e civ., 8 juin 1995, n^o 93-11.333, n^o 1212 P,  Baguenault de Puchesse c/ Cie Le Continent : Bull. civ. III, n^o 138 ; RJDA 8-9/1995, n^o 955). Il s'ensuit, a contrario, que le juge n'est pas tenu de motiver sa décision en se fondant sur des références remplissant exactement les conditions fixées par ces textes. La solution se justifie car l'alinéa 2 de l'article 19vise les références « à fournir par le bailleur » et l'alinéa 3 « les références notifiées par le bailleur ». Il en résulte bien que le législateur a entendu limiter l'application des obligations qu'il édicte aux seules références produites par le bailleur.

Voir aussi n^o  142.

142

Contenu de la notification : sanction   Elle reproduit intégralement, à peine de nullité, les dispositions des alinéas de l'article 17, c et mentionne le montant du loyer ainsi que la liste des références ayant servi à le déterminer (v. n^o 139).

La liste des références peut faire l'objet d'un document distinct annexé à la notification et ne pas figurer dans le corps même du texte de la notification ( Cass. 3^e civ., 5 nov. 2003, n^o 01-16.096, n^o 1176 FS - P + B,  CDC c/ Gorenstein et a. : Bull. civ. III, n^o 168 Cass. 3^e civ., 5 nov. 2003, n^o 01-11.247, n^o 1166 FS - P + B,  CDC c/ Haberer et a. : Bull. civ. III, n^o 187). La Cour de cassation décide qu'il n'y a pas lieu d'imposer au bailleur d'indiquer dans la notification que le loyer est manifestement sous-évalué. L'information du locataire est suffisamment assurée dès lors que la notification reproduit intégralement l'article 17, c et la proposition d'un nouveau loyer faisant état d'une « remise à niveau » du loyer est conforme à la loi ( Cass. 3^e civ., 30 nov. 2005, n^o 04-16.050, n^o 1292 FS - P + B,  Sté mutualiste Union mutualiste retraite c/ Pointon et a. : Bull. civ. III, n^o 234).



Voir dans la partie Formulaire du Dictionnaire, sous la rubrique «Baux d'habitation et mixtes», un modèle d'offre de renouvellement du contrat avec proposition d'un nouveau prix.

L'absence de respect des prescriptions légales dans la proposition constitue un vice de forme. Le locataire qui invoque cette nullité pour vice de forme doit prouver le grief qu'il lui cause contrairement à une fin de non-recevoir qui peut être soulevée en tout état de cause ( Cass. 3^e civ., 5 nov. 2003, n^o 01-16.096, n^o 1176 FS - P + B,  CDC c/ Gorenstein et a. : Bull. civ. III, n^o 168 Cass. 3^e civ., 5 nov. 2003, n^o 01-11.247, n^o1166 FS - P + B,  CDC c/ Haberer et a. : Bull. civ. III, n^o 187). Cette solution est dans la ligne des précédents arrêts qui, se fondant sur la double considération de l'article  649du CPC selon lequel la nullité des actes d'huissier de justice est régie par les dispositions qui gouvernent la nullité des actes de procédure et du caractère limitatif de la liste des vices de fond prévue par l'article  117 du code de procédure civile (anc. NCPC). A ainsi été considéré comme un vice de forme l'omission du nom et de l'adresse du bénéficiaire d'un congé reprise ( Cass. 3^e civ., 13 mars 1991, n^o 89-18.477,  Gassier c/ Gayral : Bull. civ. III, n^o 92).

Il en est de même de l'irrégularité de la proposition résultant du fait que la liste ne contient pas, pour les deux tiers, de locations pour lesquelles il n'y a pas eu changement de locataire depuis trois ans (  Cass. 3^e civ., 4 janv. 1995, n^o 92-12.629, SA Sté française d'investissements immobiliers et de gestion « SEFIMEG » c/ Maniabal et a. : Rev. loyers 1995, p. 227) ou de l'absence de mention de la surface habitable des logements servant de références.

Les références à fournir par le bailleur en application de l'article 19 de la loi du 6 juillet 1989 mentionnent pour chaque logement loué la surface habitable du logement et le nombre de pièces principales (v. n^o  139) (D. n^o 90-780, 31 août 1990, art. 1^er : JO, 6 sept.).

Il s'ensuit une double conséquence.

D'une part, le bailleur peut, en cours de procédure, réparer l'irrégularité par la production de baux conformes ( Cass. 3^e civ., 1^er mars 1995, n^o 92-16.151, n^o 494 P,  Doublet c/ Cie des immeubles de la plaine Monceau : Bull. civ. III, n^o 62 ; Rev. loyers 1995, p. 233 Cass. 3^e civ., 10 avr. 2002, n^o 00-12.805,  Boscher c/ Gérouard : Rev. Loyers 2002, p. 447, note V. Canu ; AJDI 2002, p. 609, obs. Y. Rouquet Cass. 3^eciv., 4 mars 2008, n^o 07-13.328,  Sté Suisse d'assurances générales sur la vie humaine c/ Lavagne).

D'autre part, la nullité de la proposition n'est encourue que si l'irrégularité a causé grief au locataire (  Cass. 3^e civ., 5 avr. 1995, n^o 93-16.914, Hauter c/ Barrière : Loyers et copr. 1995, comm. n^o 305 Cass. 3^e civ., 21 nov. 1995, n^o 93-18.113,  Sté Omnium de gestion immobilière de l'Ile-de-France c/ Loukil). Il appartient au locataire de préciser et de prouver le grief, les juges ne pouvant le relever d'office ( Cass. 3^e civ., 9 mars 1994, n^o 91-16.941,  Caisse autonome nationale de compensation de l'assurance vieillesse c/ Harant : Rev. loyers 1994.297 ; Administrer, août-sept. 1994, p. 27, note J. Rémy et N. Pialoux Cass. 3^e civ., 22 mars 1995, n^o 93-15.213,  Sté Omnium de gestion immobilière de l'Ile-de-France (OGIF) c/ Richard et a. : Bull. civ. III, n^o 82 : Loyers et copr. 1995, n^o 304). Ainsi, il a été jugé que la non-reproduction des dispositions de l'article 17, c qui avait entraîné des conséquences dommageables pour les locataires, en raison du refus de la commission de conciliation de convoquer les parties, constitue un grief ( Cass. 3^e civ., 4 janv. 1995, n^o 92-15.826,  Joffre c/ Peter et a. : Rev. loyers 1995, p. 226 ; Loyers et copr., juin 1995, n^o 251). De même, le défaut des mentions de l'époque de la construction de l'immeuble et de l'état des équipements du logement constitue un grief de nature à entraîner la nullité de la proposition du loyer ( CA Paris, 1^re ch., sect. G, 4 juill. 2001, n^o 2000/09524,  CDC c/ Gorenstein : D. 2001, IR, p. 2801). Une cour d'appel a jugé sévèrement en considérant que causait un grief au locataire, la production de six références par le bailleur dont quatre sont situées dans des immeubles sensiblement plus récents que l'immeuble litigieux ( CA Paris, 6^e ch., sect. C, 25 avr. 2006, n^o 2004/13963,  Sté Azur Vie c/ Freaud). De même, une cour d'appel déclare nulle une proposition de renouvellement du bail, observant que la superficie de l'appartement litigieux est de plus du double des références annexées à la proposition ( CA Paris, 6^e ch., sect. C, 5 déc. 2006, n^o05/06601,  SCI Colisée Rareté c/ Sté Holfi et a.). En l'espèce, il s'agit d'un appartement de 384 m² et comportant dix pièces principales situé dans le 16^e arrondissement de Paris de sorte que les références retenues concernent cinq appartements de quatre pièces d'une superficie de 150 à 180 m² ne répondent pas aux critères de comparabilité prévus par la loi du 6 juillet 1989. Est nulle également, une proposition de nouveau loyer qui comporte des références de logements situés à une distance trop éloignée du logement loué ( CA Paris, 6^e ch., sect. B, 13 sept. 2007, n^o 06/21712,  SCI Sécurité Pierre c/ Reyss : AJDI 2007, p. 930).

En revanche, n'a pas été jugé comme constituant un grief, le cas d'une proposition ne contenant pas la reproduction de l'article 17, c et ne mentionnant pas 6 références de loyer dès lors que de telles irrégularités ne portent pas atteinte au droit des locataires de contester le nouveau prix proposé ( CA Lyon, 2 déc. 1992,  Baquenault de Puchesse c/ Cie Le Continent : Rev. loyers 1993, p. 223). De même, lorsque les surfaces ne sont pas mentionnées mais que l'indication du nombre de pièces permet une comparaison utile des prix pratiqués, d'autant que les baux visés ont été, par la suite, versés aux débats ( CA Paris, 6^e ch., sect. C, 24 avr. 2001, n^o 1999/12770,  Anglade c/ Michel : AJDI 2001, p. 611).

143

Délai et forme de la saisine de la commission départementale de conciliation (CDC)   En cas de désaccord ou à défaut de réponse du locataire 4 mois avant le terme du contrat, l'une ou l'autre des parties saisit la commission de conciliation (  L. n^o 89-462, 6 juill. 1989, art. 17, c, al. 5D. n^o2001-653, 19 juill. 2001, art. 7). La question à résoudre est celle de savoir si le délai de 4 mois s'applique seulement lorsque le locataire ne répond pas où s'il s'applique également lorsqu'il a refusé la proposition. Une cour d'appel répond que le texte de l'article 17, c de la loi du 6 juillet 1989 ne fait nullement obstacle à la saisine de la commission de conciliation avant le délai de 4 mois précédant le terme du bail dès lors que le locataire a déjà exprimé son désaccord ( CA Paris, 6^e ch., sect. B, 22 janv. 2004, n^o 2002/17890,  Boulanger c/ Barneville : Loyers et copr. 2004, comm. n^o 88, p. 11, note B. Vial-Pedroletti).

En l'absence de délai maximum pour la saisine de la commission, la Cour de cassation prévoit que la commission peut être saisie jusqu'à l'expiration du délai de 4 mois (Cass. 3^e civ., 27 nov. 2002, n^o 01-11.132, n^o 1715 FS - P + B,  Moutachy c/ Sté du Prunier Hardy : Bull. civ. III, n^o 238 Cass. 3^e civ., 27 nov. 2002, n^o 01-11.131,  Mallem c/ SCI du Prunier Hardy).

Dans une décision surprenante, la Cour de cassation a décidé que le locataire devait saisir la commission de conciliation dans un délai de 2 mois à compter de la date de renouvellement du bail pour contester le montant du loyer du bail renouvelé ( Cass. 3^e civ., 8 févr. 2006, n^o 04-17.690, n^o 174 FS - P + B,  Lévy c/ Boulanger).

La saisine de la commission départementale de conciliation se fait par lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR) adressée à son secrétariat (D. n^o2001-653, 19 juill. 2001, art. 7).

Un arrêt décide que la saisine par lettre simple est recevable car la formalité de la LRAR n'étant pas prévue à peine de nullité, celui qui l'invoque ne peut en obtenir la nullité qu'en démontrant un préjudice ( Cass. 3^e civ., 14 nov. 2002, n^o 01-10.282, n^o1660 FS - P + B,  Oullereau c/ Aouate : Bull. civ. III, n^o 222). Cette décision rendue sous l'empire du décret du 26 juin 1987 abrogé par le décret du 19 juillet 2001 est transposable puisque les deux textes prévoient le même mode de saisine.

Le secrétariat est assuré en province, par les directions départementales de l'équipement et à Paris par la direction de l'urbanisme, du logement et de l'équipement (D. n^o 2001-653, 19 juill. 2001, art. 4).



Voir dans la partie Formulaire du Dictionnaire, sous la rubrique «Baux d'habitation et mixtes», un modèle de saisine de la commission départementale de conciliation.

144

Auteur de la saisine de la commission départementale de conciliation (CDC)   La saisine de la commission de conciliation ne peut être faite que par le locataire, le bailleur ou un mandataire habilité ( Cass. 3^e civ., 28 mai 2003, n^o 01-13.387, n^o 674 FS - P + B,  Sté Sécurité Pierre c/ Reyss : Bull. civ. III, n^o 115). A défaut, cela équivaudrait à une absence de saisine pouvant entraîner une irrecevabilité. Sur les modalités de fonctionnement des commissions départementales de conciliation, voir également ci-dessous n^os  153 et s.

Lorsque des difficultés résultent de l'application des accords collectifs nationaux ou locaux et de l'application du plan de concertation locative ou des modalités de fonctionnement de l'immeuble ou du groupe d'immeubles, la commission peut être saisie par le bailleur, par plusieurs locataires ou par une association représentative de locataires (  L. n^o 89-462, 6 juill. 1989, art. 20, mod. par L. n^o 2000-1208, 13 déc. 2000, art. 188, 2^o).

145

Saisine du juge d'instance   A défaut d'accord constaté par la commission, le juge est saisi avant le terme du contrat même si celui-ci expire un jour non ouvrable. Or la saisine du tribunal s'entend non seulement de la délivrance de l'assignation, mais encore de son dépôt au greffe du tribunal d'instance. Dans une espèce soumise à la cour d'appel de Paris, la remise au greffe avait été effectuée le lundi alors que le bail expirait le samedi. Le tribunal d'instance avait dit l'action recevable en application de l'article  642 du CPC (anc. NCPC) aux termes duquel le délai qui expire normalement un samedi, un dimanche ou un jour férié est prorogé jusqu'au premier jour ouvrable suivant. Une cour d'appel exclut l'application de ce texte. Ainsi, lorsque le bail expire un jour non ouvrable, la saisine du juge doit intervenir impérativement avant ( CA Paris, 6^e ch., sect. C, 5 mars 2002, n^o2000/22014,  SCI Charenton Kennedy c/ Attia).

A défaut de saisine, le contrat est reconduit de plein droit aux conditions antérieures du loyer éventuellement révisé (  L. n^o 89-462, 6 juill. 1989, art. 17, c, al. 6). La demande de fixation judiciaire du loyer manifestement sous-évalué doit être précédée de la saisine de la commission départementale de conciliation, sinon la procédure de réévaluation du loyer est nulle et le bail est renouvelé aux conditions antérieures ( Cass. 3^e civ., 19 févr. 2003, n^o 01-15.813, n^o 278 FS - P + B,  SII hôtelière de Paris c/ Brachemi : Bull. civ. III, n^o 41 ; Loyers et copr. 2003, comm. n^o 107, obs. B. Vial-Pedroletti).

La Cour de cassation décide que le juge ne peut-être valablement saisi avant l'expiration du délai de 2 mois imparti à la commission départementale de conciliation pour rendre son avis ( Cass. 3^e civ., 13 déc. 2006, n^o 05-20.761, n^o1297 FS - P + B + R + I,  Walter et a. c/ Sopridex : Bull. civ. III, n^o 249 ; AJDI 2007, p.  307, note F. de la Vaissière Cass. 3^e civ., 12 oct. 2011, n^o 10-21.216, n^o 1191 FS - P + B,  Sté Hyéroise c/ Esclangon). Ces décisions sonnent le glas de la jurisprudence libérale qui permettait une saisine tardive de la commission, intervenant moins de 2 mois avant la fin du bail (  CA Paris, 6^e ch. C, 17 mars 1998 : Loyers et copr. 1998, comm. n^o 155, obs. B. Vial-Pedroletti). Dorénavant, la commission devra être saisie plus de 2 mois avant le terme du bail, de manière à lui laisser ce délai pour statuer, et permettre au bailleur de saisir le tribunal avant l'expiration du bail.

Les juges du fond apprécient souverainement les loyers de référence produits par les parties pour des locaux comparables et ne sont pas tenus d'en rechercher la moyenne mathématique ( Cass. 3^e civ., 16 nov. 1993, n^o 92-12.221,  Sté civile du 14, avenue du Messine à Paris (8ème) c/ Delorme : Rev. loyers 1994, p. 113).

Le contrat dont le loyer est fixé judiciairement est réputé renouvelé pour 3 ou 6 ans, selon la qualité du bailleur, à compter de la date d'expiration du contrat. La décision du juge est exécutoire par provision.

146

Application de la hausse   La hausse convenue entre les parties ou fixée judiciairement s'applique par tiers ou par sixième selon la durée du contrat. Toutefois, cette hausse s'applique par sixième annuel au contrat renouvelé, puis lors du renouvellement ultérieur, dès lors qu'elle est supérieure à 10 % si le premier renouvellement avait une durée inférieure à 6 ans.

La révision éventuelle s'applique à chaque valeur ainsi définie. Ainsi la révision annuelle indiciaire se cumule avec l'augmentation annuelle du loyer. Il s'ensuit que la révision s'applique à l'ensemble du loyer partiellement réévalué et ce dès l'entrée en vigueur du nouveau bail ( Cass. 3^e civ., 30 nov. 1994, n^o 92-13.425, n^o 1900 P + B + R + I,  Marteau c/ Sté Legal and General Assurance : Bull. civ. III, n^o 202).

§ 2 : 

Règles applicables en cas de situation anormale du marché locatif

147

Décrets de blocage des loyers   Dans la zone géographique où le niveau et l'évolution des loyers comparés à ceux constatés sur l'ensemble du territoire révèlent une situation anormale du marché locatif, un décret en Conseil d'État, pris après avis de la commission nationale de concertation, peut fixer le montant maximum d'évolution des loyers des logements vacants et des contrats renouvelés. Ce décret précise sa durée de validité qui ne peut excéder un an et peut prévoir des adaptations particulières, notamment en cas de travaux réalisés par les bailleurs ou de loyers manifestement sous-évalués (  L. n^o 89-462, 6 juill. 1989, art. 18).

Sur ce point, il a été jugé que les effets des décrets successifs pouvaient s'étendre à une période au moins égale à la durée des baux, alors même que leur validité ne peut être supérieure à un an ( Cass. 3^e civ., 12 avr. 1995, n^o 93-18.801, n^o 821 P + F,  Sté immobilière de l'industrie hôtelière de Paris c/ Thinnes : Bull. civ. III, n^o 106 ; Administrer, mai 1996, p. 41, note V. Canu ; Loyers et copr. 1995, comm., n^o 311). Cette solution est conforme à la position adoptée par le Conseil d'État à propos du décret n^o 90-762 du 27 août 1990 selon laquelle, alors même que les effets du décret s'étendent sur une période supérieure à un an et au moins égale à la durée des baux, ce décret n'a pas une durée de validité dépassant celle du maximum fixée par l'article18 de la loi du 6 juillet 1989 (  CE, 1^er févr. 1993, n^os 120089 et 120180, CNAB de Paris et de la région Ile-de-France : Administrer, avr. 1993, p. 49). Elle rejoint également une réponse ministérielle selon laquelle « si le décret n'a lui-même qu'une validité de 12 mois, il va de soi que les règles qu'il fixe s'imposent pour toute la durée des baux entrant dans son champ d'application » (  Rép. min. n^o 42040 : JOAN Q, 30 sept. 1991, p. 4033).

Le Conseil d'État a étendu cette jurisprudence au décret du 22 août 1995 ( CE, 11 déc. 1996, n^o 173774,  Chambre synd. parisienne des prop. d'immeubles ou d'appartements et a.). La Haute Juridiction précise que « le fait que l'article 18 a limité à un an la durée de validité du décret qu'il prévoit n'interdisait pas au gouvernement, après avoir pris un premier décret en date du 28 août 1989 sur le fondement des dispositions de cet article et dès lors que la situation du marché locatif dans l'agglomération de Paris conservait un caractère anormal, de prendre, chaque fois après consultation de la commission nationale de concertation, un nouveau décret chaque année jusqu'à celui du 22 août 1995 ».

La même solution a été étendue au décret du 28 août 1996, ainsi qu'à celui du 29 août 1997 ( CE, 11 déc. 1996, n^o 173774,  Chambre synd. parisienne des prop. d'immeubles ou d'appartements et a. CE, 17 juin 1998, n^o 190965,  Conseil Supérieur de l'Administration de Biens et a. : RD imm. 1998/3, p. 427, obs. F. Collart-Dutilleul et J. Derrupé).

Le décret de blocage concerne les logements situés dans une zone géographique révélant une situation anormale du marché locatif, mais dès que cette condition est remplie, il s'applique bien évidemment à tous les baux relevant de la loi du 6 juillet 1989 et ce dès lors que le bail a été conclu à usage d'habitation ou à usage mixte d'habitation et professionnel. Telle est la solution retenue par un arrêt de la Cour de cassation qui a considéré que dès lors que le bail portait sur des locaux à usage d'habitation et professionnel, il était soumis au décret de blocage sans que les juges du fond aient à s'interroger sur le point de savoir si, dans le bail mixte, l'usage d'habitation était principal ( Cass. 3^e civ., 11 juin 1997, n^o 95-16.736, n^o 967 P + B,  cts Froment c/ Waynberg : Bull. civ. III, n^o 130 : Administrer janv. 1998, p. 45, note C. Beddeleem ; RJDA n^o 10/1997, p. 813, obs.).

Depuis l'entrée en vigueur de la loi de 1989, le gouvernement est intervenu chaque année par décret dans le cadre de l'article 18 (  L. n^o 89-462, 6 juill. 1989, art. 18 : JO, 8 juill.) (v. n^os 148 à 152 ).

148

Décrets de blocage des loyers de l'agglomération parisienne du 28 août 1989 et du 27 août 1990   Ces deux décrets étaient identiques. Ils réglementaient le loyer des logements vacants et la fixation du loyer du bail renouvelé (D. n^o 89-590, 28 août 1989 : JO, 29 aoûtD. n^o 90-762, 27 août 1990 : JO, 28 août). Leur champ d'application a été par la suite repris et modifié par les différents décrets de blocage (v. n^os 149 et s.).



 1^o  Logements vacants
 Ces dispositions relatives aux logements vacants ne sont plus en vigueur car l'article 17, b mentionne qu'elles étaient applicables jusqu'au 31 juillet 1997 (  L. n^o 89-462, 6 juill. 1989, 7, b). Le gouvernement devait présenter au Parlement, avant cette date du 31 juillet 1997, un rapport d'exécution permettant d'établir la comparaison entre l'évolution des loyers des logements vacants selon qu'ils relevaient de l'article 17 a ou du b, ce qui n'a jamais été fait.

a) Modalités de blocage 
Lorsqu'un logement vacant mentionné à l'article 17, b est reloué au cours des 12 mois qui suivent l'entrée en vigueur du décret, la majoration du loyer est plafonnée : elle ne peut excéder la variation de l'indice du coût de la construction à prendre en compte entre la dernière majoration de loyer intervenue dans le cadre de l'ancien contrat et la date d'effet du nouveau contrat.

b) Exceptions au blocage 
1. La règle du plafonnement était écartée si le bailleur avait réalisé depuis le dernier renouvellement ou la dernière reconduction du contrat précédent, ou si le contrat précédent n'avait été ni renouvelé ni reconduit, depuis la date d'effet du contrat initial précédent, des travaux d'amélioration portant sur les parties privatives ou communes d'un montant au moins égal à la dernière année de loyer.

