Maître Isabelle Wien
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Publié le 06/04/2018, vu 188 fois, 0 commentaire(s), Auteur : Maître Isabelle Wien

Afin de permettre aux services fiscaux de mieux repérer ceux qui ne déclarent pas les gains issus de l’économie collaborative,

le projet de la loi de lutte contre la fraude fiscale précise que, dès 2019, les plateformes déclareront le montant de ces revenus à l’administration. Ainsi, les loueurs verront leur déclaration pré-remplie mentionner automatiquement les revenus qu’ils ont tirés de la location.

Publié le 03/04/2018, vu 228 fois, 0 commentaire(s), Auteur : Maître Isabelle Wien
Première phase : montage de l’opération,

C’est en fonction de la situation du terrain que l’on va pouvoir évoquer les conditions de commercialisation de l’immeuble qu’on veut construire (habitation, bureau, entrepôt etc.),

Il faut bien évidemment définir l’approche juridique : 
- quelle est la structure juridique envisagée qui sera maitre d’ouvrage ?
- quelles sont les associés qui partageront le risque de l’opération ?
- étudier la constructibilité du terrain, 
- faire une approche fiscale
- optimiser le montage financier  
Deuxième phase : la conception.

C’est la mise au point technique du projet,
Plus le projet est technique, plus il sera nécessaire d’avoir la présence d’un architecte, d’experts, de techniciens, d’entreprises
Il peut arriver qu’il y ait des recours contre les autorisations administratives,
Avant le démarrage d’un chantier important, il sera utile d’initier un référé préventif.

Troisième phase : exécution de l’immeuble
Dans cette phase, des difficultés peuvent être rencontrées :
- quant à la qualité du terrain, d’où nécessité de réaliser des fondations supplémentaires
- contestation de la part des entreprises intervenantes, car des dépenses supplémentaires auront été imposées
- dépôt de bilan d’une entreprise qui a pour conséquence l’absence de moyens pour finaliser le chantier
Quatrième phase : commercialisation, réception, garantie

Afin de respecter convenablement cette quatrième phase, la société maître d’ouvrage devra être maintenue au moins 10 ans après la réception des travaux
Publié le 03/04/2018, vu 408 fois, 0 commentaire(s), Auteur : Maître Isabelle Wien

Depuis la loi ALUR du 24 mars 2014, le régime des locations en meublé constituant la résidence principale du locataire relève d'un régime intégré à la loi du 6 juillet 1989. Les locations qui ne portent pas sur la résidence principale du preneur relèvent de la liberté contractuelle et des dispositions du code civil relatives aux baux

La location saisonnière est pratiquement toujours une location meublée, mais généralement de courte durée et en relation avec une saison touristique ou thermale

Le droit pour une personne de consentir une location meublée peut être limité par le règlement de copropriété. Le bailleur devra donc d'abord se reporter à ce document avant de mettre son logement en location. Le règlement peut aussi indirectement interdire ce type de location parce qu'il prohibe toute activité commerciale dans l'immeuble. 
En dehors du cas où le meublé constitue la résidence principale de son occupant, l'affectation d'un logement à la location meublée nécessite, dans les zones concernées par la réglementation sur le changement d'usage, une autorisation préalable.

Toutefois :

- les locations meublées de courte durée consenties dans la résidence principale du preneur ne sont pas soumises à autorisation

- les communes peuvent instaurer un régime d'autorisation temporaire des locations de meublés pour de courtes durées

Publié le 09/02/2018, vu 368 fois, 0 commentaire(s), Auteur : Maître Isabelle Wien

La Cour de cassation (civ. 3e, 18 janvier 2018) réaffirme le caractère essentiel de l’obligation de délivrance qui pèse sur le bailleur

Les faits : préalablement à la signature d’un bail commercial portant sur des locaux destinés à un usage de crèche, le preneur avait conclu un contrat de promotion immobilière avec une société chargée de réhabiliter l’immeuble. Dans le cadre de l’exécution de sa mission, celle-ci avait découvert que la toiture du bâtiment comportait des plaques de fibrociment contenant de l’amiante. Il s’était ensuivi un surcoût et un retard de livraison, le preneur s’est retourné contre le bailleur.

Pour débouter le preneur de sa demande, le juge d’appel a notamment relevé que la société chargée de la réhabilitation était tenue d’une obligation de résultat en matière de sécurité, d’hygiène et d’urbanisme et que le projet de promotion immobilière était annexé au bail, de sorte que le preneur ne pouvait ni se prévaloir de son ignorance concernant la présence d’amiante, ni reprocher au bailleur de ne pas l’avoir dénoncée.

