TROIS MOIS DE CONGES POUR LIBERER LES LIEUX EN CAS DE LOYERS IMPAYES AU REGARD DE LA LOI

Publié le Modifié le 15/04/2016 Par jean louis flaubert lobe Vu 8 318 fois 17

En Côte d'Ivoire, lorsqu'un locataire d'un bail d'habitation ne parvient pas à payer son loyer, on entend souvent dire par les parties au contrat ou par d'autres "DONNE LUI 3 MOIS POUR PARTIR DE TA MAISON". Cette pratique est-elle conforme à la loi? C'est à cette question que répond le présent article.

TROIS MOIS DE CONGES POUR LIBERER LES LIEUX EN CAS DE LOYERS IMPAYES AU REGARD DE LA LOI

La pratique qui consiste à donner trois (03) mois de loyer au locataire d'un bail d'habitation qui ne s'acquitte pas de ses loyers se justifie t-elle en droit?

La reponse à cette question est partagée tant cette pratique est à priori et principalement contraire à la loi (I). Toutefois, rapprochée de certains textes de lois comme ceux relatifs à la transaction, elle pourrait trouver compréhension  (II). 

I- TROIS (03) MOIS DE CONGES POUR LIBERER UN LOCAL D'HABITATION EN CAS DE LOYER IMPAYES: UNE PRATIQUE CONTRAIRE AUX REGLES SPECIALES TIREES DU DROIT IMMOBILIER

               A- Une pratique contraire à l'esprit du congé.

La pratique qui consiste à donner trois (03) mois au locataire ne justifie pas au regard des règles de droit applicables à l'immobilier. En clair, le propriétaire de la maison ne doit pas donner trois (03) mois de congés à un locataire qui ne paye pas son loyer pour que celui-ci puisse libérer les locaux qu'il occupe. De même, un locataire ne peut solliciter valablement du bailleur trois (03) mois de congés pour pouvoir liberer le local. 

Cette position s'explique par le fait que cette pratique est contraire à l'esprit de la loi relatives aux trois (03) mois de congés.

En effet, les trois (03) mois de congés sont prévues par l'article 3 de la loi 77-995 du 18 Décembre 1977, reglementant les rapports des bailleurs et des locataires de baux d'habitation.

Cet article est ainsi libellé:

"

Le droit au maintien dans les lieux n'est pas opposable au propriétaire qui désire reprendre son local pour des motifs légitimes notamment pour l'occuper lui-même ou le faire occuper par son conjoint, par ses ascendants ou descendants directs ou ceux de son conjoint. En ce cas le propriétaire devra donner à l'occupant un préavis de trois mois par acte extra judiciaire ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception qui indiquera avec précision les motifs qui justifient l'exercice du droit de reprise.

N'est pas un motif légitime le congé donné en vue d'une relocation sauf en cas de démolition pour reconstruire ou de transformation nécessitant l'évacuation des lieux,

Lorsque la réalité des motifs légitimes n'est pas sérieusement contestée le Juge des référés peut ordonner l'expulsion de l'occupant. L'appel de cette ordonnance est  suspensif.

Il résulte de cet article que les trois (03) mois de congés peuvent être donnés dans le cadre du bail d'habitation que pour les cas suivants:

- Reprise de son local pour habitation ou faire habiter son conjoint, ses ascendants ou descendants directs ou les ascendants ou descendants de son conjoint.

- Démolition pour reconstruction avec un droit de priorité au logement au locataire à la fin des travaux.

Comme il apparait, les trois (03) mois de congés donnés au locataire qui ne s'acquitte pas de son loyer ne figure pas parmi les motifs de congés.

Ainsi donc, "donner 3 mois de congés au locataire" qui ne s'acquitte pas de son loyer n'est une pratique légale c'est-à-dire conforme à la loi.

D'ailleurs, l'article 11 de la loi 77-995 précité prévient que les dispositions du texte sont d'ordre public. Ce qui veut dire que la loi n'admet pas une pratique contraire à  celle visée à l'article 3 et relative au congé dans le cadre du bail d'habitation.

