L’obligation de paiement du Loyer commercial pendant une période de confinement mondial et inédite

Publié le 26/03/2020 Vu 1 590 fois 2
Légavox

9 rue Léopold Sédar Senghor

14460 Colombelles

02.61.53.08.01

Le preneur peut-il opposer à son bailleur la force majeure pour justifier de la suspension de son obligation de payer son loyer commercial ?

Le preneur peut-il opposer à son bailleur la force majeure pour justifier de la suspension de son obligation

L’obligation de paiement du Loyer commercial pendant une période de confinement mondial et inédite

Le confinement tel qu’il a été décrété :

L’arrêté du 14 mars 2020, impose non pas la fermeture, mais l’interdiction de recevoir du public pour les ERP de certaines catégories (M : centre commerciaux, N : restaurants…etc)

L’arrêté du 15 mars 2020, limite strictement les déplacements de toute personne, pour effectuer des achats de fournitures nécessaires à l'activité professionnelle et des achats de première nécessité.

Ce confinement a amené, de fait, à la fermeture de nombre de commerces et de manière générale d’ERP (Etablissement recevant du public), à l’exception des commerces alimentaires et des pharmacies.

Les quelques enseignes autres, notamment de matériels de bricolage ou de matériels informatiques, qui avaient tenté de résister, ont finalement décidé, faute de clients, de fermer leurs portes, pendant la période dite de confinement.

La conséquence immédiate de la fermeture de ces établissements, est l’absence de chiffre d’affaires, tout en ayant un maintien des charges fixes, comprenant notamment le loyer commercial.

Certains estiment que les conditions de la force majeure, posées de manière générale par le code civil, seraient réunies (irrésistible, extérieur et imprévisible) et justifieraient que le preneur puisse suspendre son obligation de paiement de son loyer, qui serait dès lors le pendant de la « suspension » de la jouissance paisible du bien loué, résultant pour le bailleur de l’obligation de délivrance du bailleur.

Sans entrer dans l’analyse précise des conditions de mise en œuvre de la force majeure, que d’autres ont pu développer avec talent, il semble que les ERP visés en premier lieu, par les arrêtés relatifs au confinement, ne se sont pas vu imposer la fermeture stricto sensu de leurs établissements.

On se trouve d’avantage fasse à une atténuation du droit de jouissance plutôt qu’à une privation, dès lors que l’établissement n’est pas fermé.

Le preneur peut-il juste suspendre son obligation de payer le loyer ?

En raisonnant pas analogie, lorsqu’un ERP fait l’objet d’un arrêté de fermeture administrative en raison d’un manquement à une obligation de sécurité (incendie notamment) tel que cela est couramment le cas pour les commerces de restaurant, dans l’obligation de respecter les différentes normes en matière d’évacuation des fumées et des graisses, la jurisprudence retient habituellement, selon les clauses du bail, la responsabilité du bailleur et notamment que le bailleur a manqué à son obligation de délivrance, justifiant la suspension du paiement du loyer.

La situation du confinement est tout à fait différente.

Le preneur n’a pas l’obligation légale de fermer son commerce et de cesser son activité. Il lui est juste interdit de recevoir du public.

Le gouvernement a d’ailleurs appelé à la mise en place du télétravail…

Par ailleurs, le même gouvernement a prévu des contreparties à ces interdictions de recevoir du public :

-          Report et étalement du paiement du loyer pour la période concernée par le confinement ;

-          Soutiens financiers divers et variés (prêts garantis par l’état, chômage partiel…etc)

On peut encore imaginer que les magistrats qui seraient saisis de demandes en paiement par les bailleurs ou même de demandes de constatation d’acquisition de clause résolutoire pour le non-paiement d’un terme de loyer portant sur cette période, des délais de paiement seraient accordés sans grandes difficultés.

Il me semble donc, dans ces conditions, téméraire de tenter d’opposer au bailleur la force majeure pour justifier la suspension de l’obligation de paiement du loyer.

Mais sans doute, qu’il apparaitra en jurisprudence, le cas exceptionnel qui justifiera que l’exception confirme la règle.

Jérôme BERNS

Avocat à la cour

Spécialisé en droit immobilier

jbernsavocat@gmail.com

 

Vous avez une question ?

Posez gratuitement toutes vos questions sur notre forum juridique. Nos bénévoles vous répondent directement en ligne.

1 Publié par Freddo46
11/04/2020 09:10

Bonjour.
Merci pour votre article on y voit un peu plus clair. Une question pourtant.
Vous écrivez : Le preneur n’a pas l’obligation légale de fermer son commerce et de cesser son activité.
Hors pour les restaurants nous avons bien reçu ordre de fermer le 14 mars à 24h00 !?
Payer un loyer pour un commerce qui ne peut pas ouvrir reviens a demander à un cul de jatte de courir un semi marathon ...Après 19h00.
Merci

Cordialement
F.

2 Publié par Jerome BERNS
13/04/2020 17:35

Ce n'est pas moi qui ait décrété que le preneur n'avait pas l'obligation de fermer son commerce et cesser son activité. C'est la lettre du texte. Ce qui semble à première lecture déroutant.

Mais, certains restaurateurs ont poursuivi, voir mis en place une activité de restauration à emporter. CQFD

Publier un commentaire
Votre commentaire :
Inscription express :

Le présent formulaire d’inscription vous permet de vous inscrire sur le site. La base légale de ce traitement est l’exécution d’une relation contractuelle (article 6.1.b du RGPD). Les destinataires des données sont le responsable de traitement, le service client et le service technique en charge de l’administration du service, le sous-traitant Scalingo gérant le serveur web, ainsi que toute personne légalement autorisée. Le formulaire d’inscription est hébergé sur un serveur hébergé par Scalingo, basé en France et offrant des clauses de protection conformes au RGPD. Les données collectées sont conservées jusqu’à ce que l’Internaute en sollicite la suppression, étant entendu que vous pouvez demander la suppression de vos données et retirer votre consentement à tout moment. Vous disposez également d’un droit d’accès, de rectification ou de limitation du traitement relatif à vos données à caractère personnel, ainsi que d’un droit à la portabilité de vos données. Vous pouvez exercer ces droits auprès du délégué à la protection des données de LÉGAVOX qui exerce au siège social de LÉGAVOX et est joignable à l’adresse mail suivante : donneespersonnelles@legavox.fr. Le responsable de traitement est la société LÉGAVOX, sis 9 rue Léopold Sédar Senghor, joignable à l’adresse mail : responsabledetraitement@legavox.fr. Vous avez également le droit d’introduire une réclamation auprès d’une autorité de contrôle.

Retrouvez-nous sur les réseaux sociaux et sur nos applications mobiles