Cette solution est censurée par la Cour de cassation, juge du droit, pour lequel, sauf clause expresse contraire, l’intervention de la société de promotion ne saurait en aucune manière exonérer le bailleur de son obligation de délivrer un local apte à servir à l’usage pour lequel il a été loué (précisant que l’obligation de délivrance impose au bailleur de permettre au locataire d’exploiter les lieux conformément à leur destination,

Publié le 09/02/2018, vu 389 fois, 1 commentaire(s), Auteur : Maître Isabelle Wien

3 conditions pour l’exonération d’impôt :

  • les pièces louées, ou sous-louées, font partie de la résidence principale du propriétaire bailleur. Ce dernier doit, en principe, réduire le nombre de pièces qu'il occupe dans son logement principal ;
  • les pièces louées constituent pour les locataires, leur résidence principale (ou temporaire s'il s'agit d'un travailleur saisonnier) ;
  • le prix de location ne doit pas dépasser 185 € par an, par mètre carré, en Île-de-France et 136 € dans les autres régions, pour l'année 2018. Ces montants s'entendent hors charges.

En cas de dépassement de ces plafonds, les loyers encaissés sont taxés sous le régime du micro BIC (bénéfices industriels et commerciaux) lorsque les recettes sont inférieures à 70.000 euros par an.

Les locaux doivent :

  • mesurer au moins 20 m3 ou 9 m²,
  •  avoir une hauteur sous plafond de 2,20 mètres et être dotée d'une fenêtre et d'un éclairage.
  • Doivent être suffisamment meublés.
  • Depuis septembre 2015, les logements loués en meublé doivent être dotés de 11 équipements au minimum :

- une literie comprenant couette ou couverture 

- un dispositif d'occultation des fenêtres (rideaux, volets, stores...) dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher 

- une plaque de cuisson 

- un four traditionnel ou un micro-ondes 

- un réfrigérateur comportant au minimum un freezer 

-  de la vaisselle nécessaire à la prise des repas 

- des ustensiles de cuisine 

- une table et des sièges 

- des étagères de rangement 

- des luminaires 

- un matériel d'entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement

Publié le 08/02/2018, vu 182 fois, 0 commentaire(s), Auteur : Maître Isabelle Wien

La taxe est due par l’exploitant, le propriétaire ou la personne dans l’intérêt de laquelle le support publicitaire a été réalisé.

Il est nécessaire d'effectuer une déclaration annuelle auprès de la mairie ou de l'EPCI :

- avant le 1er mars de l’année d’imposition pour les dispositifs existants au 1er janvier ;

- dans les 2 mois à partir de leur installation ou leur suppression.

La déclaration comprend notamment la superficie, la nature, le nombre et la date de création ou de suppression des supports concernés.

La taxe est due à partir du mois suivant celui de la création du support publicitaire. Lorsqu'il est supprimé, la taxe n’est pas due pour les mois restant à courir.

Elle est payable à partir du 1er septembre de l'année d'imposition.

Publié le 06/02/2018, vu 222 fois, 0 commentaire(s), Auteur : Maître Isabelle Wien

Augmentation de la CSG

Les revenus issus de la location meublée correspondent à des BIC (bénéfices industriels et commerciaux) et non à des revenus fonciers.

Cependant le revenu fiscal du bailleur est soumis à l’impôt sur le revenu et également aux prélèvements sociaux.

Jusqu'à présent les propriétaires bailleurs reversaient 15,5 % de leurs revenus fonciers imposables à l'État sous forme de contributions sociales.

Depuis le 1er janvier 2018, ce taux est passé à 17,2 %. Même évolution pour l'imposition des plus-values également soumises aux prélèvements sociaux au taux désormais de 17,2%.

Publié le 06/02/2018, vu 309 fois, 0 commentaire(s), Auteur : Maître Isabelle Wien

la loi « Habitat, mobilité, logement » prévoit d’instituer un nouveau bail.

Il prendra la forme d’un contrat de location à durée déterminée.

Ce contrat de location dit  « bail mobilité » permettra de louer un logement pendant une durée d’un à dix mois, non renouvelable, sans dépôt de garantie du locataire.

Pour pouvoir bénéficier de ce nouveau bail, le locataire devra être soit salarié en contrat de travail à durée déterminée, soit un actif en mobilité professionnelle temporaire (stage, formation, période d'essai).

Publié le 06/02/2018, vu 227 fois, 0 commentaire(s), Auteur : Maître Isabelle Wien

- De nouvelles modalités de réduction progressive de l’impôt sur les sociétés avec un objectif de 25 % pour toutes les entreprises en 2022,

- des aménagements importants du régime de faveur applicables aux opérations de fusions, scission et apports partiels d’actifs,

- pour les entreprises relevant de l’impôt sur le revenu, l’abaissement du taux d’imposition des plus-values à long terme et ce dès 2017

- Egalement dès 2017, la forte augmentation des seuils d’application des régimes micro BIC et micro BNC

-du côté des particuliers, les réformes sont également nombreuses pour 2018 : on peut citer notamment la mise en place d’un prélèvement forfaitaire unique dénommé PFU ou flat tax de 30 % (prélèvements sociaux inclus pour les revenus mobiliers et les plus-values de cession de titres)
- La suppression de l’ISF au profit d’un impôt sur la seule fortune immobilière : L’IFI

- l’augmentation de 1,7 point des taux de CSG applicable à toutes les catégories de revenus selon des modalités d’entrée en vigueur complexes, cette hausse de la CSG est déductible du revenu imposable.