Dans ce cas, une majoration supplémentaire du loyer annuel égale à plus de 10 % du coût réel des travaux toutes taxes comprises était autorisée.

2. Le plafonnement ne s'appliquait pas non plus aux :

 2^o  Baux renouvelés
 Les dispositions relatives aux loyers des baux renouvelés sont toujours applicables.

a) Modalités de blocage 
Lorsque le contrat est renouvelé au cours des 12 mois suivant l'entrée en vigueur du décret, la réévaluation du loyer est plafonnée : elle ne peut que correspondre à celle résultant de la révision, aux date et conditions prévues au contrat, ou d'une clause relative à la révision introduite dans le contrat lors de son renouvellement.

b) Exceptions au blocage 
1. Lorsque le bailleur a réalisé des travaux d'amélioration, l'exception est soumise à la double condition :

Dans ce cas, la majoration du loyer annuel qui en résulte est au plus égale à 10 % du coût réel des travaux toutes taxes comprises. La hausse du loyer s'applique dans les conditions prévues à l'article 17, c.

La Cour de cassation a estimé que l'augmentation résultant de la réalisation de travaux n'était pas autonome et qu'elle était soumise à la condition générale préalable de la sous-évaluation manifeste du loyer ( Cass. 3^e civ., 1^er mars 1995, n^o 92-16.919, n^o495 P,  Beghin c/ Guinot : Rev. loyers 1995, p. 288). Cette solution paraît discutable. En effet, si elle paraît fondée au regard du principe général affirmé par l'article 17, c de la loi du 6 juillet 1989 selon lequel « lors du renouvellement du contrat, le loyer ne donne lieu a réévaluation que s'il est manifestement sous-évalué », il ne faut pas perdre de vue que le décret de blocage est pris en application de l'article 18 qui, lui, distingue très nettement les deux cas, en précisant que le décret peut prévoir des adaptations particulières, notamment en cas de travaux réalisés par les bailleurs « ou » de loyers manifestement sous-évalués. Quoi qu'il en soit, la solution jurisprudentielle conduit à adopter une lecture particulière des textes : le principe est que l'augmentation du loyer ne joue que lorsque le loyer est manifestement sous-évalué (  L. n^o 89-462, 6 juill. 1989, art. 17). Cette possibilité d'augmentation est cependant exclue pour les zones géographiques visées par le décret de blocage au profit de la règle du plafonnement, dont le bailleur ne peut s'écarter que lorsqu'il a fait procéder à des travaux d'amélioration et que le loyer qu'il percevait était manifestement sous-évalué.

2. Les règles de fixation du bail renouvelé ne s'appliquent pas aux logements dont le loyer est manifestement sous-évalué, lorsque le contrat n'a pas été reconduit ou renouvelé entre le 26 décembre 1986 et la date d'entrée en vigueur du décret et que ce contrat a été conclu avant le 1^er janvier 1985, lorsque le logement appartient au deuxième secteur défini au deuxième alinéa de l'article 41 ter de la loi du 23 décembre 1986, avant le 1^er janvier 1986, lorsque le logement appartient au troisième secteur défini audit article ou avant le 1^er janvier 1984, lorsque le logement appartient au quatrième secteur défini audit article.

Il a été jugé que la dérogation au plafonnement du loyer prévue par le décret ne pouvant s'appliquer dès lors que le bail a été reconduit pour trois ans après le 26 décembre 1986, il n'était pas nécessaire de vérifier si le loyer était ou non manifestement sous-évalué et qu'en conséquence, la majoration du loyer ne pouvait résulter que du jeu de la clause de révision (  CA Paris, 12 janv. 1993 : Rev. loyers 1994, p. 264).

149

Décrets de blocage des loyers de l'agglomération parisienne du 27 août 1991 et du 26 août 1992   Ces décrets ne concernaient plus les logements vacants. Ils ne visaient que le loyer des baux renouvelés et reprennent, sur ce point, les mêmes termes que les décrets antérieurs (v. n^o 148) (D. n^o 91-818, 27 août 1991 : JO, 28 aoûtD. n^o 92-825, 26 août 1992 : JO, 27 août).

150

Décrets de blocage des loyers de l'agglomération parisienne du 24 août 1993, du 26 août 1994, du 22 août 1995, du 28 août 1996 et du 29 août 1997   Les décrets de blocage des loyers des années 1993, 1994, 1995, 1996 et 1997 ne visent que les loyers des baux renouvelés comme dans les décrets des années 1991 et 1992 (v. n^o 148) (D. n^o 93-1017, 24 août 1993 : JO, 26 aoûtD. n^o 94-736, 26 août 1994 : JO, 27 aoûtD. n^o 95-931, 22 août 1995 : JO, 23 aoûtD. n^o 96-756, 28 août 1996 : JO, 29 aoûtD. n^o 97-806, 29 août 1997 : JO, 30 août).

Depuis 1993, le principe du plafonnement est identique. Il reprend les mêmes termes que les décrets précédents. En revanche, ils innovent lorsque le loyer est manifestement sous-évalué. Dans ce cas, la hausse de loyer ne peut excéder la plus élevée des deux limites suivantes :

La hausse du loyer s'applique dans les conditions prévues à l'article 17, c de la loi du 6 juillet 1989.

151

Décrets de blocage des loyers de l'agglomération parisienne du 28 août 1998, du 26 août 1999 et du 28 août 2000   Le principe du plafonnement a été repris dans les mêmes termes que les décrets publiés depuis 1993 (v. n^o 150) mais la majoration du loyer annuel en cas de travaux est passée de 10 à 15 % (D. n^o 98-761, 28 août 1998 : JO, 29 aoûtD. n^o 99-730, 26 août 1999 : JO, 27 aoûtD. n^o 2000-812, 28 août 2000 : JO, 29 août).

152

Décrets de blocage des loyers de l'agglomération parisienne du 27 août 2001, du 27 août 2002, du 28 août 2003, 27 août 2004, 25 août 2005, 23 août 2006, du 29 août 2007, du 18 août 2008, du 27 août 2009, du 25 août 2010 et du 26 août 2011   Comparativement aux décrets des années 1998 à 2000 (v. n^o  151), seule la zone géographique d'application a été étendue depuis le décret du 27 août 2001, au vu des résultats du recensement de l'INSEE. Une cinquantaine de communes de l'agglomération parisienne a donc été ajoutée à la liste des villes dans lesquelles les bailleurs doivent respecter les limitations à l'évolution des loyers des baux à renouveler (v. n^os 150 et151) (D. n^o 2001-750, 27 août 2001 : JO, 28 aoûtD. n^o 2002-1093, 27 août 2002 : JO, 28 aoûtD. n^o 2003-815, 28 août 2003 : JO, 29 août D. n^o 2004-879, 27 août 2004 : JO, 28 aoûtD. n^o 2005-1019, 25 août 2005 : JO, 26 aoûtD. n^o2006-1049, 23 août 2006 : JO, 26 août  D. n^o 2007-1286, 29 août 2007 : JO, 30 aoûtD. n^o 2008-788, 18 août 2008 : JO, 20 aoûtD. n^o 2009-1042, 27 août 2009 : JO, 29 aoûtD. n^o 2010-946, 25 août 2010 : JO, 26 aoûtD. n^o 2011-1017, 26 août 2011 : JO, 27 août). Le reste du dispositif est inchangé (v. n^o  150).

A compter du 31 août 2011, les dispositions du décret du 26 août 2011 s'appliquent pour une durée d'un an aux augmentations de loyer des baux venant à renouvellement pendant cette période dans la région parisienne (D. n^o 2010-946, 25 août 2010 : JO, 26 août).

§ 3 : 

Mise en place d'instruments et d'institutions nécessaires au bon fonctionnement du système de fixation des loyers

I. Observatoire des loyers

153

Observatoire des loyers   L'article 16 de la loi du 6 juillet 1989 consacre l'existence des observatoires des loyers, définit leurs missions et leur forme juridique (  L. n^o 89-462, 6 juill. 1989, art. 16).



 1^o  Les missions des observatoires des loyers
 La création d'un observatoire des loyers dans chaque département n'est pas obligatoire. Il est possible d'accorder l'agrément à des observatoires des loyers exerçant leur activité pour l'ensemble d'une agglomération.

La mission des observatoires des loyers est double. D'ordre statistique, elle consiste, en premier lieu, à recueillir et à diffuser les références de loyers dans l'ensemble du département. En second lieu, les observatoires des loyers fournissent aux commissions départementales de conciliation et aux juges qui en font la demande les éléments d'information en leur possession permettant à ceux-ci de favoriser la conciliation des parties ou de trancher un litige.

 2^o  Forme juridique des observatoires des loyers
 Les observatoires des loyers doivent prendre la forme d'une association qui doit recevoir un agrément du ministre chargé du Logement. Dans le souci d'éviter la création de faux observatoires des loyers, de la loi du 6 juillet 1989 précise que l'agrément ne peut être accordé qu'aux associations dont les statuts assurent la représentation équitable des bailleurs, des locataires, des gestionnaires au sein de leurs organes dirigeants (  L. n^o 89-462, 6 juill. 1989, art. 16).

II. Commission départementale de conciliation

154

Composition de la commission départementale de conciliation   La commission départementale de conciliation est composée de représentants d'organisations de bailleurs et d'organisations de locataires en nombre égal, ainsi que de membres suppléants, en nombre égal. Les représentants de ces organisations doivent être adhérents de celles-ci. Les membres qui sont partie à un litige porté devant la commission de conciliation ne peuvent y siéger pour l'examen de cette affaire (D. n^o 2001-653, 19 juill. 2001, art. 2 : JO, 21 juill.).

L'article 3 du décret du 19 juillet 2001 prévoit la composition du collège des bailleurs lorsque la commission est divisée en sections. Si le litige est relatif à l'état des lieux, aux réparations, au dépôt de garantie, ou aux charges locatives, un nombre égal de représentants des bailleurs sociaux et des bailleurs privés doit siéger. S'il porte sur le loyer initial des baux de huit ans de sortie de la loi du 1^er septembre 1948, le loyer des baux renouvelés de droit commun, ou sur les difficultés résultant de l'application des accords collectifs nationaux ou locaux, chaque section doit être uniquement composée de représentants des bailleurs privés. Enfin, si le litige concerne l'application des accords collectifs nationaux ou locaux dans le parc social, seuls des bailleurs sociaux peuvent être représentés.

155

Compétence de la commission départementale de conciliation   La compétence de la commission départementale de conciliation (CDC) est fixée par l'article 20 de la loi de 1989 (  L. n^o 89-462, 6 juill. 1989, art. 20, mod. par L. n^o 2000-1208, 13 déc. 2000). Elle porte sur les litiges résultant de l'application des dispositions de l'article 17 de la loi du 6 juillet 1989 et des articles 30 et 31 de la loi du 23 décembre 1986 (proposition d'un contrat de sortie de la loi du 1^er septembre 1948).

La compétence de la commission a été étendue par la loi SRU du 13 décembre 2000 et la loi ENL du 13 juillet 2006. La commission n'est donc plus seulement compétente pour statuer sur la contestation du montant du loyer des logements vacants visés à l'article 17 b en cas de non-respect par le bailleur des dispositions de l'article 19 ainsi que, en cas de désaccord, sur le montant du loyer du bail renouvelé. Elle est également compétente pour connaître des litiges relatifs à l'état des lieux, au dépôt de garantie, aux charges locatives et aux réparations, ainsi que des difficultés résultant de l'application des accords collectifs de location et du plan de concertation locative (  L. n^o 89-462, 6 juill. 1989, art. 20, mod. par L. n^o 2000-1208, 13 déc. 2000, art. 188). 

La loi ENL a complété cette liste en introduisant la saisine de la commission départementale de conciliation (CDC) en cas de litige portant sur la décence (  L. n^o89-462, 6 juill. 1989, art. 20, mod. par L. n^o 2006-872, 13 juill. 2006, art. 86, 1^o). La loi instituant le droit au logement opposable a modifié le texte de la loi ENL pour préciser que la saisine de la CDC est facultative (  L. n^o 89-462, 6 juill. 1989, art. 20-1, mod. par L. n^o 2000-1208, 13 déc. 2000, art. 187, II, 3^o ; L. n^o 2006-872, 13 juill. 2006, art. 86, 2^o ; L. n^o 2007-290, 5 mars 2007, art. 34, 1^o). Ni la saisine de la commission ni la remise de son avis ne constituent un préalable à la saisine du juge par l'une ou l'autre des parties.

Une circulaire a repris cette énumération, en visant les articles concernés de la loi du 6 juillet 1989 (  Circ. n^o 2002-38, 3 mai 2002 : BO min. Équip., n^o 2002-10, p. 300). Cependant, il existe une contradiction sur l'étendue de la compétence de la commission départementale de conciliation (CDC) entre l'énumération donnée par la loi et celle de la circulaire concernant les travaux à la charge du bailleur. Une réponse du secrétaire d'État au logement n'enlève pas toute ambiguïté. Ce dernier rappelle les termes de la circulaire en précisant que les travaux à la charge du bailleur, exclus du champ de compétence de la CDC, sont les travaux autres que les réparations qui incombent au bailleur en vertu de l'obligation, prévue au c de l'article 6 de la loi, d'entretenir les locaux et de faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués (Rép. min. n^o 30861 : JOAN Q, 25 mai 2004, p. 3850). Il conclut que les litiges relatifs aux réparations entrent bien dans les compétences des CDC.

Le champ de compétence des commissions départementales de conciliation doit s'entendre strictement, c'est-à-dire aux litiges et difficultés énumérés ci-dessus. Elle distingue tout d'abord le « litige », qui est individuel et qui oppose un bailleur à son locataire, de la « difficulté », qui se rapporte aux différends de nature collective opposant plusieurs locataires ou une association de locataires à un même bailleur.

La commission ne peut faire d'expertises, ni désigner de témoins ou d'experts, car son rôle se borne à la conciliation ; elle n'a pas non plus à contrôler la conformité de documents, les cas d'irrecevabilité qu'elle peut opposer étant très limités.

La saisine des commissions est toujours facultative, sauf pour les loyers manifestement sous-évalués en application de l'article 17, c de la loi de 1989, pour laquelle elle constitue alors un préalable obligatoire (Circ. n^o 2002-38/UHC/DH2/15, 3 mai 2002 : BO min. Équip., n^o 2002-10, p. 300). Ainsi, la saisine de la commission départementale de conciliation n'est pas une condition préalable à l'action en contestation du loyer relatif à la relocation d'un local vacant visé par le décret n^o 89-590 du 28 août 1989 pris en application de l'article 18 de la loi du 6 juillet 1989 (Cass. 3^e civ., 4 janv. 1995, n^o 93-11.286, n^o 90 P + F,  Sté d'investissement immobilière et de constructions c/ Karam : Bull. civ. III, n^o 3 : Administrer, sept. 1995, p. 25, note V. Canu).

Une nouvelle règle de compétence territoriale est fixée pour l'examen des difficultés liées à l'application des plans de concertation locatives prévus à l'article 44 bis de la loi du 23 décembre 1986, modifiée par la loi SRU : la commission compétente est celle du siège social de l'organisme bailleur concerné (L. n^o 86-1290, 23 déc. 1986, art. 44 bis, créé par L. n^o 2000-1208, 13 déc. 2000, art. 193, 3^o : JO, 14 déc.). Cette règle se justifie par le fait que le plan de concertation locative concerne l'ensemble du patrimoine du bailleur (D. n^o 2001-653, 19 juill. 2001, art. 6 : JO, 21 juill.).

A propos du tribunal compétent en cas de litige avec la commission départementale de conciliation, il a été jugé que la procédure devant cette commission n'est pas détachable de la procédure de révision du loyer susceptible d'être suivie devant le tribunal de l'ordre judiciaire compétent en matière de baux locatifs et donc l'action tendant à mettre en cause la responsabilité de l'État en raison des fautes qui auraient été commises à l'occasion de la saisine de la commission de conciliation échappe à la compétence de la juridiction administrative (  CAA Bordeaux, 16 juill. 1998, n^o 96BX00552, SCI 50 Bahuts).

156

Modalités de fonctionnement de la commission départementale de conciliation   La commission départementale de conciliation est saisie des demandes par lettre recommandée avec demande d'avis de réception (LRAR) adressée à son secrétariat (D. n^o 2001-653, 19 juill. 2001, art. 7). La demande doit indiquer les nom, qualité et adresse des parties, ainsi que l'objet du litige ou de la difficulté. S'il s'agit d'une difficulté résultant de l'application des accords collectifs nationaux ou locaux, la commission peut être saisie par plusieurs locataires ou une association représentative de locataires, conformément aux dispositions de l'article 20 de la loi du 6 juillet 1989, modifiées par la loi SRU (D. n^o 2001-653, 19 juill. 2001, art. 7). Curieusement, le décret prévoit que dans le cas où la saisine est le fait de plusieurs locataires, chacun d'eux doit adresser une lettre à la commission, alors que l'esprit de la loi SRU était de permettre aux locataires de se regrouper pour saisir collectivement, par une seule lettre, la commission, d'une difficulté identique. Peut-être est-il possible de soulever l'illégalité du décret sur ce point, d'autant plus que dans le même paragraphe de l'article 7, il est prévu que « le ou les demandeurs doivent indiquer dans leur lettre de saisine, leurs noms, qualité… », l'emploi du singulier prouvant bien que la saisine peut être effectuée par une lettre unique, cosignée par tous les demandeurs. Dans tous les cas, cette lettre doit préciser le nom d'un ou deux représentants mandatés aux fins de conciliation, même si la demande émane d'une association représentative de locataires (D. n^o 2001-653, 19 juill. 2001, art. 7, al. 2, in fine). Le secrétariat, qui est assuré par les directions départementales de l'équipement, sauf à Paris où il l'est par la direction de l'urbanisme, du logement et de l'équipement, invite les parties à se présenter à la séance au cours de laquelle l'affaire sera examinée, par lettre adressée au minimum 15 jours avant la date retenue. Si la demande émane d'une association représentative de locataires ou de plusieurs locataires, la convocation est adressée à leurs représentants, qui ne peuvent pas se faire eux-mêmes représenter, mais ils peuvent être assistés, d'un avocat par exemple. Il précise l'objet du litige.

Le Conseil d'État a jugé que la faute commise par le secrétariat de la commission, qui a égaré la lettre de saisine, n'est pas de nature à ouvrir un droit à indemnité, car aux termes de l'article 17 de la loi du 6 juillet 1989, la seule obligation s'imposant aux parties pour pouvoir saisir le juge judiciaire est d'avoir, au préalable, saisi la commission de conciliation. La saisine du juge judiciaire n'étant pas subordonnée à l'émission d'un avis de ladite commission, la faute commise par le secrétariat de la commission, qui a égaré la lettre de saisine, n'est pas de nature à ouvrir au bailleur un droit à indemnité. Il lui appartient, s'il ne reçoit rien de la commission, de saisir malgré tout le juge judiciaire avant le terme du contrat. A défaut, le contrat serait reconduit de plein droit aux conditions antérieures de loyer ( CE, 19 mars 2001, n^o 199743,  SCI 50 Bahuts : AJDI, mai 2001, p. 429, obs. Y. Rouquet).

Les parties doivent se présenter en personne. Toutefois, elles peuvent en cas de motif légitime se faire représenter par une personne dûment mandatée à cet effet. Elles peuvent se faire assister d'une personne de leur choix à l'exclusion des membres de la commission (D. n^o 2001-653, 19 juill. 2001, art. 8).

La commission entend les parties, s'efforce de les concilier et rend un avis dans le délai maximum de 2 mois à compter de la réception par le secrétariat de la lettre de saisine. En cas de saisine d'une commission territorialement incompétente, ce délai court à compter de la réception de la lettre par le secrétariat de la commission initialement saisie (D. n^o 2001-653, 19 juill. 2001, art. 8).

157

Contenu de l'avis de la commission départementale de conciliation   En cas de conciliation totale ou partielle, l'avis constate la conciliation dont les termes font l'objet d'un document de conciliation signé par le président de la séance, cosigné par un membre présent à la séance et représentant le collège, qui n'assure pas la présidence, ainsi que par les parties.

En cas de conciliation partielle ou à défaut de conciliation, cet avis comporte l'exposé du litige et des points de désaccord subsistant. Il fait apparaître les points essentiels de la position des parties ainsi que, « le cas échéant » celle de la commission, ce qui signifie « si elle le décide ». Il ne s'agit pas d'une obligation mais d'une faculté (D. n^o 2001-653, 19 juill. 2001, art. 8, al. 4). Cette nouvelle disposition permet de faire progresser le litige, l'avis de la commission pouvant toujours être discuté devant le tribunal.

L'avis est adressé à chacune des parties.

158

Absence d'une partie   En cas d'absence ou de non-représentation des parties ou si une seule des parties est présente ou représentée, la commission ne peut que constater l'impossibilité de concilier les parties. Une nouvelle et ultime convocation peut être adressée, uniquement en cas de motif légitime de non-comparution dûment justifié (D. n^o 2001-653, 19 juill. 2001, art. 8, al. 5).

Sous-section 2 : 

Charges

§ 1 : 

Détermination des charges récupérables

159

Définition des charges récupérables   Les charges récupérables sont des sommes accessoires au loyer principal. Elles sont dues par le locataire sur justification en contrepartie :

La loi ENL du 13 juillet 2006 a étendu la liste des charges récupérables relatives aux dépenses d'entretien courant et menues réparations en reprenant dans les grandes lignes le rapport Pelletier sur les charges locatives remis au ministre de l'équipement et du logement en juin 2003 (v. n^o 165).

Ainsi, les dépenses relatives à un contrat d'entretien de l'ascenseur, qui concernent les vérifications périodiques minimales et le remplacement de petites pièces présentant des signes d'usure excessive, ainsi que les interventions de désincarcération, sont récupérables depuis la loi ENL. Cette disposition correspond pratiquement aux opérations devant être réalisés dans le cadre des nouveaux contrats « minimaux » introduits par la loi Robien sur la sécurité des ascenseurs (  CCH, art. L. 125-1 et s. etR. 125-1 et s.). Sur la consultation du rapport du contrôle technique par le locataire, voir l'étude «Ascenseurs».

De même la loi ENL a permis la récupération sur le locataire du coût des services assurés dans le cadre d'un contrat d'entreprise correspond à la dépense TTC acquittée par le bailleur (v. n^o 165). Il s'agit, par cette modification, de permettre la récupération de la marge bénéficiaire de l'entreprise prestataire et de la TVA, qui étaient considérées par la Cour de cassation comme devant rester à la charge du bailleur (Cass. 3^e civ., 24 mars 2004, n^o 01-14.439, n^o 373 FS - P + B,  SNR c/ Verger et a. : Rev. loyers 2004, p. 404, note V. Canu). Cette disposition était attendue, car la position adoptée par la jurisprudence, si elle était conforme aux textes, était source de complications dans la mesure où elle obligeait à ventiler les factures des entreprises pour isoler la marge bénéficiaire, ce qui, techniquement était impossible.

