Maître Isabelle Wien
Bienvenue sur le blog de Maître Isabelle Wien
Publié le 19/06/2017, vu 131 fois, 0 commentaire(s), Auteur : Maître Isabelle Wien

Il est recommandé de vérifier avant toute cession de fonds de commerce ou artisanal ou de bail commercial, si les locaux concernés ne font pas partie d'un périmètre de sauvegarde du commerce et de l'artisanat de proximité à l'intérieur duquel les cessions de fonds et de baux commerciaux seront soumises au droit de préemption, exercé selon les modalités prévues par les articles L 213-4 à L 213-7 du Code de l'Urbanisme.

Si tel est le cas, il convient de prévoir une condition suspensive au profit de l'acquéreur de non-exercice du droit de préemption par la commune, étant précisé que le délai est de deux mois à compter de la déclaration auprès de la commune, le silence pendant ce délai valant renonciation.

Publié le 19/06/2017, vu 156 fois, 0 commentaire(s), Auteur : Maître Isabelle Wien

L'article L 134-4-1 du Code de la construction et de l'habitation, prévoit qu'un diagnostic de performance énergétique (DPE) doit être réalisé dans les bâtiments équipés d'une installation collective de chauffage et/ou de refroidissement (bâtiments à usage d'habitation ou autre). Cette mesure a pris effet à compter du 1er janvier 2012 et doit être réalisée dans un délai de 5 ans.
Le décret d'application n°2012-1342 du 3 décembre 2012 relatif aux diagnostics de performance énergétique pour les bâtiments équipés d'une installation collective de chauffage ou de refroidissement et aux travaux d'économies d'énergie dans les immeubles en copropriété complète l'article R 134-4-3 du Code de la construction et de l'habitation, en précisant les conditions dans lesquelles les diagnostics de performance énergétique doivent être réalisés pour les bâtiments visés.
Le diagnostic de performance énergétique doit être réalisé pour l'ensemble du bâtiment selon les modalités prévues pour ce diagnostic par l'article L 271-4.
Lorsqu'il s'agit d'un immeuble en copropriété, le syndic inscrit à l'ordre du jour de l'assemblée des copropriétaires la décision de réaliser le DPE, puis il inscrit à l'ordre du jour de l'assemblée des copropriétaires qui suit cette réalisation, la présentation du DPE par la personne en charge de sa réalisation.
Ce diagnostic vaut DPE au sens des articles L 134-1 à L134-4 pour chacun des lots.
Pendant sa durée de validité ce DPE peut donc être utilisé par tout copropriétaire, en cas de vente ou de location de son lot.
Enfin, si le syndicat de copropriétaires a déjà fait réaliser un DPE toujours en cours de validité et conforme aux exigences requises, il n'y a pas d'obligation de faire réaliser un nouveau diagnostic. Si ce DPE n'est pas conforme aux modalités de l'article L 271-4, il doit être simplement complété.
Les bâtiments en copropriété à usage principal d'habitation comprenant 50 lots ou plus, équipés d'une installation collective de chauffage ou de refroidissement, et dont la date de dépôt de la demande de permis de construire est antérieure au 1er juin 2001, sont exemptés de l'obligation d'établir un diagnostic de performance énergétique. Ils doivent cependant faire l'objet d'un audit énergétique avant le 1er janvier 2017.
Depuis le 2 août 2013, dans les immeubles définis à l'article R 134-1 du CCH (bâtiments clos et couverts dotés d'une installation de chauffage ou d'eau chaude) d'une surface supérieure désormais à 500m² (précédemment 1000 m² et à compter du 1er juillet 2015, le seuil sera de 250m²) occupés par les services d'une collectivité publique ou d'un établissement public il doit être procédé à l'affichage d'un diagnostic datant de moins de dix ans à proximité de l'entrée principale ou de l'accueil (CCH art. L 134-4 et art. R 134-4-1 issu du décret 2013-695 du 30 juillet 2013).

Le calendrier est ainsi fixé :

-  pour ceux d'une surface supérieure à 500 m2 et n'ayant pas encore fait établir de DPE : avant le 1er janvier 2015.

-  pour ceux d'une surface comprise entre 250 et 500 m2 : avant le 1er juillet 2017.

Publié le 16/06/2017, vu 247 fois, 0 commentaire(s), Auteur : Maître Isabelle Wien

Analyse du bien à vendre :
L’analyse requiert des éléments physiques, juridiques, d’urbanisme, fiscaux, macro-économiques etc
La valeur dépend des valeurs intrinsèque et extrinsèque du bien.
En général, les valeurs données ne satisfont pas le vendeur car le prix est en dessous de ce qu’il espère, mais on se rend compte qu’on est à +/- 5 % du prix au-dessus ou en dessous.

Le prix d’un bien est une valeur estimée dans les limites raisonnables, il est fixé à un instant T avec l'aide d'un expert immobilier.

Nécessité d’un délai raisonnable
Un bien à vendre qui reste longtemps sur le marché perd de sa valeur, 
Soit il existe un souci technique, juridique ou un problème de prix, quoi qu’il en soit le prix de vente sera revu
Pour notre activité d’avocat : le délai de vente est entre 4 à 6 mois
 
Notions fondamentales à connaître :

-    La Valeur vénale : correspond au prix acquitté dans les conditions normales de marché
La Cour de cassation (ch. Com octobre 2015) a donné une définition : « la valeur vénale est constituée par le prix qui pourrait être obtenu par le jeu de l’offre et de la demande dans un marché réel compte tenu de la situation de fait et de droit à cette date »
On fait une évaluation de la valeur vénale d’un bien libre ou occupé, s’il est occupé il faut tenir compte de certains critères : conditions juridiques et financières et statut de l’occupant (si c’est Starbucks c’est plus intéressant qu’une maroquinerie lambda).