Publié le 06/02/2018, vu 230 fois, 0 commentaire(s), Auteur : Maître Isabelle Wien
La loi précise que les titres sont taxés sur la fraction de leur valeur représentative des actifs immobiliers détenus par la société. Les actifs immobiliers sont autres que l’immobilier d’exploitation.
Pour déterminer la base imposable quand on a un actif immobilier détenu par une société, on part de la valeur vénale de l’actif immobilier détenu par cette société, on détermine le ratio : « combien pèse cet actif immobilier par rapport aux autres actifs détenus par la société » et on applique ce pourcentage à la valeur de la société.
 La loi comporte deux exceptions :
- concernant les associés détenant une participation n’excédant pas 10 % dans la société. Ces associés sont d’office affranchis de l’IFI sur la valeur de leurs titres
- celle qui exonère des associés des sociétés d’investissement immobilier côté : les SIIC
La valeur doit être déclarée par le redevable, en cas de détention par l’intermédiaire d’une société ou par l’intermédiaire d’une chaine de participation de société,
Problème pratique => c’est la collecte de l’information.
La loi ne décrit pas de marche à suivre, elle prévoit qu’un décret va instituer des obligations déclaratives, le décret va contraindre à communiquer aux associés le coefficient taxable de leurs titres.
Les participations minoritaires dans les sociétés opérationnelles sont exonérées de l’IFI.
La suppression de l’ISF entraine la suppression de 4 grandes catégories d’exonération :
- titres détenus par les salariés et les mandataires sociaux
- parts de PME et parts de FIP, FCPI, FCPR et fonds professionnels de capital d’investissement
- titres ayant fait l’objet d’un pacte Dutreil
- le dirigeant qui part à la retraite et qui transmet les titres qui constituent un bien professionnel s’en réservant l’usufruit 
Publié le 07/09/2017, vu 558 fois, 0 commentaire(s), Auteur : Maître Isabelle Wien
Supprimer la possibilité d'imputation au locataire de la taxe foncière reviendrait à remettre en cause l'ensemble de ce dispositif, ce que ne souhaite pas le Gouvernement. »
Réponse ministérielle publiée le 18 août 2017
L'inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire ».
La loi a renvoyé au décret le soin de préciser « les charges, les impôts, taxes et redevances qui, en raison de leur nature, ne peuvent être imputés au locataire ».
Le décret no 2014-1317 du 3 novembre 2014 relatif au bail commercial a créé un article R. 145-35 du code de commerce qui dresse la liste des charges, impôts, taxes et redevances qui ne peuvent être imputés au locataire par le bailleur.
Ainsi, en matière fiscale, ne peuvent être imputés au locataire les impôts, taxes et redevances dont le redevable légal est le bailleur ou le propriétaire du local ou de l'immeuble.
En revanche, le bail commercial peut prévoir une clause imputant au locataire la prise en charge de la taxe foncière et des taxes additionnelles à la taxe foncière ainsi que des impôts, taxes et redevances liés à l'usage du local ou de l'immeuble ou à un service dont le locataire bénéficie directement ou indirectement.
La répartition de la prise en charge de la fiscalité liée au local commercial fait l'objet d'un équilibre trouvé à l'issue d'une longue phase de concertation avec les principales organisations professionnelles représentant les locataires et les bailleurs.
Publié le 06/07/2017, vu 353 fois, 0 commentaire(s), Auteur : Maître Isabelle Wien
Bail à usage de bar-restaurant : l'organisation de spectacles n'est pas incluse dans la destination
 

Lorsque le bail commercial n’autorise que l’exercice du commerce de vins et restaurant, le locataire ne peut pas organiser régulièrement des spectacles de chants ou de danse

Cass. 3e civ. 8-6-2017 n° 15-26.208 F-D, Sté Brasserie Le Concorde c/ M.

