ABUS de POUVOIR du PRÉSIDENT du CONSEIL SYNDICAL

Publié le Modifié le 04/02/2021 Vu 7 749 fois 4
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Très souvent, le conseil syndical, trait d'union entre le syndic et les copropriétaires, accomplit bénévolement un travail précieux dans l'intérêt collectif de la copropriété. Mais gare à l'abus de pouvoir...

Très souvent, le conseil syndical, trait d'union entre le syndic et les copropriétaires, accomplit bénévol

ABUS de POUVOIR du PRÉSIDENT du CONSEIL SYNDICAL

Le conseil syndical est dépourvu de personnalité juridique, de sorte que le mandat de conseiller syndical est exercé par chacun des membres du conseil à titre individuel. Autrement dit, il n'est pas possible d'attaquer le conseil syndical en tant qu'entité mais chacun de ses membres.

Dans l'immense majorité des cas, les conseillers syndicaux réalisent un travail bénévole très utile pour la copropriété. Il arrive toutefois, notamment dans le cadre de conflits de voisinage, que certains conseillers, au premier rang desquels son Président, abusent de leurs fonctions. Quelles sanctions encourent-ils ? Sont-elles de nature juridique ou politique ?
Cette étude complète l'article réalisé, par les mêmes auteurs, sur la responsabilité du conseil syndical.

I) Une quasi-immunité pour les actes accomplis dans l’exercice de leurs fonctions

En réponse à une question posée par le Sénateur Yves Détraigne, le ministère de la Justice a rappelé qu’en tant que bénévoles les conseillers syndicaux bénéficient d’une quasi-immunité pour les actes accomplis dans l’exercice de leurs fonctions. Etant rappelé qu’en vertu des dispositions de l'article 21 de la loi du 10 juillet 1965, le conseil syndical, trait d’union entre le syndic et les copropriétaires, est investi d’une triple mission :

- assister le syndic de la copropriété ;
- en contrôler la gestion ;
- conseiller le syndicat sur toutes questions

Un conseiller syndical ne peut voir sa responsabilité engagée dans le cadre de son mandant que s’il est établi :

- qu'il a agi avec mauvaise foi, dans le but de nuire au syndicat ou à un ou plusieurs copropriétaires ;
- ou qu’il a commis une faute suffisamment grave (par exemple collusion frauduleuse avec le syndic).

Ces conditions sont particulièrement restrictives : les auteurs du présent article n’ont trouvé aucune condamnation d’un conseiller syndical ayant agi dans le cadre de son mandat.

II)  Une responsabilité qui peut être engagée s’il est prouvé que le conseiller syndical a outrepassé ses fonctions

On peut citer le cas des violations de domicile (le cas le plus fréquent concernant des visites non autorisées sur des parties communes à jouissance privative ; cf  réponse ministérielle en date du 27 août 2020) ou des propos diffamatoires, qu’ils soient tenus à l’encontre du syndic, d’autres copropriétaires ou du gardien de l’immeuble (CA Poitiers, 3e ch. civ. 17 janv. 2007, n° 06/01197).

En outre - et de manière plus générale - un membre du conseil syndical pourra être condamné s’il est établi qu’il a agi non en vertu d’un mandat du syndicat des copropriétaires mais en poursuivant un « intérêt strictement personnel » quand bien même il aurait invoqué sa qualité de « Président du conseil syndical » : « M. Y n’a pas agi dans le cadre de ses fonctions telles que définies par la loi consistant en une mission d’assistance et de conseil, même s’il s’est présenté à A en qualité de président du conseil syndical, dès lors que cette qualité était sans rapport avec cette fonction compte tenu de ce qu’il agissait dans un intérêt strictement personnel et non en vertu d’un mandat du syndicat des copropriétaires. »

Cette même circonstance empêchera même l’intéressé de bénéficier de la garantie « responsabilité civile » de l’assurance de la copropriété : « Le jugement sera également confirmé en ce qu’il a dit que Allianz Iard ne devait pas sa garantie. L’article 13 h des conditions générales du contrat multirisque Habitation Immeuble stipule en effet que 'sa garantie s’étend à la responsabilité civile que les membres du conseil syndical peuvent encourir en raison des dommages causés à autrui pendant la durée du présent contrat et résultant d’erreurs de fait ou de droit, d’omissions ou de négligences commises pendant la même période dans l’accomplissement de leurs fonctions telles que définies par les Législations en vigueur ». (CA Nancy, 17 nov. 2015, n° 15/02361).  

Conditions d’engagement de la responsabilité
d’un membre du Conseil syndical

Faute dans le cadre de ses
fonctions

Faute détachable de ses
fonctions

faute grave (mauvaise foi,
intention de nuire, collusion
frauduleuse avec le syndic…)

faute simple (le conseiller
syndical est dans la situation
d’un copropriétaire lambda)

 

III) Une responsabilité « politique » plus que juridique ?

Plutôt que la mise en jeu de la responsabilité juridique du conseiller syndical qui a manqué à ses obligations, le syndicat pourrait utilement privilégier sa révocation ou son non-renouvellement, actes qui s'apparentent à une sanction politique à l'encontre du conseiller syndical.

