Les obligations essentielles du bailleur

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Les obligations essentielles du bailleur

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Les obligations essentielles du bailleur

LES OBLIGATIONS ESSENTIELLES DU BAILLEUR (baux d’habitation)

Elles sont définies, dans le cadre des baux régis par la loi du 6 juillet 1989, par l’article 6 modifié par la loi du 16 juillet 2006.

Il en résulte que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation.

Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d'Etat pour les locaux à usage d'habitation principale ou à usage mixte mentionnés au premier alinéa de l'article 2 et les locaux visés au deuxième alinéa du même article, à l'exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués ;

d) De ne pas s'opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.

La loi interdit par ailleurs certaines clauses.

L’article 4 de la loi modifié par la loi du 20 décembre 2007 décide qu’est réputée non écrite toute clause :

a) Qui oblige le locataire, en vue de la vente ou de la location du local loué, à laisser visiter celui-ci les jours fériés ou plus de deux heures les jours ouvrables ;

b) Par laquelle le locataire est obligé de souscrire une assurance auprès d'une compagnie choisie par le bailleur ;

c) Qui impose comme mode de paiement du loyer l'ordre de prélèvement automatique sur le compte courant du locataire ou la signature par avance de traites ou de billets à ordre ;

d) Par laquelle le locataire autorise le bailleur à prélever ou à faire prélever les loyers directement sur son salaire dans la limite cessible ;

e) Qui prévoit la responsabilité collective des locataires en cas de dégradation d'un élément commun de la chose louée ;

f) Par laquelle le locataire s'engage par avance à des remboursements sur la base d'une estimation faite unilatéralement par le bailleur au titre des réparations locatives ;

g) Qui prévoit la résiliation de plein droit du contrat en cas d'inexécution des obligations du locataire pour un motif autre que le non-paiement du loyer, des charges, du dépôt de garantie, la non-souscription d'une assurance des risques locatifs ou le non-respect de l'obligation d'user paisiblement des locaux loués, résultant de troubles de voisinage constatés par une décision de justice passée en force de chose jugée ;

h) Qui autorise le bailleur à diminuer ou à supprimer, sans contrepartie équivalente, des prestations stipulées au contrat ;

i) Qui autorise le bailleur à percevoir des amendes en cas d'infraction aux clauses d'un contrat de location ou d'un règlement intérieur à l'immeuble ;

j) Qui interdit au locataire l'exercice d'une activité politique, syndicale, associative ou confessionnelle ;

k) Qui impose au locataire la facturation de l'état des lieux dès lors que celui-ci n'est pas établi par un huissier de justice dans le cas prévu par l'article 3 ;

l) Qui prévoit le renouvellement du bail par tacite reconduction pour une durée inférieure à celle prévue à l'article 10 ;

m) Qui interdit au locataire de rechercher la responsabilité du bailleur ou qui exonère le bailleur de toute responsabilité ;

n) Qui interdit au locataire d'héberger des personnes ne vivant pas habituellement avec lui ;

o) Qui impose au locataire le versement, lors de l'entrée dans les lieux, de sommes d'argent en plus de celles prévues aux articles 5 et 22 ;

p) Qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile ;

q) Qui prévoit que le locataire est automatiquement responsable des dégradations constatées dans le logement ;

r) Qui interdit au locataire de demander une indemnité au bailleur lorsque ce dernier réalise des travaux d'une durée supérieure à quarante jours ;

s) Qui permet au bailleur d'obtenir la résiliation de plein droit du bail au moyen d'une simple ordonnance de référé insusceptible d'appel.

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1 Publié par little emilie
08/10/2009 09:58

bonjour,
est ce qu'il y a un délai de réponse maximun pour le bailleur concenrnant une demande de préavis d'un mois??

2 Publié par LOUBATON
08/10/2009 15:55

Bonjour,

Sous réserve d'examiner les pièces, il n'existe pas de délai maximum. Mais il faudra rapidement prendre position et régler le problème de l'état des lieux. Le locataire doit par ailleurs justifier du droit au délai réduit.

Cordialement

3 Publié par Visiteur
08/10/2009 23:31

Bonjour,
Nouveau locataire dans un appartement, lors de l'état des lieux une anomalie au niveau du parquet du salon a été notifiée. J'aimerai savoir quel est le délai après l'état des lieux pour que le propriétaire fasse les travaux nécessaires?

