La réalisation de travaux non autorisés par le locataire

Publié le Modifié le 02/05/2020 Vu 11 964 fois 7
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A l'occasion d'une visite de l'appartement loué, le propriétaire bailleur s'aperçoit que son locataire a entrepris des travaux sans son autorisation.

A l'occasion d'une visite de l'appartement loué, le propriétaire bailleur s'aperçoit que son locataire a en

La réalisation de travaux non autorisés par le locataire

Son mécontentement est d'autant plus grand qu'ils ont été réalisés par un non professionnel et les matériaux sont de mauvaise qualité. Ainsi placé devant le fait accompli, que peut faire le propriétaire pour que sa sécurité juridique soit préservée ?

Dans toute analyse juridique, la fin  l’emporte sur les moyens. La recherche d’une protection efficace des droits du bailleur suppose alors d’identifier les mesures protectrices et de les mettre en œuvre avec la plus grande rigueur logique en tenant compte des règles de droit qui s’y rapportent.


I.- Les droits du bailleur

L'article 7-f de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 sur les locations non meublées interdit au locataire d'un logement de le transformer (ou ses équipements) sans l'autorisation exprès, autrement dit par écrit, du propriétaire bailleur. La loi oblige, en effet, le locataire à user paisiblement du logement qu'il occupe en vertu d'un contrat de location d'habitation.

En cas de travaux non autorisés par le bailleur, ce dernier peut alors exiger du locataire la remise en état d'origine des lieux ou, s'il accepte, conserver les transformations effectuées, sous réserve que celles-ci ne remettent pas en cause le bon fonctionnement des équipements ou la sécurité du logement. En cas de conservation, le locataire ne pourra pas exiger aucun remboursement des dépenses qu'il a engagées. Dans le cas d'une demande de remise en état, les tribunaux accordent désormais au propriétaire le droit de demander en justice, outre la remise en l'état, la résiliation judiciaire du bail pour non respect par le locataire de ses obligations issues du contrat de bail par application des dispositions de l'article 1184 du Code civil. C'est ce qu'a estimé la Cour de cassation dans plusieurs arrêts, à propos d'un locataire qui a édifié une cloison séparant en deux la pièce de séjour (Cass. 3e civ., 22 mars 2005, n° 04-10467) ou d'un locataire qui avait construit contre la maison louée des baraquements en bois à l'aide de matériaux de récupération qui, certes, ne présentaient pas danger mais dénaturaient le site (Cass. 3e civ., 31octobre 2006, n° 05-10553). En revanche, il est formellement interdit au bailleur, en vertu de article 4-g de la loi de 1989, d'insérer dans le contrat de location une clause spéciale prévoyant la résiliation de plein droit (ou automatique) du bail en pareil cas; une telle clause n'aurait aucune valeur juridique, sans toutefois remettre en cause la validité juridique du contrat de location.

Cela étant dit, à tout principe une exception. Selon l'article 6-g de la loi de 1989, le propriétaire bailleur ne peut pas s'opposer à la réalisation de travaux portant sur de simples aménagements. Par "simples aménagements", il faut entendre les travaux de peu d'importance ayant pour finalité d'améliorer le confort, la commodité ou l'esthétique des lieux loués, à condition qu’ils n'affectent pas l'immeuble ni dans sa structure ni dans sa destination et n'ont rien d'irréversible. A l'inverse, est considéré comme une "transformation" tout changement apporté à la structure et/ou à la configuration des lieux loués.

C’est en gardant à l’esprit ces quelques points de droit que le bailleur va pouvoir effectuer des démarches précises destinées à préserver efficacement ses droits dans le cadre d’un litige l’opposant à son locataire.


II.- Les mesures protectrices

Plusieurs mesures protectrices s'ouvrent au propriétaire bailleur. Il faut d'abord qu'il qualifie la nature des travaux réalisés par son locataire (A) avant de le mettre en demeure de remettre en état le logement ou, à l'inverse, décider de conserver les aménagements sans avoir à dédommager ce dernier (B). A défaut d'exécution du locataire, le bailleur peut décider d'engager une procédure judiciaire devant le tribunal compétent (C).