Cette sanction parait la plus efficace et la plus rapide, étant précisé :

- qu’elle est prévue à l’article 25 c de la loi du 10 juillet 1965 ;

- que les juges estiment que le syndicat est libre de désigner et révoquer qui il souhaite, sans aucune obligation de motivation. Ils considèrent ainsi que les griefs formés à l’encontre de tel ou tel conseiller syndical « relèvent de l’appréciation souveraine des copropriétaires qui ont pu apprécier le comportement des membres du conseil syndical et n’ont pas souhaité les maintenir dans leurs fonctions » (TGI Toulouse, 1re ch. civ., 16 juin 2014, n° 13/00612).

Le tribunal ne saurait se substituer à cette appréciation souveraine du syndicat et n'opère aucun contrôle d'opportunité.

L’assemblée générale est l’organe délibérant du syndicat. La désignation et la révocation de ses mandataires, qu’il s’agisse des conseillers syndicaux ou du syndic, est un acte politique au sens étymologique du terme, « polis » désignant la « cité » en grec. Le juge n’a donc pas, en principe, à s’immiscer dans les choix des copropriétaires, de la même façon que, dans une démocratie, une assemblée parlementaire désigne librement son Bureau.

 => Voir également cet article sur la responsabilité du Conseil syndical

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1 Publié par tontonalain
25/01/2021 16:09

Peut-on extrapoler cette analyse aux présidents des ASL ou ASA ?

Félicitations pour la clarté de cet article.

Amicalement.

2 Publié par MARIANI-92
01/02/2021 18:44

Bonjour,

Une association syndicale de propriétaires (ASP) est un groupement de propriétaires fonciers. Elle permet d'effectuer en commun des travaux d'amélioration, d'entretien ou de mise en valeur des biens.
Je n'ai pas trouvé de décision de justice permettant de confirmer ou d'infirmer l'extrapolation. Toutefois, l'article 1992 du code civil s'applique à TOUS les mandataires : "le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu'il commet dans sa gestion. Néanmoins, la responsabilité relative aux fautes est appliquée moins rigoureusement à celui dont le mandat est gratuit qu'à celui qui reçoit un salaire".

Bruno LEHNISCH

3 Publié par JEROMECBL
07/07/2021 19:19

Bonjour,
je fais appel à vous concernant un litige de "voisinage" dans mon petit lotissement récent de 10 lots sur la commune de Lacanau en gironde.
Lors de l'AG annuelle, le président de l'ASL m'a pris à parti prétextant que mes 2 véhicules stationnés devant chez moi, à cheval sur un simili trottoir délimité par de la peinture gravillonnée, gênaient et ne devaient pas stationner là mais sur mon terrain comme l'imposerait le permis de construire (???...).
Grande fût ma stupéfaction d'être interpellé à ce sujet, mes véhicules stationnant ne gênant en rien la circulation des piétons comme des véhicules, le camion de ramassage des ordures ménagères qui circule 2 fois par semaine peut profiter encore d'une liberté de passage de 4,60 m large.
Après vérification, effectivement mon permis de construire m'a imposé de prévoir une place de parking sur mon terrain, ce qui fut fait sinon il n'y aurait pas eu d'acceptation dudit permis de construire.
Il va s'en dire que le règlement du lotissement ne parle pas non plus d'obligation de ce genre.
Ma première question est: est-il interdit de stationner devant chez soi (tel que décrit précédemment) du fait que je dispose d'une place de parking sur mon terrain ? Pour moi, vu de ma fenêtre de béotien des textes de lois, et du bon sens que j'estime posséder, il s'agit là d'un abus de pouvoir, le président aménagement sa petite loi comme bon lui semble.
Je ne suis pas le seul à garer mes véhicules de la sorte (3 autres propriétaires font de même).
Ma seconde question : y a-t-il un argument que je pourrais avancer pour faire cesser cette polémique ?
Ma troisième question: le président peut-il demander à faire changer le règlement intérieur pour imposer le non stationnement des véhicules dans la rue ?
Je vous remercie d'avoir pris le temps de lire mon sujet et espère vous lire très prochainement vos conseils en retour.
Bien respectueusement
Jérôme CHABRIEL

4 Publié par MARIANI-92
08/07/2021 11:38

Bonjour Monsieur,

Je vous remercie pour votre question.
Il me manque toutefois des éléments et des visuels pour vous répondre précisément.
Je vous invite à me contacter pour une consultation : https://www.cabinet-m.fr/honoraires.htm

Bien à vous

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A propos de l'auteur
Blog de Maître Jean-Philippe MARIANI et Bruno LEHNISCH

Jean-Philippe MARIANI est avocat depuis 34 ans.

Il est Président de la Commission "Droit immobilier" du barreau des Hauts-de-Seine, 3e barreau le plus important en France après Paris et Lyon.

Formé au règlement amiable des différends, Me Mariani exerce également comme Médiateur.

Enfin, Me MARIANI est ancien Secrétaire de la Conférence (concours de plaidoirie) et ancien Membre du Conseil de l’Ordre des Hauts de Seine.


Contact
:
jpmariani@cabinet-m.fr
01 55 46 50 50
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Il publie des articles avec Bruno LEHNISCH, cadre juridique.

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