4 Publié par LoTree
30/11/2009 15:02

Nous avons emménagé le 3 octobre dernier dans une maison qui s'est avérée incroyablement mal isolée :
- de gros courants d'air se font sentir de toutes parts à l'étage de l’habitation (toutes pièces confondues) et dans la chambre de notre fils au rez-de-chaussée
- des fuites d'eau sont apparues au niveau de 3 fenêtres quand il pleut abondamment
Il est donc très onéreux de chauffer cette maison. Nous venons en effet d'utiliser plus de 300 litres de fuel en 1 mois. Ce mois (du 21 octobre au 25 novembre) ayant été très doux, nous n'osons pas imaginer la consommation des mois qui vont suivre.
De plus, nous ne pouvons pas utiliser la cheminée : quand cette dernière est allumée, elle créée un tel appel d'air que cela augmente la déperdition de chaleur en augmentant les courants d'air à l'étage et dans la chambre de notre fils. L'utilisation de cette dernière aurait pourtant dû diminuer la consommation de fuel et limiter nos dépenses car nous pouvons nous fournir en bois très facilement et à moindre frais.

Cette situation n’est visiblement pas nouvelle puisque différentes personnes nous ont parlé de la mauvaise isolation de cette maison : facteur, maire, voisins, anciens locataires... Malheureusement, nous avons rencontré ces personnes après notre installation.
Précisons qu’aucun diagnostic de performances énergétiques ne nous a été présenté depuis notre entrée dans cette maison.
Dans ces conditions coûteuses et désagréables à vivre, nous souhaiterions savoir ce que nous pouvons légalement faire pour pouvoir quitter ce logement le plus tôt possible. Est-il possible par exemple de réduire le préavis à 1 mois ou de casser le bail de quelque manière que ce soit ?

Il faut savoir que nous sommes en train de racheter une société et qu’une situation financière difficile liée au chauffage de cette maison sans isolation pourrait nous porter de gros préjudices vis-à-vis des banques.

Etant passés par une agence immobilière qui ne semble pas avoir connaissance de ces problèmes ou en tout cas qui ne nous en a pas informé), cela va-t-il rendre les choses plus difficiles qu’être en relation direct avec le propriétaire ?

Que devons nous faire ? A qui devons-nous faire constater les défaillances de l'isolation ?

5 Publié par LOUBATON
30/11/2009 15:20

Bonjour,

Merci de suivre la procédure qui vous sera indiquée en cliquant sur l'onglet " poser votre question " en haut à droite.

Cordialement

6 Publié par COULOMBEL
11/01/2010 15:33

Dura lex, sed lex.

7 Publié par Visiteur
19/09/2012 15:02

Bonjour, me je suis locataire d'une résidence HLM depuis 7 ans et nous subissons des dégradation de certains locataire sans pouvoir les désigner .
un incendie à eu lieu ce dimanche dans notre parking sous terrain les extincteur ayant ete vider deux jours avant.
un ral bol général puisque juillet 2011 un incendie à ete mis sous les escalier ou se trouver des poussettes. des epaves camp sur le parking locative des escréments son retrouver régulièrement depuis deux ans au niveau des box. extincteur vider mégo et autres sur les sols des parties communes, enfants qui joue dans les encombrants porte de box fracturer.... l'incendie étant criminel a été ouverte nous avons fait signé une pétition a 40 loctaitres hier sur 80. pour étre entendu mais quelle sont les articles de lois que notre bailleur doit respecter afin de ne plus mettre nos vies en danger?

8 Publié par Visiteur
17/10/2012 16:24

propriétaire je voudrais récupérer mon appartement pour l'habiter personnellement Es-ce que je peux résilier le bail deux ans avant ?
mon locataire est jeune et je n'ai pas de problème !!!

9 Publié par Visiteur
20/07/2013 18:53

Bonjour, Locataire d'une résidence HLM avec un parking en sous-sol. Malgré plusieurs appels téléphonique pour signaler une panne dans l'ouverture/fermeture de la porte basculante du parking, y a t-il une obligation du bailleur de sécuriser l'endroit à l'aide d'un Maitre chien jusqu'à réparation de la dite porte basculante?

10 Publié par Visiteur
07/09/2015 16:46

Bonjour je loue une maison depuis 2 ans lorsque l'ont à fait l'état des lieux c'était en été donc tout était très bien nous avons emménager mais arriver l'hiver des courants d'air dans chambre de mes enfants dans notre chambre ainsi que le salon j'ai donc envoyé un courrier à ma propriétaire qui a répondu qu'elle ne ferai aucun travaux je me suis renseigné à l'agence de location qui m'a répondu qu'elle était dans ses droits mais lorsque nous mettons 2000 litres de fuel ça nous dure 1 mois et demi que pouvons nous faire merci

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