A) La qualification juridique des travaux: transformations du logement ou simples aménagements?

Constituent, par exemple, des transformations du logement ou de ses équipements: le percement, l'ouverture ou la destruction d'un mur séparateur; la modification des pièces, des cloisons ou des portes de séparation; la modification du gros œuvre de la structure de l'immeuble ; etc.

Constituent, en revanche, de simples aménagements ne nécessitant pas d'autorisation préalable du bailleur: le remplacement d'un revêtement mural ou d'un revêtement de sol (remplacement de la moquette abîmée, pose d'un papier peint, faïence, carrelage, parquet, etc.); la réfection des peintures; installation d'équipements pour faciliter l’accès des  personnes à mobilité réduite ou des personnes handicapées, etc. Le bailleur ne peut s'y opposer, ni exiger du locataire une remise en état avant son départ.

B) La demande de remise en état immédiate des lieux

Le bailleur est en droit de demander au locataire de remettre immédiatement en état d’origine le logement si les travaux affectent la structure de l'immeuble ou la sécurité des équipements (par exemple, la modification de l'installation électrique ou gaz contraire aux règles de sécurité). Il convient alors d'adresser au locataire un courrier recommandé avec accusé de réception démontrant en quoi ces travaux constituent une transformation du logement et, par voie de conséquence, nécessitant une remise en l’état initial. La mise en demeure par écrit peut être rédigée de la façon suivante:

"Madame, Monsieur,

[…] (nature des travaux à préciser).

Je vous rappelle que selon l'article 7-f de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 sur les locations non meublées, de tels travaux ne peuvent être engagés sans autorisation préalable du bailleur.

Ou

Je vous rappelle que selon l'article 1728 du Code civil (pour une location meublée), la jouissance paisible du bien implique de ne pas modifier les lieux sans accord préalable du bailleur.

Par conséquent, je vous demande de remettre les lieux dans leur état initial dans un délai de 15 jours à compter de la réception de la présente mise en demeure. Ces travaux devront être réalisés à vos frais par un professionnel du bâtiment. Une fois achevés, vous devrez me faire parvenir tout document utile attestant de leur bonne exécution.

Je vous informe qu'à défaut, je soumettrai ce différend à la juridiction compétente qui, le cas échéant, pourra prononcer la résiliation judiciaire du contrat de location.

Dans cette attente, je vous prie de croire, Madame, Monsieur, en l'expression de mes salutations distinguées".

C) L’engagement d’une procédure judiciaire

Si le locataire persiste à ignorer la mise en demeure, le bailleur peut engager une action en justice. La juridiction compétente est le tribunal d’instance du lieu où est situé le logement mis en location. La représentation par un avocat n’est certes pas obligatoire, mais, à moins que le propriétaire n’ait de solides connaissances en droit et en procédure, il est néanmoins fortement conseiller d’en prendre un, surtout si une procédure de référé est envisagée tant les formalités et démarches sont nombreuses. Le tribunal pourra ainsi ordonner la remise en état du logement et/ou la résiliation du bail.

Aussi, notre Cabinet se tient à votre disposition pour étudier votre dossier et accomplir toutes les diligences nécessaires, moyennant une rémunération forfaitaire convenue d'avance.

 

Maître Mourad MEDJNAH

Avocat à la Cour d'appel de Paris

Mandataire en transactions immobilières

Cabinet d'avocat Medjnah

5, avenue des Chasseurs 75017 Paris

Tél/Port: 06.62.23.21.48

Mail: m.medjnah@gmail.com

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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1 Publié par Visiteur
07/12/2014 18:23

Bonjour,
Locataire d'une maison d'habitation depuis 2000 sur la base d'un bail Kit saisonnier pour un an signé le 24 février 2000 avec prise d'effet au 1er février 2000
Il n'y pas d'état des lieux signé par les parties.
Quelles sont les critères pour la mise en demeure de congés pour vente (date de référence).
Faut-il requalifier le bail en bail d'habitation loi de 1989 non meublé dont la prise d'effet serait à partir de la deuxième année mais dont la date de référence serait la signature du bail (remise des clefs= ?
Cordialement
EC

2 Publié par Visiteur
13/07/2018 19:06

Bonjour,

je m'excuse de commenter un article vieux de 4 ans.
Suivant le paragraphe II - A :

Je possède actuellement une maison en location.
Le propriétaire ne m'autorise pas (verbalement) à procéder à l'isolation d'une pièce qui en est dépourvue. Je souhaite quand même faire isoler cette pièce.

