Responsabilité du bailleur pour non respect de ses obligations

Publié le 27/04/2013 Vu 52 434 fois 31
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Dans le cadre d'un contrat de bail, le propriétaire a de nombreuses obligations à l'égard de son locataire. Ce dernier peut engager la responsabilité du bailleur en justice et obtenir l'exécution de ses obligations en nature ou en équivalent. La jurisprudence récente privilégie toutefois l'exécution en nature.

Dans le cadre d'un contrat de bail, le propriétaire a de nombreuses obligations à l'égard de son locataire.

Responsabilité du bailleur pour non respect de ses obligations

L'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 énumére les obligations du bailleur :

- Obligation de remettre au locataire un logement décent ne présentant aucun risque manifeste tant pour la sécurité physique que la santé des occupants et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Les caractéristiques techniques du logement sont définies par un décret du 30 janvier 2002 (ex.: une pièce principale de 9 m2, installation sanitaitre intérieure au logement, installation d'eau potable,...)

- Obligation de remettre au locataire un logement en bon état d'usage et de réparation et les éléments d'équipement mentionnés dans le bail doivent être en bon état de fonctionnement. Il convient de mentionner tous ces éléments sur les états des lieux d'entrée et de sortie.

- Obligation d'assurer au locataire la jouissance paisible des lieux. Le bailleur doit garantir cette jouissance paisible passivement, en n'ayant aucun comportement susceptible de troubler son locataire, mais aussi activement, en intervenant pour mettre fin à un trouble causé par un tiers.

- Obligation d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués.

- Obligation de ne pas s'opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.

- Enfin, la loi Molle, du 25 mars 2009, prévoit que le bailleur a l'obligation de transmettre gratuitement la quittance au locataire qui en fait la demande. Cette loi est venue mettre fin à de nombreux litiges en la matière.

En pratique, les litiges les plus fréquents en la matière surviennent pour défaut de réalisation de travaux, soit pour l'entretien du logement, soit pour qu'il corresponde aux caractéristiques de décence.

En cas de conflit, il est toujours préférable de privilégier la voie amiable. Ainsi, le locataire peut saisir dans un premier temps, la Commission Départementale de Conciliation.

A défaut d'accord, le locataire saisit le tribunal d'instance dans le ressort duquel se trouve l'immeuble, en demandant la réalisation des travaux en nature ou en équivalent. 

Une jurisprudence récente est toutefois venue limiter le choix du locataire et marquer la prévalence d'une éxecution en nature. 

En effet, dans un arrêt du 27 mars 2013 (CCass, Civ.3, N° de pourvoi: 12-13734, Publié au Bulletin), la Cour de Cassation approuve les premiers juges d'avoir considéré que le preneur, qui engage la responsabilité du bailleur pour non respect de son obligation d'entretien, ne pouvait exiger une réparation en équivalent dès lors que ce dernier s'était proposé à éxecuter son obligation en nature en réalisant les travaux.

Le juge peut contraindre le bailleur à réaliser  les travaux rapidement, soit en le condamnant à une astreinte (paiement d'un somme d'argent par jour de retard) soit en décidant de réduire ou suspendre le paiement des loyers jusqu'à exécution desdits travaux.

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Georgiana ALBU

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1 Publié par Visiteur
03/04/2017 11:09

Bonjour maître , j'habite un logement au 1er étage d'un petit collectif de 10 locataires celui-ci est invivable la cause de ce fait est des enfants prennent les parties communes ( parking ) pour un centre aérer . Tapage cris ballon trottinette !! . le bail dit que tout cela est proscrit (bail ESPACIL 35 RENNES ). Après x lettres , maintenant ce sont d'autre jeunes pas d'ici et livré à eux même qui polluent le site en me narguant . que puis-je faire . merci .

2 Publié par Visiteur
22/04/2017 18:45

Bonjour,

nous sommes deux voisins à utiliser la même cave, alors que celle-ci n'appartenait qu'à moi à la signature du Bail.
Le bailleur tarde à m'en trouver une autre, puis-je demander une réduction de mon loyer ? (à valeur égale de la location d'une cave dans le quartier par exemple ?)

Je vous remercie d'avance pour votre réponse,

bien cordialement

3 Publié par Visiteur
27/06/2017 12:32

Bonjour,

J'habite une maison divisée en deux logements, moi au rez de chaussée,l'autre locataire à l'étage.Depuis mon entrée, mi-octobre 2016, je subis du tapage nocturne (même diurne) de l'autre locataire, bruits de comportements répétitifs, manque de respect, insultes,..... J'ai déjà prévenu par voie orale et écrite (lettre recommandée avec accusé de réception) le locataire ainsi que le bailleur;j'ai du même faire une main courante auprès de notre commissariat. En vain, le bailleur à même refusé une fois ma lettre recommandée.Que faire, je n'en peux plus. Le locataire manipule le bailleur et ment, revient sur ce qui a été dit par le bailleur à mon entrée au sujet de notre cour commune.C'est l'enfer. J'ai demandé un rendez-vous avec un conciliateur mais c'est long.Le bailleur ne veut pas applique la loi de jouissance du logement dans le sens où il refuse d'appliquer le droit de résiliation du bail s'il continue.De plus, j'ai des problèmes de santé aggravés par toutes ces nuisances. Merci par avance de vos conseil.