           B- Une pratique contraire aux procédures à mettre en oeuvre en cas d'impayés

Cette pratique de trois (03) mois de congés au locataire qui ne s'acquitte pas de ses loyers est aussi contraire aux procédures à mettre en oeuvre en cas de loyers impayés.

En effet, en cas d'impayés, la voie à suivre pour résilier le contrat et expulser le locataire n'est pas celle des "3 mois de congé".

Cette voie est prévue par les dispositions de l'article 1741 du code civil combinées à celle de l' article 1184 du Code civil.

Aux termes de l'article 1741 le contrat de louage comme c'est le cas du bail d'habitation se résout par le défaut du preneur ou locataire de remplir son engagement.

Or l'engagement du preneur ou locataire est aux termes de l'article 1728 du Code civil de payer le loyer aux termes convenus.

Quelle est donc la conséquence du non paiement du loyer?

La réponse nous est donnée par l'article 1184 du Code civil.

Cet article prévoit que le défaut de l'une des parties à un contrat de remplir son engagement entraîne la résiliation ou rupture du contrat. Dans notre cas, le non paiement du loyer aura pour conséquence la rupture du bail.

Toutefois, le même article prévoit que la rupture ou résiliation doit être demandée en justice. Ce qui oblige le Bailleur à saisir la justice pour que la rupture du contrat de bail soit prononcée et que le locataire soit expulsée peu importe le nombre de loyers dont le locataire est redevable.

Il échet de tout ce qui précède que la pratique qui consite à donner trois (03) de congés en cas de loyers afin de liberer le local occupé à titre d'habitation n'est pas légale.

II- UNE PRATIQUE COMPREHENSIBLE MAIS DANGEREUSE POUR LE BAILLEUR

A- Une pratique compréhensible si elle épousait l'esprit de la loi sur les transactions

Certes et mêmes si, cette pratique est contraire à l'esprit des règles de droit immobilier, on pourrait l'expliquer au regard des règles applicale à la transaction.

Cette pratique peut se comprendre au regard des dispositions de l'article 2044 sur le Code civil sur la transaction à condition que les règles applicables à la transaction puisse s'appliquer

Cet article dipose que

" La transaction est un contrat par lequel les parties terminent une contestation née ou à naître.

Ce contrat doit être rédigé par écrit".

Il résulte de cet article que les parties à un litige comme c'est le cas en cas de non paiement de loyers peuvent décider une trouver une issue négociée à un litige qui les oppose en procédant à la rédaction d'un acte transctionnel qui peut prendre la forme d'un protocole d'accord.

Ce protocole d'accord doit être écrit.

En clair, la pratique qui consiste à donner trois (03) mois aux locataires en cas de non paiement de loyer pour que celui-ci parte des lieux pourrait se justifer au regard  des dispositions de la loi sur les transactions si seulement si cet accord était consigné dans un document écrit.

A défaut cet accord, ne vaudrait pas et sera considéré comme non avenu.

Dans tous les cas, cet accord reste dangereux pour le bailleur.

              B- Une pratique dangereuse pour le Bailleur.

Donner trois (03) mois de congés au locataire qui doit des loyers afin que celui-ci puisse quitter les lieux demeure une pratique dangéreuse pour le bailleur. 

Pour cause:

-1- Seule une décision de justice peut ordonner l'expulsion et le départ d'un locataire d'un local d'habitation.

En d'autres termes, si à l'issue des 03 mois à lui consentis, le locataire demeure dans les lieux, le bailleur ne pourra manu militari mettre ce locataire dehors. Il devra alors introduire en justice une procédure d'expulsion qui peut lui prendre un mois et demi, deux, trois, quatre, cinq mois selon les procédures.

Le bailleur aura ainsi perdu en temps et en argent puisque dans la pluaprt des cas, le locataire qui demeure dans les lieux ne s'acquitte pas de ses loyers.

-2- Aucun depôt de garantie ne pourra être utilisée en réfection des dégâts causés par la présence du locataire dans les lieux.

