Les servitudes attachées à un bien immobilier

Publié le Modifié le 30/11/2017 Vu 5 992 fois 3
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L’existence d’une servitude attachée à un bien immobilier peut engendrer certaines complications au moment de la vente de ce bien, faute de mention dans le contrat de vente.

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Les servitudes attachées à un bien immobilier

L’existence d’une servitude attachée à  un bien immobilier peut  engendrer  certaines complications au moment de la vente de ce bien, faute de mention dans le contrat de vente. En effet, la servitude constitue un droit réel dont tous les propriétaires successifs vont  subir ou en  bénéficier. Elle  suit le fond en quelque main  qu’il  passe. D’où le  caractère perpétuel de  cette dernière qui  entraine l’obligation d’informer l’acheteur de toute servitude liée au bien  immobilier.

Toutefois, les servitudes peuvent  être sous forme de  vues,  passage à pied ou de véhicules, ou encore de canalisations.... Attachées à un bien immobilier bâti ou non. Les servitudes imposent des obligations au propriétaire au profit de son voisin également propriétaire.
Lorsque l'on veut définir une servitude on se réfère toujours aux articles 637 et 686 du Code Civil qui prévoient  respectivement : « Une servitude est une charge imposée sur un héritage pour l'usage et l'utilité d'un héritage appartenant à un autre propriétaire. » et « Il est permis aux propriétaires d'établir sur leurs propriétés, ou en faveur de leurs propriétés, telles servitudes que bon leur semble, pourvu néanmoins que les services établis ne soient imposés ni à la personne, ni en faveur de la personne, mais seulement à un fonds et pour un fonds, et pourvu que ces services n'aient d'ailleurs rien de contraire à l'ordre public.

L'usage et l'étendue des servitudes ainsi établies se règlent par le titre qui les constitue ; à défaut de titre, par les règles ci-après. »

En référence à  ces  deux articles, on déduit qu’une servitude nécessite une dualité de fonds, c'est à dire deux propriétés appartenant à deux propriétaires différents (il n'est pas nécessaire que les deux fonds soient contigus) ; une charge doit être imposée à un fonds appelé le "fonds servant" pour l'utilité, la commodité ou l'avantage d'un autre fonds, dénommé "le fonds dominant".

Il convient de  signaler ici que les servitudes peuvent  être perpétuelles, ou temporaires établies par  la loi.

Concernant  la deuxième catégorie, une division a été effectuée selon l’intérêt. Cependant, l’article 649 du Code Civil distingue les servitudes qui sont instituées pour l'utilité publique et celles établies pour l'utilité des particuliers. Les premières sont des charges imposées par l'autorité administrative dans un but d'intérêt général. Elles existent sans fonds dominant. On cite à  titre d’exemple  les servitudes de passage piétonnier le long du littoral ou  encore celles dont bénéficient les services de distribution : eau, gaz, électricité et télécommunication. Par  ailleurs, les secondes, celles d’intérêt privé existent de plein droit et vont s'imposer aux propriétaires, telles que les servitudes de passage pour  cause d’enclave, les servitudes de vue A côté des servitudes légales, il existe les servitudes conventionnelles. L'article 686 du Code Civil permet aux propriétaires d'établir sur leurs propriétés ou en faveur de celles-ci, telles servitudes qu'il leur plaît, sous réserves qu'elles ne soient pas contraires à l'ordre public. Il doit toujours s'agir d'une charge imposée à un fonds et utile pour un autre fonds. Il est fortement déconseillé de constituer une servitude par acte sous signatures privées.

En effet rien ne pourra garantir qu'elle sera connue des propriétaires successifs. Sa rédaction par un notaire dans le cadre d'un acte authentique notarié et sa mention au bureau des hypothèques assureront de façon certaine sa transmission et sa connaissance lors de toutes les mutations immobilières.

Quel que soit, une servitude conventionnelle ou légale, sa mention par  le bailleur  lors de la vente du bien immeuble est obligatoire. Ainsi, le contrat de vente doit  comporter  toutes les servitudes existantes. Toutefois, l’article 1638 du  code civil stipule « Si l'héritage vendu se trouve grevé, sans qu'il en ait été fait de déclaration, de servitudes non apparentes, et qu'elles soient de telle importance qu'il y ait lieu de présumer que l'acquéreur n'aurait pas acheté s'il en avait été instruit, il peut demander la résiliation du contrat, si mieux il n'aime se contenter d'une indemnité. »

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1 Publié par Visiteur
20/10/2013 16:28

Qu'en est -il dans le temps d'une servitude à personne dénommé et stipulée dans l'acte du bien immobilier qui vient d'être vendu convenue en 1936.

2 Publié par Visiteur
05/03/2015 09:03

je suis en pleine propriété, propriétaire d'une terrasse ; les maisons sont mitoyennes et mon voisin a installé dans sa façade, un extracteur pour sa salle de bains, qui fonctionne de manière permanente. Nous ne pouvons plus utiliser la terrasse à cause du bruit occasionné ; puis-je lui faire enlever cet extracteur qui grève mon fonds?

3 Publié par Visiteur
01/08/2015 10:35

bonjour, notre famille a une servitude de passage conventionelle notée sur un acte de vente enregistré en 1979,et nous nous sommes aperçus que le notaire (décédé depuis )a fait une erreur de rédaction dans l'acte : "au bénéfice des parcelle A207 et 209" (les parcelles A207 et 209 n'existent pas) au lieu de "B207 et 209" qui sont nos deux parcelles;



que pouvons nous faire car nous avons lancé une procedure assignation en justice TGI pour obstruction de servitude?serons nous déboutés,renvoyés au tribunal administratif a cause de cette minuscule erreur de rédaction?

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