Publié le 26/06/2017, vu 452 fois, 0 commentaire(s), Auteur : Maître Isabelle Wien

Au jour de la cession du fonds de commerce, le vendeur et l'acheteur devaient viser les livres de comptabilité tenus par le vendeur durant les trois exercices comptables précédant la vente ainsi qu'un document présentant les chiffres d'affaires mensuels réalisés entre la clôture du dernier exercice et le mois précédant celui de la vente. 
Ces livres devaient faire l'objet d'un inventaire signé par les parties dont un exemplaire était remis à chacune d'elles C. com. art. L 141-2. 
Cette formalité était peu respectée compte tenu du volume des livres comptables.
La loi Sapin 2 supprime le visa et l'inventaire des livres de comptabilité afférents aux exercices précédant la vente. Depuis le 11 décembre 2016, seule demeure l'obligation pour le vendeur et l'acquéreur de viser un document présentant les chiffres d'affaires mensuels C. com. art. L 141-2, al. 1 modifié. Loi art. 129, 3°.
Le vendeur reste tenu de mettre à la disposition de l'acheteur tous les documents comptables qu'il a tenu durant les trois exercices comptables précédant celui de la vente pendant trois ans à compter de l'entrée de l'acquéreur en jouissance du fonds C. com. art. L 141-2, al. 2 modifié.
Ces règles s'appliquent également en cas d'apport de fonds de commerce à une société.

Publié le 19/06/2017, vu 547 fois, 3 commentaire(s), Auteur : Maître Isabelle Wien

Il est recommandé de vérifier avant toute cession de fonds de commerce ou artisanal ou de bail commercial, si les locaux concernés ne font pas partie d'un périmètre de sauvegarde du commerce et de l'artisanat de proximité à l'intérieur duquel les cessions de fonds et de baux commerciaux seront soumises au droit de préemption, exercé selon les modalités prévues par les articles L 213-4 à L 213-7 du Code de l'Urbanisme.

Si tel est le cas, il convient de prévoir une condition suspensive au profit de l'acquéreur de non-exercice du droit de préemption par la commune, étant précisé que le délai est de deux mois à compter de la déclaration auprès de la commune, le silence pendant ce délai valant renonciation.

Publié le 19/06/2017, vu 534 fois, 0 commentaire(s), Auteur : Maître Isabelle Wien

L'article L 134-4-1 du Code de la construction et de l'habitation, prévoit qu'un diagnostic de performance énergétique (DPE) doit être réalisé dans les bâtiments équipés d'une installation collective de chauffage et/ou de refroidissement (bâtiments à usage d'habitation ou autre). Cette mesure a pris effet à compter du 1er janvier 2012 et doit être réalisée dans un délai de 5 ans.
Le décret d'application n°2012-1342 du 3 décembre 2012 relatif aux diagnostics de performance énergétique pour les bâtiments équipés d'une installation collective de chauffage ou de refroidissement et aux travaux d'économies d'énergie dans les immeubles en copropriété complète l'article R 134-4-3 du Code de la construction et de l'habitation, en précisant les conditions dans lesquelles les diagnostics de performance énergétique doivent être réalisés pour les bâtiments visés.
Le diagnostic de performance énergétique doit être réalisé pour l'ensemble du bâtiment selon les modalités prévues pour ce diagnostic par l'article L 271-4.
Lorsqu'il s'agit d'un immeuble en copropriété, le syndic inscrit à l'ordre du jour de l'assemblée des copropriétaires la décision de réaliser le DPE, puis il inscrit à l'ordre du jour de l'assemblée des copropriétaires qui suit cette réalisation, la présentation du DPE par la personne en charge de sa réalisation.
Ce diagnostic vaut DPE au sens des articles L 134-1 à L134-4 pour chacun des lots.
Pendant sa durée de validité ce DPE peut donc être utilisé par tout copropriétaire, en cas de vente ou de location de son lot.
Enfin, si le syndicat de copropriétaires a déjà fait réaliser un DPE toujours en cours de validité et conforme aux exigences requises, il n'y a pas d'obligation de faire réaliser un nouveau diagnostic. Si ce DPE n'est pas conforme aux modalités de l'article L 271-4, il doit être simplement complété.
Les bâtiments en copropriété à usage principal d'habitation comprenant 50 lots ou plus, équipés d'une installation collective de chauffage ou de refroidissement, et dont la date de dépôt de la demande de permis de construire est antérieure au 1er juin 2001, sont exemptés de l'obligation d'établir un diagnostic de performance énergétique. Ils doivent cependant faire l'objet d'un audit énergétique avant le 1er janvier 2017.
Depuis le 2 août 2013, dans les immeubles définis à l'article R 134-1 du CCH (bâtiments clos et couverts dotés d'une installation de chauffage ou d'eau chaude) d'une surface supérieure désormais à 500m² (précédemment 1000 m² et à compter du 1er juillet 2015, le seuil sera de 250m²) occupés par les services d'une collectivité publique ou d'un établissement public il doit être procédé à l'affichage d'un diagnostic datant de moins de dix ans à proximité de l'entrée principale ou de l'accueil (CCH art. L 134-4 et art. R 134-4-1 issu du décret 2013-695 du 30 juillet 2013).