Le locataire verse avant son entrée dans les lieux une somme d'argent appelée à tort caution. Sa véritable appelation est le dépôt de garantie car la caution est en droit une personne physique ou une personne morale (Société, Banque par exemple) qui s'engage à payer pour vous en cas d'insolvabilité.

Cette somme est conservée par le Bailleur pour remettre les locaux en état en cas de départ du locataire.

Ainsi, lorsque le Bailleur accepte devant les difficultés de paiement du locataire de lui accorder trois (03) mois de loyer impayé, il accepte de renoncer implicitement à son dépot de garantie puisque le locataire aurait épuisé les mois de depot de garantie.

le Bailleur ne disposera donc d'aucune somme pour faire face aux dégats causés aux portes, aux carreaux et autres acessoires des locaux. Il lui faudra donc débourser d'autres sommes pour remettre les locaux en état. Nul doute, les Bailleurs préférent cette solution car arguent-ils les procédures judiciaires sont longues et coûteuses. Toutefois, comme cela ressort de cette analyse, cette pratique demeure tout de même dangereuse pour le Bailleur.

EN CONCLUSION ET POUR NOTRE PART, 

La pratique qui consiste à donner trois (03) mois de congés au locataire qui ne paye pas ses loyers pour que celui-ci libère les lieux n'est pas légale et ne justifie pas en droit même si habillée dans la robe des dispositions de l'article 2044 cette pratique pourrait avoir un sens.

Au demeurant et comme cela a été exposé dans cet article cette pratique demeure pernicieuse pour le Bailleur qui gagnerait à initier sa procédure d'expulsion  dès le premier mois où il constate le non paiement du loyer.

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Cet article est de Jean-Louis F. LOBE,

Doctorant en Droit, COllaborateur d'Avocat, Expert-Juriste-Conseil en Droit Immobilier.

Chargé de Cours en Droit Immobilier à ESPI PARIS-NANTES d'ABIDJAN depuis 2009.

lobejeanlouis@yahoo.fr

+225 05 15 63 34.

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Publié par Visiteur
01/08/16 11:39

bonjour monsieur, mon propriétaire m'informe qu'il vient de vendre sa maison et me donne 3 mois de préavis pour quitter. Pourtant je lui paye régulièrement son loyer. Est ce normal de payer le loyer pendant ces 3 mois de préavis????

Publié par jean louis flaubert lobe
02/08/16 12:05

La vente d'un bien immobilier n'est pas en principe une cause de résiliation du bail. En d'autres termes, le bailleur ou le propriétaire d'un bien immobilier ne peut en principe demander votre départ des lieux en se fondant sur la vente de son bien immobilier.
Le propriétaire d'un bien immobilier ne peut le faire que si et seulement si votre contrat de bail prévoit qu'en cas de vente, il a le droit de demander votre départ.
A défaut, vous demeurerez dans les locaux et payerez vos loyers au nouveau bailleur.
Dans le cas où il vous contraindrait à partir sans motifs valables, vous pourriez obtenir du tribunal sa condamnation à vous dédommager pour le préjudice souffert.

Publié par Visiteur
16/01/17 11:36

Bonjour Mr mon propriétaire ,a mon entrée dans la maison il n'yavait pas de contrat de bail et trois mois après elle l'envoie où il est stipulé que si le loyer n'est pas payé deux mois elle nous donnera 8 jours de préavis et nous expulsera. Est ce normale et juridique.
Ensuite elle dis que chaque 6 mois elle viendra faire l'État des lieux et que nous devons pas l'empêcher. Est ce juridique ou personnel? Et est ce quel à le droit?
Ensuite à début de notre engagement c'était verbal et elle n'a nullement dis que je devrais payé le loyer avant de le consommer et après mes deux mois d'avance le troisième elle m'a obliger à payer le loyer comme les autres locataires c'est à dire payer avant de consommer, pourtant les voisns m'ont dit quelle ne les à pas dit aussi qu'il l'ont su dans leurs reçu de loyer.que doit-on faire dans ce cas?

Publié par Visiteur
09/03/17 22:26

Bonsoir monsieur .Un bailleur est il en droit de donner un congé de trois mois afin de rendre le logement occupé en un magasin?