 L. n^o 89-462, 6 juill. 1989, art. 23, mod. par L. n^o 2006-872, 13 juill. 2006, art. 88, I

La liste de ces charges est fixée par le décret n^o 87-713 du 26 août 1987 (v. n^o 163). Par ailleurs, il peut être dérogé au caractère limitatif de la liste des charges énumérées au décret du 26 août 1987 par des accords collectifs locaux portant sur l'amélioration de la sécurité ou la prise en compte du développement durable (sur la conclusion de ces accords, v. n^o  252).

Les dispositions relatives aux charges récupérables sont d'ordre public. Mais, il s'agit d'un ordre public de protection. Il s'ensuit qu'il n'interdit pas au bailleur de consentir à son locataire des conditions de location plus avantageuses que celles qui sont imposées par lesdites dispositions (  CA Paris, 9 déc. 1994 : Loyers et copr., juin 1995, n^o 256).

L'exigence d'une « contrepartie » impose que les charges soient déterminées sur une base réelle. C'est ainsi que la Cour de cassation a considéré que l'insertion d'une clause d'évaluation forfaitaire des charges était nulle ( Cass. 3^e civ., 20 déc. 1995, n^o 93-20.123, n^o 2303 P,  Bareire c/ Thérèse : Bull. civ. III, n^o 262 ; Loyers et copr. 1996, comm. n^o 108). Cette solution a été appliquée à la loi de 1989 par la cour d'appel de Paris, qui a jugé que la clause prévoyant un montant forfaitaire du loyer et des charges sans distinguer la répartition entre les sommes dues au titre du loyer, et celles dues au titre des charges et des taxes, est contraire aux dispositions d'ordre public de l'article 3 de la loi du 6 juillet 1989, imposant de préciser le montant du loyer, et de l'article 23 de la même loi, suivant lequel les charges ne sont exigibles sur justificatifs qu'en contrepartie de prestations, dépenses d'entretien, menues réparations ou au titre de taxes, éléments limitativement énumérés par le décret ( CA Paris, 6^e ch., sect. B, 25 mars 1999,  Quintieri c/ Maameri : Loyers et copr. 2000, comm. n^o 61, note B. Vial-Pedroletti). Une telle clause doit être réputée non écrite sans qu'il y ait lieu d'annuler l'ensemble du contrat valablement signé entre les parties.

Il a également été jugé à propos d'une taxe d'enlèvement des ordures ménagères, que dès lors qu'elle n'apparaissait pas de façon indépendante dans le budget communal, qu'aucun taux d'imposition n'avait été établi pour le calcul de cette taxe, le bailleur ne justifiait pas de la réalité de la taxe ( Cass. 3^e civ., 10 juin 1998, n^o 96-20.521, n^o958 P + B,  SCI Cottage des Clayes c/ Olliviero : Bull. civ. III, n^o 122 ; Loyers et copr., oct. 1998, n^o 234, note B. Vial-Pedroletti ; Gaz. Pal., 12-13 mars 1999, p. 7, note J. Rémy).

Une réponse ministérielle précise également qu'un bailleur ne peut majorer les charges locatives des possesseurs de chiens (Rép. min. n^o 120383 : JOAN Q, 8 mai 2007, p. 4299).

160

Prescription de l'action en paiement des charges   Depuis la loi de cohésion sociale l'action en paiement des charges est soumise à la prescription quinquennale.

 C. civ., art.  2224, mod. par L. n^o 2008-561, 17 juin 2008, art. 1^er

Voir aussi les études «Baux (code civil)» et «Impayés (charges de copropriété et loyers)».

161

Prescription de l'action en restitution des charges indues   La durée de la prescription des actions en répétition de charges locatives est alignée sur celle de l'action en paiement (  C. civ., art.  2224, mod. par L. n^o 2008-561, 17 juin 2008, art. 1^er) (ancien article 227 du code civil). Le locataire qui a versé un montant de charges plus important que ce qu'il devait, dispose donc de 5 ans, et non de 30 ans, pour en demander le remboursement. La loi prend ainsi le contre-pied de la jurisprudence qui avait en dernier lieu considéré que l'action en répétition de charges indûment versées ne relevait pas de l'article 2277 du code civil ( Cass. ch. mixte, 12 avr. 2002, n^o 00-18.529, n^o 210 P,  SCI du 32, rue de la Seine à Colombes c/ Sté La Boudinette : Bull. civ. mixte, n^o 2 Cass. 3^e civ., 6 juill. 2004, n^o 03-13.123,  Launer c/ Bestagno et a.).

L'aménagement conventionnel permettant d'abréger ou d'allonger la durée de la prescription prévue par la nouvelle loi n'est pas applicable aux actions en paiement ou en répétition des loyers et charges locatives et généralement, aux actions en paiement de tout ce qui est payable par années ou à des termes périodiques plus courts (  C. civ., art.  2254, mod. par L. n^o 2008-561, 17 juin 2008, art. 1^er).

162

Individualisation des charges   Si les charges sont des sommes accessoires au loyer principal, elles doivent néanmoins être distinctes du loyer. Ce principe d'individualisation des charges et du loyer, quoiqu'il ne fasse pas l'objet de disposition expresse de la loi est la conséquence de la distinction qu'opèrent les législations de 1982, 1986 et 1989 entre loyer principal et charges et des règles qui leur sont spécifiquement consacrées. La stipulation des charges forfaitaires est incompatible avec la définition légale des charges ainsi qu'avec l'obligation de justification qui conditionne la demande de remboursement du bailleur.

Enfin, le remboursement correspond à des dépenses effectivement engagées et ne saurait être exigé sur la seule base de la valeur théorique des prestations et fournitures. A cet égard, on peut relever que les dispositions de l'article 4, h de la loi du 6 juillet 1989 réputant non écrite toute clause autorisant le bailleur à diminuer ou supprimer les prestations prévues au contrat sans contrepartie équivalente trouve tout naturellement à s'appliquer dans le régime des charges tel qu'il est désormais déterminé par la loi.

Si le propriétaire en fait la demande, le service public de distribution d'eau est tenu de procéder à l'individualisation des contrats de fourniture d'eau à l'intérieur des immeubles collectifs d'habitation (L. n^o 2000-1208, 13 déc. 2000, art. 93D. n^o2003-408, 28 avr. 2003). Lorsque la demande émane d'un propriétaire bailleur, elle est précédée d'une information complète des locataires sur la nature et les conséquences techniques et financières de l'individualisation des contrats de fourniture d'eau, et fait l'objet, s'il y a lieu, d'un accord défini par l'article 42 de la loi du 23 décembre 1986. Les études préalables et les travaux sont à la charge du bailleur (Rép. min. n^o76179 : JOAN Q, 7 mars 2006, p. 2439).

En cas d'immeuble appartenant à un propriétaire unique et qu'aucun règlement de copropriété n'a été établi, la loi ne fixe pas de critère pour répartir l'individualisation des charges, une cour d'appel valide la répartition des charges établie par un géomètre prenant en compte la superficie et la situation des différents lots ( CA Paris, 6^e ch., sect. C, 17 sept. 2003, n^o 2002/01169,  SCI 29 av. des Ternes c/ Gilbert).

Voir aussi l'étude «Impayés (charges de copropriété et loyers)».

§ 2 : 

Énumération des charges récupérables

163

Liste des charges récupérables   Elle est fixée par le décret n^o 87-713 du 26 août 1987 maintenu en vigueur par l'article 25, V de la loi du 6 juillet 1989 (D. n^o 87-713, 26 août 1987, mod. par D. n^o 2008-1411, 19 déc. 2008). Schématiquement sont récupérables sur le locataire les dépenses liées à la fourniture de biens consommables (eau, gaz, électricité) ainsi que les dépenses d'entretien et de menues réparations (v. n^o 167).

Le remplacement d'un élément d'équipement incombe au bailleur, à moins qu'il ne puisse être assimilé à une menue réparation, c'est-à-dire qu'il ne coûte pas plus cher qu'elle (D. n^o 87-713, 26 août 1987 : JO, 30 août).

164

Caractère limitatif de la liste   La liste du décret n^o 87-713 du 26 août 1987 a un caractère exhaustif, à la différence de la liste du décret n^o 87-712 du même jour relatif aux réparations locatives (v. n^o  167). En effet, alors que ce dernier texte dispose qu'ont « notamment le caractère de réparations locatives », le décret n^o 87-713 fixant la liste des charges récupérables ne comporte pas le terme « notamment ». Le principe d'interprétation stricte des textes d'ordre public conduit donc à conférer à ce texte un caractère limitatif rappelé dans de nombreuses réponses ministérielles et au fil de la jurisprudence (Rép. min. n^o 16593 : JOAN Q, 14 sept. 1998, p. 5112Rép. min. n^o 29232 : JO Sénat Q, 11 janv. 2001, p. 97 Cass. 3^e civ., 10 mars 1999, n^o 97-10.499, n^o 472 P + B,  Sté Régie Foncia Saint-Antoine et a. c/ Casola et a. : Bull. civ. III, n^o 61).

Cette position a été réaffirmée récemment avec force par la Cour de cassation par 4 arrêts du même jour ( Cass. 3^e civ., 27 nov. 2002, n^o 01-11.130, n^o 1713 FS - P + B,  Hassaci c/ Sté du Prunier Hardy : Bull. civ. III, n^o 237 Cass. 3^e civ., 27 nov. 2002, n^o 01-11.132, n^o 1715 FS - P + B,  Moutachy c/ Sté du Prunier Hardy : Bull. civ. III, n^o 238 Cass. 3^e civ., 27 nov. 2002, n^o 01-11.131,  Mallem c/ SCI du Prunier Hardy Cass. 3^e civ., 27 nov. 2002, n^o 01-11.134,  Mensah c/ Prunier Hardy Cass. 3^e civ., 24 mars 2004, n^o 01-14.439, n^o 373 FS - P + B,  SNR c/ Verger et a. : Bull. civ. III, n^o 353 ; Ann. loyers, janv. 2005, p. 20, obs. C. Beddeleem Cass. 3^e civ., 9 mars 2005, n^o 01-18.039, n^o 311 FS - P + B,  Groupement d'intérêt économique Calliance gestion c/ Mazuel et a. : Bull. civ. III, n^o 59 ; AJDI 2005, p. 390, obs. Y. Rouquet).

La Cour de cassation a précisé, à nouveau, que l'énumération de la liste des charges récupérables est limitative ( Cass. 3^e civ., 30 nov. 2005, n^o 04-14.508, n^o 1291 FS - P + B,  Poumeyreau et a. c/ SCI SIAV : Loyers et copr., févr. 2006, comm. n^o 31). Ainsi, les frais d'entretien d'un groupe électrogène, qui ne figurent pas dans l'annexe du décret du 26 août 1987, constituent un équipement de sécurité qui reste à la charge du bailleur.

Mais ce décret ne correspond plus aux évolutions des techniques et aux nouveaux services proposés aux habitants. Afin de redéfinir les charges récupérables, une mission de réflexion a été confiée au président de l'Anah, elle a abouti à un rapport remis au ministre de l'équipement et du logement en juin 2003. Ce rapport établit un constat de la situation et formule quelques recommandations afin de voir publier un décret unique des charges pour le parc locatif privé et public et l'élaboration d'une nouvelle liste intégrant les services actuels rendus aux locataires (Rapp. ANAH, 11 juin 2003). La loi ENL a repris certaines propositions de ce rapport, voir n^o 175.

165

Dépenses de gardiennage   

 1^o  Modalités de récupérations des charges de personnel depuis le décret du 19 décembre 2008
 De nouvelles dispositions réglementaires viennent apporter des modifications sur les modalités de récupération des charges relatives aux dépenses de personnel (D. n^o87-713, 26 août 1987, mod. par D. n^o 2008-1411, 19 déc. 2008 : JO, 26 déc.). Ce texte résulte d'une réflexion engagée au sein de la commission nationale de concertation (CNC) sur les frais de gardiennage afin d'adapter le dispositif actuel de récupération des charges auprès des locataires (  Rép. min. n^o 03221 : JO Sénat Q, 20 mars 2008, p. 574).

La jurisprudence s'était toujours montrée restrictive quant à la liste des charges récupérables (v. ci-après, 2^o). A la suite du rapport Pelletier, des adaptations avaient déjà été apportées dans la loi ENL en étendant la liste à certaines dépenses liées aux évolutions en matière d'entretien des ascenseurs et au coût des services assurés dans le cadre d'un contrat d'entreprise (  L. n^o 89-462, 6 juill. 1989, art. 23, mod. par L. n^o 2006-872, 13 juill. 2006, art. 88, I).

a) Dépenses d'encadrement récupérables 
Pour tenir compte de l'évolution des missions des gardiens et concierges, où leur activité intègre de plus en plus la sécurité, la présence et le dialogue avec les habitants, le décret prévoit dorénavant que les dépenses de personnel d'encadrement technique chargé du contrôle direct du gardien, du concierge ou de l'employé d'immeuble, sont récupérables à concurrence de 10 % de leur montant.

D. n^o 87-713, 26 août 1987, art. 2, a, mod. par D. n^o 2008-1411, 19 déc. 2008, art. 2

b) Récupération des dépenses de personnel 
Les charges de gardiennage sont récupérables sur le locataire lorsque l'employé d'immeuble ou le gardien-concierge assure l'une des deux tâches : entretien des parties communes ou élimination des rejets (D. n^o 87-713, 26 août 1987, art. 2 d, mod. par D. n^o 2008-1411, 19 déc. 2008, art. 2).

Lorsque les tâches sont accomplies par un employé d'immeuble, les dépenses correspondant à sa rémunération, aux charges sociales et fiscales sont récupérables en totalité (100 %) sur le locataire dès lors que l'employé assure, conformément à son contrat de travail, l'entretien des parties communes ou l'élimination des rejets. Alors qu'auparavant pour permettre la récupération des charges de gardiennage, la jurisprudence exigeait que les tâches d'entretien des parties communes et d'élimination des rejets soient assurées cumulativement par l'employé d'immeuble ( Cass. 3^e civ., 9 janv. 2008, n^o 06-21.794, n^o 7 FS - P + B,  OPAC de Paris c/ Boumendil et a.).

Lorsque l'entretien des parties communes et l'élimination des rejets sont assurés par un gardien ou un concierge, les dépenses correspondant à sa rémunération et aux charges sociales et fiscales sont toujours récupérables à hauteur de 75 %. Le décret précise que si le gardien ou le concierge n'assure que l'une ou l'autre des deux tâches (entretien des parties communes ou élimination des rejets), ces dépenses sont dorénavant récupérables à concurrence de 40 %.

D. n^o 87-713, 26 août 1987, art. 2 c, mod. par. D. n^o 2008-1411, 19 déc. 2008, art. 2


Le texte ajoute que la récupération des charges est également possible lorsqu'un tiers intervient pendant les repos hebdomadaires et les congés ainsi qu'en cas de force majeure, d'arrêt de travail ou en raison de l'impossibilité matérielle ou physique temporaire pour le gardien ou le concierge d'effectuer seul la ou les deux tâches.

Adoptant la position de la Cour de cassation, le texte indique qu'un couple de gardiens ou de concierges est assimilé à un personnel unique ( Cass. 3^e civ., 15 oct. 2008, n^o07-21.452, n^o 984 FS - P + B + R + I,  Poumeyreau et a. c/ SCI de l'avenue de Verdun).

c) Dépenses non récupérables liées à la rémunération 
Certains éléments sont exclus des dépenses récupérables. Ce sont les mêmes pour un gardien et concierge ou un employé d'immeuble (D. n^o 87-713, 26 août 1987, art. 2 d, mod. par D. n^o 2008-1411, 19 déc. 2008, art. 2 d) :

d) Entrée en vigueur 
Ces dispositions, introduites s'appliquent aux charges échues à compter du 1^er janvier 2009 (  D. n^o 2008-1411, 19 déc. 2008, art. 3).

 2^o  Jurisprudence sur la récupération des charges de personnel antérieurement au décret du 19 décembre 2008 
 Antérieurement au décret du 19 décembre 2008, les dépenses de personnel étaient récupérables dans les conditions suivantes : la rémunération du personnel, y compris les charges sociales et fiscales sont récupérables (D. n^o 87-713, 26 août 1987, art. 2 déc.). Cette disposition s'entendait en tenant compte du salaire brut auquel s'ajoutait la part des cotisations sociales et fiscales à charge de l'employeur (Rép. min. n^o32790 : JOAN Q, 31 déc. 1990, p. 5932). La notion de rémunération devait être prise au sens large et inclut les frais de remplacement des gardiens pendant leurs absences ou leurs congés (Rép. min. n^o 14001 : JOAN Q, 11 juill. 1994, p. 3618). Lorsque l'entretien des parties communes et l'élimination des rejets étaient assurés par un gardien ou un concierge, les dépenses correspondant à sa rémunération, à l'exclusion du salaire en nature, étaient récupérables sur le locataire à concurrence des trois quarts de leur montant. La rémunération du gardien ne constituait une charge récupérable à concurrence de trois quarts de son montant que lorsque celui-ci assurait cumulativement l'entretien des parties communes et l'élimination des rejets ( Cass. 3^e civ., 7 mai 2002, n^o 00-16.268, n^o 829 P + B,  OPHLM du Tarn c/ Guiraud : Bull. civ. III, n^o 93 : Rev. loyers 2002, p. 442, obs. V. Canu Cass. 3^e civ., 30 nov. 2005, n^o 04-14.508, n^o 1291 FS - P + B,  Poumeyreau et a. c/ SCI SIAV : Loyers et copr., févr. 2006, comm. n^o 31 Cass. 3^e civ., 19 mars 2008, n^o 07-10.704, n^o 286 FS - P + B,  Sté Gecina c/ Avallone Cass. 3^e civ., 15 mai 2008, n^o 07-16.567, n^o 550 FS - P + B,  Socaconam c/ Salis).

La Cour de cassation a précisé que les dépenses correspondant à la rémunération du gardien ou du concierge étaient récupérables à concurrence des trois quarts de leur montant même si l'entretien des parties communes et l'élimination des rejets sont assurés par un couple ayant un contrat de travail commun ( Cass. 3^e civ., 15 oct. 2008, n^o 07-21.452, n^o 984 FS - P + B + R + I,  Poumeyreau et a. c/ SCI de l'avenue de Verdun).

Lorsque cet entretien était assuré par un employé d'immeuble, les dépenses correspondant à sa rémunération étaient récupérables en totalité sur le locataire. En revanche, les tâches relevant de la garde et de la surveillance du bien immobilier étaient à la charge exclusive du propriétaire. Ainsi en était-il, par exemple, dans les immeubles de grande hauteur, où la présence permanente d'un personnel de sécurité est obligatoire (  Rép. min. n^o 41052 : JOAN Q, 30 janv. 1984, p. 445Rép. min. n^o21116 : JOAN Q, 28 sept. 1987, p. 5431).

En outre, la Cour de cassation a précisé que le gardien ne pouvait pas partager ces tâches avec un tiers pour que le bailleur bénéficie d'une récupération, même partielle, sur les locataires ( Cass. 3^e civ., 27 sept. 2006, n^o 05-18.193, n^o 1019 FS - P + B + I,  SCI 212 rue Saint-Maur c/ Assoc. Les Habitants du 212 et a. : Bull. civ. III, n^o 186).

La Cour de cassation a précisé ce qu'il fallait entendre par le verbe « assurer » en considérant que cette expression impliquait que le gardien ou concierge participe personnellement aux travaux d'entretien ( Cass. 3^e civ., 8 oct. 1997, n^o 95-20.113, n^o1465 P + B,  Sté immobilière de l'avenue de Verdun (SIAV) c/ Sarr : Bull. civ. III, n^o 186 : Loyers et copr. 1997, comm. n^o 304, note B. Vial-Pedroletti). Il en résultait que si le gardien ou concierge ne faisait que contrôler la bonne exécution des travaux par des personnes placées sous ses ordres, les dépenses liées à la rémunération n'étaient pas récupérables. Le même arrêt précisait également que les frais de gardiennage de nuit du parking ne sont pas récupérables. La solution était évidente dès lors que la liste des charges récupérables telle que fixée par le décret du 26 août 1987 présentait un caractère limitatif et que cette dépense n'y figurait pas. La troisième chambre civile de la Cour de cassation allait plus loin en affirmant que la récupération n'est possible que lorsque le gardien ou le concierge effectue seul les travaux ( Cass. 3^e civ., 27 sept. 2006, n^o 05-18.193, n^o 1019 FS - P + B + I,  SCI 212 rue Saint-Maur c/ Assoc. Les Habitants du 212 et a.). Le partage des travaux d'entretien des parties communes et d'élimination des rejets avec une société de nettoyage excluait donc la récupération partielle de la rémunération du gardien ou du concierge sur les locataires.

166

Coût des services assurés dans le cadre d'un contrat de personnel   Depuis la loi ENL, le coût des services assurés dans le cadre d'un contrat d'entreprise correspond à la dépense TTC acquittée par le bailleur. Il est récupérable sur le locataire (  L. n^o 89-462, 6 juill. 1989, art. 23, mod. par L. n^o 2006-872, 13 juill. 2006, art. 88, I).

Mais, ces dispositions sur la récupération de la TVA afférente aux contrats d'entreprise ne sont pas rétroactives ( Cass. 3^e civ., 19 mars 2008, n^o 07-10.704, n^o 286 FS - P + B,  Sté Gecina c/ Avallone CA Paris, 6^e ch., sect. B, 27 mars 2008, n^o 06/13715,  SA Sadif c/ Scepanovic et a.).

167

Énumération des charges récupérables   Le décret du 26 août 1987 (D. n^o 87-713, 26 août 1987), dans son annexe, distingue les huit catégories de charges récupérables suivantes :

La Hautejuridiction affirme le caractère strictement limitatif du décret n^o 87-713 du 26 août 1987 qui ne permet de récupérer que les dépenses qui y sont énumérées à savoir la taxe d'enlèvement des ordures ménagères et non les prélèvements prévus au profit de l'État à l'article  1641 du code général des impôts ( Cass. 3^e civ., 30 oct. 2002, n^o 01-10.617, n^o 1572 FS - P + B,  Regy c/ Dalbin : Bull. civ. III, n^o 212 Cass. 3^e civ., 19 févr. 2003, n^o 01-13.576,  SEMIDEP c/ Assoc. des locataires de la Résidence des Iles Cass. 3^e civ., 24 mars 2004, n^o 01-14.439, n^o 373 FS - P + B,  SNR c/ Verger et a. : Bull. civ. III, n^o 60). En effet, le décret n^o 87-713 du 26 août 1987 énonce de façon limitative les charges récupérables, il ne mentionne pas les frais de confection des rôles et de dégrèvement des taxes. Plusieurs réponses ministérielles avaient précisé que ces frais incombaient au bailleur sous réserve qu'ils fassent l'objet d'une facturation spécifique (Rép. min. n^o 30789 : JOAN Q, 1^er janv. 1996, p. 81Rép. min. n^o16593 : JOAN Q, 14 sept. 1998, p. 5112Rép. min. n^o 37304 : JOAN Q, 27 déc. 1999, p. 7461Rép. min. n^o 29232 : JO Sénat Q, 11 janv. 2001, p. 97). Cette position avait déjà été soutenue par les juridictions du fond ( CA Paris, 6^e ch., sect. B, 14 juin 2001, n^o 1999-24887,  Sté civile des Nouvelles Résidences c/ Verger et a. : Loyers et copr. 2002, comm. n^o 29, note B. Vial-Pedroletti).

