REFUS DE RENOUVELLEMENT DU BAIL COMMERCIAL ET INDEMNITE D'EVICTION

Publié le Modifié le 18/12/2010 Vu 33 232 fois 18
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A l'arrivée du terme du contrat de bail commercial, le bailleur peut décider de ne pas renouveler le bail. Il devra alors, sauf exceptions, verser une indemnité au locataire évincé, celle-ci ayant ayant pour objet la réparation du préjudice causé par le défaut de renouvellement.

A l'arrivée du terme du contrat de bail commercial, le bailleur peut décider de ne pas renouveler le bail. I

REFUS DE RENOUVELLEMENT DU BAIL COMMERCIAL ET INDEMNITE D'EVICTION

I. Le refus de renouvellement du bail commercial

Lorsque les parties gardent le silence au terme du bail, s'opère alors ce que l'on appelle une reconduction tacite. Il est alors dans l'intérêt du bailleur, s'il ne souhaite pas renouveler ce bail de manifester clairement sa volonté.

Il pourra alors valablement refuser de renouveler le bail commercial:

> soit en refusant la demande de renouvellement formulée par le locataire(demande devant être faite dans les six mois avant la fin du bail, et par acte extrajudiciaire). La loi impose au bailleur de faire connaître son refus dans un délai de 3 mois.(Article L145-10)

> soit en donnant congé au locataire(congé devant être donné dans les six mois avant la fin du bail, être fait par acte extrajudiciaire, devant préciser les motifs du refus de renouvellement, et la possibilité pour le locataire de contester ce congé devant le TGI dans un délai de 2 ans).(Article L145-9)

*A noter que si le locataire ne peut renoncer à son droit de renouvellement dans le contrat(ce principe étant d'ordre public), il peut y renoncer après conclusion, dès lors, le contrat prendra fin au jour fixé, et cela sans que le bailleur ait à délivrer congé au locataire.

L'article L145-14 du Code de commerce impose au bailleur à la suite de ce refus, et ce à titre de réparation du préjudice causé par le défaut de renouvellement, de verser une indemnité d'éviction au locataire.

 

II. L'indemnité d'éviction au profit du locataire évincé

Comment calcule-t-on le montant de cette indemnité?

Cette indemnité sera calculée en fonction de certains critères de référence énumérés dans l'article susvisé:

[...]comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.

A défaut d'accord entre les parties, cette indemnité pourra être fixée par le juge.

Il sied tout de même d'évoquer la possibilité pour le bailleur, après fixation de l'indemnité par le juge, et ce dans un délai de 15 jours, d'exercer un droit de repentir. Il pourra alors décider de changer d'avis(cette décision sera alors définitive), et donc finalement de renouveler le bail litigieux.

Il faut bien sûr que le locataire n'ait pas encore quitté les lieux.

D'autre part, le locataire qui a droit à une telle indemnité ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l'avoir reçue, mais se maintenir dans les lieux après expiration du bail signifie aussi devoir une indemnité d'occupation au profit du bailleur(Article L145-28).

 

III. Les exceptions quant à l'obligation du versement d'une indemnité d'éviction

Le Code de commerce prévoit en effet certaines hypothèses ou le bailleur ne sera pas tenu du versement de l'indemnité.

Dans un premier temps, le bailleur peut se soustraire à cette obligation en cas de faute du locataire, en justifiant d'un motif grave et légitime(Article L145-17).

Quelle peut être cette faute?

-défaut ou retard dans le paiement des loyers

-sous location irrégulière(sous location conclue sans accord du bailleur)

-fermeture temporaire mais repétée des locaux

-changement de destination des lieux(sauf si déspécialisation)

-faute grave d'une personne dont le locataire doit répondre

-violences, injures, diffamations à l'encontre du bailleur

-Etc,...

En outre,  le bailleur devra , afin d'invoquer valablement ce motif grave et légitime, préalablement mettre en demeure le locataire-preneur, qui perdra alors son droit à indemnisation s'il renouvelle ou poursuit l'infraction plus d'un mois après.

