Evaluation fiscale des immeubles

La valeur réelle des parts d’un navire ne peut être déterminée par référence à la valeur déclarée dans le contrat d’assurance dans la mesure où le navire avait subi une avarie qui en avait nécessairement diminué la valeur vénale réelle à la date de la cession des parts. L’administration fiscale ne saurait, ainsi, se borner à soutenir que la valeur vénale de chacune des parts correspondait au seul montant de l’indemnité d’assurance versée à la suite du sinistre et ne peut, par ce biais, être regardée comme apportant la preuve qui lui incombe, de ce que la société aurait cédé un élément d’actif à un prix inférieur à sa valeur vénale réelle.

Les plus-values réalisées lors de la cession de terres agricoles conservées dans le patrimoine privé du contribuable relèvent du régime des plus-values des particuliers tandis que celles réalisées lors de la cession des plantations inscrites à l'actif de l'exploitation relèvent du régime des plus-values professionnelles. Dès lors, les contrats de vente devraient mentionner de manière distincte le prix du sol et celui des plantations.

L’abattement de valeur ne peut être limité par le juge eu égard à l’origine de l’indivision, que celle-ci procède de la loi ou de la convention des parties, la valeur vénale des biens indivis devant être fixée au regard du jeu de l’offre et de la demande.

Il résulte des dispositions combinées des articles 761 et 885 E du CGI que la valeur nette à déclarer étant la valeur vénale réelle des biens imposables, c'est-à-dire le prix qui pourrait en être obtenu par le juge de l'offre et de la demande dans un marché réel au jour du fait générateur de l'impôt compte tenu de l'état dans lequel se trouvait le bien. L’hypothèque n'ayant pour objet que de garantir le remboursement de la dette contractée par le débiteur ne saurait avoir une incidence sur la valeur vénale de l'immeuble qu'elle grève, la dette qu'elle garantit, dès lors qu'elle devient certaine, étant déduite de l'assiette de l'ISF.

La valeur vénale d'un immeuble à usage d'hôtel doit être fixée au prix qui peut en être obtenu par le jeu de l'offre et de la demande dans un marché réel à la date de la cession, et ce par comparaison avec des cessions d'immeubles intrinsèquement similaires intervenues à la même époque, de sorte qu'il n'y a pas lieu de mettre en œuvre la méthode dite hôtelière, appliquée par les experts.

La vente à réméré est d'un usage peu fréquent et la stipulation de la clause de réméré a des effets juridiques limités de sorte que la situation juridique particulière de la vente litigieuse ne permet pas de trouver des éléments comparables portant sur des ventes incluant une telle clause sur la même commune pour une construction de même nature dans les mêmes années. Dès lors la cour d'appel, en relevant que la vente était libre de toute occupation et que les éléments de comparaison retenus par l'administration fiscale, au nombre de cinq, portaient sur des ventes réalisées la même année sur la même commune pour des immeubles récents comparables au bien en cause, en a exactement déduit que l'administration fiscale avait, dans la notification de redressement, justifié d'éléments de comparaison intrinsèquement similaires, pertinents et satisfaisants. Seul l'abattement forfaitaire de 10 % pratiqué sur le prix de la cession du bien permettait de calculer la valeur vénale réelle du bien et tenait compte ainsi de la situation juridique spécifique du bien vendu.

La limite apportée par le donateur à la liberté d'aliéner un immeuble dont il se réserve l'usufruit n'affecte pas sa valeur vénale.