168

Autres dépenses   Les frais d'installation d'un dispositif d'ouverture automatique de la porte commune de l'immeuble sont des dépenses d'amélioration, susceptibles d'entraîner un réajustement du loyer, lors du renouvellement du bail.

En ce qui concerne les frais de raccordement à une antenne collective, voir l'étude«Antennes de communication». Le ministère chargé du logement a néanmoins précisé que le propriétaire est fondé à demander au locataire le remboursement des frais exposés à l'occasion d'une mise en conformité des antennes collectives de télévision destinée à permettre la réception des chaînes 5 et 6, les frais d'adaptation pouvant être assimilés à un élément de l'énumération faite à l'article 2 de la loi n^o 66-457 du 2 juillet 1966 relative à l'installation d'antennes (Rép. min. n^o 35930 : JOAN Q, 25 avr. 1988, p. 1776). En revanche, il ne peut être mis à la charge du locataire une quote-part des frais d'installation à un réseau câblé fournissant un service collectif de télévision sans son acceptation à y être raccordé ( Cass. 3^e civ., 29 janv. 2002, n^o 99-17.042,  Billiot c/ Richez : Loyers et copr. 2002, comm. n^o 142, note B. Vial-Pedroletti).

En revanche, le propriétaire ne peut demander le remboursement des frais de gérance de l'immeuble (  T. civ. Seine, 20 oct. 1954 : Rev. loyers 1955.107) ou des factures de l'entreprise prestataire de service chargée de l'entretien car les factures ne permettaient pas de déterminer la part des dépenses correspondant à la rémunération du personnel et aux charges fiscales et sociales récupérables et celle des autres dépenses ( Cass. 3^e civ., 30 oct. 2002, n^o 01-10.617, n^o 1572 FS - P + B,  Regy c/ Dalbin : Bull. civ. III, n^o 212 Cass. 3^e civ., 24 mars 2004, n^o 01-14.439, n^o 373 FS - P + B,  SNR c/ Verger et a. : Bull. civ. III, n^o 60), ni des honoraires de gestion relatifs aux prestations et fournitures individuelles (  T. civ. Seine, 20 mars 1953 : Rev. loyers 1953.463) ni des primes d'assurance afférentes à l'immeuble (  T. civ. Lille, 8 nov. 1960 : Ann. loyers 1961.667).

169

Cas particulier : dépenses dans des locaux situés dans des résidences du troisième âge   En l'absence de dispositions particulières, les baux concernant des locaux situés dans des résidences du troisième âge relèvent de la loi du 6 juillet 1989, les charges récupérables sont déterminées par le décret n^o 87-713 du 26 août 1987, dont la liste est limitative, rien dans la loi n'interdit de stipuler que les dépenses ayant un caractère autre que celles énumérées dans le décret puissent être imputées au locataire. Ainsi selon la Cour de cassation ( Cass. 3^e civ., 13 juill. 1999, n^o 97-12.047, n^o 1258 P + B,  Franchette c/ Michaut : Bull. civ., n^o 169 ; RJDA n^o 10/1999, p. 850 ; RD imm. 1999, p. 690), les dépenses relatives aux frais de fonctionnement des services de sécurité et de santé ainsi que celles du service alimentaire n'étant pas la contrepartie du seul usage de l'appartement loué ne constituent pas des charges au sens du décret précité. Le bailleur peut donc en exiger le remboursement par le locataire puisque, n'étant pas des charges, ces dépenses ne sont pas visées par la liste limitative prévue par ledit décret.

Sur le régime de la répartition des charges de copropriété dans une résidence du troisième âge ou résidence-services, voir l'étude «Charges de copropriété».

§ 3 : 

Contribution du locataire au partage des économies de charges

170

Travaux d'économie d'énergie entraînant un partage des économies de charges   La loi de mobilisation pour le logement a prévu de permettre à un bailleur qui a réalisé des travaux d'économie d'énergie de majorer les charges du locataire. En effet, dans un contexte où la maîtrise des charges est une préoccupation aussi bien des locataires que des bailleurs, il convient de favoriser la réalisation de travaux d'économie d'énergie de nature à limiter les émissions de gaz à effets de serre et à mieux maîtriser les charges locatives en réduisant la consommation énergétique.

Ainsi, lorsque des travaux d'économie d'énergie sont réalisés par le bailleur dans les parties privatives d'un logement ou dans les parties communes de l'immeuble, une contribution pour le partage des économies de charge peut être demandée au locataire du logement loué, à partir du mois civil qui suit la date d'achèvement des travaux (D. n^o 2009-1439, 23 nov. 2009, art. 2, al. 2 : JO, 25 nov.). Certaines conditions doivent être respectées :

— les travaux doivent bénéficier directement au locataire ;
— un justificatif des travaux doit être fourni au locataire ;
— un ensemble de travaux doit avoir été réalisé ou le logement doit atteindre un niveau minimal de performance énergétique.

§ 4 : 

Provisions sur charges

179

Principe des provisions sur charges   Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas faire l'objet d'une régularisation au moins annuelle (  L. n^o 89-462, 6 juill. 1989, art. 23, al. 3). Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel. Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires. Le bailleur doit tenir à la disposition de son locataire les pièces justificatives des charges locatives figurant au décompte annuel qui lui est adressé par le syndic de copropriété ( Cass. 3^e civ., 30 juin 2004, n^o 03-11.098, n^o 822 FS - P + B + I,  Weis c/ Prempain : Bull. civ. III, n^o 135).

De même que lorsqu'il s'agit d'une maison individuelle le bailleur doit communiquer au locataire le décompte par nature de charges et ne pas produire uniquement le livre de compte de l'administrateur de biens ( Cass. 3^e civ., 22 mars 2005, n^o 04-11.728,  Marron c/ Logier et a.).

Durant un mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues à la disposition des locataires (  L. n^o 89-462, 6 juill. 1989, art. 23, al. 4). Les pièces justificatives des charges doivent être tenues à la disposition personnelle des locataires pendant tout le délai légal et pas seulement à l'occasion d'une seule réunion ( Cass. 3^e civ., 28 janv. 2004, n^o 02-15.810, n^o 77 FS - P + B,  Zapata et a. c/ RIVP : Bull. civ. III, n^o 17).

Selon une réponse ministérielle, le délai d'un mois n'est pas opposable par le bailleur au locataire dans le cas où ce dernier n'a pu avoir communication des justifications du fait du bailleur. Il en est ainsi lorsque le locataire a demandé en temps utile rendez-vous pour consulter les justifications et que ce rendez-vous ne lui a pas été accordé par le bailleur ou son mandataire. Les termes « tenues à disposition » signifient que tout locataire qui s'adresse à son bailleur ou son mandataire pour consulter des pièces justificatives des charges locatives doit pouvoir y accéder dans des conditions raisonnables et normales. Cette notion ne peut s'interpréter comme l'obligation pour un bailleur de fournir gratuitement des photocopies de ces documents. Toutefois, rien ne s'oppose à ce que ces photocopies soient faites à la demande du locataire et aux frais de ce dernier (Rép. min. n^o 19043 : JOAN Q, 9 janv. 1995, p. 213).

Le bailleur ne peut récupérer les charges locatives que si leur mode de répartition a été communiqué au locataire ( Cass. 3^e civ., 20 déc. 1995, n^o 93-20.123, n^o 2303 P,  Bareire c/ Thérèse : Bull. civ. III, n^o 262) et que les pièces justificatives ont été tenues à sa disposition ( Cass. 3^e civ., 8 déc. 2010, n^o 09-71.124, n^o 1449 FS - P + B,  Frémont c/ Sté France habitation). La Cour de cassation précise que cette mise à disposition aurait pu se faire devant les juges d'appel en cours de procédure ( Cass. 3^e civ., 1^er avr. 2009, n^o 08-14.854, n^o 459 FS - P + B,  Pugnetti et a. c/ Peyre et a. : Bull civ. III, n^o 76 Cass. 3^e civ., 8 déc. 2010, n^o 09-71.124, n^o 1449 FS - P + B,  Frémont c/ Sté France habitation).

Voir aussi l'étude «Impayés (charges de copropriété et loyers)».

Sous-section 3 : 

Dépôt de garantie

180

Détermination du dépôt de garantie   Le dépôt de garantie est destiné à garantir le bailleur de l'exécution de ses obligations locatives par le locataire ( Cass. 3^e civ., 21 nov. 1990, n^o 89-14.827, n^o 1840 P,  Rettgen c/ Dubuisson et a. : Bull. civ. III, n^o 237). Depuis le 10 février 2008, la loi pour le pouvoir d'achat, a réduit le montant du dépôt de garantie à un mois (au lieu de 2 mois) de loyer en principal (  L. n^o 89-462, 6 juill. 1989, art. 22, al. 1^er, mod. par L. n^o 2008-111, 8 févr. 2008, art. 10, I).

En outre, il est précisé que ce dépôt est versé au bailleur directement moment de la signature du bail, le dépôt de garantie est versé au bailleur directement par le locataire ou par l'intermédiaire d'un tiers. Ainsi le dépôt de garantie peut être versé au bailleur par le locataire ou par un organisme « 1 % logement ». Le locataire rembourse ensuite à l'organisme prêteur la somme qui lui a été ainsi avancée, sans intérêt sur 3 ans. Cette mesure d'extension de l'avance « Loca-pass » résulte d'un accord signé parallèlement entre le ministère du logement et les partenaires sociaux le 21 décembre 2008.

Le dépôt de garantie ne peut être prévu lorsque le loyer est payable d'avance pour une période supérieure à 2 mois. Toutefois, si le locataire demande le bénéfice du paiement mensuel du loyer, le bailleur peut exiger un dépôt de garantie (  L. n^o 89-462, 6 juill. 1989, art. 22, al. 2).

181

Financement du dépôt de garantie par un loca-pass   Sous certaines conditions et pour certains bénéficiaires (salariés des entreprises assujetties au 1 % logement ; jeune de moins de 30 ans en situation de recherche d'un premier emploi ou étudiant boursier d'État), le comité interprofessionnel du logement (CIL) peut financer le dépôt de garantie par le biais d'une avance remboursable par le bailleur ou le locataire au départ de celui-ci. Suivant la catégorie de logement, cette avance correspond à un ou 2 mois de loyer. Elle est consentie sans intérêts, ni frais de dossier ou de garantie. Pour plus de renseignements, les candidats locataires sont invités à se rapprocher des CIL. Les locataires éligibles au Loca-Pass qui doivent changer de logement, pour des raisons familiales ou professionnelles, peuvent préfinancer gratuitement leur nouveau dépôt de garantie alors même qu'ils n'ont pas encore récupéré le précédent (Rép. min. n^o 75116 : JOAN Q, 16 mai 2006, p. 5194).

182

Restitution du dépôt de garantie   Le dépôt de garantie doit être restitué dans un délai maximal de 2 mois à compter de la restitution des clés par le locataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées (  L. n^o 89-462, 6 juill. 1989, art. 22, al. 3). Aussi a été jugée illicite, une clause du bail stipulant que le dépôt de garantie sera automatiquement attribué au bailleur en cas de mise en œuvre d'une clause résolutoire ou de non-respect des délais de préavis et ce, quelles que soient la nature et les conséquences du manquement ( CA Rennes, 4^e ch., 22 janv. 1998, n^o 9405228,  SGI c/ CSCV et a. : Rev. huissiers, 1^er févr. 1999, p. 135 CA Versailles, 1^re ch., sect. 2, 18 oct. 2002, n^o01/03626,  Duperier c/ Pelmar : RJDA 5/03, n^o 478). De la même façon aucune disposition légale ne peut obliger le bailleur de justifier dans un délai de 2 mois des sommes qu'il entend déduire du montant du dépôt de garantie ( Cass. 3^e civ., 8 déc. 2009, n^o 08-20.340,  Buriat c/ Denis et a.).

Sauf stipulation expresse contraire, le locataire a qualité pour agir en restitution du dépôt de garantie même si ce dernier a été versé par le Fonds de solidarité pour le logement (FSL) ou par une association du 1 % Logement ( Cass. 3^e civ., 14 juin 2006, n^o 05-13.784, n^o 724 FS - P + B,  Baert c/ SCI Le Club des cinq Cass. 3^e civ., 7 avr. 2010, n^o 08-21.844,  Khichane c/ Khenniche et a.).



Voir dans la partie Formulaire du Dictionnaire, sous la rubrique «Baux d'habitation et mixtes», un modèle de lettre de demande de restitution du dépôt de garantie.

Le montant de ce dépôt de garantie ne porte pas intérêt au bénéfice du locataire. Il ne doit faire l'objet d'aucune révision durant l'exécution du contrat de location, éventuellement renouvelé.

A défaut de restitution dans le délai légal de 2 mois, le solde du dépôt de garantie restant dû au locataire, après arrêté des comptes, produit intérêt au taux légal au profit du locataire (  L. n^o 89-462, 6 juill. 1989, art. 22, al. 4).

A été cassé le jugement qui avait considéré que la somme due à titre de restitution du dépôt de garantie porte intérêt au taux légal à compter de la date où la restitution aurait dû avoir lieu, sans préciser la date de remise des clés au bailleur ( Cass. 3^eciv., 16 juill. 1998, n^o 95-20.683,  Calvo c/ Saunois : Administrer, juill. 1999, p. 38, obs. V. Canu). En effet seule la remise des clés fait courir le délai de restitution de 2 mois au-delà duquel les intérêts de retard sont dus ( Cass. 3^e civ., 17 mai 2011, n^o 09-16.503,  Fouquet c/ Guyot). Le locataire peut prétendre à la restitution du dépôt de garantie même si aucun état des lieux de sortie n'a été établi ( Cass. 3^e civ., 22 janv. 2008, n^o 06-20.399,  Jamgotchian c/ Duny).

Une réponse ministérielle apporte quelques précisions sur la sanction en cas de non-respect du délai de 2 mois. Lorsqu'il apparaît trop court en cas de complexité des sommes à régler, et qu'il est difficile à un bailleur diligent de solder les comptes dans ce délai, notamment s'il n'est pas en possession des comptes de copropriété ou si le montant de la taxe d'habitation due par le locataire n'est pas encore connu, les parties peuvent opérer un règlement provisionnel et dispenser le bailleur des intérêts de retard sur un éventuel solde débiteur à sa charge (Rép. min. n^o 40363 : JOAN Q, 20 mars 2000, p. 1878Rép. min. n^o 4514 : JOAN Q, 18 nov. 2002, p. 4297).

Les tribunaux adoptent sur ce point une attitude libérale pour ne sanctionner le bailleur que s'il retient délibérément au-delà du délai légal une somme qu'il sait devoir restituer. Les juges admettent que le bailleur restitue au locataire sortant 80 % du dépôt de garantie dans le délai de 2 mois et ne rembourse le solde qu'après régularisation annuelle, sans intérêt (Rép. min. n^o 15812 : JOAN Q, 4 mars 2008, p. 1917Rép. min. n^o 15261 : JOAN Q, 4 mars 2008, p. 1916  Rép. min. n^o 2292 : JO Sénat Q, 28 févr. 2008, p. 404Rép. min. n^o 59826 : JOAN Q, 9 févr. 2010, p. 1467). Un arrêt de la troisième chambre civile a considéré que le dépôt de garantie ne pouvait porter intérêt au taux légal court qu'à compter de la date à laquelle le syndic avait adressé le compte de charge (  Cass. 3^e civ., 18 mars 1992, n^o 90-11.763, Philippe c/ Ponce : Bull. civ. III, n^o 93 ; Defrénois 1992, doctr. et jurispr. p. 832, note G. Vermelle). En l'espèce, l'appartement avait été quitté en juillet 1988 et le compte adressé en juillet 1989.

En cas de litige, la commission départementale de conciliation (CDC) peut être saisie, la loi SRU ayant étendu ses compétences aux litiges relatifs au dépôt de garantie (  L. n^o 89-462, 6 juill. 1989, art. 20, mod. par L. n^o 2000-1208, 13 déc. 2000, art. 188 : JO, 14 déc.) (v. n^o 143).

183

Redevable du dépôt de garantie en cas de mutation   Depuis la loi de mobilisation pour le logement, en cas de mutation à titre gratuit ou onéreux, la restitution du dépôt de garantie incombe au nouveau bailleur, à savoir l'acquéreur, le donataire ou le légataire de l'immeuble loué (  L. n^o 89-462, 6 juill. 1989, art. 22, mod. par L. n^o 2009-323, 25 mars 2009, art. 103). Une convention contraire demeure possible mais n'est pas opposable au locataire.

Antérieurement à la loi de mobilisation pour le logement du 25 mars 2009, en cas de vente du bien loué, l'acquéreur ne devenait pas de plein droit débiteur de la restitution du dépôt de garantie envers le locataire, qui devait s'adresser au bailleur avec lequel il avait contracté ( Cass. 3^e civ., 1^er avr. 2003, n^o 02-10.096,  Institut de retraite des industries de l'habillement (Iriha) c/ SAS Bunburry : RJDA n^o 7/03, n^o 691). Voir également l'étude «Entrée en jouissance» du Dictionnaire permanent Transactions immobilières.

Par ailleurs, la restitution du dépôt de garantie incombait au bailleur originaire et ne se transmettait pas à son ayant cause particulier, en l'espèce un légataire à titre particulier ( Cass. 3^e civ., 25 févr. 2004, n^o 02-16.589, n^o 239 FS - P + B,  Jabbour c/ Galimard et a.). La Cour de cassation s'appuyait sur le fait que le légataire particulier n'était pas tenu des dettes de la succession (  C. civ., art.  1024). En revanche, les anciens locataires auraient dû diriger leur demande contre la succession, c'est-à-dire les héritiers, c'est la différence entre le légataire particulier et le légataire universel ou à titre universel (  C. civ., art.  1012).

184

Interdiction de l'imputation par le locataire de ses loyers sur le dépôt de garantie   Le locataire ne peut s'abstenir de payer les derniers mois de loyer en les imputant sur le dépôt de garantie (Rép. min. n^o 26951 : JO Sénat Q, 30 janv. 1986, p. 197).

Section 5 : 

Cession, sous-location, hébergement et échange

Sous-section 1 : 

Cession et sous-location

186

Principe de l'interdiction de cession et de sous-location   Le principe est clairement affirmé : le locataire ne peut ni céder le contrat de location ni sous-louer le logement (  L. n^o 89-462, 6 juill. 1989, art. 8). Cependant, l'article 8 de la loi du 6 juillet 1989 n'impose pas au locataire une occupation permanente des locaux et ne lui interdit pas de prêter le logement, en son absence ou non, même pour une longue durée (  CA Montpellier, 2^e ch. A, 11 déc. 2001, SCI Forcas c/ Diaz : Loyers et copr. 2002, comm. n^o 147). En revanche, l'hébergement prolongé alors que le preneur n'occupe plus personnellement le logement, est assimilable à une cession de bail ou à une sous-location ( CA Paris, 6^e ch., sect. B, 15 nov. 2007, n^o 06/16314,  Hassan c/ RIVP).

La résiliation du bail pour sous-location suppose de vérifier le versement d'une contrepartie pour la jouissance des lieux par le sous-locataire ( Cass. 3^e civ., 17 mai 2006, n^o 05-13.045,  de Rincquesen et a. c/ Jaulin et a.).

Sur la notion d'hébergement, voir n^o  102.

187

Autorisation écrite par le bailleur de céder ou sous-louer   L'interdiction est écartée lorsque le bailleur donne son accord par écrit à la cession ou à la sous-location.

La loi ne réglemente pas la cession.

188

Dispositions propres à la sous-location   En matière de sous-location, la loi précise les conséquences de la sous-location autorisée :

 L. n^o 89-462, 6 juill. 1989, art. 8

Sous-section 2 : 

Échange

189

Conditions de l'échange   L'échange entre deux locataires occupant deux logements est de droit lorsque sont réunies les quatre conditions suivantes :

 L. n^o 89-462, 6 juill. 1989, art. 9

Dans la mesure où certains ensembles immobiliers regroupent à la fois des maisons individuelles et des logements collectifs, l'échange entre un locataire d'une maison individuelle et un logement collectif est possible (  Rép. min. n^o 3122 : JO Sénat Q, 13 nov. 1997, p. 3171 ; Administrer, janv. 1998, p. 118).

Toutefois, le droit d'échange est exclu lorsque les logements ou l'un d'eux sont soumis aux dispositions du chapitre III de la loi du 1^er septembre 1948 (L. n^o 48-1360, 1^er sept. 1948 : JO, 2 sept. et rectif., 10 sept. et 27 oct.).

190

Effets de l'échange   Si les conditions sont réunies, l'échange est de droit (  L. n^o 89-462, 6 juill. 1989, art. 9). Chaque locataire se substitue de plein droit à celui auquel il succède et ne peut être considéré comme un nouvel entrant. En d'autres termes, chacun des locataires concernés continue le contrat de l'autre, sous-entendu aux mêmes clauses et conditions. Ainsi, une cour d'appel relève que la formalité de l'établissement d'un état des lieux contradictoire établi par les parties lors de la remise des clés n'est pas applicable en cas d'échange d'appartements ( CA Versailles, 1^rech., 29 sept. 2009, n^o 08/06935,  Bredat c/ Office public de l'habitat de la commune de Puteaux). En conséquence, le bailleur n'a pas à participer au coût d'établissement de l'état des lieux.

Section 6 : 

Fin du bail

Sous-section 1 : 

Congé

§ 1 : 

Congé délivré par le bailleur

191

Limitations légales du congé délivré par le bailleur   La loi du 6 juillet 1989 limite la possibilité de donner congé aux seuls cas de la reprise du logement, de sa vente ou de l'existence d'un motif sérieux et légitime (  L. n^o 89-462, 6 juill. 1989, art. 15).

I. Conditions communes aux différents congés délivrés par le bailleur

A. Auteur et forme du congé

192

Formes du congé délivré par le bailleur   Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou signifié par acte d'huissier.

