Responsabilité du bailleur pour non respect de ses obligations

Publié le 27/04/2013 Vu 48 922 fois 31
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Dans le cadre d'un contrat de bail, le propriétaire a de nombreuses obligations à l'égard de son locataire. Ce dernier peut engager la responsabilité du bailleur en justice et obtenir l'exécution de ses obligations en nature ou en équivalent. La jurisprudence récente privilégie toutefois l'exécution en nature.

Dans le cadre d'un contrat de bail, le propriétaire a de nombreuses obligations à l'égard de son locataire.

Responsabilité du bailleur pour non respect de ses obligations

L'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 énumére les obligations du bailleur :

- Obligation de remettre au locataire un logement décent ne présentant aucun risque manifeste tant pour la sécurité physique que la santé des occupants et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Les caractéristiques techniques du logement sont définies par un décret du 30 janvier 2002 (ex.: une pièce principale de 9 m2, installation sanitaitre intérieure au logement, installation d'eau potable,...)

- Obligation de remettre au locataire un logement en bon état d'usage et de réparation et les éléments d'équipement mentionnés dans le bail doivent être en bon état de fonctionnement. Il convient de mentionner tous ces éléments sur les états des lieux d'entrée et de sortie.

- Obligation d'assurer au locataire la jouissance paisible des lieux. Le bailleur doit garantir cette jouissance paisible passivement, en n'ayant aucun comportement susceptible de troubler son locataire, mais aussi activement, en intervenant pour mettre fin à un trouble causé par un tiers.

- Obligation d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués.

- Obligation de ne pas s'opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.

- Enfin, la loi Molle, du 25 mars 2009, prévoit que le bailleur a l'obligation de transmettre gratuitement la quittance au locataire qui en fait la demande. Cette loi est venue mettre fin à de nombreux litiges en la matière.

En pratique, les litiges les plus fréquents en la matière surviennent pour défaut de réalisation de travaux, soit pour l'entretien du logement, soit pour qu'il corresponde aux caractéristiques de décence.

En cas de conflit, il est toujours préférable de privilégier la voie amiable. Ainsi, le locataire peut saisir dans un premier temps, la Commission Départementale de Conciliation.

A défaut d'accord, le locataire saisit le tribunal d'instance dans le ressort duquel se trouve l'immeuble, en demandant la réalisation des travaux en nature ou en équivalent. 

Une jurisprudence récente est toutefois venue limiter le choix du locataire et marquer la prévalence d'une éxecution en nature. 

En effet, dans un arrêt du 27 mars 2013 (CCass, Civ.3, N° de pourvoi: 12-13734, Publié au Bulletin), la Cour de Cassation approuve les premiers juges d'avoir considéré que le preneur, qui engage la responsabilité du bailleur pour non respect de son obligation d'entretien, ne pouvait exiger une réparation en équivalent dès lors que ce dernier s'était proposé à éxecuter son obligation en nature en réalisant les travaux.

Le juge peut contraindre le bailleur à réaliser  les travaux rapidement, soit en le condamnant à une astreinte (paiement d'un somme d'argent par jour de retard) soit en décidant de réduire ou suspendre le paiement des loyers jusqu'à exécution desdits travaux.

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1 Publié par Visiteur
25/03/2015 12:18

Bonjour,
Et si le propriétaire ne réalise pas les travaux (pas de vmc alors que c'est noter dans l'état des lieux qu'elle doit être remise en marche dans les plus bref délais) la donne t'il le droit de partir sans repecter le préavis de 3 mois?

2 Publié par Visiteur
14/05/2015 19:12

Que faire quand le bailleur ne repond pas au recommandé et fait la sourde oreille. Les phrases le bailleur doit ne m'avance à rien si je ne sais pas comment agir.

3 Publié par albu
22/05/2015 22:33

Bonjour,

Si le bailleur ne répond pas à vos courriers recommandés et mise en demeure respecter ses obligations, vous devez saisir la Commission Départementale de Conciliation et/ou le Tribunal d'instance dans le ressort duquel se trouver votre logement par déclaration au greffe ou par l'intermédiaire d'un avocat.

Cordialement

4 Publié par Visiteur
21/08/2015 14:53

bonjour je loue un appartement F3 dans une maison et le bailleur me dit à présent que les espaces verts autour de mon logement ne m'appartiennent pas que faire ? saisir le tribunal d'instance par ailleurs il vient fréquement sur les lieux s'en m'en avertir c'est un ras le bol total et dernièrement il a carrément volé mon matériel faisant office de portail alors que l'entrée se situe juste vers un rond point

5 Publié par Visiteur
26/01/2016 19:40

La chaudière a production d'eau chaude est en panne depuis 3 semaines en janvier
Quel est mon recours ?

6 Publié par Visiteur
08/02/2016 22:47

ton seul recours c'est de taper chez le voisin et utilise sa salle de bain et arrête de poser des questions à la con :)

7 Publié par Visiteur
10/02/2016 10:24

Bonjour,
J'ai emménagé dans un appart il y a 1 mois.
Par agence immobilière.
Pas mal de problème.
Fuite d'eau toilette-lavabo-évier
Pas d'antenne alors que c'est mentionné ok dans mon contrat
Le compteur individuel n'arrête pas de disjoncter car pas assez puissant (15A)
Je n'arrête pas de relancer aussi bien l'agence que le propriétaire mais rien ne se passe.
Quel recours puis je avoir pour faire accélerer les choses.
Merci

8 Publié par Visiteur
18/05/2016 18:02

Bonjour, cela fait un an que nous avons emménagé dans un appartement SMHLM et il était convenu d'avoir un pass pour la porte d'entrée du bâtiment. Jusqu'à ce jour, on le demande sans cesse et toujours rien. Quel recours peut-on avoir? merci

9 Publié par Visiteur
02/06/2016 21:37

Bonsoir,
Voilà cela fait 3 ans que je suis dans cette appartement, sur mon bail il est indiqué que je dispose d'un parking, une cave et d'un séchoir mais voilà les deux dernière sont sous les eaux. Je réclame depuis octobre dernier un cave qui est vacant mais toujours aucun réponse, puis je demander une réduction de loyer car je ne peux utiliser ces deux derniers?

10 Publié par Visiteur
24/10/2016 16:38

Bonjour,
Depuis 2014 notre bailleur (DOMAXIS)nous promets des travaux d'embellissement dans notre appt suite au raccords en "aérien" de notre alimentation en eaux et qui défigure notre logement. Malgré nos demandes répétées et leurs promesses d'agir rapidement rien ne se passe .. Que pouvons nous faire pour les contraindre à assumer leur roles ??
Bien cordialement;

M Gandolphe
Levallois Perret
0666100369

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