-    La Valeur locative : permet d’évaluer la valeur vénale,
Il faut toujours la rechercher : prix auquel peut être raisonnablement loué le bien au moment de l’expertise
En habitation c’est plus simple, surtout sur Paris, car les loyers sont encadrés

-    La valeur d’usage ou alternative : tient compte des modifications possibles juridiques, d’urbanisme, changement d’affectation de l’hôtel en habitation ou inversement, changement de certains locaux de bureaux en habitation… la valeur s’en trouve modifiée, 

-    La Méthode par comparaison : comparer des biens faisant l’objet de l’expertise sur des biens équivalents 
Il faut circuler dans le quartier, cartographier les commerces, les transports, on vient « sentir », c’est la méthode par le marché. Il n’y a pas deux biens identiques

-    La méthode par capitalisation :  on capitalise un revenu annuel ou une valeur locative pour parvenir à la valeur vénale en tenant compte d’un taux de rendement qui correspond à un marché spécifique. 
Exemple : on est en possession de baux, avis d’échéance, taxes et charges, on va calculer la valeur vénale par le rendement et par le revenu

Documents juridiques à obtenir :

-    Titre de propriété
-    Relevé d’état hypothécaire
-    Plan cadastral
-    Règlement de propriété
-    Taxes (foncière, d’habitation, de bureaux..)
-    Assemblées générales de copropriété
-    Appels de charges
-    Diagnostics (+ gaz, électricité)
-    Diagnostics sur les parties communes (amiante..)
-    Baux 

Documents techniques :

-    Superficies à obtenir :
•    Si habitation : loi carrez qui correspond à la surface de plancher
•  Si plateaux de bureaux : surface utile, on enlève les locaux communs qui ne sont pas commercialisables, et non utiles dans l’activité
•    Si centre commercial : on tient compte de la surface uniquement commerciale, 
•    La surface de plancher : (Art. R112-2 du Code de l’urbanisme) on prend en compte les parties dont la hauteur sous plafond > 1,80 m, et tout ce qui est habitable, on ne prend pas en compte le garage, balcons, parties sous combles à moins d’1,80 m, sous-sol
•    La surface habitable : (Art. R111-2 du CCH) : on enlève les cages d’escaliers, les fenêtres, les parties < 1,80 m, loggia, balcon, remises, caves.., Une véranda n’est pas une surface habitable, elle sera seulement mentionnée

-    Les garanties (décennale...)
-    Les autorisations préalables
-    La situation et la localisation du bien
- L’attractivité du secteur : nombre d’annonces immobilières, nombre de commerces, mouvements de population 
-    La typologie du bien

Sites utiles pour obtention de données
-    Site de l’APUR :
-    Site de l’AAMTI 
-    Site de l’INSEE

Publié le 16/06/2017, vu 195 fois, 0 commentaire(s), Auteur : Maître Isabelle Wien

La garantie incendie de l'assurance multirisques habitation joue même lorsque le logement n'est pas équipé d'un détecteur de fumée.

La loi Alur, impose au propriétaire d'installer le DAAF, ou de le fournir à son locataire si le logement est loué ou, si ce dernier l'achète, de le rembourser. 

Une fois le détecteur installé, l'occupant du logement doit envoyer une attestation sur l'honneur à son assureur pour l'en informer, ce qui permet, en théorie, de bénéficier d'une minoration de la prime à payer.

À l'inverse, l'absence de détecteur dans le logement n'est directement pénalisante pour l'assuré puisque le montant de sa cotisation ne peut pas être majoré. En outre, l'assurance multirisques habitation ne peut pas refuser d'indemniser un éventuel sinistre, si le logement est assuré contre l'incendie, rappelle le ministère du Logement.

Publié le 15/06/2017, vu 225 fois, 0 commentaire(s), Auteur : Maître Isabelle Wien

Si le preneur reste et est laissé en possession au-delà du terme contractuel de bon bail commercial, va s'opérer un nouveau bail dont l'effet est régi par les articles L. 145-1 et suivants du Code de commerce). 

Le 14 juin 2010, avait été consenti un bail dérogatoire pour une durée de quatre mois. Après avoir délivré un congé pour le 15 avril 2012, les preneurs avaient libéré les lieux et remis les clés le 21 mai 2012. Le bailleur a assigné les locataires en paiement des loyers et charges échus postérieurement au terme du bail dérogatoire.

Faisant grief aux juges du fond (CA Paris, Pôle 5, 3ème ch., 24 juin 2016, n° 14/11971 d'avoir dit qu'à compter du 14 octobre 2010, il s'était opéré un nouveau bail soumis au statut des baux commerciaux et qu'ils étaient tenus au paiement des loyers jusqu'à l'échéance triennale du 13 octobre 2013, les preneurs se sont pourvus en cassation. Ils soutenaient en effet qu'aux termes de l'article L. 145-5 du Code de commerce, dans sa rédaction antérieure à la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014, le statut des baux commerciaux n'étaient susceptibles de régir le contrat de bail que si le preneur était resté et avait été laissé en possession à l'expiration d'un délai de deux ans, suivant la conclusion du premier bail dérogatoire. Toujours selon le preneur, après l'expiration d'un premier bail, mais à l'intérieur d'un délai de deux ans, si le preneur était laissé en possession des lieux, naîtrait un nouveau bail à durée indéterminée, soumis aux seules dispositions du Code civil, auquel les parties pourraient mettre fin à tout moment.

La Cour de cassation, approuvant les juges du fond, rejette cette interprétation. Elle précise que quelle que soit la durée du bail dérogatoire ou du maintien dans les lieux, si le preneur reste et est laissé en possession au-delà du terme contractuel, il s'opère un nouveau bail dont l'effet est régi par les articles L. 145-1 et suivants du Code de commerce. Les preneurs s'étaient maintenus dans les lieux à l'issue du bail dérogatoire fixée au 13 octobre 2010 : en application de l'article L. 145-5 du Code de commerce, dans sa rédaction antérieure à celle issue de la loi du 18 juin 2014, un bail soumis au statut des baux commerciaux avait donc pris naissance le 14 octobre 2010.