*A noter, que cette mise en demeure ne sera pas nécessaire lorsque l'infraction est d'une telle gravité qu'elle est alors irréversible(ex: sous location irrégulière).

Dans un second temps, le bailleur ne sera pas tenu au versement de ladite indemnité s'il  invoque le fait que l'immeuble abritant les locaux consentis à bail, ne peut plus être occupé sans danger en raison de son état, ou qu'il est dans un tel état d'insalubrité qu'il doit être détruit.

In fine, le bailleur dispose d'un droit de reprise des locaux d'habitation accessoires des locaux commerciaux pour habiter lui-même, ou les faire habiter par son conjoint, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, à la condition bien sûr de ne pouvoir faire autrement(Article L145-22).

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1 Publié par Visiteur
13/06/2017 04:12

Tjrs Franny les promoteurs minorent le prix d'achat puisqu'il est dans les lieux. Il a été approche pour la reprise de son activité mais comme il n'a pas de bail rien n'a pu se faire.

2 Publié par Visiteur
13/06/2017 04:13

ous sommes bailleurs et notre locataire a refuse le bail de renouvellement il y a de cela 7 ans il continue a payer un loyer dérisoire en regard de l'emplacement et la surface du batiment. Nous avons été approché par des promoteurs. Comment procéder pour une éviction ? Son commerce emploi 5 personnes il est en SARL il est aussi gérant d'un autre commerce dans une autre ville. Il vient d'avoir 64 ans. Pour moi sa stratégie est la suivante il prendra sa retraite et mettra en gérance avec l'un de ses employés, continuera a toucher des dividendes et attendra une ÉNORME indemnité d'éviction qui se fera sur notre dos lors d'une vente a un promoteur. Qu'en pensez vous ? Quels sont les recours possibles ?

3 Publié par Visiteur
16/06/2017 15:09

Bonjour j ai echeter en 2013 un fond de commerce avec un bail qui a pris fin en 2011 donc en tacite reconduction .aujourd'hui j ai fais savoir par voie de huissier que je voudrai signer un nouveau bail .je n es aucune réponse .aujourd'hui j ai un acquéreur je crains qu il ne prenne peur que dois je faire pour me protéger?

4 Publié par Visiteur
25/08/2017 11:02

Bonjour, Propriétaire d'un fonds de commerce, j'ai donné congé à mon locataire-gérant à fin juillet 2017 car il cumule les redevances impayées correspondant au montant du dépôt de garantie qu'il a versé à son arrivée et qu'il déduit de ce fait. En a-t'il le droit? De plus, au 01er août 2017, il ne veux pas quitter les lieux et continue de ne rien payer. Quelle procédure dois-je suivre?

5 Publié par Visiteur
26/09/2017 08:05

Bonjour.
Propriétaire d'un local commercial en station de ski,suite à un renouvellement prochain de bail de 9 ans et apres 27 ans d'occupation des locaux par le même locataire,celui ci propose un nouveau loyer réduit de 2/3 du loyer initial.
Suis je en droit de refuser le renouvellement de celui ci et de lui donner congés sans indemnités d'éviction ou autres??
Merci pour vos conseils

6 Publié par Visiteur
23/03/2018 20:40

Bonsoir

le propriètaire ne veut pas renouveler le bail commercial, malgré notre demande . Il est en train de vendre son immeuble et j'aimerais savoir si le nouvel acheteur peut nous mettre dehors car l'ancien propietaire nous a pas renouveler le bail commercial ?

Qu'elles sont nos droit ?

7 Publié par Visiteur
23/03/2018 20:43

une autre question , si le nouveau propirietaire nous refait un nouveau bail , doit il prendre l'ancien loyer de référence pour le nouveau loyer ? c'est à dire ancien loyer suivi de lindice INSEE ?

8 Publié par Visiteur
28/03/2018 19:16

Bonsoir, je suis commerçante. J'occupe aujourd-hui, une boutique dont le bail a commencé le 1er janvier 2008 pour finir le 31 décembre 2016 (j'ai acheté LE 7 juillet 2015); je reçois ce jour un avis de passage d'huissier pour congé sans offre de renouvellement bail!!! Comment est-ce possible ???

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