Une distinction doit être faite entre les deux modes de signification. Les articles  653 à 664 du code de procédure civile (anc. NCPC) réglementent la signification par acte d'huissier en prévoyant plusieurs modes de signification et en instituant un principe de hiérarchie entre eux : la signification doit être faite à personne et si, et seulement si, elle s'avère impossible, l'acte peut être délivré à domicile ou en mairie. Les règles relatives à la notification par voie postale sont différentes. L'article 669, alinéa 3 du CPC (anc. NCPC) précise que la date de réception d'une notification faite par lettre recommandée avec demande d'avis de réception est celle qui est apposée par l'administration des Postes lors de la remise de la lettre à son destinataire. Ce que confirme la Haute juridiction depuis plusieurs années ( Cass. 3^e civ., 14 déc. 1994, n^o 93-12.481, n^o 1988 P + F,  Le Gouvello c/ Fichman : Bull. civ. III, n^o 216 Cass. 3^eciv., 10 janv. 1996, n^o 93-21.097, n^o 58 P,  Sté Ingrassur c/ Le Glouannec : Bull. civ. III, n^o 5 ; AJDI 2005, p. 463, note Y. Rouquet Cass. 3^e civ., 2 févr. 2005, n^o 04-10.219, n^o 128 FS - P + B,  Sté France Télécom c/ Sté L'Atrium et a. : Bull. civ. III, n^o 26Cass. 3^e civ., 29 oct. 2008, n^o 04-14.895, n^o 1055 FS - P + B,  Ficco c/ Martello : Bull. civ. III, n^o 162 ; AJDI 2009, p. 127, note N. Damas Cass. 3^e civ., 13 juill. 2011, n^o 10-20.478, n^o 917 FS - P + B,  Herraiz et a. c/ Sté Immobilier prestige et a.). Il n'est prévu aucune autre règle, de sorte que tant que la lettre recommandée n'a pas été remise à son destinataire, il n'y a pas eu de réception de la notification et le délai de préavis ne court pas. Cette différence textuelle interdit toute application, par analogie, des règles relatives à la signification par voie d'huissier à la notification par voie postale. C'est ainsi, qu'en matière de lettre recommandée, il ne saurait y avoir de notification à domicile ( Cass. 3^e civ., 14 déc. 1994, n^o 93-12.481, n^o 1988 P + F,  Le Gouvello c/ Fichman : Bull. civ. III, n^o 216 : Administrer, juin 1995, p. 25, note V. Canu Cass. 3^eciv., 5 juill. 1995, n^o 93-20.148, n^o 1521 P,  De la Taille c/ Sté Occidentale financière et immobilière : Bull. civ. III, n^o 171 : Administrer, janv. 1996, p. 59, obs. E.-E. Franck ; RJDA 8/1995, n^o 957) et que seule une notification à personne est valable ( Cass. 3^eciv., 10 janv. 1996, n^o 93-17.725, n^o 54 P,  François c/ Giot : Bull. civ. III, n^o 10 ; Dr. et patrimoine, juin 1996, n^o 1370, p. 75, note F. Macorig-Venier : Administrer, nov. 1996, p. 26, obs. V. Canu). Il s'ensuit que lorsque la lettre recommandée n'a pas été retirée par son destinataire le délai de préavis ne court pas. Il en est ainsi lorsque la lettre recommandée a été retournée à la bailleresse avec la mention « n'habite pas à l'adresse indiquée » ( Cass. 3^e civ., 19 janv. 2000, n^o 98-10.486, n^o 30 P + B,  Cancava c/ Heller : Loyers et copr. 2000, comm. n^o 85, note B. Vial-Pedroletti). De même, si l'avis de réception de la lettre recommandée a été signé par d'autres personnes que les locataires, le délai de préavis ne court pas ( Cass. 3^e civ., 18 déc. 2002, n^o 01-01.286,  Ville de la Ferté sous Jouarre c/ Feldman).

Il appartient alors à l'auteur du congé de procéder par acte d'huissier, ce qui suppose que le congé ait été délivré assez tôt puisque le délai de préavis à observer est de 6 mois. Sachant que la jurisprudence valide un congé donné prématurément, ses effets sont reportés à la date pour laquelle il aurait dû être donné ( Cass. 3^e civ., 17 mai 2005, n^o 04-15.781,  Sté Auteuil Investissement c/ Danède : Administrer févr. 2006, p. 35, note V. Canu Cass. 3^e civ., 17 mai 2005, n^o 03-20.730,  Sté Auteuil Investissement c/ Guihard : Administrer, févr. 2006, p. 35, obs. V. Canu Cass. 3^e civ., 13 juin 2006, n^o 05-13.252,  SARL Auteuil investissement c/ Véron et a. Cass. 3^eciv., 29 oct. 2008, n^o 07-17.911, n^o 1051 FS - P + B,  Raoust et a. c/ Deguillame et a.).

Le bailleur doit, à peine de nullité, indiquer le motif allégué. Si le congé est donné par l'intermédiaire d'un mandataire, il doit mentionner le nom ou la dénomination sociale du bailleur. Cette mention est substantielle et, à défaut, le congé est privé de toute efficacité ( Cass. ass. plén., 13 févr. 1998, n^o 95-10.378, n^o 427 P,  Frichemann c/ SCI Sopakal et a. : Bull. civ., ass. plén., n^o 2 ; Rev. loyers 1998, 241, note R. Vaissette ; JCP G 1998, II, 10060, concl. Ch. Sodini et note J. Monéger ; AJDI 1998, 534, obs. J.-P. Blatter).

Faute de contenir cette mention, le congé doit être annulé ( Cass. 3^e civ., 29 janv. 2002, n^o 00-16.375,  Gueracague c/ Blanchot : Administrer, oct. 2002, p. 27, note V. Canu ; Loyers et copr. 2002, n^o 170, obs. B. Vial-Pedroletti  CA Lyon, 8^e ch., 21 févr. 2006, Gueny c/ Lacroix : Loyers et copr. 2006, comm. n^o 123, obs. B. Vial-Pedroletti CA Toulouse, 3^e ch., sect. 1, 19 juin 2007, n^o 06/02832,  SA Gestrim Occitane c/ Planteau du Maroussem). En revanche, le congé délivré par le mandataire au nom et pour le compte du bailleur sans mentionner sa qualité de représentant est valable ( Cass. 3^e civ., 16 mai 2007, n^o 06-12.356, n^o 469 FS - P + B,  Malet c/ Rouze et a. : Loyers et copr. 2007, comm. n^o 163).

193

Auteur du congé : en cas de démembrement de propriété   En cas de démembrement de la propriété, l'usufruitier a seul qualité en tant que bailleur pour délivrer congé. Le congé délivré par le seul nu-propriétaire est nul s'agissant du non-respect d'une formalité substantielle touchant au fond de l'acte ( CA Poitiers, 25 mars 1997,  Poincelet c/ Giraud et a. : Loyers et copr., févr. 1999, n^o 31, p. 7, note B. Vial-Pedroletti).

En revanche, en cas de congé pour vendre d'un immeuble grevé d'usufruit, il est nécessaire que l'usufruitier donne congé avec le concours du nu-propriétaire (  CA Paris, 1^er mars 1995 : D. 1996, somm. p. 372 CA Paris, 25^e ch., sect. B, 14 mars 2003, n^o 2002/02953,  Cabinet Fitoussi Pif Immobilier c/ Lair). En conséquence, faute d'intervention du nu-propriétaire au côté de l'usufruitier qui a la qualité de bailleur, le congé est nul ( CA Dijon, 1^e chambre, 18 févr. 2000, n^o 98/02019,  Ghisse c/ El Kenaissi : Loyers et copr. 2001, comm. n^o 31, note B. Vial-Pedroletti).

194

Auteur du congé : cas des indivisaires   En cas d'immeuble en indivision, le congé peut être délivré par tout membre de l'indivision (  L. n^o 89-462, 6 juill. 1989, art. 13, b). Mais, ce congé nécessitera l'accord unanime de tous les indivisaires ou du ou des indivisaires titulaires d'au moins 2/3 des droits indivis (  C. civ., art.  815-3).

Ainsi, le congé donné par un seul indivisaire sans l'accord de tous les autres ne peut produire effet ( Cass. 3^e civ., 8 avr. 1999, n^o 97-15.706, n^o 671 P + F,  Djermani c/ Bertin et a. : Bull. civ. III, n^o 88 : Administrer, févr. 2000, p. 12, note B. Raclet). De même, le congé pour vendre délivré par « l'indivision », dépourvue de personnalité juridique, sans énoncer nominativement l'identité des personnes encourt la nullité (Cass. 3^e civ., 25 avr. 2001, n^o 99-14.368, n^o 630 FS - P + B,  Sté Karin models c/ Ollo : Loyers et copr. 2001, comm. n^o 219 CA Paris, 6^e ch., sect. B, 19 févr. 2004, n^o2002/20395,  Drache c/ Bravo : AJDI 2004, p. 382).

Mais la nullité du congé, délivré irrégulièrement, peut-être couverte lorsque les coïndivisaires assignent par la suite individuellement le preneur pour déclarer le congé valable et obtenir son expulsion ( Cass. 3^e civ., 16 sept. 2009, n^o 08-13.701, n^o 1012 FS - P + B,  Ben Menni c/ Darles et a.).

B. Destinataire du congé

195

Destinataire du congé : cas de cotitularité du bail   En présence de locataires cotitulaires du bail, chacun d'eux doit recevoir le congé. Le congé sera inopposable au preneur qui n'en aura pas été avisé (  CA Paris, 6^e ch., 12 juin 1997, Sté Arenal c/ Grison : Loyers et copr. 1997, n^o 250). De même, que le congé délivré globalement à des avocats preneurs, qui ne sont pas sous une forme de société civile, doit être invalidé car il ne répond pas aux exigences de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 ( CA Paris, 6^e ch., sect. C, 30 avr. 2002, n^o 1999/24661,  SA Vernon c/ Aubourg).

196

Destinataire du congé : cas des copreneurs solidaires   En présence de locataires solidaires, le congé signifié à un seul d'entre eux vaut à l'égard de tous ( Cass. 3^e civ., 20 juill. 1989, n^o 88-12.676,  Bellois c/ Callac : Bull. civ. III, n^o 174 Cass. 3^e civ., 21 oct. 1992, n^o 90-21.738, n^o 1407 P,  Brazier c/ Robillard et a. : Bull. civ. III, n^o 275 : JCP G 1993, II, n^o 22184, note B.-H. Dumortier).

197

Cas des époux locataires   L'article  1751 du code civil établit une cotitularité du bail des locaux à usage d'habitation qui servent effectivement à l'habitation des deux époux [v. aussi l'étude «Baux (code civil)»]. Il s'ensuit que le congé doit être délivré aux deux époux. Cette règle dite « règle de la double notification » frappe d'inefficacité totale les congés délivrés à l'un seul des époux (Cass. 3^e civ., 27 janv. 1993, n^o 90-21.825,  Sté immobilière 24, rue de Penthièvre à Paris c/ Lemaire et a. : Bull. civ. III, n^o 11 Cass. 3^e civ., 27 janv. 1993, n^o 90-21.933,  Metzdorf c/ Caillot : Bull. civ. III, n^o 11 : Administrer, avr. 1995, p. 21, note E.-E. Frank). Mais dès lors que la lettre recommandée est adressée aux deux époux et que l'avis de réception a été signé par chacun d'eux, la notification est régulière, chacun des époux étant présumé avoir pris connaissance de la lettre ( Cass. 3^e civ., 2 févr. 2000, n^o 98-11.471, n^o 169 P + F,  Leclerc c/ Michotte de Welle : Bull. civ. III, n^o 19 : Loyers et copr. 2000, comm. n^o 110, note B. Vial-Pedroletti ; Rev. loyers 2000, p. 260, note C. Azéma).

Toutefois, l'article 9-1 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que nonobstant les dispositions de l'article  1751 du code civil, les notifications ou significations faites (…) par le bailleur sont de plein droit opposables au conjoint du locataire si son existence n'a pas été préalablement portée à la connaissance du bailleur (  L. n^o 89-462, 6 juill. 1989, art. 9-1, mod. par L. n^o 94-624, 21 juill. 1994, art. 13-I : JO, 24 juill.). Il s'ensuit que la règle de la double notification continuera à s'appliquer lorsque le locataire aura porté à la connaissance du bailleur l'existence de son conjoint ( CA Paris, 6^e ch., sect. B, 2 juin 2005, n^o 04/16673,  Schnaidt c/ Van Houtte : Rev. loyers 2005, p. 501, obs. J. Rémy). Mais dès lors que le locataire ne justifie pas avoir informé la bailleresse de son mariage, le congé est opposable à son conjoint ( CA Paris, 6^e ch., sect. C, 5 juin 2001, n^o 1999/10578,  Tsieng c/ Rosan : Rev. loyers 2001, p. 410).

La Cour de cassation a rappelé, à l'occasion d'un congé pour vendre, que le locataire doit informer le bailleur de son statut matrimonial. La preuve que l'information du lien matrimonial a bien été donnée incombe au preneur ( Cass. 3^e civ., 19 oct. 2005, n^o04-17.039, n^o 1110 FS - P + B,  Briffaud et a. c/ Rossignol et a. : Bull. civ. III, n^o 198).

Mais, un bailleur, même s'il a eu connaissance indirectement de l'existence de l'épouse, doit diligenter l'action visant la résiliation du contrat de location contre les deux époux ( CA Bastia, ch. civ., 8 nov. 2006, n^o 05/00852,  A. c/ G. et a.). A défaut, l'époux qui n'a pas été partie à l'instance peut former tierce opposition et obtenir que la décision ne lui soit pas opposable.

La disposition de l'article 9-1 de la loi du 6 juillet 1989 s'applique aux notifications et significations faites à compter du premier jour du sixième mois suivant la publication de la loi du 21 juillet 1994, soit le 1^er janvier 1995 (L. n^o 94-624, 21 juill. 1994, art. 13 in fine).

198

Cas des personnes liées par un pacte civil de solidarité (PACS)   Depuis la loi SRU, la personne liée par un PACS au locataire est assimilée au conjoint du locataire. Ainsi, les notifications ou significations faites en application du titre 1^er de la loi de 1989, sont de plein droit opposables au partenaire lié par un PACS, si son existence n'a pas été préalablement portée à la connaissance du bailleur (  L. n^o 89-462, 6 juill. 1989, art. 9-1, mod. par L. n^o 2000-1208, 13 déc. 2000, art. 189 : JO, 14 déc.).

C. Délai du congé délivré par le bailleur

199

Délai de préavis de 6 mois   Le délai de préavis applicable au congé délivré par le bailleur est de 6 mois (L. n^o 89-462, 6 juill. 1989, art. 15, I, al. 2).



 1^o   Règles de computation des délais
 Le délai de préavis se calcule par rapport à la durée du bail qui commence à courir non pas à la date de conclusion du contrat mais à la date de prise d'effet de celui-ci ( CA Montpellier, 2^e ch., sect. A, 20 févr. 2001, n^o 00/00164,  Romain c/ Farnos : Loyers et copr. 2001, comm. n^o 224, note B. Vial-Pedroletti). Il court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée avec demande d'avis de réception (LRAR) ou de la signification de l'acte d'huissier. La Cour de cassation précise que, conformément à l'article  669 du code de procédure civile, la date de réception d'une notification par LRAR est celle qui est apposée par l'administration des postes lors de la remise de la lettre à son destinataire ( Cass. 3^e civ., 14 déc. 1994, n^o 93-12.481, n^o 1988 P + F,  Le Gouvello c/ Fichman : Bull. civ. III, n^o 216 ; Administrer juin 1995, p. 25, note V. Canu Cass. 3^e civ., 10 janv. 1996, n^o 93-21.097, n^o 58 P,  Sté Ingrassur c/ Le Glouannec : Bull. civ. III, n^o 5 ; Administrer nov. 1996, p. 26, obs. V. Canu Cass. 3^eciv., 2 févr. 2005, n^o 04-10.219, n^o 128 FS - P + B,  Sté France Télécom c/ Sté L'Atrium et a. : Bull. civ. III, n^o 3 Cass. 3^e civ., 13 juill. 2011, n^o 10-20.478, n^o 917 FS - P + B,  Herraiz et a. c/ Sté Immobilier prestige et a.).

 2^o   Exemples jurisprudentiels
 En application de l'article  641 du code de procédure civile (anc. NCPC), lorsqu'un délai est exprimé en mois il expire le jour du dernier mois qui porte le même quantième que le jour de l'acte ou de l'événement qui le fait courir. Le congé doit toujours respecter le délai de préavis de 6 mois, au jour près, ce qui suppose que le dernier jour du préavis coïncide exactement avec la date d'expiration du bail. Mais dès lors que le préavis est effectivement respecté, la Cour de cassation admet qu'une erreur sur la date d'effet mentionnée dans le congé reste sans incidence sur sa validité. Ainsi, une notification est valable même si elle indique que le congé prendra effet à compter du 1^er avril alors que le bail devait en réalité expirer la veille à 24 heures, dès lors qu'elle a bien été délivrée plus de 6 mois avant l'échéance correcte ( Cass. 3^e civ., 11 juill. 2007, n^o 06-15.943, n^o 704 FS - P + B,  Chitrakar c/ Renard).

Il s'agit toutefois d'un assouplissement récent de la position adoptée jusqu'alors par la Cour de cassation, à de rares exceptions près. Auparavant, la Haute juridiction considérait généralement que les congés donnés pour une date postérieure à la date réelle d'expiration du bail (même à 1 jour près) devaient être annulés. Ainsi, s'agissant d'un bail expirant le 23 juin à minuit, pour respecter le délai légal, le congé devait être signifié avant le 24 décembre à zéro heure. Il faut que le congé soit délivré au plus tard le 23 décembre pour respecter le préavis de 6 mois ( Cass. 3^e civ., 8 avr. 1998, n^o 97-15.929, n^o 639 P + B,  Mony Linz c/ Rogat et a. : Bull. civ. III, n^o 82 : RJDA 6/1998, n^o 688 : Administrer, mars 1999, p. 32, note V. Canu). 

Par ailleurs, un congé délivré le 31 décembre 2002 fait courir un préavis de 6 mois qui expire le 30 juin 2003 puisque, si le mois de la notification et celui d'expiration du préavis ne comportent pas le même quantième, le délai expire le dernier jour du mois (  C. pr. civ., art.  641, al. 2). Le moyen selon lequel le congé aurait dû être délivré le 30 décembre n'est pas recevable ( Cass. 3^e civ., 31 oct. 2006, n^o 05-16.483,  SA DC Immobilier c/ Wittenberge-Guillez et a.). Pour la même raison, un congé délivré le 31 août pour le 28 février de l'année suivante (correspondant bien au dernier jour du mois de ladite année et constituant la date d'expiration d'un bail signé un 1^er mars), respecte le délai de préavis ( Cass. 3^e civ., 1^er juin 2010, n^o 08-16.320,  Belleti et a. c/ Constant et a.).

D. Effets du congé délivré par le bailleur

200

Effets du congé délivré par le bailleur   Lorsque le congé émane du bailleur, le locataire n'est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux (  L. n^o 89-462, 6 juill. 1989, art. 15, I, al. 3).

Mais en cas de défaut de remise des clés par le locataire au bailleur ou au mandataire de celui-ci, les loyers restent dus ( Cass. 3^e civ., 17 déc. 2002, n^o 01-13.488,  Russo c/ Segard Cass. 3^e civ., 15 juin 2004, n^o 03-14.285,  Laurino c/ Durpoix : AJDI 2005, p. 135, note V. Zalewski). La Cour de cassation a considéré que la restitution des lieux par la remise des clés à l'huissier requis par le locataire pour dresser l'état des lieux de sortie, et donc non mandaté par le bailleur, n'était pas libératoire ( Cass. 3^e civ., 13 juin 2001, n^o 99-14.998, n^o 919 FS - P + B,  Anciaux c/ Magnan : Bull. civ. III, n^o 74 ; Rev. loyers 2001, p. 400, note V. Canu).

Le bailleur doit justifier d'un intérêt né et actuel pour faire déclarer le congé valable avant sa date d'effet (  C. pr. civ., art.  31). Ainsi, le fait que le bailleur ait engagé des actions en validation à la suite des deux congés délivrés au locataire ne suffit pas à justifier de son intérêt né et actuel à agir avant l'échéance fixée pour le nouveau congé ( Cass. 3^e civ., 8 févr. 2006, n^o 04-17.512, n^o 173 FS - P + B,  Elfassi c/ Morgaut et a. : Bull. civ. III, n^o 23 Cass. 3^e civ., 31 oct. 2006, n^o 05-11.929,  Baccon c/ Sté d'économie mixte d'aménagement et de gestion du marché d'intérêt national de la région parisienne "Paris Rungis"). Cette jurisprudence conduit à conseiller d'attendre la date d'effet du congé pour assigner, sauf si le locataire a contesté la régularité ou le bien-fondé du congé avant la fin du délai de préavis de 6 mois.

A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation des locaux loués.

Sur la restitution du dépôt de garantie par le bailleur, voir n^o  182.

E. Conditions particulières en cas de congé délivré par le bailleur à des personnes âgées et de faibles ressources

201

Restriction au droit de délivrer congé à certains locataires âgés disposant de faibles ressources   Le bailleur ne peut s'opposer au renouvellement du contrat en donnant congé à l'égard de tout locataire âgé de plus de 70 ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à une fois et demie le montant annuel du salaire minimum de croissance, sans qu'un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans les limites géographiques prévues à l'article 13 bis de la loi du 1^er septembre 1948 (v. l'étude «Baux-loi du 1^er septembre 1948») (  L. n^o 89-462, 6 juill. 1989, art. 15, III). Les conditions d'âge et de ressources sont cumulatives.

L'âge du locataire est apprécié à la date d'échéance du contrat, tandis que le montant des ressources est apprécié à la date de notification du congé et non de la date de l'audience de plaidoirie (  L. n^o 89-462, 6 juill. 1989, art. 15, III Cass. 3^e civ., 17 déc. 2002, n^o 01-14.024,  Sebban c/ Brigant).

202

Ressources à prendre en compte des locataires âgés à faibles ressources  La jurisprudence a précisé un certain nombre de points à propos des ressources des locataires.



 1^o  Appréciation des ressources du locataire
 Les ressources prises en considération sont celles de l'année précédant la date de notification ( Cass. 3^e civ., 10 déc. 1997, n^o Z 95-11.994,  Barrie c/ SCI Gournay Noisy CA Paris, 6^e ch., sect. A, 21 févr. 1995, n^o 93-019025,  Viatge et a. c/ Méniche), (v. également ci-dessous n^o  258 cette position de M. Pialoux, La protection des personnes âgées et/ou à faibles ressources dans les congés des baux à usage d'habitation ou mixtes). Une autre solution est avancée consistant à prendre en considération la dernière année civile écoulée (Rép. min. n^o 49036 : JOAN Q, 20 janv. 1992, p. 306 CA Paris, 6^e ch., sect. B, 15 mai 2003, n^o 2002/14146,  Mimran c/ Stora : Loyers et copr., oct. 2003, comm. n^o 193, obs. B. Vial-Pedroletti).

La Cour de cassation a précisé que le passage aux 35 heures n'a pas affecté le SMIC de référence pour départager les locataires devant ou non bénéficier d'une offre de relogement lors d'une notification de congé ( Cass. 3^e civ., 30 sept. 2009, n^o 08-18.352, n^o 1123 FS - P + B,  Sté du 47 rue du Cherche Midi c/ Farwagi). 

Aucune disposition légale ou réglementaire ne prescrivant que les ressources à prendre en considération doivent être entendues comme revenu net imposable, ces ressources sont celles déclarées à l'administration fiscale avant tout abattement ou déduction (Cass. 3^e civ., 18 févr. 1998, n^o 96-18.125, n^o 265 P + B,  Gozlan c/ Marzuk : Bull. civ. III, n^o 36 ; Administrer, nov. 1998, p. 40, note C. Beddeleem ; Loyers et copr., avr. 1998, n^o 89, p. 8, note B. Vial-Pedroletti ; RJDA 4/1998, n^o 400, p. 297).