Publié le 13/11/2015, vu 712 fois, 0 commentaire(s), Auteur : Maître Isabelle Wien

Le décret fixant la liste exhaustive des pièces justificatives pouvant être demandées au candidat à la location d'un logement et à sa caution est paru le 7 novembre. Cette liste annule et remplace celle des pièces qui ne pouvaient pas être exigées du locataire jusqu’à présent. 
La loi 2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové, dite loi Alur, a introduit le principe d’une liste limitative de pièces que le bailleur peut demander au locataire et à sa caution lors de la mise en location d'un logement. Avec la parution du décret du 5 novembre 2015, cette liste est désormais fixée. Elle remplace la liste des documents que le bailleur ne pouvait pas exiger des locataires et de leurs cautions. Ce dispositif s'applique aux locations nues ou meublées dans le parc locatif privé pour les baux conclus à compter du 8 novembre 2015.

Le bailleur qui demande au locataire la fourniture d’un document ne figurant pas sur cette liste s’expose à une amende administrative de 3 000 € maximum (15 000 € pour un bailleur personne morale).

Ces documents, original ou copie, sont les suivants :

A. Une pièce justificative d'identité en cours de validité, comportant la photographie et la signature du titulaire parmi les documents suivants :

- carte nationale d'identité française ou étrangère ;

- passeport français ou étranger ;

- permis de conduire français ou étranger ;

- document justifiant du droit au séjour du candidat à la location étranger, notamment, carte de séjour temporaire, carte de résident, carte de ressortissant d'un Etat membre de l'Union européenne ou de l'Espace économique européen.

B. Une seule pièce justificative de domicile parmi les documents suivants :

- trois dernières quittances de loyer ou, à défaut, attestation du précédent bailleur, ou de son mandataire, indiquant que le locataire est à jour de ses loyers et charges ;

- attestation d'élection de domicile établissant le lien avec un organisme agréé au titre de l'article L 264-2 du Code de l'action sociale et des familles ;

- attestation sur l'honneur de l'hébergeant indiquant que le candidat à la location réside à son domicile ;

- dernier avis de taxe foncière ou, à défaut, titre de propriété de la résidence principale.

C. Un ou plusieurs documents attestant des activités professionnelles parmi les documents suivants :

- contrat de travail ou de stage ou, à défaut, une attestation de l'employeur précisant l'emploi et la rémunération proposée, la date d'entrée en fonctions envisagée et, le cas échéant, la durée de la période d'essai ;

- l'extrait K ou K bis du registre du commerce et des sociétés de moins de trois mois pour une entreprise commerciale ;

- l'extrait D 1 original du registre des métiers de moins de trois mois pour un artisan ;

- la copie du certificat d'identification de l'Insee, comportant les numéros d'identification, pour un travailleur indépendant ;

- la copie de la carte professionnelle pour une profession libérale ;

- toute pièce récente attestant de l'activité pour les autres professionnels ;

- carte d'étudiant ou certificat de scolarité pour l'année en cours.

D. Un ou plusieurs documents attestant des ressources parmi les documents suivants :

- le dernier ou avant-dernier avis d'imposition ou de non-imposition et, lorsque tout ou partie des revenus perçus n'a pas été imposé en France mais dans un autre Etat ou territoire, le dernier ou avant-dernier avis d'imposition à l'impôt ou aux impôts qui tiennent lieu d'impôt sur le revenu dans cet Etat ou territoire ou un document en tenant lieu établi par l'administration fiscale de cet Etat ou territoire ;

- trois derniers bulletins de salaires ;

- justificatif de versement des indemnités de stage ;

- les deux derniers bilans ou, à défaut, une attestation de ressources pour l'exercice en cours délivré par un comptable pour les professions non salariées ;

- justificatif de versement des indemnités, retraites, pensions, prestations sociales et familiales et allocations perçues lors des trois derniers mois ou justificatif de l'ouverture des droits, établis par l'organisme payeur ;

- attestation de simulation établie par l'organisme payeur ou simulation établie par le locataire relative aux aides au logement ;

- avis d'attribution de bourse pour les étudiants boursiers ;

- titre de propriété d'un bien immobilier ou dernier avis de taxe foncière ;

- justificatif de revenus fonciers, de rentes viagères ou de revenus de valeurs et capitaux mobiliers.

Source : Décret 2015-1437 du 5-11-2015 : JO du 7 

Publié le 13/11/2015, vu 808 fois, 0 commentaire(s), Auteur : Maître Isabelle Wien

Le dirigeant d'une société holding animatrice qui cède ses titres lors de son départ en retraite ne peut pas bénéficier, pour le calcul de la plus-value imposable, de l'abattement spécifique pour durée de détention si la holding n'est pas animatrice depuis 5 ans. Les plus-values réalisées par les dirigeants qui cèdent leur société à l'occasion de leur départ en retraite peuvent, dans certains cas, être réduites d'un abattement spécifique pour durée de détention (CGI art. 150-0 D ter).

La société cédée peut être une société holding animatrice (Inst 22 janvier 2007, 5 C-1-07 n° 48 ; BOI-RPPM-PVBMI-20-30-30-20 n° 90). Encore faut-il que la société se soit comportée comme telle de manière continue pendant les cinq années précédant la cession.

La cour administrative d'appel de Nantes juge que le bénéfice de l'abattement doit donc être refusé au contribuable lorsque la participation active et continue de la holding à la conduite de la politique du groupe ne peut être établie que sur les trois années précédant la cession. Au cas particulier, la convention d'assistance en matière administrative et en matière de stratégie et développement avait été signée trois ans seulement avant la cession et seuls les procès-verbaux des conseils d'administration des trois dernières années justifiaient du rôle décisif de la holding dans la gestion du groupe. La cour précise que le fait que le PDG de la holding était également celui de la principale filialen'est pas, par lui-même, de nature à révéler une telle participation.