Le calendrier est ainsi fixé :

-  pour ceux d'une surface supérieure à 500 m2 et n'ayant pas encore fait établir de DPE : avant le 1er janvier 2015.

-  pour ceux d'une surface comprise entre 250 et 500 m2 : avant le 1er juillet 2017.

Publié le 16/06/2017, vu 679 fois, 0 commentaire(s), Auteur : Maître Isabelle Wien

Analyse du bien à vendre :
L’analyse requiert des éléments physiques, juridiques, d’urbanisme, fiscaux, macro-économiques etc
La valeur dépend des valeurs intrinsèque et extrinsèque du bien.
En général, les valeurs données ne satisfont pas le vendeur car le prix est en dessous de ce qu’il espère, mais on se rend compte qu’on est à +/- 5 % du prix au-dessus ou en dessous.

Le prix d’un bien est une valeur estimée dans les limites raisonnables, il est fixé à un instant T avec l'aide d'un expert immobilier.

Nécessité d’un délai raisonnable
Un bien à vendre qui reste longtemps sur le marché perd de sa valeur, 
Soit il existe un souci technique, juridique ou un problème de prix, quoi qu’il en soit le prix de vente sera revu
Pour notre activité d’avocat : le délai de vente est entre 4 à 6 mois
 
Notions fondamentales à connaître :

-    La Valeur vénale : correspond au prix acquitté dans les conditions normales de marché
La Cour de cassation (ch. Com octobre 2015) a donné une définition : « la valeur vénale est constituée par le prix qui pourrait être obtenu par le jeu de l’offre et de la demande dans un marché réel compte tenu de la situation de fait et de droit à cette date »
On fait une évaluation de la valeur vénale d’un bien libre ou occupé, s’il est occupé il faut tenir compte de certains critères : conditions juridiques et financières et statut de l’occupant (si c’est Starbucks c’est plus intéressant qu’une maroquinerie lambda).

-    La Valeur locative : permet d’évaluer la valeur vénale,
Il faut toujours la rechercher : prix auquel peut être raisonnablement loué le bien au moment de l’expertise
En habitation c’est plus simple, surtout sur Paris, car les loyers sont encadrés

-    La valeur d’usage ou alternative : tient compte des modifications possibles juridiques, d’urbanisme, changement d’affectation de l’hôtel en habitation ou inversement, changement de certains locaux de bureaux en habitation… la valeur s’en trouve modifiée, 

-    La Méthode par comparaison : comparer des biens faisant l’objet de l’expertise sur des biens équivalents 
Il faut circuler dans le quartier, cartographier les commerces, les transports, on vient « sentir », c’est la méthode par le marché. Il n’y a pas deux biens identiques

-    La méthode par capitalisation :  on capitalise un revenu annuel ou une valeur locative pour parvenir à la valeur vénale en tenant compte d’un taux de rendement qui correspond à un marché spécifique. 
Exemple : on est en possession de baux, avis d’échéance, taxes et charges, on va calculer la valeur vénale par le rendement et par le revenu

Documents juridiques à obtenir :

-    Titre de propriété
-    Relevé d’état hypothécaire
-    Plan cadastral
-    Règlement de propriété
-    Taxes (foncière, d’habitation, de bureaux..)
-    Assemblées générales de copropriété
-    Appels de charges
-    Diagnostics (+ gaz, électricité)
-    Diagnostics sur les parties communes (amiante..)
-    Baux 

Documents techniques :

-    Superficies à obtenir :
•    Si habitation : loi carrez qui correspond à la surface de plancher
•  Si plateaux de bureaux : surface utile, on enlève les locaux communs qui ne sont pas commercialisables, et non utiles dans l’activité
•    Si centre commercial : on tient compte de la surface uniquement commerciale, 
•    La surface de plancher : (Art. R112-2 du Code de l’urbanisme) on prend en compte les parties dont la hauteur sous plafond > 1,80 m, et tout ce qui est habitable, on ne prend pas en compte le garage, balcons, parties sous combles à moins d’1,80 m, sous-sol
•    La surface habitable : (Art. R111-2 du CCH) : on enlève les cages d’escaliers, les fenêtres, les parties < 1,80 m, loggia, balcon, remises, caves.., Une véranda n’est pas une surface habitable, elle sera seulement mentionnée

-    Les garanties (décennale...)
-    Les autorisations préalables
-    La situation et la localisation du bien
- L’attractivité du secteur : nombre d’annonces immobilières, nombre de commerces, mouvements de population 
-    La typologie du bien

Sites utiles pour obtention de données
-    Site de l’APUR :
-    Site de l’AAMTI 
-    Site de l’INSEE

Publié le 16/06/2017, vu 582 fois, 0 commentaire(s), Auteur : Maître Isabelle Wien

La garantie incendie de l'assurance multirisques habitation joue même lorsque le logement n'est pas équipé d'un détecteur de fumée.