Est-ce là une transformation du logement ou un simple aménagement ?
De ce fait, est-ce une cause d'expulsion ? Quels sont les risques encourus ?

3 Publié par Visiteur
03/08/2018 09:37

Bonjour, l'article est toujours d'actualité au regard de la réglementation applicable dans ce domaine.
Les travaux d'isolation sont des travaux de transformation et non pas d'aménagement, qui sont normalement à la charge du bailleur. Vous êtes donc censé obtenir préalablement l'autorisation écrite du bailleur. Si vous entreprenez ces travaux sans autorisation, le bailleur pourrait demander une remise en état à vos frais.
Le mieux serait d'adresser au bailleur un courrier recommandé avec AR pour lui signifier que la pièce est dépourvue d'isolation, remettant en cause une occupation paisible du logement, et, par conséquent, de lui demander de faire ces travaux.

Cordialement.

Me Medjnah
Avocat à la Cour
http://avocat-medjnah.com/

4 Publié par Visiteur
15/08/2018 04:19

Bonjour Maitre,
Je loue un logement depuis plusieurs annees. Le locataire a remplacé le lavabo et le bidet de la salle de bain sans mon autorisation. IL A remplacé la cuisinière au gaz par une cuisinière électrique et démonté les deux meubles de la cuisine, le tout sans mon autorisation ni même m^en avertir même verbalement.. Je ne suis pas certain que l^installation électrique de la maison soit prévue pour supporter la cuisinière électrique.
De plus, le locataire ne paye plus le loyer depuis plusieurs mois.
Avait il le droit de modifier les lieux sans mon autorisation écrite ?

5 Publié par Visiteur
17/08/2018 15:20

Bonjour,

Le remplacement du lavabo, du bidet de la salle bain, de la cuisinière à gaz et des meubles de la cuisine s'apparente à des travaux de modification. Votre locataire se devait donc d'obtenir votre autorisation écrite préalablement.

En outre, le fait qu'il ne paie plus ses loyers depuis plusieurs mois vous donne droit de demander en justice l'annulation du contrat de location ainsi que son expulsion des lieux.

Dans ces circonstances, je vous recommande vivement d'entamer une procédure judiciaire par le biais d'un avocat.

Je reste à votre disposition pour tout renseignement utile.

Maître MEDJNAH
Avocat à la Cour d'appel de Paris
Tél: 06.62.23.21.48
Mail: m.medjnah@gmail.com

6 Publié par Visiteur
24/10/2018 19:00

Bonjour Maitre,
Je loue une maison de ville depuis 4 ans.Ayant debutee une activite de soins de bien etre j'ai fait mon bureau dans mon garage.ai je le droit de recevoir des personnes sachant que mon assurance couvre en cas de probleme.je fais ca a titre medical et non comercial.merci de me repondre.Cordialement

7 Publié par Visiteur
12/11/2018 19:30

Bonjour Maitre
J'ai loué une maison pendant 2 ans sans avoir rédiger d'état des lieux à l'entrée des locataires. Ces derniers sont partis sans laisser d'adresse,en ne respectant pas le préavis de 3 mois et en me mettant les clefs dans ma boite aux lettres.Surprise en allant dans cette maison: ils ont fait de nombreuses transformations qui ne permettent plus aujourd'hui de la relouer( radiateurs supprimeés, equipements de cuisine disparus , trous dans le sol au 1er étage...)
Ma question est la suivante: Peut-on saisir la justice(conciliateur ou tribunal d'instance ou.;??)pour qu'ils réparent le préjudice causé alors qu'il n'y a pas eu d'état des lieux à l'entrée?
Je vous remercie Maitre de me répondre

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Maître Mourad MEDJNAH

Avocat à la Cour d'Appel de PARIS

Docteur en droit / Enseignant

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