Rendue pour l'application de l'abattement d'un tiers en vigueur jusqu'en 2013, la présente décision est transposable pour l'application du dispositif issu de l'article 17 de la loi 2013-1278 du 29 décembre 2013.

Source : CAA Nantes 22-10-2015 n° 14NT00291 

Publié le 08/09/2015, vu 1193 fois, 0 commentaire(s), Auteur : Maître Isabelle Wien

L’article 107 de la loi pour la croissance et l’activité simplifie les règles de cession d’un fonds de commerce et  celles applicables à l’apport en société d’un tel fonds.

Ses dispositions sont entrées en vigueur immédiatement, soit le 8 août 2015.

Désormais, seul l’acte de vente d’un fonds de commerce conclu par acte sous seing privé doit être enregistré, à l'exclusion de celui conclu par acte authentique (C. com. art. L 141-13 modifié).

La loi supprime l’obligation de publier l’acte de vente d’un fonds de commerce ou l’apport d’un tel fonds dans unjournal d'annonces légales (C. com. art. L 141-12 et L 141-21 modifiés ; abrogation de l’art. L 141-18 prévoyant la publication lorsqu’il existe des succursales). Seule demeure obligatoire la publication d’un avis au Bodacc, qui est consultable par voie électronique.

Les créanciers du vendeur d’un fonds de commerce peuvent faire opposition au paiement du prix dans les 10 jours à compter de la publication de la vente au Bodacc. Pour être régulière, l’opposition peut désormais être faite non seulement par acte extrajudiciaire mais aussi par lettre recommandée AR (C. com. art. L 141-14 modifié).

Jusqu’à présent, les créanciers du vendeur pouvaient former une surenchère du sixième du prix principal du fonds de commerce, non compris le matériel et les marchandises, afin de se protéger contre une dissimulation du prix de vente (C. com. art. L 141-19). Ce mécanisme, rarement mis en œuvre en pratique, est supprimé.

Source : Loi 2015-990 du 6-8-2015 art. 107 : JO du 7 

Publié le 01/09/2015, vu 598 fois, 1 commentaire(s), Auteur : Maître Isabelle Wien

Où en êtes-vous dans l'accessibilité de vos locaux en matière d'handicap ?

Etes-vous certain d’être aux normes ? Que ferez-vous le 27 septembre 2015 ?

Votre attention a déjà été attirée sur l'obligation de vous mettre en conformité avec les dispositions de la loi du 11 février 2005 pour « l'égalité des droits et des chances, la participation et la citoyenneté des personnes handicapées ».

 L'ordonnance du 26 septembre 2014 et les décrets des 5 et 6 novembre 2014 précisent les conditions d'application de cette disposition légale.

✪En cas de conformité aux règles d'accessibilité, « le propriétaire ou l'exploitant » doit adresser, à Paris au Préfet de police, une attestation sur l'honneur, certifiant cette conformité dans les meilleurs délais.

En revanche, si les locaux ne répondent pas aux exigences d'accessibilité, il se doit de rédiger un « agenda d'accessibilité programmée », dit « AD'AP », et de l'adresser au Préfet de police de Paris, au plus tard le 27 septembre 2015, sauf dérogation, justifiée et demandée dans l'AD'AP.

Publié le 01/09/2015, vu 504 fois, 1 commentaire(s), Auteur : Maître Isabelle Wien
Publié le 24/07/2015, vu 352 fois, 0 commentaire(s), Auteur : Maître Isabelle Wien

L’assemblée nationale a adopté le 22 juillet 2015 la loi relative à la transition énergétique pour la croissance verte. Cette loi impose des obligations de rénovation énergétique sur les bâtiments.

Ces dispositions impacteront inévitablement la valeur des biens en créant de nouvelles charges sur leurs propriétaires.

Ces dispositions doivent figurer dans les actes car elles viennent grever de contraintes énergétiques le patrimoine immobilier qui en est l’objet.

http://www.legifrance.gouv.fr/affichLoiPreparation.do;jsessionid=CA356116311AE0A7CBA28F94D485FE6A.tpdila08v_1?idDocument=JORFDOLE000029310724&type=contenu&id=2&typeLoi=proj&legislature=14

Notamment, le titre II de la loi prévoit :

- en son article 3 une obligation de rénovation énergétique avant 2025 pour les bâtiments privés résidentiels énergivores et à partir de 2030 dès lors que ces mêmes bâtiments font l’objet d’une mutation.

- en son article 4 des carnets numériques de suivi et d’entretien du logement portant sur la performance énergétique

-en son article 5 la mise en place d’un programme pour atteindre un niveau de performance énergétique compatible avec les objectifs de la politique énergétique nationale,

- en son article 7 des dispositions particulières dans les immeubles collectifs…

Publié le 01/05/2015, vu 586 fois, 0 commentaire(s), Auteur : Maître Isabelle Wien

La Cour de cassation considère que les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, modifiées par la loi Alur du 24 mars 2014 et prévoyant l’allongement à trois ans du délai de paiement accordé par le juge au locataire en situation de régler sa dette locative (contre deux ans auparavant), s’appliquent aux baux en cours. Durant ce délai des trois ans, les effets de la clause résolutoire sont suspendus, le locataire ne pouvant alors être expulsé.

Publié le 24/04/2015, vu 397 fois, 0 commentaire(s), Auteur : Maître Isabelle Wien

Au premier trimestre 2015, l’indice de référence des loyers augmente de 0,15 % sur un an

Indice de référence des loyers - Premier trimestre 2015

Au premier trimestre 2015, l’indice de référence des loyers atteint 125,19. Sur un an, il augmente de 0,15 %.

