LES PARTIES COMMUNES à USAGE PRIVATIF

Publié le Modifié le 28/08/2021 Vu 1 360 fois 3
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Les « parties communes à jouissance privative » (ou à usage exclusif) sont protégées par le droit à la vie privée comme l'ont confirmé deux réponses ministérielles en 2020 et 2021.

Les « parties communes à jouissance privative » (ou à usage exclusif) sont protégées par le droit à la

LES PARTIES COMMUNES à USAGE PRIVATIF

1. Qu’est-ce qu’une partie commune à jouissance exclusive (ou à usage privatif)

La loi ELAN de 2019 a défini les parties communes à jouissane privative (PCJP) comme des « parties communes affectées à l'usage et à l'utilité exclusifs d'un lot ». Elles sont présentes dans de nombreuses copropriétés (jardins, cours, balcons, toit-terrasses…).
  

2. Des espaces protégés par le droit à la vie privée et l'inviolabilité du domicile

Les parties communes à jouissance privative bénéficient-elles du droit à la vie privée au même titre qu’une partie privative ? Deux réponses ministérielles répondent par l'affirmative.

2.1 la réponse ministérielle du 27 août 2020

Le ministère de la Justice a indiqué que même le syndic, pourtant chargé de contrôler les parties communes, ne peut s’introduire dans une PCJP sans autorisation judiciaire :

« Le syndic peut être autorisé par le juge, le cas échéant en référé, à pénétrer dans une partie commune dont un copropriétaire a la jouissance privative, dans le respect du droit au respect de la vie privée du copropriétaire concerné, garanti notamment par l'article 9 du code civil, et du principe à valeur constitutionnelle d'inviolabilité du domicile » (Réponse du Ministère de la Justice à la question du Sénateur Yves Détraigne - publiée dans le JO Sénat du 27/08/2020 - page 3802).

2.1 la réponse ministérielle du 22 juillet 2021

Le ministère de la Justice indique que "l'existence d'un motif « impératif de sécurité ou de conservation des biens » permet d'écarter le délai de prévenance prévu à l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965, en raison de l'urgence, mais non de surmonter le refus du copropriétaire concerné de donner accès aux lieux. Pour obtenir cet accès, une autorisation préalable du juge reste nécessaire et peut être obtenue par la voie du référé" (Réponse du Ministère de la Justice à la question du Sénateur Yves Détraigne - publiée dans le JO Sénat du 22/07/2021 - page 4620).

Par ailleurs, la chancellerie souligne, que s'agissant de l'installation d'un équipement de vidéosurveillance en partie commune à jouissance privative qui n'impliquerait que de menus travaux sans impact notable sur l'aspect extérieur de l'immeuble "une dispense d'autorisation préalable de l'assemblée générale des copropriétaires parait envisageable".

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1 Publié par julien70
20/08/2021 14:38

Une terrasse à usage privatif : à qui appartient de faire le nettoyage sous les dalles sur plots en l'abscence de préconisation du réglement de copropriété ?

2 Publié par Barbara-Régent
21/08/2021 10:25

Bonjour,
En principe, en l’absence de clause particulière dans le RCP, s'il s'agit d'un simple nettoyage sous les dalles sur plots amovibles de la terrasse, il ne concerne pas le gros œuvre ou le système d’étanchéité de ladite terrasse. Ce nettoyage incombe donc au copropriétaire (CA Versailles, 4e ch. 2e sect., 7 juill. 2021, n° 19/02531).

3 Publié par Valentin72
23/08/2021 20:14

Bonsoir,
Une question pratique.
En cas de conflit, les modalités d'usage des PCJP sont-elles figées par le règlement de copropriété, ou bien sont-elles analysées par rapport aux pratiques adoptées au fil des ans par les copropriétaires ?
Par ex dans une copro horizontale avec des jardins à usage d'agrément, la majorité des résidents utilisent leur jardin pour garer leur voiture, en opposition à la destination initialement prévue (mais avec l'aval du syndic).
Comment le juge apprécie-t-il en pareil cas le décalage entre les usages "concrets" qui correspondent à l'intérêt collectif, et un règlement devenu manifestement obsolète ?

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A propos de l'auteur
Blog de Maître Jean-Philippe MARIANI et Bruno LEHNISCH

Jean-Philippe MARIANI est avocat depuis 34 ans.

Il est Président de la Commission "Droit immobilier" du barreau des Hauts-de-Seine, 3e barreau le plus important en France après Paris et Lyon.

Formé au règlement amiable des différends, Me Mariani exerce également comme Médiateur.

Enfin, Me MARIANI est ancien Secrétaire de la Conférence (concours de plaidoirie) et ancien Membre du Conseil de l’Ordre des Hauts de Seine.


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Il publie des articles avec Bruno LEHNISCH, cadre juridique.

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