Dans ce calcul il n'y a pas lieu de prendre en compte des ressources exceptionnelles telles que celles provenant de la vente de fonds communs de placement ( Cass. 3^eciv., 28 mai 1997, n^o 95-18.116, n^o 869 P + F,  Sté Volney Invest c/ Damour : Bull. civ. III, n^o 117 ; RJDA 8-9/1997, n^o 1020, p. 705 ; Loyers et copr., juill. 1997, n^o 195, p. 10, note B. Vial-Pedroletti), ni les revenus de capitaux de valeurs mobilières ou les sommes issues de la vente d'un bien immobilier qui n'ont pas fait l'objet d'un remploi ( Cass. 3^e civ., 16 sept. 2009, n^o 08-15.589, n^o 1011 FS - P + B,  Bourgeon c/ Châtelain). Seules doivent être prises en compte les ressources ou prestations ayant le caractère de régularité ( Cass. 3^e civ., 28 mai 1997, n^o 95-18.116, n^o 869 P + F,  Sté Volney Invest c/ Damour).

 2^o  Cas de pluralité de locataires
 La Cour de cassation qui s'était prononcée en présence de concubins a décidé que les ressources de chacun des colocataires doivent être appréciées séparément ( Cass. 3^eciv., 15 juin 1994, n^o 92-15.082, n^o 1097 P + F,  Agazarian c/ Seydoux et a. : Bull. civ. III, n^o 121 ; Administrer, mars 1995, p. 36, note J. Rémy et M. Pialoux ; Rev. loyers, févr. 1995, p. 120, note J.-C. Berthault ; RJDA 12/1994, n^o 1269). Il s'ensuit que la protection jouera lorsque les ressources de l'un des colocataires seront inférieures au plafond de l'article 15, III de la loi du 6 juillet 1989.

 3^o  Cas des époux
 La position de la jurisprudence est désormais fixée en présence d'époux colocataires du bail, elle retient que pour le calcul des ressources du locataire âgé de plus de 70 ans, les ressources de chacun des époux colocataires doivent être appréciées séparément ( Cass. 3^e civ., 19 juill. 2000, n^o 98-20.636, n^o 1246 FS - P + B,  Mayer c/ Grandou : Bull. civ. III, n^o 146 ; JCP G 2001, II, 10617, note V. Brémond CA Versailles, 1^re ch., sect. 2, 20 oct. 2000, n^o 99/00625,  Colisée première c/ Dargame : Bull. inf. C. cass., 15 mai 2001, p. 27 Cass. 3^e civ., 24 sept. 2002, n^o 01-03.699,  Fleuret c/ Monfroy) (v. en sens contraire  CA Reims, 27 mai 1999,  Ladouce c/ Hoedts : Loyers et copr. 2000, comm. n^o 136, note B. Vial-Pedroletti).

F. Exceptions au congé délivré par le bailleur à des personnes âgées et de faibles ressources

203

Offre de relogement en cas de congé délivré à des personnes âgées et de faibles ressources   Le bailleur peut s'opposer au renouvellement du bail d'un locataire âgé de plus de 70 ans et de faibles ressources uniquement s'il lui offre un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités et situé à proximité du logement pour lequel le congé est délivré :

 L. n^o 89-462, 6 juill. 1989, art. 15, III, al. 1^er in fine

Le logement proposé doit seulement répondre aux limites géographiques fixées par l'article 13 bis de la loi de 1948. La nomination d'un expert afin de vérifier que le logement offert répond bien aux conditions légales comme le prévoit l'article 18 de la loi de 1948 n'est pas exigée (  CA Nîmes, ch. civ., ch. 2 A, Lambert c/ Reynaud : Loyers et copr. 2007, comm. n^o 72, note B. Vial-Pedroletti).

La loi ne définit pas les modalités de présentation de l'offre de relogement ni la date à laquelle elle doit être présentée. La troisième chambre civile de la Cour de cassation précise que l'offre de relogement peut ne pas être délivrée en même temps que le congé, il suffit qu'elle soit faite pendant la période de préavis ( Cass. 3^e civ., 2 juin 2010, n^o 09-66.698, n^o 692 FS - P + B,  Gonet c/ Koch et a. : JCP N 2010, n^o 47, 1357, p. 33, note A. Donnier).

Cependant, l'offre doit être faite avant la date d'effet du congé faute de quoi le contrat parvenu à son terme, avant la proposition d'un nouveau logement, est légalement reconduit par application de l'article 10 de la loi du 6 juillet 1989. Il s'ensuit que l'offre de relogement postérieure ne peut régulariser le congé ( Cass. 3^e civ., 1^er juill. 1998, n^o 96-16.761, n^o 1152 P + B,  Gassiat c/ Cornejo : Bull. civ. III, n^o 146 ; Loyers et copr., oct. 1998, n^o 236, p. 9, note B. Vial-Pedroletti ; Rev. loyers, févr. 1999, p. 125, note G. Teilliais). De même, l'offre faite antérieurement dans le but d'obtenir un départ anticipé des lieux ne satisfait pas aux exigences légales. La Cour de cassation a considéré que la proposition de logement et d'aide financière était la contrepartie d'un départ anticipé et que cette proposition étant sans lien avec le congé celui-ci était nul ( Cass. 3^e civ., 26 juin 1996, n^o 94-13.472, n^o 1177 P,  Sté Cogesprim c/ Bensabat : Bull. civ. III, n^o 158 ; RJDA 10/1996, p. 845 ; JCP éd. N 1996, II, p. 1723). En effet, en subordonnant la validité du congé à l'offre d'un relogement, le législateur a nécessairement entendu imposer un lien entre cette offre et ce congé. En pratique, l'esprit du texte a pour but de permettre au locataire de disposer du délai de préavis pour organiser son emménagement dans le logement proposé ou de permettre au bailleur de reformuler une offre avant l'achèvement du délai de préavis en cas de contestation de la proposition initiale.

204

Exception à la restriction : bailleur âgé ou disposant de faibles ressources  La restriction au droit de donner congé est écartée lorsque le bailleur est une personne physique âgée de plus de 60 ans ou si ses ressources annuelles sont inférieures à une fois et demie le montant annuel du salaire minimum de croissance (  L. n^o 89-462, 6 juill. 1989, art. 15, III, al. 2). Il résulte de la combinaison des articles 13 et 15 de la loi du 6 juillet 1989 que le bénéfice de cette dérogation peut être invoqué lorsque l'immeuble est en indivision ou qu'il appartient à une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, par un coïndivisaire ou par la société au profit de l'un des associés (Cass. 3^e civ., 1^er mars 1995, n^o 93-15.255,  Chabah c/ Chidiac : RJDA n^o 5/1995, n^o 556). Mais le texte de l'article 15, III de la loi de 1989 étant d'interprétation stricte, une société civile constituée entre deux concubins ne peut être assimilée à une société de famille au sens de l'article 13 de la loi du 6 juillet 1989 ( Cass. 3^e civ., 8 nov. 1995, n^o 93-11.196, n^o 1993 P + B,  Sté Alisson et a. c/ Dupouy : Bull. civ. III, n^o 223 ; Rev. loyers, juin 1996, p. 317).

La Haute juridiction met un terme aux divergences jurisprudentielles en cas de congé délivré par une indivision dont l'un des membres est âgé de plus de 60 ans (ou dont les ressources sont inférieures à une fois et demie la valeur du SMIC). La Cour de cassation a décidé qu'il suffit pour la validité du congé sans relogement qu'un seul des coïndivisaires remplisse les conditions alternatives de l'article 15, III de la loi du 6 juillet 1989 ( Cass. 3^e civ., 29 avr. 2009, n^o 08-11.513, n^o 516 FS - P + B,  Bertin c/ Blanchot et a. : RJDA 7/09, n^o 610, p. 582 Cass. 3^e civ., 16 sept. 2009, n^o 08-13.701, n^o 1012 FS - P + B,  Ben Menni c/ Darles et a.). Antérieurement à cette décision, les juridictions du fond étaient divisées. Pour certaines, il suffisait que l'un des membres d'une indivision remplisse l'une des deux conditions d'âge ou de ressources pour qu'aucune obligation de relogement du locataire ne s'impose au bailleur en vertu de l'article 15, III de la loi du 6 juillet 1989 ( CA Lyon, 9 nov. 1999,  Soussan c/ Beaufrère : Loyers et copr. 2000, n^o 58, note B. Vial-Pedroletti CA Paris, 6^e ch., sect. B, 31 janv. 2002, n^o 2001/08387,  Chauchat c/ Dubuc : Loyers et copr. 2002, n^o 200  CA Aix-en-Provence, 11^e ch. A, 2 mai 2007 : Loyers et copr. 2008, comm. n^o 34, obs. B. Vial-Pedroletti). Mais une solution contraire avait été retenue par d'autres cours d'appel ( CA Orléans, 16 oct. 1996,  Matignon et a. c/ Cachon : Loyers et copr. 1997, comm. n^o 193, note B. Vial-Pedroletti CA Nîmes, 10 sept. 1998,  Bouderlique c/ Samyn : Loyers et copr. 1999, comm. n^o 90, note B. Vial-Pedroletti). 

Si le bailleur est usufruitier de la totalité de l'immeuble, la condition d'âge doit être appréciée à son égard uniquement ( CA Rennes, 4^e ch., 29 oct. 1998, n^o 9708286,  Le Goff c/ Le Gabellec : Loyers et copr. 1999, n^o 260 CA Toulouse, 3^e ch., 7 juin 2005, n^o 04/03796,  Martinez c/ Rouzies : Loyers et copr. 2005, comm. n^o 196, note B. Vial-Pedroletti).

A propos de la condition de ressources du bailleur, la Cour de cassation a considéré que le bailleur, de nationalité suisse, doit non seulement produire un avis de non-imposition en France sur le revenu, mais fournir également un document similaire émanant des autorités de son pays ou les éléments permettant de connaître les revenus qu'il y avait perçus, à défaut de quoi le bailleur n'établit pas que ses ressources annuelles étaient inférieures au minimum indiqué par la loi et le congé, délivré, sans offre de logement, n'est pas valable ( Cass. 3^e civ., 13 juill. 1999, n^o 97-19.046, n^o1259 P + B,  Zuber c/ Raynaud et a. : Bull. civ. III, n^o 167 ; Loyers et copr. 1999, comm. n^o 25 ; RJDA n^o 10/1999, p. 851).

II. Cas ouvrant droit au congé

A. Reprise pour habiter

205

Qualité de la personne susceptible de délivrer congé pour reprendre le logement   Le bailleur personne physique peut donner congé pour reprendre le logement. La même faculté est accordée lorsque l'immeuble est en indivision ou appartient à une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, à tout membre de l'indivision ou à la société au profit de l'un de ses associés.

 L. n^o 89-462, 6 juill. 1989, art. 15, I  L. n^o 89-462, 6 juill. 1989, art. 13

Le congé aux fins de reprise donné par l'épouse seule au nom des deux époux copropriétaires du bien loué est valable et opposable au locataire car il n'a pas pour effet de disposer des droits par lesquels est assuré le logement de la famille, mais il vise au contraire à assurer ce logement ( CA Paris, 6^e ch., sect. C, 2 sept. 2003, n^o2001/17090,  Manoury c/ Robert : Loyers et copr. 2003, comm. n^o 237, note B. Vial-Pedroletti).

La Cour de cassation a jugé que l'article 13 de la loi du 6 juillet 1989, qui permet au bailleur, société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, d'invoquer les dispositions de l'article 15 relatives au congé, est applicable immédiatement dès lors que l'article 15 auquel il fait ainsi référence est lui-même immédiatement applicable aux baux en cours en application de l'article 25 de la loi du 6 juillet 1989 ( Cass. 3^e civ., 19 févr. 1997, n^o 95-13.255, n^o 266 P + F,  SCI Deloval c/ Weyergans : Bull. civ. III, n^o 38 : D. 1997, IR 79 ; RJDA 3/1997, n^o 335, p. 212). Les autres bailleurs personnes morales ne bénéficient pas de cette possibilité ( CA Agen, 1^re ch., 22 nov. 1993, n^o 1103,  Cne de Lamothe Goas c/ Chaveau : Rev. loyers, 1994.330).

Un congé pour reprise délivré à la requête de l'usufruitier et du nu-propriétaire est valable ( Cass. 3^e civ., 4 nov. 2003, n^o 02-16.391,  Le Buan c/ Venara, veuve Joffray et a. : Administrer, juin 2004, p. 43, note V. Canu). La Cour de cassation considère que le congé ayant été délivré à la requête de l'usufruitière, il importe peu qu'il le fut en plus à la requête d'une nue-propriétaire.

Une action en validation d'un congé pour reprise engagée par son titulaire est transmissible aux héritiers, le décès de l'auteur du congé survenu après l'ouverture des débats n'interrompt pas l'instance ( Cass. 3^e civ., 28 sept. 2005, n^o 04-16.183, n^o1032 FS - P + B,  Ohrond c/ Yolande : Bull. civ. III, n^o 177).

Voir aussi n^os  192 à 195.

206

Bénéficiaires de la reprise pour habiter   Le bénéficiaire de la reprise ne peut être que le bailleur lui-même, son conjoint, son partenaire de PACS, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint ou concubin notoire. Ainsi, la reprise pour les descendants du concubin notoire du bailleur dont le concubinage a duré depuis au moins un an à la date du congé est possible ( CA Paris, 6^e ch., sect. C, 10 sept. 2002, n^o 2001/16055,  Joinville c/ Horst).

 L. n^o 89-462, 6 juill. 1989, art. 15, I, al. 1^er, mod. par L. n^o 99-944, 15 nov. 1999, art. 14

Cette liste des bénéficiaires est limitative. De façon restrictive, il a été jugé que l'ascendant du conjoint ne faisait pas partie des personnes susceptibles de bénéficier de la reprise (  CA Metz, 20 mai 1997, Boulkroune c/ Neyertz : Loyers et copr., déc. 1998, n^o 294, note B. Vial-Pedroletti). De même, les neveux et nièces du bailleur ne peuvent bénéficier de la reprise pour habiter (  CA Paris, 6^e ch. C, 11 mars 1997, Gruson c/ Uhrhammer : Loyers et copr. 1997, comm. n^o 162).

Il a été précisé que le mineur non émancipé est domicilié chez ses parents (  C. civ., art.  108-2) et il ne peut donc bénéficier de la reprise pour habiter (  CA Paris, 6^e ch. B, 2 juill. 1998, Ganivet c/ Rahme). Mais, si le congé prévoit plusieurs bénéficiaires de la reprise, il est valable même si l'un des deux est mineur ( CA Toulouse, 3^e ch., sect. 1, 24 avr. 2007, n^o 05/06698,  Gimeno c/ Guerin).

La reprise pour habiter peut également être invoquée par le bailleur personne morale dès lors que celui-ci est constitué sous la forme d'une société civile familiale mais seulement au profit de ses associés (  L. n^o 89-462, 6 juill. 1989, art. 15, I). La Cour de cassation vient en effet de censurer un arrêt de cour d'appel qui avait admis que la reprise puisse être effectuée au bénéfice du descendant de l'un des associés ( Cass. 3^e civ., 19 janv. 2005, n^o 03-15.922, n^o 58 FS - P + B + I,  Tigrini c/ SCI 7, place de la Motte : Bull. civ. III, n^o 9). Cette solution devra être prise en compte par les bailleurs qui souhaitent apporter leurs immeubles loués à une SCI dans un but de transmission de leur patrimoine. Cependant, la Cour de cassation a décidé que l'associé unique d'une société civile familiale ne peut exercer la reprise à son profit car la société est alors dépourvue de caractère familial ( Cass. 3^e civ., 31 mai 2007, n^o 06-13.524, n^o 515 FS - P + B,  SCI du Rocher et a. c/ Leclercq et a.). Une réponse ministérielle avait considéré que la réunion des parts sociales entre les mains d'un associé d'une société civile familiale ne devait pas empêcher l'exercice de son droit de reprise du logement (Rép. min. n^o 63735 : JOAN Q, 27 sept. 2005, p. 9006), mais il n'est pas certain que la décision de la Haute juridiction soit en contradiction avec cette réponse. On peut considérer que la solution adoptée aurait été différente si la société était devenue unipersonnelle à la suite du décès d'un des membres et non par son acquisition par un tiers extérieur à la famille.

La loi du 6 juillet 1989 n'est pas applicable en Nouvelle-Calédonie, territoire d'outre-mer régi par les dispositions de l'ordonnance du 25 mars 1941 et du décret du 29 avril 1942, qui ne permettent pas l'exercice du droit de reprise au profit du concubin, et encore moins au profit des enfants de celui-ci ( Cass. 3^e civ., 12 mars 2002, n^o 00-15.561,  Laurent c/ Teraiefa).

207

Conditions de forme du congé pour reprendre le logement   Le congé-reprise est soumis à une condition de forme particulière : le bailleur doit, à peine de nullité, indiquer les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise, mais l'article 15, I de la loi du 6 juillet 1989 n'impose pas de préciser le lien de parenté existant entre le bailleur et le bénéficiaire ( Cass. 3^e civ., 2 févr. 2000, n^o 98-13.690, n^o 179 P + B,  Aurey c/ Machetto : Bull. civ. III, n^o 21 : Loyers et copr. 2000, comm. n^o 86, note B. Vial-Pedroletti). Il s'ensuit que le congé délivré sans l'indication du lien de parenté est valable. En revanche, le congé pour reprise exercé par une société civile familiale qui ne justifie pas de sa qualité de société civile de famille et qui n'indique pas la qualité d'associé entraîne la nullité du congé ( CA Paris, 6^e ch., sect. B, 23 sept. 2004, n^o 03/10718,  Baker Maloney et a. c/ Hajeij).



Voir dans la partie Formulaire du Dictionnaire, sous la rubrique «Baux d'habitation et mixtes», un modèle du congé aux fins de reprise.

208

Motifs et contrôle de la reprise pour habiter   Il a été jugé que l'exercice du droit de reprise entrepris sur le fondement de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 n'autorise aucun contrôle a priori. En effet, le bénéfice de ce texte n'est nullement subordonné à la justification d'un besoin de relogement du bénéficiaire (Cass. 3^e civ., 24 janv. 1996, n^o 93-19.027, n^o 131 P + F,  Brandon c/ De Maria : Bull. civ. III, n^o 20 ; Administrer, mai 1996, p. 37, note C. Beddeleem CA Paris, 6^e ch., sect. B, 28 févr. 2002, n^o 2001/02650,  Dupuis c/ De Rochechouard : AJDI 2002, p. 460 Cass. 3^e civ., 28 nov. 2006, n^o 05-20.567,  Lange et a. c/ El Fassih). Ainsi, le bailleur, propriétaire de plusieurs appartements est libre de choisir celui qui lui convient le mieux ( CA Paris, 6^e ch., sect. B, 1^er mars 2007, n^o 06/01530,  Gazelle c/ de Nantois).

Ainsi, dès que le bénéficiaire est l'une des personnes visées par l'article 15, I, la reprise doit s'effectuer, sans que les juges du fond puissent, par un contrôle a priori, l'écarter au motif que le bailleur dispose dans le même immeuble d'autres logements actuellement disponibles sauf à prouver l'existence d'une fraude ( Cass. 3^e civ., 15 mai 1996, n^o94-14.879,  Giorgi c/ Buffet : RJDA 8-9/1996, n^o 1028, p. 743 Cass. 3^e civ., 18 févr. 2003, n^o 01-16.664,  Berthier c/ Curtenaz Cass. 3^e civ., 22 oct. 2003, n^o 02-14.702,  Meza Teni c/ Rohken : Rev. loyers 2004, p. 50, note V. Canu Cass. 3^e civ., 19 mai 2004, n^o 03-10.576,  Bijou et a. c/ Zimmermann). Cette disposition n'offre à l'occupant évincé d'autre garantie que l'allocation éventuelle de dommages-intérêts en réparation du préjudice causé, pour le cas où il apparaîtrait, postérieurement à la reprise des locaux, que le prétendu bénéficiaire ne s'y est pas effectivement installé ( CA Paris, 18 janv. 1993,  Bergeron c/ Dumont : Rev. loyers 1995, p. 34 CA Paris, 6^e ch., sect. C, 21 nov. 2006, n^o 04/23176,  Dubosque c/ Mercier). Dans la même lignée, il a été jugé que la validité d'un congé aux fins de reprise pour habiter n'est en principe soumise à aucun contrôle préalable du juge sauf si la fraude peut être établie dès la délivrance du congé ( CA Versailles, 6 nov. 1998,  Dahan c/ Soler : Loyers et copr. 2000, comm. n^o 63 CA Paris, 6^e ch., sect. C, 12 nov. 2002, n^o 2001/01293,  Essomba c/ Normand). Le fait pour le bailleur de disposer d'autres possibilités de logement, y compris à proximité de celui objet de la reprise et même semblant correspondre davantage à ses besoins, ne suffit pas à caractériser la fausseté du motif allégué et encore moins la fraude aux droits du locataire, laquelle ne pourrait être démontrée que dans l'hypothèse d'une inoccupation des lieux par le bénéficiaire de la reprise sans qu'elle soit par ailleurs justifiée. Cette décision illustre la difficulté pour le locataire d'établir l'existence d'une fraude dès la délivrance du congé. Ainsi que le retient l'arrêt, non sans une certaine contradiction, « la fraude ne pourrait être démontrée que dans l'hypothèse d'une inoccupation des lieux par le bénéficiaire de la reprise », ce qui renvoie au contrôle a posteriori. 

De même, il a été considéré que la décision du bailleur de reprendre le logement pour l'habiter ou le faire habiter par un bénéficiaire visé par la loi constitue en elle-même le motif effectif et suffisant du congé. Le bailleur n'a pas à « justifier » de la réalité du motif allégué dans la mesure où le terme « justifié » se rapporte au mot « congé » et non au mot « décision ». La contestation ne peut porter que sur la réalité de la reprise, ce qui implique un contrôle a posteriori ( CA Paris, 9 janv. 1995,  Aleric c/ Schermann : Loyers et copr., juin 1995, n^o 250). A l'inverse, il a été jugé qu'un tribunal ne pouvait, sans méconnaître les dispositions de l'article  1131 et suivants du code civil (non abrogés par les dispositions régissant les baux d'habitation), éviter de rechercher si la reprise est fondée en se bornant à affirmer que la loi du 6 juillet 1989 ne permet pas le contrôle a priori de la légitimité et du sérieux du congé donné aux fins de reprise pour habiter et que l'absence ou l'illicéité de la cause étant invoquée, il convient de rechercher si le congé aux fins de reprise a bien été notifié pour un motif légitime et sérieux comme l'exigent les dispositions d'ordre public de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 sur le fondement desquelles a été signifié le refus de renouveler le bail ( CA Paris, 27 janv. 1995,  Choura c/ Lagrange : Loyers et copr., mai 1995, n^o 197). Il en est ainsi de la volonté de réunir des locaux contigus, permettant l'agrandissement du cadre de vie du bénéficiaire de la reprise pour raisons de santé. Le juge, dans ce cas, doit se borner à vérifier la conformité de ce motif aux sanctions prévues par la loi et ne peut s'assurer a priori de sa sincérité sauf impossibilité flagrante pour le bailleur de réaliser le projet invoqué ( CA Chambéry, 19 déc. 2000, n^o 2000/02213,  Moulherac c/ Cartier : JCP G 2001, IV, n^o 2592).