Publié par Visiteur
11/09/17 11:20

Bonjour monsieur j'ai un souci alors j'ai besoin d'être guidé.en effet je loue un loyer depuis octobre passé que je payais normalement jusqu'à ce que en juin passé je tombe gravement malade chose qui m'a fait passé pratiquement deux mois dans un camp de prière pour soins.et quand je suis revenu du camp,vu toute les dépenses effectuées au camp j'ai pas pu payer l'arriéré, ainsi la propriétaire m'a appelé pour echanger et à la suite elle me dit vue toutes ces dépenses pour tes soins je sais que c'est un peu dur actuellement mais c'est pas un problème je vais déduire de ta caution tes arriérés chose que j'ai approuvée. Et à la fin des trois mois de caution épuisée,elle m'appelle et me dit de quitter la maison que j'ai épuisé ma caution,qu'elle va occupé elle même le loyer . donc là je veux savoir dans ce cas d'espèces si je veux quitter la maison je peux beneficier des 3 mois pour me préparer ? Merci

Publié par Visiteur
11/09/17 12:52

Donner trois (03) mois pour quitter une maison à un locataire qui doit des loyers n'est pas la règle de principe. Les seuls cas permis est la récupération du local pour l'habiter ou le démolir pour le reconstruire.
Toutefois, la loi permet aux parties de régler définitivement ou de transiger sur le sort de leur contrat ou convention.
Ainsi, votre bailleur peut ou ne pas vous accorder selon son gré trois (03) mois pour libérer les lieux.
Dans tous les cas, on ne peut vous expulser sans décision d'un juge.

Publié par Visiteur
14/10/17 00:03

Bonsoir monsieur. Mon propriétaire veut récupérer sa Maison pour selon lui faire des travaux. Et il nous donne 3 mois et nous fait savoir que nous devons payer le loyer pendant ces 3 mois.et bizarrement cette décision ne concerne pas tous les locataires a part moi et 2 voisins.est ce normal cette décision car un huissier est venu déposé un avis de mise en congé .

Publié par Visiteur
14/10/17 00:03

Bonsoir monsieur. Mon propriétaire veut récupérer sa Maison pour selon lui faire des travaux. Et il nous donne 3 mois et nous fait savoir que nous devons payer le loyer pendant ces 3 mois.et bizarrement cette décision ne concerne pas tous les locataires a part moi et 2 voisins.est ce normal cette décision car un huissier est venu déposé un avis de mise en congé .

Publié par Visiteur
12/02/18 10:50

Bonjour, ma situation est la suivante:
J'ai une locatrice qui a habité un appartement (3pieces: Elle occupait une pièce et sa sœur une autre) durant près de 4 ans, et elle m'informe un jour qu'elle ira auprès d'un de ces parents malades pour s'occuper de celui-ci,en partant elle laisse sa sœur qui après environ 1 an part de la maison rejoindre son conjoint dans une autre ville sans que je n'en sois informé. je constate alors la présence de nouvelles personnes qui occupent le logement. Ceux-ci me disent qu'ils sont les neveux de la locatrice et qu'en effet elle reviendrait après les soins du malade.
Après près de 2 ans je me rends compte qu'en réalité la locatrice a cédé l'appartement à ces nouveaux occupants.
Mon souhait est que ceux-ci libèrent l'appartement.
Quelle est la démarche à suivre?.

NB:
- la locatrice a des arriérés impayés jusqu'a ce jour
- Ces neveux occupants ne sont pas réguliers
- les neveux aussi ont des arriérés

Merci pour vos conseils

Publié par Visiteur
27/06/18 10:11

Mon époux a une villa héritée de sa défunte mère. Ladite villa était mise en location. En août 2017 il est rentré en contact avec le locataire lui demandant de quitter la maison pcq il voulait la récupérer pour qu'on y habite. Ce dernier lui fait savoir qu'il a déjà inscrit ses enfants à l'école. Donc négociation sur négociation on lui a donné l'année scolaire 2017-2018. Il doit libérer les lieux le 30juin 2018. De plus on l'a exempté de paiement de loyers de deux derniers mois ( avril et mai).
Hier on lui envoie une relance par ma belle mère, il refuse de prendre le courrier, elle le glisse sous la porte. Quelque temps plutard elle est contactée par la cousine du locataire, qui demande un délai d'un mois pour forcer leur frère a quitter les lieux.
J'ai dit à mon mari de refuser le délai et de prendre un huissier. (ce qu'il accepte maintenant)
Je voudrais savoir si la procédure kil a entamé est la bonne ?
Sommes nous obligés de prendre un huissier de justice pour le déloger ?

