Responsabilité du bailleur pour non respect de ses obligations

Publié le 27/04/2013 Vu 52 432 fois 31
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Dans le cadre d'un contrat de bail, le propriétaire a de nombreuses obligations à l'égard de son locataire. Ce dernier peut engager la responsabilité du bailleur en justice et obtenir l'exécution de ses obligations en nature ou en équivalent. La jurisprudence récente privilégie toutefois l'exécution en nature.

Dans le cadre d'un contrat de bail, le propriétaire a de nombreuses obligations à l'égard de son locataire.

Responsabilité du bailleur pour non respect de ses obligations

L'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 énumére les obligations du bailleur :

- Obligation de remettre au locataire un logement décent ne présentant aucun risque manifeste tant pour la sécurité physique que la santé des occupants et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Les caractéristiques techniques du logement sont définies par un décret du 30 janvier 2002 (ex.: une pièce principale de 9 m2, installation sanitaitre intérieure au logement, installation d'eau potable,...)

- Obligation de remettre au locataire un logement en bon état d'usage et de réparation et les éléments d'équipement mentionnés dans le bail doivent être en bon état de fonctionnement. Il convient de mentionner tous ces éléments sur les états des lieux d'entrée et de sortie.

- Obligation d'assurer au locataire la jouissance paisible des lieux. Le bailleur doit garantir cette jouissance paisible passivement, en n'ayant aucun comportement susceptible de troubler son locataire, mais aussi activement, en intervenant pour mettre fin à un trouble causé par un tiers.

- Obligation d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués.

- Obligation de ne pas s'opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.

- Enfin, la loi Molle, du 25 mars 2009, prévoit que le bailleur a l'obligation de transmettre gratuitement la quittance au locataire qui en fait la demande. Cette loi est venue mettre fin à de nombreux litiges en la matière.

En pratique, les litiges les plus fréquents en la matière surviennent pour défaut de réalisation de travaux, soit pour l'entretien du logement, soit pour qu'il corresponde aux caractéristiques de décence.

En cas de conflit, il est toujours préférable de privilégier la voie amiable. Ainsi, le locataire peut saisir dans un premier temps, la Commission Départementale de Conciliation.

A défaut d'accord, le locataire saisit le tribunal d'instance dans le ressort duquel se trouve l'immeuble, en demandant la réalisation des travaux en nature ou en équivalent. 

Une jurisprudence récente est toutefois venue limiter le choix du locataire et marquer la prévalence d'une éxecution en nature. 

En effet, dans un arrêt du 27 mars 2013 (CCass, Civ.3, N° de pourvoi: 12-13734, Publié au Bulletin), la Cour de Cassation approuve les premiers juges d'avoir considéré que le preneur, qui engage la responsabilité du bailleur pour non respect de son obligation d'entretien, ne pouvait exiger une réparation en équivalent dès lors que ce dernier s'était proposé à éxecuter son obligation en nature en réalisant les travaux.

Le juge peut contraindre le bailleur à réaliser  les travaux rapidement, soit en le condamnant à une astreinte (paiement d'un somme d'argent par jour de retard) soit en décidant de réduire ou suspendre le paiement des loyers jusqu'à exécution desdits travaux.

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Georgiana ALBU

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1 Publié par Visiteur
11/04/2018 09:55

bonjour
Je voudrai savoir si le préavis peut etre réduit à un mois.
J'ai signé un bail au mois de janvier dans une propriété ou il n'y avait pas de portail (donc entrée possible à toute personne). Le propriétaire a dit qu'il allait mettre un portail sécurise, mais depuis rien... Entre temps, mes 4 pneus ont été crevés. Je vais quitter cet appartement pour insécurité. puis demander de ramener le préavis à un mois. Merci

2 Publié par Visiteur
02/06/2018 22:12

Je voudrais déménage dans 1 mois mais le logement dont je suis en ce moment me demande un préavis de trois mois les propriétaires m obligent à rester les trois mois en me disant que j ai signe un contrat qui dit que je doit respecter le préavis alors qu' il n y a rien d écrit à ce propos sur le contrat puis je partir avant les trois mois. Du coup .merci

3 Publié par Visiteur
29/06/2018 21:24

Tapez votre texte ici pour ajouter un commentaire ...Bonjour, 
Mon bail précise que j'ai une baignoire et 3 chambres et mon logement dispose dun double salon et d'une douche pour handicapé. 
La procédure d'attribution a été piégée. Le logement ma été attribué sans que l'on maccorde une visite et une fois attribué si je refusais je retombais au fond du panier. 

Mon bailleur, a justifié la présence de la douche pour handicapé au fait que le logement était pour handicapé. Quand j'ai trouvé des documents prouvant le contraire. Ils m'ont proposé de modifier mon bail et de me faire payer moins cher. J'ai refusé. 

Je souhaite que mon logement correspond à mon bail. Que faire ?