Le droit de reprise du bailleur pour habiter suppose l'habitation des locaux à titre de résidence principale, et non comme résidence secondaire ( Cass. 3^e civ., 4 nov. 2003, n^o 02-16.391,  Le Buan c/ Venara, veuve Joffray et a. : Administrer, juin 2004, p. 43, note V. Canu CA Aix-en-Provence, 11^e ch., sect. B, 28 juin 2005, n^o04/12597,  Aaserud et a. c/ Beauvais et a. : Loyers et copr. 2005, comm. n^o 198, note B. Vial-Pedroletti). De même, le congé n'est pas valable lorsque le bailleur précise lui-même son intention de reprendre le logement pour l'utiliser comme pied à terre (Cass. 3^e civ., 31 janv. 2001, n^o 99-11.956, n^o 102 FS - P + B,  Bernard c/ Gardize : Bull. civ. III, n^o 11 ; AJDI 2001, p. 341, note Y. Rouquet). La reprise pour habiter à usage personnel est imprécise et ne recouvre pas la notion d'habitation des locaux repris à titre principal ( CA Pau, 2^e ch., sect. 1, 18 janv. 2007, n^o 06/00312,  Burugorri c/ Guillon et a.).

Aussi la Cour de cassation a-t-elle censuré une cour d'appel pour avoir retenu que des médecins installés à Nevers ne pouvaient avoir besoin de reprendre un logement d'une seule pièce situé à Paris ( Cass. 3^e civ., 3 avr. 1997, n^o 95-13.946, n^o 613 P + F,  Lagrange c/ Choura : Bull. civ. III, n^o 77 ; JCP éd. G 1997, IV, n^o 1126 ; Loyers et copr., juin 1997, n^o 161, p. 7, note B. Vial-Pedroletti ). Seule la constatation d'une fraude eût été de nature à vicier le congé. Ainsi, une telle fraude peut résulter de la relocation du logement 9 mois seulement après la reprise sans que le bailleur puisse justifier d'un cas de force majeure et le bailleur s'expose à des dommages et intérêts envers le locataire injustement évincé ( CA Paris, 17 déc. 1998,  Favre c/ Ganne-Deguin : Loyers et copr., mai 1999, n^o 120, note B. Vial-Pedroletti) voir aussi ( Cass. 3^e civ., 19 avr. 2000, n^o 98-21.124, n^o 598 P + B,  Tanche c/ Sienne : Bull. civ. III, n^o 80 ; Administrer, juin 2001, p. 26, note V. Canu Cass. 3^e civ., 3 avr. 2001, n^o 99-19.036,  Berdah c/ Schoof : AJDI 2001, p. 608, note S. Beaugendre Cass. 3^e civ., 11 juill. 2001, n^o 99-13.115,  Audinot c/ Geolier).

Il appartient au bénéficiaire de la reprise d'établir qu'il est venu habiter les lieux loués, et non pas au locataire évincé de prouver que le bénéficiaire ne les a pas occupés (Cass. 3^e civ., 6 avr. 2004, n^o 03-10.699,  Borde c/ Saudmont, épouse Camus).

La relocation ou la mise à disposition d'autres personnes de l'appartement après le congé-reprise constitue une fraude de la part du bailleur justifiant l'allocation de dommages et intérêts ( CA Paris, 6^e ch., sect. C, 2 juill. 2002, n^o 2000/14130,  Dreyfuss c/ Belkacem : AJDI 2002, p. 610, obs. S. Porcheron ). Cependant, la conclusion d'un bail entre le bénéficiaire de la reprise et les auteurs du congé n'est pas de nature à caractériser une fraude ( CA Paris, 3^e ch., 11 févr. 2010, n^o 08/12983,  Bertinat c/ Guit). En effet, les dispositions de l'article 15, I de la loi du 6 juillet 1989 ne précisent pas si cette reprise doit se faire à titre gratuit ou onéreux.

La reprise pour habiter faite à la suite d'un refus du locataire d'accepter une augmentation de loyer et sur fausse déclaration d'hébergement du propriétaire constitue une fraude et doit être annulée ( Cass. 3^e civ., 31 oct. 2006, n^o 05-19.293,  Milojevic c/ Chapel). De même, le congé pour reprise utilisé par le bailleur pour sanctionner le refus d'augmentation du loyer imposé au locataire constitue un congé frauduleux ( CA Paris, 6^e ch., sect. C, 11 déc. 2007, n^o 05/08488,  Bon c/ Dussolier).

La Cour de cassation décide que si un congé à fin de reprise a perdu de son actualité pour une cause extérieure au bailleur, la loi n'impose pas à ce dernier d'en informer le locataire ( Cass. 3^e civ., 13 juill. 2005, n^o 04-12.577, n^o 872 FS - P + B,  Chaudron c/ Parenthoen). En l'espèce la cour d'appel a constaté que l'état de santé du bailleur s'est révélé un mois après le congé, faisant obstacle à un changement de résidence, de sorte que la locataire ne rapporte pas la preuve d'un comportement frauduleux.

Les dispositions légales ne prévoient pas le délai dans lequel la reprise doit intervenir après la libération des locaux par le locataire, celle-ci doit avoir lieu dans un délai raisonnable. Cette notion est laissée à l'appréciation des juges du fond ( CA Paris, 6^e ch., sect. B, 2 févr. 2006, n^o 04/15970,  Capy c/ Martins).

B. Vente du logement

209

Congé donnant naissance à un droit de préemption du locataire   Le bailleur peut donner congé pour vendre le logement. Ce congé ouvre un droit de préemption au profit du locataire occupant les lieux.

Le droit de préemption prévu par l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 ne se confond pas avec celui prévu par l'article 10 de la loi du 31 décembre 1975 lors de la première vente après division de l'immeuble (v. l'étude «Droit de préemption»). Le premier vise la vente consécutive à la première division de l'immeuble et ne remet pas en cause le contrat de location. Le second se situe dans l'hypothèse d'un congé pour vendre délivré à l'expiration du bail. La différence essentielle entre ces deux procédures résulte du fait que dans le premier cas le bien est vendu occupé, donc moins cher.

Lorsque la situation de fait correspond aux deux droits de préemption (première division de l'immeuble et fin du bail), le bailleur a le choix de la procédure à suivre, choix principalement dicté par sa volonté de vendre le bien occupé ou non. Il s'ensuit qu'en optant pour la procédure prévue par la loi de 1989 le bailleur ne fait qu'appliquer la loi ( Cass. 3^e civ., 14 déc. 1994, n^o 93-18.463, n^o 1992 P + F,  Lébental c/ Sté pour l'Aide à l'accession à la propriété des locataires : Bull. civ. III, n^o 207 ; Rev. loyers 1995, p. 286, note R. Vaissette). Le recours à l'une ou l'autre des procédures ne peut être constitutif d'une fraude ( Cass. 3^e civ., 2 oct. 1996, n^o 95-10.342, n^o 1545 P,  Cie immobilière europeao latine (CIEL) c/ Compagnon : Bull. civ. III, n^o 199 ; RJDA 12/1996, n^o 1450, p. 1021 ; JCP éd. N 1997, II, p. 318 Cass. 3^eciv., 2 oct. 1996, n^o 95-10.348,  CIEL c/ Ferrari : Loyers et copr., nov. 1996, n^os 415 et 421 ; Rev. huissiers 1996, p. 1416, note R. Soulard ; Rev. loyers 1996, p. 513).

Un arrêt de la cour d'appel de Paris permet d'articuler les deux droits de préemption ( CA Paris, 30 nov. 1999,  Vergnon c/ Sté Norimmo : Rev. loyers 2000, p. 204). Il considère en effet, conformément à la jurisprudence de la Cour de cassation, que les deux régimes de préemption coexistent mais visent deux cas différents :

Le bailleur peut parfaitement délivrer congé sur le fondement de l'article 15, II de la loi du 6 juillet 1989 à tous les locataires dont le bail arrive à expiration ( Cass. 3^e civ., 2 oct. 1996, n^o 95-10.348,  CIEL c/ Ferrari : Loyers et copr., nov. 1996, n^os 415 et 421 ; Rev. huissiers 1996, p. 1416, note R. Soulard ; Rev. loyers 1996, p. 513) ; il n'est pas tenu préalablement de purger le droit de préemption de l'article 10-1 de la loi du 31 décembre 1975.

210

Maintien du bail en cas de congé pour vendre   Les règles relatives au congé pour vendre ne sont pas applicables à la vente du logement alors que le bail est maintenu. Ainsi, il a été jugé que le droit de préemption n'était pas applicable au locataire dont le titre locatif n'était pas remis en cause, le bail se poursuivant avec le nouveau propriétaire ( Cass. 3^e civ., 21 févr. 1990, n^o 88-14.056,  Gazeau c/ Bul et a. : Bull. civ. III, n^o 54 : Inf. rap. copr., nov. 1993, p. 354, note C.-A. Castel : JCP éd. N 1990, II, p. 185 Cass. 3^e civ., 2 juin 1999, n^o 97-16.236,  Vaz Da Costa c/ Garcia et a. : Rev. loyers 2000, p. 39, note J. Rémy Cass. 3^e civ., 13 juin 2006, n^o 04-14.169,  Rasier c/ Cie rhumière et sucrière du Simon et a. Cass. 3^e civ., 18 sept. 2007, n^o 06-16.546,  Azouz c/ Hindi et a. : AJDI 2008, p. 210, note V. Zalewski Cass. 3^e civ., 1^er avr. 2008, n^o 07-11.942,  Mendes c/ Caffier et a.).

Le locataire ne peut se prévaloir du droit de préemption en cas de mise en demeure de quitter les lieux qui ne constitue pas un congé pour vendre ( Cass. 3^e civ., 11 juill. 2007, n^o 06-15.455, n^o 712 FS - P + B,  Arnault et a. c/ SCI de Signargues). Aucun congé n'ayant été délivré, le titre locatif n'est pas remis ne cause, le bail se poursuit avec le nouveau propriétaire.

Lorsque le bien est vendu occupé, le locataire ne bénéficie d'aucun droit de préemption, sauf s'il s'agit de la première vente après mise en copropriété de l'immeuble de l'article 10-1 de la loi n^o 75-1351 du 31 décembre 1975 (v. l'étude«Droit de préemption»).

211

Absence de droit de préemption   L'article 15, II de la loi de 1989 (  L. n^o 89-462, 6 juill. 1989, art. 15, II, al. 6, mod. par L. n^o 2006-685, 13 juin 2006, art. 5) prévoit deux hypothèses dans lesquelles le congé pour vendre ne donne pas naissance à un droit de préemption au profit du locataire. Il s'agit des ventes :

212

Bailleurs concernés par le congé pour vendre   Il a été jugé que l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 permettait à tout bailleur de donner congé pour vendre et n'impliquait, dans ce cas, aucune restriction à l'encontre d'une société commerciale (personne morale) et que les hypothèses visées à l'article 13 de la loi ne pouvaient concerner un tel congé ( Cass. 3^e civ., 19 févr. 1997, n^o 95-15.128, n^o 276 P,  Seince c/ Sté SBT immobilier : Bull. civ. III, n^o 37, p. 23 ; D. 1997, IR, p. 74 ; Loyers et copr., avr. 1997, n^o 101, p. 10, note B. Vial-Pedroletti). En revanche, le congé pour vendre délivré par une SCI familiale n'est valable que si la vente d'immeuble relève de l'objet social ( CA Paris, Pôle 4 chambre 9, 20 mai 2010, n^o 07/02637,  SCI du Parc c/ Arrouasse).

Un congé avec offre de vente, est irrégulier faute d'intervention du donataire bénéficiaire d'un droit de retour pour donner son consentement à la vente ( Cass. 3^eciv., 31 mai 2006, n^o 05-10.270, n^o 675 FS - P + B,  Marck et a. c/ Lucido et a.).

Mais, un congé pour vendre délivré par un nouveau bailleur est valable même si le locataire n'a pas été avisé de la mutation ( Cass. 3^e civ., 5 avr. 2006, n^o 05-10.218, n^o 477 FS - P + B,  Tackian et a. c/ Sté Cefina).

Si le congé pour vendre est délivré par mandataire, comme il s'agit d'un acte de disposition, il doit détenir un mandat écrit exprès ( Cass. 1^re civ., 12 juill. 2006, n^o04-19.815, n^o 1275 F - P + B,  Bagot c/ Marfaing et a. : Bull. civ. I, n^o 392). De même, un congé pour vendre ne peut pas être valablement délivré par un administrateur judiciaire représentant une succession, sa mission ne lui permettant pas d'effectuer d'actes de disposition ( CA Paris, 6^e ch., sect. C, 18 déc. 2007, n^o 06/03406,  Eymard c/ Pain).

Voir aussi n^os  192, 193 et 194.

213

Conditions de forme du congé pour vendre   Le congé doit, à peine de nullité, indiquer :

214

Reproduction des dispositions légales en annexe du congé pour vendre   Les termes des cinq premiers alinéas de l'article 15, II doivent être reproduits, à peine de nullité, dans chaque notification. L'obligation de reproduction ne porte donc pas sur les dispositions de l'article 15, I (  CA Paris, 16 févr. 1994 : Rev. loyers 1995, p. 288 Cass. 3^e civ., 17 avr. 1996, n^o 94-14650,  Szajman c/ Union des régimes de retraites métallurgiques et a. : RJDA 7/1996, n^o 903, p. 656). Cette jurisprudence est désormais sans grande portée pratique dès lors que la loi du 21 juillet 1994 a modifié le texte en précisant que l'obligation de reproduction était limitée au seul article 15, II.



Voir dans la partie Formulaire du Dictionnaire, sous la rubrique «Baux d'habitation et mixtes», un modèle du congé aux fins de vente du logement.

La jurisprudence, analysant le congé comme un acte de procédure, fait application de l'article  114 du code de procédure civile, aux termes duquel la nullité de l'acte ne peut être prononcée qu'à charge pour l'adversaire qui l'invoque de prouver le grief que lui cause l'irrégularité, même lorsqu'il s'agit d'une formalité substantielle ou d'ordre public. Dès lors, le locataire qui désire obtenir la nullité du congé doit apporter la preuve du grief qu'il a subi (  CA Versailles, 1^re ch. B, 8 janv. 1999, Simon c/ UIF : Loyers et copr. 1999, comm. n^o 235, note B. Vial-Pedroletti  CA Paris, 23 févr. 1999 : Loyers et copr. 1999, comm. n^o 176).

Un congé pour vendre, reproduisant l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure à la loi du 21 juillet 1994, était entaché d'une irrégularité, car une offre de vente à un prix inférieur n'avait pas été notifiée au locataire. Cette irrégularité n'a pas été considérée comme causant grief au locataire car une lettre du notaire, équivalent à cette offre de vente, rappelait les dispositions du droit positif, de sorte que le locataire n'avait pu, à aucun moment, ignorer les conditions de la vente initiale, puis celles de la seconde offre ( Cass. 3^e civ., 13 mars 2002, n^o 00-15.916,  Douat c/ Comte et a. : Rev. loyers 2002, p. 375 ; RJDA, 6/2002, n^o 615 CA Paris, 6^e ch., sect. C, 27 mars 2003, n^o 2001/14480,  Verdier c/ Leblanc). La Cour de cassation confirme sa position, lorsque les locataires ne démontrent pas le grief qui leur aurait été causé par la reproduction obligatoire dans le congé pour vendre du texte de l'article 15, II de la loi de 1989 dans sa rédaction antérieure, dès lors qu'ils n'avaient jamais manifesté l'intention de se porter acquéreurs ( Cass. 3^e civ., 15 mai 2008, n^o 07-10.243, n^o 534 FS - P + B,  Diaby c/ Agin)( Cass. 3^e civ., 31 mai 2011, n^o 10-21.309,  Gora c/ Guetta et a.).

En revanche, le défaut de mention de l'existence du droit de substitution du locataire en cas de vente à un prix ou à des conditions plus avantageuses lui faisait grief par manque d'information sur un droit protecteur de ses intérêts entraînant la nullité du congé ( Cass. 3^e civ., 3 juill. 2002, n^o 01-02.472,  SCI Etoiles Archives c/ Miskovic : RJDA, 11/2002, n^o 1123).

Il a été jugé dès lors que les congés délivrés en vertu de l'article 15, II de la loi du 6 juillet 1989 comportaient une contradiction tenant à la charge des frais notariés, imputables au vendeur selon le paragraphe 2 de l'acte et à l'acheteur selon le paragraphe 9 du même acte, il en résultait une indétermination du prix de la vente projetée qui cause grief au locataire et acquéreur potentiel. Il s'ensuit que de tels congés sont entachés de nullité pour inobservation de l'article 15, II de la loi du 6 juillet 1989 ( CA Paris, 6^e ch., sect. C, 20 mai 1997, n^o 96-87576,  UGIF c/ Association Pernety et a. : Loyers et copr., août-sept. 1997, n^o 226, p. 9, note B. Vial-Pedroletti ). Un congé pour vendre en viager est nul s'il n'indique pas la valeur de l'appartement ( CA Paris, 6^e ch., sect. C, 14 févr. 2006, n^o 2005/05976,  Lam c/ Suppo : Loyers et copr. 2006, comm. n^o 98, note B. Vial-Pedroletti).

Le défaut de respect des conditions de purge du droit de préemption prévues par un accord collectif est une cause de nullité du congé ( CA Paris, 6^e ch., sect. C, 20 févr. 2007, n^o 05/15560,  Foncière Réaumur c/ Lauwick).

215

Offre de vente   Le congé vaut offre de vente au profit du locataire. L'offre est valable pendant les 2 premiers mois du délai de préavis (  L. n^o 89-462, 6 juill. 1989, art. 15, II, al. 1^er). Le locataire est toujours en droit d'attendre cette période légale pour prendre parti, alors même que le bailleur aurait délivré le congé par anticipation (Cass. 3^e civ., 23 févr. 1994, n^o 91-22.298, n^o 410 P + F,  Gelle et a. c/ Sté EURL C III et a. : Bull. civ. III, n^o 26 ; Rev. huissiers, mai 1994, p. 596 ; RJDA 5/1994, n^o 501Cass. 3^e civ., 19 mai 2010, n^o 09-13.474, n^o 620 FS - P + B,  Leboudec et a. c/ Manzi et a.). En conséquence, le bailleur est lié par son offre de vente jusqu'à l'expiration des deux premiers mois du délai de préavis. La notification anticipée ne modifie ni la date d'expiration légale de l'offre de vente, ni les délais accordés au locataire pour régulariser l'acte authentique ( Cass. 3^e civ., 19 sept. 2006, n^o 04-19.555,  Azoulay et a. c/ Callet). 

Lorsque les lieux loués ne forment qu'une partie de la propriété du bailleur et que celui-ci entend vendre la totalité de celle-ci, il lui appartient de faire connaître au locataire les conditions de la vente projetée pour le local qu'il occupe. Selon cet arrêt de la Cour de cassation, le congé ne peut porter que sur la partie des locaux loués ce qui oblige le bailleur à scinder l'opération ( Cass. 3^e civ., 13 juill. 1999, n^o 97-18.862, n^o 1239 P + B,  Dugelay c/ Bordat : Bull. civ., n^o 168 ; RJDA, n^o 10/1999, p. 852 ; Administrer, mai 2000, p. 35, note C. Beddeleem ; JCP éd. G 1999, IV, n^o 2683). Ainsi, dans la lignée de cette jurisprudence, il a été jugé que le défaut de mention de w.-c. mis à la disposition du locataire, entraîne la nullité du congé pour vendre car l'objet de la vente n'est pas déterminé ( CA Paris, 6^e ch., sect. C, 3 janv. 2006, n^o 2004/23221,  Addi c/ Hakim).

D'autre part, l'offre comprise dans le congé doit correspondre aux locaux loués (Cass. 3^e civ., 13 juill. 1999, n^o 97-18.862, n^o 1239 P + B,  Dugelay c/ Bordat : Bull. civ. III, n^o 168 Cass. 3^e civ., 4 mai 2004, n^o 02-21.557,  Loret et a. c/ Achache et a.). Tel n'est pas le cas lorsque l'offre omet de mentionner les accessoires loués avec le logement principal, tels qu'une cave ou un parking ( Cass. 3^e civ., 21 juin 2000, n^o98-14.045,  Sté Allianz Vie c/ Cros : Administrer, oct. 2000, p. 47, note P. Capoulade Cass. 3^e civ., 10 janv. 2006, n^o 04-19.776,  Ferragut c/ Lautrette Cass. 3^e civ., 28 avr. 2009, n^o 08-14.037,  Nicolari et a. c/ Blanc Cass. 3^e civ., 7 juill. 2009, n^o 08-14.367,  Merkouche c/ Testud) ou lorsque le congé ne décrit pas quels sont les accessoires visés, alors que le bail porte sur un appartement de trois pièces et une cave ( CA Paris, 6^e ch., sect. C, 3 oct. 2006, n^o 05/06287,  Silber c/ SCI 3, rue de Chantilly). De même, l'offre n'est pas valable même si l'ensemble des dépendances et annexes de la propriété donnée à bail (en l'occurrence un garage et un ancien refuge à porcs) sont considérées comme non essentielles ( Cass. 3^e civ., 6 avr. 2004, n^o 02-21.519,  Loriot de Rouvray et a. c/ Thebault).

Dès lors qu'il existe plusieurs locaux loués à un même locataire, le bailleur doit délivrer un congé individualisé portant sur chaque bien donné en location, sauf si les locaux ou les conventions sont indivisibles ( Cass. 3^e civ., 16 juin 2004, n^o 03-10.862, n^o 756 FS - P + B,  Cruchet c/ Bloch-Laroque : Bull. civ. III, n^o 120 Cass. 3^e civ., 24 nov. 2004, n^o 03-13.571, n^o 1223 FS - P + B,  Leleu et a. c/ Cornu et a. : Bull. civ. III, n^o 209 CA Paris, 6^e ch., sect. C, 31 oct. 2000, n^o 1998/21765,  Darmon c/ Sté Simco : Rev. loyers 2001, p. 98). Le congé qui comporte des indications d'étage et de numérotation différentes de celles figurant au bail n'est pas valable, le bailleur n'ayant pas permis aux locataires de s'assurer que l'objet de la vente correspondait aux biens loués ( CA Paris, 6^e ch., sect. C, 19 déc. 2006, n^o 05/06555,  Monte Cristo c/ Fabre). Mais, l'absence des tantièmes de copropriété afférents au lot offert à la vente n'entraîne pas la nullité de la vente car le congé pour vente mentionne la consistance des lieux loués ( CA Paris, 6^e ch., sect. C, 30 janv. 2007, n^o 05/13718,  Bruel et a. c/ Khati).