La loi Alur, impose au propriétaire d'installer le DAAF, ou de le fournir à son locataire si le logement est loué ou, si ce dernier l'achète, de le rembourser. 

Une fois le détecteur installé, l'occupant du logement doit envoyer une attestation sur l'honneur à son assureur pour l'en informer, ce qui permet, en théorie, de bénéficier d'une minoration de la prime à payer.

À l'inverse, l'absence de détecteur dans le logement n'est directement pénalisante pour l'assuré puisque le montant de sa cotisation ne peut pas être majoré. En outre, l'assurance multirisques habitation ne peut pas refuser d'indemniser un éventuel sinistre, si le logement est assuré contre l'incendie, rappelle le ministère du Logement.

Publié le 15/06/2017, vu 558 fois, 0 commentaire(s), Auteur : Maître Isabelle Wien

Si le preneur reste et est laissé en possession au-delà du terme contractuel de bon bail commercial, va s'opérer un nouveau bail dont l'effet est régi par les articles L. 145-1 et suivants du Code de commerce). 

Le 14 juin 2010, avait été consenti un bail dérogatoire pour une durée de quatre mois. Après avoir délivré un congé pour le 15 avril 2012, les preneurs avaient libéré les lieux et remis les clés le 21 mai 2012. Le bailleur a assigné les locataires en paiement des loyers et charges échus postérieurement au terme du bail dérogatoire.

Faisant grief aux juges du fond (CA Paris, Pôle 5, 3ème ch., 24 juin 2016, n° 14/11971 d'avoir dit qu'à compter du 14 octobre 2010, il s'était opéré un nouveau bail soumis au statut des baux commerciaux et qu'ils étaient tenus au paiement des loyers jusqu'à l'échéance triennale du 13 octobre 2013, les preneurs se sont pourvus en cassation. Ils soutenaient en effet qu'aux termes de l'article L. 145-5 du Code de commerce, dans sa rédaction antérieure à la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014, le statut des baux commerciaux n'étaient susceptibles de régir le contrat de bail que si le preneur était resté et avait été laissé en possession à l'expiration d'un délai de deux ans, suivant la conclusion du premier bail dérogatoire. Toujours selon le preneur, après l'expiration d'un premier bail, mais à l'intérieur d'un délai de deux ans, si le preneur était laissé en possession des lieux, naîtrait un nouveau bail à durée indéterminée, soumis aux seules dispositions du Code civil, auquel les parties pourraient mettre fin à tout moment.

La Cour de cassation, approuvant les juges du fond, rejette cette interprétation. Elle précise que quelle que soit la durée du bail dérogatoire ou du maintien dans les lieux, si le preneur reste et est laissé en possession au-delà du terme contractuel, il s'opère un nouveau bail dont l'effet est régi par les articles L. 145-1 et suivants du Code de commerce. Les preneurs s'étaient maintenus dans les lieux à l'issue du bail dérogatoire fixée au 13 octobre 2010 : en application de l'article L. 145-5 du Code de commerce, dans sa rédaction antérieure à celle issue de la loi du 18 juin 2014, un bail soumis au statut des baux commerciaux avait donc pris naissance le 14 octobre 2010.

Publié le 13/11/2015, vu 1016 fois, 0 commentaire(s), Auteur : Maître Isabelle Wien

Le décret fixant la liste exhaustive des pièces justificatives pouvant être demandées au candidat à la location d'un logement et à sa caution est paru le 7 novembre. Cette liste annule et remplace celle des pièces qui ne pouvaient pas être exigées du locataire jusqu’à présent. 
La loi 2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové, dite loi Alur, a introduit le principe d’une liste limitative de pièces que le bailleur peut demander au locataire et à sa caution lors de la mise en location d'un logement. Avec la parution du décret du 5 novembre 2015, cette liste est désormais fixée. Elle remplace la liste des documents que le bailleur ne pouvait pas exiger des locataires et de leurs cautions. Ce dispositif s'applique aux locations nues ou meublées dans le parc locatif privé pour les baux conclus à compter du 8 novembre 2015.

Le bailleur qui demande au locataire la fourniture d’un document ne figurant pas sur cette liste s’expose à une amende administrative de 3 000 € maximum (15 000 € pour un bailleur personne morale).

Ces documents, original ou copie, sont les suivants :

A. Une pièce justificative d'identité en cours de validité, comportant la photographie et la signature du titulaire parmi les documents suivants :

- carte nationale d'identité française ou étrangère ;

- passeport français ou étranger ;

- permis de conduire français ou étranger ;

- document justifiant du droit au séjour du candidat à la location étranger, notamment, carte de séjour temporaire, carte de résident, carte de ressortissant d'un Etat membre de l'Union européenne ou de l'Espace économique européen.