4 Publié par Visiteur
06/08/2018 12:10

Bonjour

Je suis victime de nuisances sonores depuis deux ans sans discontinuer jour et nuit j'ai informé le propriétaire par mail téléphone lettres recommandées pour autant le locataire fautif malgré une main courante et une intervention police continue ses nuisances étant donné que le propriétaire n'a même pas convoqué le fautif ni pris aucune mesure pour sanctionner ou mettre un terme aux nuisances
Est ce du ressort du tribunal d'instance d'obliger le propriétaire a respecter ses obligations contractuelles en matière jouissance paisible? Puis je demander des dommages et intérêts pour préjudice
Je précise que la mairie est au courant et qu'ils font la sourde oreille est ce légal?
Merci me dire mon recours car ces nuisances plus de 8h par jour sont insupportables

5 Publié par Visiteur
10/08/2018 17:54

bonjour
mon propriétaire est dans l'illégalité sur 2 points:
1) il cherche à me faire partir pour trouble du voisinage alors qu'il n'y a pas eu de décision de justice, ni même de procédure juridique à mon encontre.De plus, il s'est trompé sur le type de location (ps: troubles du voisinage=clause résolutoire de plein droit)

2) la dernière fois qu'il était venu faire des travaux, aucun courrier avec LRAR n'a été communiqué stipulant quand il devait venir ni la nature des travaux (qui sont avant tout de l'embellissement)
3) le garage et la cave notés dans le bail NE SONT PAS ACESSIBLES

6 Publié par Visiteur
19/10/2018 03:39

Bonsoir ,

je suis victime d'une belle arnaque des mes propriétaires , que faire de plus ??
Jai loué pour la première fois de ma vie une location pour mes enfants et pour moi même , donc il me fallait 3 CHAMBRES , avec un plus une terrasse mentionnée sur l'annonce de l'agence seul accès à l'appartement de ce coté . J'ai dû faire intervenir les services de la mairie de ma ville soit 10 ANS APRES pour faire constater de gros problèmes de fissures sols , murs et plafond auxquels les propriétaires ne veulent rien savoir et pour me protéger en cas de départ ;Sur le rapport de la mairie , à ma grande surprise il n'y a pas 3 chambres mais 1 car les 2 autres ne sont pas aux normes car ce n'était qu'une pièce séparée en 2 par un 1/2 MUR que la mairie a fait démolir illico et la terrasse n'est pas aux propriétaires mais à la copropriété ( découvert aux impôts ) Pire en agence les propriétaires ont déclaré 80 M2
ET AUX IMPOTS 50 M2 , 4 pièces en agence et 3 aux impôts LA TERRASSE 35 M2 EN AGENCE ET 18 M2 AUX IMPOTS mais en réalité CETTE TERRASSE je l'ai faite mesurer par un géomètre expert et ne fais que 25M2 ENVIRON .
Le problème est durant plus de 10 ANS j'ai payé le double du loyer cité sur le contrat et pire avec des surpassement de loyer caf + moi , doubles , triples voire quadruples loyers pour les mêmes mois déjà réglés avec obligation de re régler sinon envoie d'huissier sur le champ
La caf leur retient une partie sur le loyer pour non exécution des travaux , alors ils veulent se venger sur moi en ne me donnant pas quittance cela fait 18 mois que cela dure !! ( alors que je suis à jour dans mes loyers puisqu'ils logiquement ils doivent me rembourser tous les trop perçu et maintenant cherchent à m'expulser car je les ai dénoncé à la CAF , IMPOTS DIRCOFI ,MAIRIE j'ai même un rapport d'huissier de Justice pour faire valoir mes droits ( constat de procès verbal pour non exécution de travaux et en prime une plainte déposée au greffe de ma ville au PROCUREUR DE LA REPUBLIQUE !! J'ai aussi tenté une conciliation au tribunal , les propriétaires ne sont pas venus QUE FAIRE DE PLUS pour qu'ils me remboursent

7 Publié par MimineLyna
18/03/2019 15:16

Bonjour cela fait 2 mois et demi que mon chauffe eau est hs, malgré mes nombreuse relance, par appel téléphonique, mail, courrier recommander auprès du bailleur ma situation reste inchangé et n'est aucune réponse, l'agence qui s'occupe de l'entretien me certifié n'avoir reçu aucun droit de travaux
Les secrétaire du bailleur me mettent en urgence car il y a danger pour ma fille, lees intervenant ayant casser le boîtier de mon chauffe eau les plaquette électronique et les fils sont à vu et pendent, il mon dit que c'était hiper dangereux mais pour autant cela fait 2 mois et demi que c'est comme sa et j'ai une petite fille de 2 ans et demi
Je me suis rapprocher du site litige.fr pour envoyer une mise en demeure, sur le courrier il est spécifier qu'il on 8 jours pour me contacter
Que faire ensuite ? Si au delà des 8j personne ce manifeste ?
Cordialement

8 Publié par mamme326
16/10/2019 15:30

Bonjour,

Je viens d'apprendre que mon bailleur souhaite récupérer mon séchoir, pour un construire une chambre d'étudiant!!
Cependant ce séchoir figure sur mon bail signé il y a 27 ans, en a t il le droit?

Il y a six mois après celui ci m'a appliqué une augmentation de 35%lors du renouvellement de mon bail.
Puis je demander une compensation concernant dette suppression de mon séchoir?
Avec mes remerciements.
Cordialement.

9 Publié par vertmisel
30/10/2021 11:35

Locataire d'une maison des travaux de façades ont été réalisés par mon bailleur suite à cela l'entreprise à dégradé mon store banne au karcher à haute pression , j'ai envoyé un courrier recommandé avec AR j'ai joint un devis de réparation et depuis je n'ai eu aucun retour malgré différente relance téléphonique , que puis-je faire ??

10 Publié par NAYANANA
16/09/2022 12:52

cela fait plusieurs fois, que j'avertis mon bailleur au sujet de la crise énergetique, en le mettant en garde de ne plus éclairer les extérieurs pour RIEN, (parc et halls d'immeubles) qui restent allumés toute la nuit, alors que personne n'y est présent.

Je lui ai suggéré, de mettre des allumages en présentiels, et cela fait plusieurs fois que je pose la question et que le bailleur ne répond pas du tout aux questions posées.

Que puis-je faire, pour l'obliger à réhabiliter l'éclairage sur le site.

Merci de votre réponse

Cordialement

Mme LE ROUX Annie

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