Publié par Visiteur
13/07/18 12:59

Bjr je loue une maison depuis un an sans arrieré. Ma proprietaire dit de quitter la maison car elle dispute avec ma femme. Je precise que elle ne nous permet pas d,aller Au wvc car elle a la clée, et elle donne ça aux autres locataire sauf nous. Que doi je faire aider moi svp par vos conseil.

Publié par Visiteur
08/09/18 21:38

bonjour monsieur avant tout propos je tiens a vous remercié pour cet article cependant j'ai un soucis avec mon proprietaire de loyé.
en effet je loue une maison depuis 2 ans et etant etudiants je paie la maison grace a mes maigre revenu de cours a domicile et voila que mon proprietaire me demande de quitte les lieu car d'apres elle je ne paie pas a temps le loyé.
je precise que je ne dosi aucun loyé et aussi selon les informations elle aurais deja accepté la caution de quelqu'un qui lui mets la pression. que dois je faire?

Publié par Visiteur
08/09/18 21:38

bonjour monsieur avant tout propos je tiens a vous remercié pour cet article cependant j'ai un soucis avec mon proprietaire de loyé.
en effet je loue une maison depuis 2 ans et etant etudiants je paie la maison grace a mes maigre revenu de cours a domicile et voila que mon proprietaire me demande de quitte les lieu car d'apres elle je ne paie pas a temps le loyé.
je precise que je ne dosi aucun loyé et aussi selon les informations elle aurais deja accepté la caution de quelqu'un qui lui mets la pression. que dois je faire?

Publié par Visiteur
08/09/18 21:38

bonjour monsieur avant tout propos je tiens a vous remercié pour cet article cependant j'ai un soucis avec mon proprietaire de loyé.
en effet je loue une maison depuis 2 ans et etant etudiants je paie la maison grace a mes maigre revenu de cours a domicile et voila que mon proprietaire me demande de quitte les lieu car d'apres elle je ne paie pas a temps le loyé.
je precise que je ne dosi aucun loyé et aussi selon les informations elle aurais deja accepté la caution de quelqu'un qui lui mets la pression. que dois je faire?

Publié par Visiteur
08/09/18 21:38

bonjour monsieur avant tout propos je tiens a vous remercié pour cet article cependant j'ai un soucis avec mon proprietaire de loyé.
en effet je loue une maison depuis 2 ans et etant etudiants je paie la maison grace a mes maigre revenu de cours a domicile et voila que mon proprietaire me demande de quitte les lieu car d'apres elle je ne paie pas a temps le loyé.
je precise que je ne dosi aucun loyé et aussi selon les informations elle aurais deja accepté la caution de quelqu'un qui lui mets la pression. que dois je faire?

Publié par Visiteur
21/10/18 01:08

Dans le cas ou le locataire de l'hôtel qui ne paie pas son séjour et qui disparait en laissant certains effets.
Quelle est la procédure en l'espèce?

Publié par Visiteur
21/11/18 20:54

Bonjour Mr j'ai été muté dans un autre village et j'ai informé mon bailleur 2 semaines avant que j'allais libéré la maison! Après libération, je suis venu lui remettre la clé et il m'a dit de faire la peinture par mon propre peintre et ensuite lui remettre les clés! Le peintre à eu des problèmes donc il n'a pas fini la peinture ça fait 1 mois et demi aujourd'hui! Et le bailleur me demande de payer le loyer des deux Mois! Est ce possible?

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J.L Flaubert LOBE, Doctorant en Droit Juriste-Conseil-lobejeanlouis@yahoo.fr 225 05 15 63 34

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