B. Une seule pièce justificative de domicile parmi les documents suivants :

- trois dernières quittances de loyer ou, à défaut, attestation du précédent bailleur, ou de son mandataire, indiquant que le locataire est à jour de ses loyers et charges ;

- attestation d'élection de domicile établissant le lien avec un organisme agréé au titre de l'article L 264-2 du Code de l'action sociale et des familles ;

- attestation sur l'honneur de l'hébergeant indiquant que le candidat à la location réside à son domicile ;

- dernier avis de taxe foncière ou, à défaut, titre de propriété de la résidence principale.

C. Un ou plusieurs documents attestant des activités professionnelles parmi les documents suivants :

- contrat de travail ou de stage ou, à défaut, une attestation de l'employeur précisant l'emploi et la rémunération proposée, la date d'entrée en fonctions envisagée et, le cas échéant, la durée de la période d'essai ;

- l'extrait K ou K bis du registre du commerce et des sociétés de moins de trois mois pour une entreprise commerciale ;

- l'extrait D 1 original du registre des métiers de moins de trois mois pour un artisan ;

- la copie du certificat d'identification de l'Insee, comportant les numéros d'identification, pour un travailleur indépendant ;

- la copie de la carte professionnelle pour une profession libérale ;

- toute pièce récente attestant de l'activité pour les autres professionnels ;

- carte d'étudiant ou certificat de scolarité pour l'année en cours.

D. Un ou plusieurs documents attestant des ressources parmi les documents suivants :

- le dernier ou avant-dernier avis d'imposition ou de non-imposition et, lorsque tout ou partie des revenus perçus n'a pas été imposé en France mais dans un autre Etat ou territoire, le dernier ou avant-dernier avis d'imposition à l'impôt ou aux impôts qui tiennent lieu d'impôt sur le revenu dans cet Etat ou territoire ou un document en tenant lieu établi par l'administration fiscale de cet Etat ou territoire ;

- trois derniers bulletins de salaires ;

- justificatif de versement des indemnités de stage ;

- les deux derniers bilans ou, à défaut, une attestation de ressources pour l'exercice en cours délivré par un comptable pour les professions non salariées ;

- justificatif de versement des indemnités, retraites, pensions, prestations sociales et familiales et allocations perçues lors des trois derniers mois ou justificatif de l'ouverture des droits, établis par l'organisme payeur ;

- attestation de simulation établie par l'organisme payeur ou simulation établie par le locataire relative aux aides au logement ;

- avis d'attribution de bourse pour les étudiants boursiers ;

- titre de propriété d'un bien immobilier ou dernier avis de taxe foncière ;

- justificatif de revenus fonciers, de rentes viagères ou de revenus de valeurs et capitaux mobiliers.

Source : Décret 2015-1437 du 5-11-2015 : JO du 7 

Publié le 13/11/2015, vu 1131 fois, 0 commentaire(s), Auteur : Maître Isabelle Wien

Le dirigeant d'une société holding animatrice qui cède ses titres lors de son départ en retraite ne peut pas bénéficier, pour le calcul de la plus-value imposable, de l'abattement spécifique pour durée de détention si la holding n'est pas animatrice depuis 5 ans. Les plus-values réalisées par les dirigeants qui cèdent leur société à l'occasion de leur départ en retraite peuvent, dans certains cas, être réduites d'un abattement spécifique pour durée de détention (CGI art. 150-0 D ter).

La société cédée peut être une société holding animatrice (Inst 22 janvier 2007, 5 C-1-07 n° 48 ; BOI-RPPM-PVBMI-20-30-30-20 n° 90). Encore faut-il que la société se soit comportée comme telle de manière continue pendant les cinq années précédant la cession.

La cour administrative d'appel de Nantes juge que le bénéfice de l'abattement doit donc être refusé au contribuable lorsque la participation active et continue de la holding à la conduite de la politique du groupe ne peut être établie que sur les trois années précédant la cession. Au cas particulier, la convention d'assistance en matière administrative et en matière de stratégie et développement avait été signée trois ans seulement avant la cession et seuls les procès-verbaux des conseils d'administration des trois dernières années justifiaient du rôle décisif de la holding dans la gestion du groupe. La cour précise que le fait que le PDG de la holding était également celui de la principale filialen'est pas, par lui-même, de nature à révéler une telle participation.

Rendue pour l'application de l'abattement d'un tiers en vigueur jusqu'en 2013, la présente décision est transposable pour l'application du dispositif issu de l'article 17 de la loi 2013-1278 du 29 décembre 2013.

Source : CAA Nantes 22-10-2015 n° 14NT00291 

Publié le 08/09/2015, vu 1527 fois, 0 commentaire(s), Auteur : Maître Isabelle Wien

L’article 107 de la loi pour la croissance et l’activité simplifie les règles de cession d’un fonds de commerce et  celles applicables à l’apport en société d’un tel fonds.

