Le SYNDIC et son devoir de CONSEIL

Publié le Modifié le 16/01/2021 Vu 1 096 fois 1
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Le syndic doit répondre de ses fautes à l’égard du syndicat des copropriétaires dont il est le mandataire. Il peut, en particulier, engager sa responsabilité s'il manque à ses obligations de conseil.

Le syndic doit répondre de ses fautes à l’égard du syndicat des copropriétaires dont il est le mandatair

Le SYNDIC et son devoir de CONSEIL

Doté de prérogatives étendues, le syndic professionnel doit, en contrepartie, répondre de ses fautes à l’égard du syndicat.
De grands pouvoirs impliquent de grandes responsabilités...

I) Les trois catégories de fautes du syndic

Les fautes susceptibles d’engager la responsabilité du syndic professionnel vis-à-vis de son mandant, à savoir le syndicat, peuvent être regroupées en trois grandes catégories :

1. la négligence dans la gestion de l’immeuble. Parce que ses missions de gestionnaire sont étendues, le syndic est tenu au respect d’une obligation de diligence. Il s’agit là avant tout d’une obligation de moyens plus que de résultat. A titre d’illustrations, on ne saurait faire grief au syndic de ne pas avoir exécuté des travaux décidés par l’assemblée générale faute de disposer des crédits suffisants ;

2. son intervention en dehors de son domaine de compétence ; si le syndic est un organe essentiel au bon fonctionnement de la copropriété, il ne saurait mettre à mal la souveraineté du syndicat et de son organe délibérant, l’assemblée générale. Le cas le plus fréquent de l’« excès de pouvoir » du syndic concerne ainsi son intervention en lieu et place du syndicat, souvent en matière de travaux réalisés par des copropriétaires. Or, « l'accord du syndic ne peut se substituer à une autorisation expresse et régulière de l'assemblée générale » (Civ. 3e, 22 mars 2018, no 17-10.053).

3. sa défaillance au regard de son devoir de conseil et de vigilance. En effet, si le syndic ne peut s'opposer aux résolutions votées par les copropriétaires, encore faut-il qu'il les mette en garde contre des prises de position contraires aux textes ou à l'intérêt de la collectivité.

Le syndic est donc soumis à une triple obligation qu’on peut schématiquement résumer ainsi : obligation d’agir, obligation de ne pas agir et obligation de conseiller.

Ces obligations, de nature et de portée très différentes, illustrent l’ampleur et la complexité des tâches qui incombent au syndic.

 II) Focus sur le devoir de conseil

Quels sont les contours du devoir de conseil auquel le syndic, en tant que spécialiste des questions de copropriété, est tenu ? On trouve ainsi de nombreux jugements condamnant la carence du syndic dans son devoir de conseil et d'information :

    - sur la nécessité de souscrire une assurance-dommage-ouvrage : Cass. 3e civ., 25 janv. 1994 : D. 1994, somm. p. 207 ; CA Paris, 10 janv. 1990 : Juris-Data n° 1990-020017,

   - sur le placement des fonds disponibles du syndicat : Cass. 3e civ., 8 févr. 1995 : Juris-Data n° 1995-000222,

   - au sujet de surconsommation d'eau : CA Aix-en-Provence, 9 mars 1987 : Juris-Data n° 1987-042984,

   - sur la nécessité d’interrompre un délai de prescription décennale (CA Paris, 23e ch. B, 29 janv. 2004, SARL CO GES CO c/ Synd. Résidence Le Signal de la Plaine à Cachan : Juris-Data n° 2004-231896).

Ces exemples illustrent l’obligation qui pèse sur le syndic d’appeler l'attention de son mandant sur la nécessité de prendre certaines mesures pour « préserver les intérêts de la copropriété » (CA Bourges, 1re ch., 5 nov. 2020, n° 19/01173). En conséquence, le syndic doit alerter le syndicat sur les conséquences préjudiciables qui s’attacheraient à l’inaction dans tel ou tel domaine. Ce devoir de conseil constitue, en quelque sorte, un « conseil de faire ».

III) Un devoir de conseil juridique

Ce devoir inclut un « conseil de ne pas faire », en particulier dans le domaine du droit. Autrement dit, un syndic professionnel se doit d’attirer l’attention du syndicat des copropriétaires sur les irrégularités dont pourraient être entachées certaines décisions au regard des dispositions légales et de celles résultant du règlement de copropriété.

Ce devoir de mise en garde juridique résulte, selon la jurisprudence, de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 aux termes duquel le syndic est chargé d’assurer l’exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l’assemblée générale.

Parmi les nombreux jugements illustrant ce devoir de conseil, l’un des plus emblématiques et des plus « pédagogiques » est celui du TGI de Paris de 2018 :

« L’obligation de procéder à l’exécution des résolutions de l’assemblée générale ne dispense pas le syndic de son devoir de conseil, en ce sens qu’il lui appartient d’attirer l’attention des copropriétaires sur les irrégularités dont pourraient être entachées certaines décisions, d’apporter les éclaircissements nécessaires aux membres du syndicat, en sa qualité de professionnel de l’immobilier, sur les conditions de légalité de leurs délibérations, et d’attirer leur attention sur les chances de succès ou d’échec d’une action en justice » (TGI de Paris, 8e chambre 2e section, 22 mars 2018, n° 15/03640).

                                              Typologie des fautes du syndic (résumé)

Négligence

Excès de pouvoir

Défaillance dans le conseil

Obligation d’agir

(par exemple pour
entretenir l’immeuble)

Obligation de ne
pas agir

(par exemple respect
des pouvoirs de
l’assemblée
générale)

Obligation de conseiller

 

Conseil de faire
(doit inviter le syndicat
à prendre
les bonnes décisions
pour préserver ses intérêts)

Conseil de ne pas faire
(devoir de mise
en garde pour
prévenir l’adoption
par le syndicat
de décisions
irrégulières
au regard du
RCP, des textes
et de la
jurisprudence)

 

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1 Publié par wolfram2
07/01/2021 10:08

Bonjour et merci pour cet excellent rappel.
Un petit bémol sur l'atténuation devant les juridictions de la responsabilité des syndics bénévoles non professionnels.
Rares sont les jurisprudences des ex TGI. Même les arrêts de cassation ont meilleure valeur d'être publiés au Bulletin de cette cour, et encore mieux à son rapport annuel.
Cordialement. wolfram

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A propos de l'auteur
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Jean-Philippe MARIANI est avocat depuis 34 ans.

Secrétaire de la Conférence du Barreau et ancien Membre du Conseil de l’Ordre des Hauts de Seine, il est spécialiste en Droit de l’Immobilier & Droit du Travail.

Formé au règlement amiable des différends, Me Mariani exerce également comme Médiateur.

Contact :
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Il publie des articles avec Bruno LEHNISCH, cadre juridique.

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