Indice de référence des loyers
référence 100 au 4e trimestre 1998
Rappel : les séries sont disponibles sur le site de l’Insee.
Source : Insee
En niveau Évolution annuelle (T/T-4) en %
2011 T1 119,69   + 1,60  
2011 T2 120,31   + 1,73  
2011 T3 120,95   + 1,90  
2011 T4 121,68   + 2,11  
2012 T1 122,37   + 2,24  
2012 T2 122,96   + 2,20  
2012 T3 123,55   + 2,15  
2012 T4 123,97   + 1,88  
2013 T1 124,25   + 1,54  
2013 T2 124,44   + 1,20  
2013 T3 124,66   + 0,90  
2013 T4 124,83   + 0,69  
2014 T1 125,00   + 0,60  
2014 T2 125,15   + 0,57  
2014 T3 125,24   + 0,47  
2014 T4 125,29   + 0,37  
2015 T1 125,19   + 0,15  
2015 T2
2015 T3
2015 T4

Évolution annuelle de l'indice de référence des loyers

Évolution annuelle de l'indice de référence des loyers

Insee

Publié le 24/04/2015, vu 587 fois, 0 commentaire(s), Auteur : Maître Isabelle Wien

Une société de constructions a acquis, par acte du 26 juillet 1970, la totalité des lots des bâtiments I et II d'un groupe d'immeuble soumis au statut de la copropriété selon un état descriptif de division et règlement de copropriété du 22 novembre 1965 modifié le 22 juin 1966 stipulant qu'un gardien pourra être prévu et incluant dans les parties communes la loge ainsi que les parties réservées au gardien. 
A compter de 1979 et jusqu'en 2007, date de cessation des fonctions du gardien, les lots 87 et 137 correspondant à une cave et un appartement situé en rez-de-chaussée ont été affectés au logement de ce dernier ; que le syndicat des copropriétaires de la résidence Paul Eluard (le syndicat) a restitué les clés des locaux au mois de juin 2010 et a assigné la société en payement des charges de copropriété.

Pour condamner la société à payer une certaine somme au titre des charges, l'arrêt a retenu que jusqu'au mois de juin 2010 le syndicat a conservé indûment la disposition des locaux libres depuis 2007 et que la demande en payement de charges ne peut prendre effet qu'à compter du troisième trimestre 2010.

La Cour de cassation, le 14 avril 2015 estime qu'en statuant ainsi, alors qu'elle avait retenu que les locaux dépendant des lots 87 et 137 étaient la propriété de la société et que l'occupation, même fautive, de ces lots par le syndicat ne faisait pas obstacle à l'obligation au payement des charges qui pèse sur le propriétaire de ceux-ci, la cour d'appel a violé les articles 10 et 43 de la loi du 10 juillet 1965. 
La Cour souligne que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun ainsi qu'aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes.

Publié le 24/04/2015, vu 630 fois, 0 commentaire(s), Auteur : Maître Isabelle Wien

M. et Mme X., propriétaires de lots dans un immeuble soumis au statut de la copropriété, ont assigné le syndicat des copropriétaires et la société Saint-Georges immobilier en qualité de syndic en annulation des décisions n° 3, 7, 9, 12, 13, 25 et 26 de l'assemblée générale du 10 décembre 2009 et en dommages et intérêts. 
M. X. s'est pourvu en cassation reprochant  à l'arrêt d'avoir rejeté ses demandes d'annulation.

Dans un arrêt en date du 15 avril 2015, la Cour de cassation estime qu'ayant exactement retenu que le contrat de syndic n'entrait pas dans les contrats et marchés visés par l'article 21 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa rédaction antérieure à la loi du 24 mars 2014, la cour d'appel, qui n'a pas fait application de l'article 19-2 du décret du 17 mars 1967 dans sa rédaction issue du décret du 20 avril 2010, en a déduit à bon droit que nonobstant l'absence de mise en concurrence et de consultation du conseil syndical, la décision portant nomination du syndic avait été valablement adoptée.

Elle ajoute s'agissant de sa demande d'annulation de la décision n° 12 de l'assemblée générale du 10 décembre 2009 relative à la « remise en cause du contrat de la société de nettoyage GMP et étude du devis de la société Extranet » et de sa demande de dommages et intérêts qu'ayant constaté que l'assemblée générale disposait du devis de la société Extranet et du contrat de la société GPM, la cour d'appel en a déduit à bon droit qu'il y avait bien eu mise en concurrence et que la demande d'annulation de la décision n° 12 devait être rejetée. 

La Cour de cassaiton affirme concernant l'annulation de la décision n° 13 qu'ayant exactement retenu qu'aucune disposition n'imposait la stricte identité de rédaction du projet de résolution et du texte définitivement adopté, sauf à nier la liberté de discussion et de vote des copropriétaires lors de l'assemblée générale, constaté que le projet de résolution inscrit à l'ordre du jour joint à la convocation indiquait « L'assemblée générale décide de faire les travaux de reprise de façade côté rue Saint-Georges et côté rue Saint-Antoine selon devis Simonato d'un montant de 6 692,92 euros TTC », que la décision adoptée était la suivante « Seuls les travaux du côté rue Saint-Antoine seront réalisés. 
De nouveaux devis seront demandés : mise à jour pour Simonato, devis complets pour Barletta et Bruno. L'assemblée générale délègue mandat au conseil syndical pour le choix de l'entreprise qui devra être de qualité identique. La date d'exigibilité des travaux est fixée au 01.03.2010 », et retenu que la résolution querellée retenait le principe de travaux pour un coût maximum qui ne dépassait pas ce qui était annoncé dans le projet, à réaliser dans une moindre étendue et après une consultation plus large d'entreprises permettant de choisir le mieux-disant, la cour d'appel a pu en déduire que la demande d'annulation de la décision n° 13 portant sur les travaux de reprise de la façade devait être rejetée.