4 Publié par Visiteur
01/07/2017 23:20

Bonjour Maître ALBU!

Je loue actuellement une résidence sécurisée avec 1 place de parking. Il se trouve qu'un incendie criminel a eu lieu dans le parking "sécurisé". Des réparations sont envisagées par l'agence mais il est actuellement condamné.
Trois questions me viennent à l'esprit :
1) Quelles sont les obligations du bailleur dans ma situation ?
2) Ma place de parking étant inexploitable que pourrais-je réclamer (Réduction du temps du préavis de départ, exonération de taxe, etc...) ?

5 Publié par Douglas laura
17/07/2017 11:30

bonjour.
J'habite actuellement dans un logement insalubres suite aux travaux de mon propriétaire en décembre 2016.Jai fait savoir aux services sociaux ainsi que la CAF de ma situation et que mon foyer est invivable et du risque d'effondrement du plafond.je suis menacé d'expulsions avec 2enfants sans solution et sans aide que dois-faire svp .

6 Publié par Visiteur
26/09/2017 21:50

Bonjour,
Je suis locataire d'un appartement depuis peu. Il est stipulé dans mon bail l'accès au local à vélo. Cet accès m'est refusé, on ne veut pas me donner la clé en m'expliquant que seuls les habitants du bâtiment A (je suis dans le bâtiment B) peuvent jouir de cette petite commune et si je le veux un espace à vélo à l'extérieur non sécurisé est disponible.
Comment puis-je régler ce problème?

7 Publié par Visiteur
05/10/2017 00:35

bonjour
je loue un appartement depuis plus de deux mois , sur l'état des lieux était indiqué qqs travaux de lessivages ,peintures , vmc , et mis e en place d'un détecteur de fumée etc
et depuis le premier jour on me balade ( gestionnaire ) en'me disant que cela doit être fait après accord du propriétaire et que si il refuse je ne peux rien y faire mais que je serai couverte quand je partirai ...
normalement le propriétaire ne doit pas exécuter ce qu'il y a d'écrit sur l'état des lieux d'entrée ?
ils ont essayé de m'intimider par telephone mais je me demande jusqu a quel point ils ne sont pas malhonnêtes

8 Publié par Visiteur
08/12/2017 17:30

Bonjour, je loue depuis 6 mois un logement où il est stipulé dans l'état des lieux d'entrée la mise en place d'un cabanon. Je dois interagir avec l'agence que le propriétaire mandate mais l'un comme l'autre n'apporte aucune solution dans les délais qui étaient annoncés. Plusieurs prétextes, sur des coûts non prévus sur la maison mais n'ayant pas de rapport me sont donnés. En attendant l'engagement n'est pas tenu. Que puis-je faire? La communication est rompue! N'y a t'il pas un autre moyen de pression que de devoir entrer en justice ?

9 Publié par Visiteur
17/01/2018 08:59

Bonjour,
Je vis dans un appartement pour lequel un changement de revêtement de sol devait être réalisé pour la plupart des pièces avant mon entrée dans les lieux(noté le jour de la signature du bail) et rien n'a été fait.j'ai donc du emménager avec les vieux sols.Etant en situation de handicap (reconnue par la MDPH), et en reconnaissante de maladie professionnelle (je ne peux pas soulever plus de 10kg) j'ai adressé plusieurs lettres recommandées avec accusé de réception et toujours rien.
La chargée de clientèle est venue avec des personnes un soir après mon travail juste pour voir les sols et la personne qui l'accompagnait a dit qu'avant changement il fallait qu'il prenne un RDV avec une société pour effectuer un diagnostic AMIANTE.Je n'ai toujours pas reçu de courrier pour rendez-vous à ce sujet comme il me l'avait dit me l'avait annoncé.Il n'est pas obligé de faire le diagnostic chaque année m'a t'il dit.Le sol de ma cuisine est troué et cela fait deux fois que je prends les pieds dedans.Ai-je le droit de partir sans aucun préavis et lui adresser un recommandé pour lui dire que je suis partie? vais-je récupérer mon dépôt de garantie?

10 Publié par Visiteur
16/03/2018 19:33

Bonjour
J'ai signé un bail de location avec une date d'entrée au 2 avril . Le loacaire actuel m'indique qu'il ne partira que le 8 ( délais légal du préavis) je suis donc à la rue durant 6 jours et le propriaitaire ne m'avait pas aviser de cela; Dans le contrat unecondition indique que " la prise du logement se fera exclusivement en cas de départ du précédent locataire. En cas de non dépard de ce dernier, le preneur ne pourra pas réclamer de ce chef au bailleur aucun daumage intéret ni indemnité quelconque" Suis je en doir d'annuler, de résilier le contrat de location puique le bailleur ne sera pas en mesure de me faire entrer dans les lieux a la date figurant sur le contrat

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