Le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée, notamment les millièmes de copropriété ( CA Paris, 6^e ch., sect. C, 23 nov. 1999, n^o 1998/20514,  SA Gecina c/ Amori : Rev. loyers 2000, p. 206, note J. Rémy), même si cette omission ne fait pas grief au locataire, le preneur étant placé dans une situation d'incertitude totale sur la consistance exacte du bien proposé à la vente, et, n'étant pas, par conséquent mis en mesure d'acheter valablement.

La question s'est posée de savoir si le règlement de copropriété doit être notifié au locataire pour l'informer des règles applicables à la copropriété dont il pourra faire partie. Il convient cependant de distinguer, si le règlement de copropriété a été publié antérieurement au congé pour vendre, il n'apparaît pas nécessaire de le notifier (CA Paris, 6^e ch., sect. C, 17 déc. 2002, n^o 2002/09254,  Lechevalier c/ Martel CA Paris, 6^e ch., sect. C, 19 juin 2001, n^o 1999/12401,  UGIF c/ Gaveriaux et a. : AJDI 2001, p. 989 CA Versailles, 1^re ch., sect. 2, 23 mars 2004, n^o 02/08021,  Agaledes c/ Marquez Barrera). La Cour de cassation a depuis tranché cette question en décidant que le congé pour vendre n'a pas à être accompagné du règlement de copropriété ni de l'état descriptif de division dans la mesure où l'offre de vente correspond aux locaux loués ( Cass. 3^e civ., 19 oct. 2005, n^o 04-17.039, n^o 1110 FS - P + B,  Briffaud et a. c/ Rossignol et a. : Bull. civ. III, n^o 198 Cass. 3^e civ., 17 oct. 2007, n^o 06-12.533, n^o929 FS - P + B,  Rousselet c/ Mouchet Battefort de Laubespin). En revanche, la question est plus controversée si le congé pour vendre est concomitant à la mise en copropriété de l'immeuble. La cour d'appel de Paris, dans ce cas, avait refusé la validité du congé en l'absence d'une information préalable sur l'état descriptif de division ( CA Paris, 6^e ch., sect. C, 16 mai 2000, n^o 1998/02185,  SARL SIRI c/ Meite : Rev. loyers 2000, p. 484, obs. J. Rémy CA Paris, 6^e ch., sect. C, 3 oct. 2000, n^o 1998/19268,  Sofi c/ Martel : Loyers et copr. 2001, comm. n^o 32, note B. Vial-Pedroletti CA Paris, 6^e ch., sect. B, 26 avr. 2001, n^o 2000/12299,  Sté de Saint-Pray c/ Kernanec). La Cour de cassation a, par un motif elliptique, pris une position contraire. Elle décide de la validité du congé pour vendre qui n'est pas subordonné à l'établissement préalable d'un état descriptif de division et d'un règlement de copropriété ( Cass. 3^e civ., 21 juin 2000, n^o 98-14.043, n^o 1005 FP - P + B,  Sté Allianz Vie c/ Chrappowicka : Bull. civ. III, n^o 11)( Cass. 3^e civ., 1^er juill. 2003, n^o 00-19.757, n^o 839 F - P + B,  Sté Foncière Victor Hugo Étoile c/ SCM Centre d'échographie Victor Hugo : Bull. civ. III, n^o 137) dès lors que l'objet de la vente peut-être déterminé ( Cass. 3^e civ., 22 janv. 2003, n^o 01-13.909, n^o 41 FS - P + B,  Sté de Saint-Pray c/ Kernanec : Bull. civ. III, n^o 11).

216

Inapplication de la loi Carrez au congé pour vendre   Une question avait fait l'objet d'importants débats doctrinaux, il s'agissait de savoir si les dispositions de la loi Carrez imposant l'indication de la surface des biens vendus, étaient applicables au congé pour vendre. La loi SRU du 13 décembre 2000 a mis fin aux hésitations de la jurisprudence en précisant que les dispositions de l'article  46 de la loi n^o 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement (  L. n^o 89-462, 6 juill. 1989, art. 15, II, mod. par L. n^o 2000-1208, 13 déc. 2000, art. 190, II : JO, 14 déc.). Il n'est donc pas besoin d'indiquer la surface des lots de copropriété dans les congés pour vendre. Cependant, la mention d'une superficie erronée peut entraîner la nullité du congé pour dol ( CA Paris, 6^e ch., sect. C, 11 mars 2003, n^o2001/07722,  Beaudonon c/ Waroquier). En revanche, l'absence de reproduction de la disposition prévoyant cette dispense peut même ne pas entraîner de sanction, faute de porter grief au locataire ( Cass. 3^e civ., 3 févr. 2009, n^o 07-21.484,  Coll c/ Sté Cofimab et a.).

217

Locataire n'acceptant pas l'offre de vente   A l'expiration du délai de préavis : il est alors déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local (  L. n^o89-462, 6 juill. 1989, art. 15, II, al. 2).

La déchéance du titre d'occupation opérant de plein droit, la Cour de cassation considère que le juge des référés, saisi d'une demande d'expulsion, peut la prononcer sans excéder ses pouvoirs, dès lors que cette mesure est de nature à mettre fin au trouble manifestement excessif constitué par le maintien du locataire dans les lieux ( Cass. 3^e civ., 18 févr. 1998, n^o 96-13.619,  Gollety c/ Ollivier : Administrer, juill. 1998, p. 31, obs. C. Beddeleem ; RJDA 4/1998, n^o 401, p. 298).

Il s'ensuit également que le locataire qui se maintient dans les lieux alors que, n'ayant pas accepté l'offre, il est déchu de son titre locatif, s'expose à une condamnation à dommages et intérêts si, de ce fait, la vente envisagée par le bailleur ne peut se réaliser ( Cass. 3^e civ., 13 mai 1998, n^o 96-17.814, n^o 696 P,  Pessis c/ Sahnoun : Bull. civ. III, n^o 100 ; Loyers et copr., juill.-août 1998, n^o 185, p. 10).

218

Contestation du congé pour vendre   Le locataire peut contester la validité de ce congé. La Cour de cassation a jugé que cette contestation n'avait pas d'effet suspensif sur le délai d'acceptation de l'offre de vente ( Cass. 3^e civ., 8 janv. 1997, n^o 94-21.625, n^o 23 P + B,  Ghenage c/ Brugnard-Chavagnat : Bull. civ. III, n^o 1 ; Loyers et copr., mars 1997, n^o 69, p. 9, note B. Vial-Pedroletti ; RJDA 2/1997, n^o 186, p. 122 ; JCP éd. N 1997, II, p. 772). Il s'ensuit que le locataire qui a, à la fois, accepté l'offre et contesté le congé, reste soumis aux délais de deux mois et quatre mois, selon qu'il entend ou non recourir à un prêt, pour réaliser la vente, délai qui court à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur. Passé ce délai, l'offre est nulle et le locataire est déchu de son titre d'occupation. Toutefois, l'annulation possible du congé pourrait lui permettre de réintégrer les lieux. Cette décision est d'une importance pratique considérable.

La Cour de cassation a précisé que « l'article 15, II n'impose au preneur un délai pendant les 2 premiers mois du préavis, que pour accepter l'offre de vente et ne lui interdit pas, ce délai étant écoulé, d'invoquer les irrégularités pouvant affecter le congé et en justifier l'annulation » ( Cass. 3^e civ., 7 oct. 1998, n^o 96-18. 082, n^o 1509 P + B,  Dubreuil et Marcilly c/ Guillamon : Bull. civ. III, n^o 189 ; Loyers et copr., janv. 1999, n^o 5, p. 10, note B. Vial-Pedroletti ; AJDI, n^o 12/1998, n^o 1339, p. 1006, obs. J.-P. Blatter Cass. 3^e civ., 18 févr. 2003, n^o 01-02.362, n^o 230 F - P + B,  Carrie c/ Theyssere).

219

Locataire acceptant l'offre de vente   Il dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur, d'un délai de 2 mois pour la réalisation de l'acte de vente. Le délai de réalisation de la vente est porté à 4 mois si le locataire a notifié dans sa réponse son intention de recourir à un prêt. En ce cas, son acceptation de l'offre est subordonnée à l'obtention du prêt. Le contrat de location est prorogé jusqu'à l'expiration du délai de réalisation de la vente. Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est nulle de plein droit et le locataire est déchu de plein droit de tout titre d'occupation (  L. n^o 89-462, 6 juill. 1989, art. 15, II, al. 3).

L'acceptation de l'offre de vente peut-être faite au domicile élu dans le congé (Cass. 3^e civ., 28 mars 2007, n^o 06-12.550, n^o 296 FS - P + B,  Zepponi et a. c/ Sté Le Parc Gretry).

220

Réalisation de la vente   La Cour de cassation a affirmé à deux reprises le principe selon lequel la sanction de la nullité de l'acceptation de l'offre ne joue que si la non-réalisation de la vente est imputable au locataire. Cette solution dégagée à propos de l'article 11 de la loi du 22 juin 1982 devrait s'appliquer à la loi de 1989 (Cass. 3^e civ., 8 avr. 1992, n^o 90-20.002,  Potain c/ Pariente et a. : Bull. civ. III, n^o 120 ; RJDA, n^o 6/1992, p. 458 Cass. 3^e civ., 8 nov. 1995, n^o 93-19.827, n^o 1959 P,  Djurdjevac c/ Subrin : Bull. civ. III, n^o 222 ; JCP éd. N 1996, II, p. 425). Elle se justifie par le fait que si la loi enferme les diligences du locataire dans des délais très stricts, ces obligations ne concernent que le seul locataire. Dès lors la nullité de l'acceptation ne peut sanctionner que le défaut de diligence du seul locataire. Il s'ensuit que si la non-réalisation de la vente est imputable au bailleur, le locataire ne peut faire l'objet d'aucune sanction et son acceptation doit être déclarée valable.

Un arrêt de la troisième chambre civile de la Cour de cassation a complété cette solution en retenant la nullité de l'acceptation de l'offre dans un cas où les locataires s'étaient manifestés pour faire réitérer la vente, mais à une date se situant au-delà de la date d'expiration du délai légal. La solution se justifie par le fait que le texte ne vise que les diligences du locataire. En effet l'article 11 précise que « le locataire (…) dispose (…) d'un délai (…) » ( Cass. 3^e civ., 3 avr. 1996, n^o 94-17.350, n^o 686 P,  Kessima c/ Draux : Bull. civ. III, n^o 94 ; Administrer, oct. 1996, p. 36, note J. Rémy et M. Pialoux).

C'est donc bien au locataire qu'il appartient de faire réaliser la vente dans le délai imparti. Faute de l'avoir fait dans le délai, il s'expose à la double sanction de la nullité de l'acceptation de l'offre et de la déchéance de son titre d'occupation. La même solution devrait s'imposer dans le cadre de la loi du 6 juillet 1989 compte tenu de l'identité de texte.

221

Impossibilité de prévoir une indemnité d'immobilisation   La question s'est posée de savoir si le congé pour vendre peut faire obligation au locataire, en cas d'acceptation de l'offre de vente, de consigner 10 % du prix à titre d'indemnité d'immobilisation. La Cour de cassation a répondu négativement, en estimant que cela reviendrait à abréger les délais accordés par la loi aux locataires, afin de réunir les fonds. De plus, cette obligation est incompatible avec les dispositions d'ordre public de la loi de 1989, car elle prive les locataires de leur droit effectif de préemption ( Cass. 3^e civ., 1^er mars 2000, n^o 98-16.836, n^o 334 P + B,  Sté Allianz c/ X : Bull. civ. III, n^o 34 ; Administrer, mars 2001, p. 38, note V. Canu) voir en sens contraire ( CA Paris, 11 mars 1999,  Minassian c/ Sté Norimmo : Loyers et copr. 2000, comm. n^o 64, note B. Vial-Pedroletti).

222

Congé frauduleux et prix excessif   Le propriétaire peut légitimement chercher à vendre au meilleur prix dès lors qu'aucune fraude ne peut lui être imputée (  CA Paris, 30 sept. 1994, Sulter c/ Ferrier : Loyers et copr., févr. 1995, n^o 47  CA Paris, 13 janv. 1997, Behr c/ Deurbergue : Loyers et copr., avr. 1997, n^o 100  CA Grenoble, 2^e ch., 12 mai 2003, n^o 01/00378, Desroys c/ Beaumont CA Paris, 6^e ch., sect. B, 23 nov. 2006, n^o 05/20086,  Villon de Benveniste c/ SA CDR Créances).

Le bailleur est libre de la détermination du prix de la vente proposée au locataire (Cass. 3^e civ., 7 févr. 1996, n^o 93-21.175,  Levi-Valensin c/ Sté Nord Flandre : Loyers et copr., mai 1996, comm. n^o 193, p. 5 ; Rev. loyers 1996.251, note J.-C. B. ; RJDA 5/1996, n^o 618, p. 455 CA Paris, 6^e ch., sect. B, 14 sept. 2006, n^o 05/16543,  Goupil c/ Schneider ép. Roux et a.).

Mais, le congé peut être annulé si le prix apparaît excessif ou volontairement dissuasif dans l'intention évidente d'empêcher les locataires d'exercer leur droit légal de préemption ( Cass. 3^e civ., 5 juill. 1995, n^o 93-17.283, n^o 1510 P + F,  Sté pour l'aide à l'accession à la propriété des locataires c/ Nataf : Bull. civ. III, n^o 169, arrêt n^o 2 ; Administrer, févr. 1996, p. 41, obs. J. Rémy et M. Pialoux ; Defrénois, 15 déc. 1995, p. 1475, note C. Atias ; Rev. loyers 1997, p. 18, note V. Canu CA Paris, 6^e ch., sect. B, 26 juin 2003, n^o 2001/14886,  André c/ SCI Naflalo : AJDI 2003, p. 672). Par exemple :

Mais dès lors que les juges du fond ont relevé que le prix de vente de l'appartement correspondait à 112 % de l'estimation de l'expert et que le prix n'était pas exorbitant, ni dissuasif, le congé est valable, l'intention frauduleuse des bailleurs ne pouvant résulter de leur désir de réaliser un profit modeste en vendant leur bien ( Cass. 3^e civ., 19 avr. 2000, n^o 98-18.123, n^o 572 P + B,  Merlaut c/ Magnac : Bull. civ. III, n^o 81 ; RD imm. 2000, p. 400, obs. F. Collart-Dutilleul et J. Derrupé).

La cour d'appel déboute les locataires de leur demande d'expertise afin de fixer la valeur vénale de l'appartement et le locataire ne dispose pas de la possibilité de discuter le montant du prix proposé (  CA Paris, 28 sept. 1994, Pellerin c/ Aubert : Loyers et copr., janv. 1995, n^o 5). La charge de la preuve du caractère frauduleux d'un congé pour vendre pèse sur le locataire qui l'invoque ( Cass. 3^e civ., 7 mai 2002, n^o00-15.934,  AGF c/ Epx Sand : AJDI 2002, p. 532 Cass. 3^e civ., 14 juin 2006, n^o 05-12.559, n^o 723 FS - P + B,  Piotrowski c/ Bourdin).

223

Congé frauduleux et inertie du bailleur   Pour justifier de l'intention réelle du bailleur de vendre, les juges se fondent sur des éléments mis en œuvre pour y parvenir.

La Cour de cassation impose indirectement au propriétaire qui veut vendre pour un prix déterminé, de justifier de la réalité de son intention de vendre, en donnant, par exemple, mandat de vente à un agent immobilier, en faisant de la publicité en vue d'une vente, ou en mentionnant des visites de l'appartement par d'éventuels acheteurs ( Cass. 3^e civ., 15 mars 2000, n^o 98-14.372,  Schwarz c/ Mercier : Administrer mars 2001, p. 38, note V. Canu Cass. 3^e civ., 14 juin 2006, n^o 05-12.559, n^o 723 FS - P + B,  Piotrowski c/ Bourdin).

Cet arrêt confirme un arrêt précédent qui avait constaté l'absence de volonté réelle de vendre de la part de la propriétaire qui, sollicitée par un candidat acquéreur, n'avait effectué aucune démarche auprès des locataires pour assurer la visite des lieux, une telle visite étant déterminante de la décision d'acheter. Le congé pour vendre avait en conséquence été annulé ( Cass. 3^e civ., 30 juin 1999, n^o 97-18.938,  Delhorme c/ Jacquelard : Administrer mai 2000, p. 33, note C. Beddeleem).

Il en est de même si l'appartement a été reloué après le départ des locataires pour un loyer doublé, puis vendu occupé à une SCI en cours de formation qui apparaissait constituer une société-écran destinée à masquer la location des lieux. La cour relève que le prix avait été payé hors la comptabilité du notaire, sans prêt, et le capital social libéré symbolique comparé au prix de l'appartement vendu. Les éléments constitutifs de la fraude étaient donc réunis et le congé devait être annulé ( Cass. 3^e civ., 21 nov. 2001, n^o 00-14.069,  Sté Victor Hugo Etoile c/ Haquin). Dans le même sens, l'intention frauduleuse du bailleur qui délivre un congé pour vente est établie lorsque le bien a été reloué 3 mois après la fin du bail, pour un loyer presque doublé. L'intention frauduleuse du bailleur était donc établie et ledit bailleur a été condamné à verser des dommages-intérêts à la locataire évincée ( Cass. 3^e civ., 16 janv. 2002, n^o 00-11.824,  SCI Aristide Briand c/ Mulat : RJDA 3/02, comm. n^o 236).

224

Seconde offre du congé pour vendre   Depuis le 1^er janvier 1995, lorsque le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux, il doit, ou son notaire, effectuer une seconde notification valant offre de vente au nouveau prix et aux nouvelles conditions.

 L. n^o 89-462, 6 juill. 1989, art. 15, II  L. n^o 89-462, 6 juill. 1989, art. 15, II, mod. par L. n^o 94-624, 21

Même, la modification des conditions de vente par l'adjonction gratuite d'un lot à usage de remise doit faire l'objet d'une nouvelle notification au locataire par le notaire ( CA Paris, 6^e ch., sect. C, 8 oct. 2003, n^o 2002/00584,  Bagnaud c/ Rosenberg et a.). En revanche, l'apport de l'immeuble loué à une société n'ouvre pas de droit de préemption subsidiaire au locataire congédié ( Cass. 3^e civ., 3 oct. 2007, n^o 06-16.948,  Belorgey c/ SA Vernon).

Cette notification est effectuée à l'adresse indiquée à cet effet par le locataire au bailleur. Si le locataire n'a pas fait connaître cette adresse au bailleur, la notification est effectuée à l'adresse des locaux dont la location avait été consentie. L'offre est valable un mois à compter de sa réception. L'offre qui n'a pas été acceptée dans le délai d'un mois est caduque. Le locataire qui accepte l'offre dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur ou au notaire, d'un nouveau délai de 2 mois pour réaliser la vente. Le délai est porté à 4 mois si le locataire a notifié sa décision de recourir à un prêt. A défaut de réalisation de la vente dans les délais impartis, l'acceptation de la seconde offre de vente est nulle de plein droit.

Pour plus de précisions, voir l'étude «Droit de préemption».



Voir dans la partie Formulaire du Dictionnaire, sous la rubrique «Baux d'habitation et mixtes», un modèle de notification des conditions d'une vente plus avantageuse.

C. Le motif légitime et sérieux

225

Nature du motif légitime et sérieux   L'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 donne une illustration du motif légitime et sérieux : l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant (  L. n^o 89-462, 6 juill. 1989, art. 15, I, al. 1^er). Ainsi, le « motif légitime et sérieux » pourra correspondre à la faute du locataire, mais au-delà de l'exemple légal, il pourra également résulter de circonstances échappant totalement au locataire et constituant une raison objective pour le bailleur de reprendre le logement.



Voir dans la partie Formulaire du Dictionnaire, sous la rubrique «Baux d'habitation et mixtes», un modèle de congé justifié par un motif légitime et sérieux.

Dans tous les cas, le « motif légitime et sérieux » est soumis au contrôle des juges. L'appréciation du caractère sérieux et légitime du motif du congé relève du pouvoir souverain des juges du fond ( Cass. 3^e civ., 7 févr. 1996, n^o 94-14.339, n^o 304 P + F,  Karatas c/ Sté Kretz et Boehm : Bull. civ. III, n^o 34 ; Rev. Loyers 1996, p. 511 Cass. 3^e civ., 7 févr. 1996, n^o 93-20.135,  Dore et a. c/ Assistance publique de Paris : Bull. civ. III, n^o 35 ; D. 1996, IR, p. 78).

Ainsi, justifiera le non-renouvellement du bail :

Est également fondé sur un motif sérieux et légitime, le congé motivé par l'exécution d'un plan d'amélioration des conditions de logement des personnels attachés au service public de l'assistance publique de Paris et d'amélioration, par voie de conséquence, du fonctionnement du service public. En d'autres termes, s'il est exclu que le bailleur personne morale puisse reprendre le logement (à l'exception des sociétés de famille visées par l'article 13, ade la loi du 6 juillet 1989) pour l'habiter à titre personnel ou le faire habiter par sa famille qui, par définition, ne saurait exister, il est admis qu'un bailleur personne morale puisse délivrer un congé aux fins de reloger des membres de son personnel, la différence étant qu'en ce cas sa demande sera soumise au contrôle du juge sur le caractère sérieux et légitime du motif invoqué (Cass. 3^e civ., 4 févr. 1997, n^o 95-11.878,  Cohen-Uzan c/ Assistance publique de Paris Cass. 3^e civ., 4 févr. 1997, n^o 95-11.693,  Korolitski et a. c/ Assistance publique des hôpitaux de Paris  CA Paris, 6^e ch. C, 9 nov. 2004, n^o 2003/06217, Sté Semmaris c/ Baccon). Cette position a été, à nouveau, confirmée par un arrêt fortement motivé ( Cass. 3^e civ., 4 juill. 2001, n^o 99-19.905,  Leonhardt c/ APHP : Loyers et copr. 2001, n^o 256).

En revanche, ne constituent pas un motif légitime et sérieux :

§ 2 : 

Congé délivré par le locataire

226

Principe : droit du locataire de rompre à tout moment   La faculté reconnue au locataire de délivrer congé n'est soumise à aucune restriction. Au contraire, l'article 12 de la loi du 6 juillet 1989 précise que le locataire peut résilier le contrat de location à tout moment, dans les conditions de forme et de délai prévues à l'article 15-I deuxième alinéa (acte d'huissier ou lettre recommandée avec demande d'avis de réception) (  L. n^o 89-462, 6 juill. 1989, art. 12). Une lettre simple de l'avocat du locataire ne peut être assimilée à un congé ( Cass. 2^e civ., 6 janv. 2011, n^o 09-11.435,  Lanssade et a. c/ Sté Cardif assurance vie).

Sur l'incidence d'une clause de solidarité en cas de colocation, voir l'étude «Baux (code civil)».