Enfin, la Cour de cassation relève que pour rejeter la demande d'annulation de la décision n° 3 de l'assemblée générale du 10 décembre 2009 portant approbation des comptes de l'exercice 2008-2009, la cour d'appel a retenu que les frais de l'assemblée générale du 19 janvier 2009, convoquée à la demande de la SCI Les Chênes, constituent une charge personnelle de ce copropriétaire, lui ont été facturés comme tels et n'ont pas à figurer dans l'état des dépenses de la copropriété pour l'exercice 2008-2009.

La Cour affirme qu'en statuant ainsi, alors que les comptes du syndicat doivent comporter les charges et les produits de l'exercice et qu'est entachée de nullité une décision d'assemblée générale approuvant des comptes irréguliers, la cour d'appel a violé les articles 14-3 et 42 de la loi du 10 juillet 1965. 

Publié le 24/04/2015, vu 625 fois, 0 commentaire(s), Auteur : Maître Isabelle Wien

M. X. a confié à un agent immobilier, un mandat de vendre sa maison moyennant un prix net vendeur de 310 000 euros et une rémunération de 20 000 euros à sa charge. Le 5 juillet 2007, les époux Y. ont donné à cet agent immobilier un mandat de recherche portant sur le même bien et prévoyant une rémunération de 10 000 euros à leur charge, et ont conclu, le même jour, une promesse de vente de l'immeuble au prix de 270 000 euros, assortie d'une rémunération du mandataire de 20 000 euros à leur charge
Le 28 août 2007, M. X. a renoncé à la vente
Le 8 août 2008, une nouvelle promesse de vente a été signée entre M. X. et les époux Y. pour un montant de 280 000 euros et que le bien a été définitivement acquis par ces derniers. L'agent immobilier a assigné les acquéreurs et le vendeur en paiement de dommages-intérêts.

Pour rejeter cette demande, l'arrêt a retenu qu'il résulte de l'article 73 du décret du 20 juillet 1972 que l'agent immobilier qui reçoit le mandat prévu à l'article 72 ne peut demander ni recevoir directement ou indirectement d'autre rémunération ou commission à l'occasion d'une opération spécifiée à l'article 1er de la loi du 2 janvier 1970 de sorte que l'agent immobilier ne peut percevoir à la fois une rémunération du vendeur et de l'acquéreur.

Dans un arrêt en date du 9 avril 2015, la Cour de cassation affirme qu'en statuant ainsi, la cour d'appel a violé les articles 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et 73 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, dans leur rédaction applicable en la cause. 

La Cour rappelle qu'aucune disposition de ces textes ne fait obstacle à ce qu'un agent immobilier détienne un mandat d'un vendeur et un mandat d'un acquéreur pour une même opération. Il en résulte que le droit à commission existe pour chacun des mandats dès lors que sont satisfaites les exigences prescrites par les articles 6 de la loi et 73 du décret. 

Publié le 23/04/2015, vu 504 fois, 0 commentaire(s), Auteur : Maître Isabelle Wien

Même s’ils ne se disent, comme le groupe Accor, qu’« en partie » satisfaits, c’est une victoire pour les hôteliers français. La décision rendue ce mardi par l’Autorité de la concurrence à l’encontre de Booking.com leur rend la plus grande partie de leur liberté tarifaire. Le gardien de la concurrence a considérablement restreint la clause de parité que le site de réservation américain leader du marché (environ 25 % des réservations effectuées en France, 6,8 milliards de chiffre d’affaires pour le groupe Priceline auquel il appartient, 750.000 nuitées réservées chaque jour à travers le monde) imposait jusqu’à présent sur les prix. Pour résumer, un hôtel ne pouvait proposer moins cher, ni sur un autre site ni directement au client. C’est donc Booking.com qui faisait le marché.Les hôtels pourront désormais proposer des tarifs différents selon les sites, selon les commissions que ceux-ci prélèvent. Le taux est compris entre 10 % et 30 %, 15 % à 22 % pour Booking.com, selon l’Union des métiers et des industries de l’hôtellerie (UMIH). Cela va introduire une concurrence sur ces commissions et devrait les faire baisser. Les hôteliers pourront aussi proposer des prix plus bas que ceux offerts à Booking.com en direct, par téléphone, par mail ou à la réception.

La seule limite est qu’ils ne pourront pas afficher des prix différents de ceux du site de réservation sur leurs propres pages Internet. Mais comme l’Autorité de la concurence les autorise à communiquer sur la posibilité d’obtenir directement des tarifs plus « attractifs », une bonne publicité leur permettra de contourner cet obstacle. Une publicité à laquelle pourront s’ajouter des campagnes marketing de fidélisation. Sur cela, les hôtels obtienent aussi le droit de recontacter les clients passés par Booking.com.

Publié le 23/04/2015, vu 375 fois, 0 commentaire(s), Auteur : Maître Isabelle Wien

M. X. a acquis divers lots en l'état futur d'achèvement dans une résidence éligible au dispositif fiscal dit Périssol. Conformément à l'acte de réservation prévoyant la conclusion d'un bail commercial entre l'acquéreur et une société de gestion, M. X. a consenti, le 18 décembre 1997 à la société de gestion hôtelière La C. un bail commercial de neuf ans. Il a, par acte du 28 février 2007, délivré à cette société un congé à effet du 29 septembre 2007, avec refus de renouvellement et d'indemnité d'éviction, en invoquant la conclusion de contrats de sous-location irréguliers en l'absence de participation du bailleur à l'acte.
Pour valider le congé, l'arrêt a retenu que les clauses du bail commercial, aux termes desquelles le preneur exercera une activité d'exploitation d'un établissement d'hébergement consistant en la sous-location des logements situés dans la résidence pour un usage d'habitation, ne dispensent pas d'appeler le bailleur à concourir à l'acte de sous-location.
Dans un arrêt en date du 15 avril 2015, la Cour de cassation affirme qu'en statuant ainsi, alors que lorsque les lieux loués sont destinés à une activité de résidence hôtelière consistant à mettre à disposition de la clientèle outre un hébergement, des prestations de services telles qu'énumérés au bail comme définies par l'article 261 D 4° du code général des impôts, la sous-location étant l'objet même de l'activité du locataire, le bailleur n'a pas à être appelé à concourir aux actes de sous location , la cour d'appel a violé les articles L. 145- 17 et L. 145-31 du code de commerce.