Ses dispositions sont entrées en vigueur immédiatement, soit le 8 août 2015.

Désormais, seul l’acte de vente d’un fonds de commerce conclu par acte sous seing privé doit être enregistré, à l'exclusion de celui conclu par acte authentique (C. com. art. L 141-13 modifié).

La loi supprime l’obligation de publier l’acte de vente d’un fonds de commerce ou l’apport d’un tel fonds dans unjournal d'annonces légales (C. com. art. L 141-12 et L 141-21 modifiés ; abrogation de l’art. L 141-18 prévoyant la publication lorsqu’il existe des succursales). Seule demeure obligatoire la publication d’un avis au Bodacc, qui est consultable par voie électronique.

Les créanciers du vendeur d’un fonds de commerce peuvent faire opposition au paiement du prix dans les 10 jours à compter de la publication de la vente au Bodacc. Pour être régulière, l’opposition peut désormais être faite non seulement par acte extrajudiciaire mais aussi par lettre recommandée AR (C. com. art. L 141-14 modifié).

Jusqu’à présent, les créanciers du vendeur pouvaient former une surenchère du sixième du prix principal du fonds de commerce, non compris le matériel et les marchandises, afin de se protéger contre une dissimulation du prix de vente (C. com. art. L 141-19). Ce mécanisme, rarement mis en œuvre en pratique, est supprimé.

Source : Loi 2015-990 du 6-8-2015 art. 107 : JO du 7 

Publié le 01/09/2015, vu 863 fois, 1 commentaire(s), Auteur : Maître Isabelle Wien

Où en êtes-vous dans l'accessibilité de vos locaux en matière d'handicap ?

Etes-vous certain d’être aux normes ? Que ferez-vous le 27 septembre 2015 ?

Votre attention a déjà été attirée sur l'obligation de vous mettre en conformité avec les dispositions de la loi du 11 février 2005 pour « l'égalité des droits et des chances, la participation et la citoyenneté des personnes handicapées ».

 L'ordonnance du 26 septembre 2014 et les décrets des 5 et 6 novembre 2014 précisent les conditions d'application de cette disposition légale.

✪En cas de conformité aux règles d'accessibilité, « le propriétaire ou l'exploitant » doit adresser, à Paris au Préfet de police, une attestation sur l'honneur, certifiant cette conformité dans les meilleurs délais.

En revanche, si les locaux ne répondent pas aux exigences d'accessibilité, il se doit de rédiger un « agenda d'accessibilité programmée », dit « AD'AP », et de l'adresser au Préfet de police de Paris, au plus tard le 27 septembre 2015, sauf dérogation, justifiée et demandée dans l'AD'AP.

Publié le 01/09/2015, vu 744 fois, 1 commentaire(s), Auteur : Maître Isabelle Wien
Publié le 24/07/2015, vu 659 fois, 0 commentaire(s), Auteur : Maître Isabelle Wien

L’assemblée nationale a adopté le 22 juillet 2015 la loi relative à la transition énergétique pour la croissance verte. Cette loi impose des obligations de rénovation énergétique sur les bâtiments.

Ces dispositions impacteront inévitablement la valeur des biens en créant de nouvelles charges sur leurs propriétaires.

Ces dispositions doivent figurer dans les actes car elles viennent grever de contraintes énergétiques le patrimoine immobilier qui en est l’objet.

http://www.legifrance.gouv.fr/affichLoiPreparation.do;jsessionid=CA356116311AE0A7CBA28F94D485FE6A.tpdila08v_1?idDocument=JORFDOLE000029310724&type=contenu&id=2&typeLoi=proj&legislature=14

Notamment, le titre II de la loi prévoit :

- en son article 3 une obligation de rénovation énergétique avant 2025 pour les bâtiments privés résidentiels énergivores et à partir de 2030 dès lors que ces mêmes bâtiments font l’objet d’une mutation.

- en son article 4 des carnets numériques de suivi et d’entretien du logement portant sur la performance énergétique

-en son article 5 la mise en place d’un programme pour atteindre un niveau de performance énergétique compatible avec les objectifs de la politique énergétique nationale,

- en son article 7 des dispositions particulières dans les immeubles collectifs…

Publié le 01/05/2015, vu 811 fois, 0 commentaire(s), Auteur : Maître Isabelle Wien

La Cour de cassation considère que les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, modifiées par la loi Alur du 24 mars 2014 et prévoyant l’allongement à trois ans du délai de paiement accordé par le juge au locataire en situation de régler sa dette locative (contre deux ans auparavant), s’appliquent aux baux en cours. Durant ce délai des trois ans, les effets de la clause résolutoire sont suspendus, le locataire ne pouvant alors être expulsé.


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