Publié le 23/04/2015, vu 576 fois, 0 commentaire(s), Auteur : Maître Isabelle Wien

Un décret qui entrera en vigueur le 1er juillet 2015 modifie des dispositions concernant le RCS, le SIRENE et le RSEIRL

Le décret du 14 avril 2015 modifie certaines dispositions relatives au RCS (registre du commerce et des sociétés), au SIRENE (répertoire de sentreprises et de leur établissements) et au RSEIRL (registre spécial des entrepreneurs individuel à responsabilité limitée): 

I. - S'agissant des dispositions relatives au RCS : il clarifie les dispositions relatives au délai à l'issue duquel le greffier peut délivrer un certificat de non-opposition à la dissolution d'une société emportant transmission universelle de son patrimoine à l'associé unique qui n'est pas une personne physique. Il prévoit la possibilité d'inscription d'office, par le greffier, de la dissolution d'une société au terme prévu par ses statuts. 

II. - S'agissant des dispositions relatives au répertoire SIRENE : le décret permet à l'INSEE de radier du répertoire les travailleurs indépendants ayant fait l'objet d'une décision définitive de radiation du régime social des indépendants en application de l'article L. 133-6-7-1 du code de la sécurité sociale. Il précise les conditions dans lesquelles peuvent être radiées du répertoire les personnes physiques ou morales immatriculées, d'une part, au registre spécial des agents commerciaux, au RSEIRL ou au registre de l'agriculture et, d'autre part, dans d'autres registres de publicité légale ou répertoires. 

III. - S'agissant des dispositions relatives au RSEIRL : le décret permet au juge commis à la surveillance du RCS de rendre une ordonnance enjoignant à l'entrepreneur qui a cessé son activité professionnelle de demander sa radiation du RSEIRL. 

Le présent décret entre en vigueur le 1er juillet 2015, à l'exception de son article 9, dont l'entrée en vigueur est fixée au 1er janvier 2016

Publié le 17/04/2015, vu 391 fois, 0 commentaire(s), Auteur : Maître Isabelle Wien

Ce message de fermeté intervient au lendemain de la présentation de "20 mesures en faveur de la "mixité sociale" dans le logement, par la ministre du Logement Sylvia Pinel, qui a demandé aux préfets de "s'emparer pleinement" des outils légaux (droit de préemption, délivrance des permis de construire en lieu et place des élus) à leur disposition.

"Les amendes doivent être portées à leur taux maximum" pour les maires réticents à se mettre en conformité avec la loi SRU, a déclaré Jean-François Carenco lors d'une rencontre avec la presse. "Je n'ai pas d'états d'âme (...) Je suis sans hésitation pour multiplier par cinq les amendes (et les porter à leur taux maximum, NDLR)" a-t-il dit, avant d'assurer : "je suis sans hésitation pour réquisitionner des bâtiments (...), mais je n'ai pas la réquisition sauvage". Enfin, s'il n'entend "pas passer son temps à signer des permis de construire", "s'il faut le faire je le ferai", a-t-il assumé.

Plus globalement sur la question sensible du logement, en Ile-de-France où la pénurie est chronique, Jean-François Carenco a rappelé que "des mesures fiscales et organisationnelles ont été prises : tous les clignotants de la disponibilité des outils sont fortement verts". Estimant que la puissance publique "abat les bêtises qui empêchaient de construire", le préfet a déclaré avoir "assez confiance" dans "l'appétence" des constructeurs.

Il a annoncé une prochaine réunion avec les principaux bailleurs sociaux de la région, consacrée tant à la construction de logements HLM qu'à leurs modes d'attribution. "Nous avons un problème de terrains", a-t-il reconnu, tout en annonçant que "si crise il y avait" avec la Mairie de Paris sur la mise à disposition de foncier de l'Etat, "elle était passée". De plus, Etat, région, Ville de Paris et gestionnaires du 1 % doivent "travailler ensemble à des règles d'attribution partagées". 

Publié le 18/03/2015, vu 516 fois, 0 commentaire(s), Auteur : Maître Isabelle Wien

L’hôtel durable

Très peu d’hôtels indépendants parisiens sont «éco labellisés», estimant que la démarche, en plus d’être coûteuse, génère des tâches administratives importantes et laisse entrevoir des gains économiques (d'énergie, d'eau) difficiles à percevoir dans un premier temps.

Et pourtant, il y a urgence. Selon l’ADEME, une nuit passée dans un hôtel engendrerait la consommation de 300 litres d’eau (soit deux fois plus que la consommation domestique), 40 kW d’électricité et de chauffage et 1 kg de déchets, (secteur ouvert 24 h/24, souvent équipé d’espaces climatisés, d’ascenseurs…).

De plus, la nouvelle réglementation PMR [1] impose de développer entre autres la signalétique lumineuse…

Pour ce faire, l’Office du tourisme de Paris  a mis en place un programme innovant de développement durable pour encourager les hôteliers indépendants à adopter une démarche écoresponsable et signer la « Charte pour un hébergement durable à Paris », menée en collaboration avec l’ADEME et l’UMIH (organisation professionnelle des hôteliers).

  1. Les enjeux de la réduction de la consommation doivent rimer avec confort des occupants

L’ambition de l’hébergement durable est d’économiser afin de maîtriser les coûts d’exploitation de l’hôtel, poste important. Le seul suivi des consommations d’eau et d’électricité tend à réaliser entre 5 et 10% d’économie. Une démarche durable est un important levier d’économies car il permet d’intégrer une réflexion sur la performance globale et de se préparer à la montée du prix de l’énergie.

  1. Eco-gestes au quotidien 
  • Energie-eau :
    • Eclairage: éteindre quand c’est possible et remplacer des ampoules par des LED permettant de réduire les consommations liées à l’éclairage par deux d’ici 2030
    • Réduire la consommation d’eau : fermer les robinets ou installer des mitigeurs pour réguler le débit d’eau
    • Chauffage : 1 °C en moins et climatisation : pas trop froid (substituer la ventilation à la climatisation)
    • Eco-responsabilité du client qui obtiendra une facturation modulable en fonction de sa consommation énergétique personnelle[2]
  • Approvisionnement :
    • Réduction de l’utilisation des consommables (essuie-tout…), corbeille de tri sélectif dans les chambres
    • Réduire de 50 % les frais de blanchisserie : lavage du linge, changement de draps et de linges moins souvent

  1. Rénovation du bâtiment :

  • Efficacité énergétique passive axée sur l'enveloppe du bâtiment et son isolation, double vitrage (ou triple) dans les chambres et les parties communes…
  • Diminution des besoins de climatisation par l’amélioration des protections solaires passives et actives, isolation des bâtiments (la menuiserie en bois et en aluminium assurent une isolation thermique optimale), augmentation des débits de la ventilation la nuit)
  • Remplacement d'équipements très voraces en énergie, comme une chaudière  

Cas concrets d’éco-gestes et de rénovation:

s Recyclage des écorces des oranges pressées pour le petit-déjeuner, habituellement jetées, pour en faire des zestes, des orangettes ou de la confiture.

s Un hôtelier dans le 14e arrondissement a installé un panneau solaire sur sa façade. 

ÄL’exploitant hôtelier devient un gestionnaire d'énergie, aidé de systèmes de mesure et d'automatisation qui vont permettre un véritable pilotage des économies d'énergie en identifiant les gaspillages et en cherchant à les supprimer garantissant parallèlement un confort au moins équivalent aux clients et aux équipes. 

  1. Coût

Comment pourrait-être compensé le surcoût immédiat de la mise en place d’un hôtel durable ?

  • Augmentation/ fidélisation de la clientèle ou en répercutant le coût sur le prix de la chambre
  • Accompagnement budgétaire et fiscal pour la rénovation du bâtiment (amortissement accéléré, diminution de l’IS…)
  • Amortissement du « surcoût » en moins de 10 ans grâce aux économies d’eau et d’énergie
  • Subvention de l’ADEME lorsque l’hôtelier est signataire de la charte ci-dessus évoquée (exemple de subvention lorsque l’hôtelier choisit  de faire le Bilan Carbone de son établissement avec un consultant habilité par l’ADEME, 50 % de 15 K€ d’honoraires pour une intervention de 10 à 15 jours).

Face à la crise énergétique importante, une démarche volontaire de rénovation durable est urgente dans le secteur de l’hôtellerie indépendante.

Démarche renforcée par le classement hôtelier de 2009 qui a imposé un certain nombre de critères obligatoires sur le sujet. Les exploitants hôteliers se prêtent désormais à ces gestes et formations qui leur permettent de gagner des points pour leur classement en étoiles. Même si les rénovations pour la petite hôtellerie indépendante parisienne ne sont pas encore au rendez-vous, au vu des difficultés de financement des projets, les autres actions (gestes, changements d’habitudes ne nécessitant pas d’investissement, mais seulement de la formation), ont quant à eux un impact économique immédiat.  

[1] Personne à mobilité réduite

[2] L’Eco-box, la chambre d’hôtel saine et écologique, a remporté le premier prix du concours « Bâtir écologique » 

Publié le 02/03/2015, vu 768 fois, 0 commentaire(s), Auteur : Maître Isabelle Wien

• OPCI : l’article 34 bis du projet de loi Macron modifie l’article L. 214-34 du code monétaire et financier, pour étendre l’objet social des OPCI, lesquels pourront à titre accessoire, acquérir, directement ou indirectement en vue de leur location des meubles meublants, des biens d’équipement ou tous biens meubles affectés aux immeubles détenus et nécessaires à leur fonctionnement, à leur usage ou leur exploitation par un tiers.

• Allégement en matière de taxe annuelle sur les bureaux et de redevance pour création de bureaux en Ile-de-France : l’article 35 bis A du projet de loi exonère de ces taxes les locaux à usage de bureaux ou de commerces, flexibles et ouverts à une multiplicité d’utilisateurs, proposant des services communs et favorisant le travail collaboratif, dans un but de soutien à l’emploi au travers de la création d’entreprises et d’activités économiques (locaux du type pépinières, incubateurs, hôtels d’entreprise, ou fablab). Ces locaux constituent des outils de redynamisation et de soutien à l’emploi car ils hébergent des entreprises au stade de leurs premières années de développement.

• Baux commerciaux : La loi PINEL du 18 juin 2014 a permis de délivrer un congé par lettre recommandée ou par acte extrajudiciaire. Désormais les demandes et les refus de renouvellement  pour motifs "sérieux et légitimes" ou pour reconstruire l’immeuble comme les demandes de déspécialisation pourront être délivrées par lettre recommandée avec demandes d’avis de réception.

Résidence principale de l'entrepreneur : L’article 55 du projet Macron institue une insaisissabilité de droit de cette résidence.

Publié le 02/03/2015, vu 974 fois, 0 commentaire(s), Auteur : Maître Isabelle Wien

Un amendement de la loi Macron repousse au 1er janvier 2016 l'installation obligatoire des détecteurs de fumée dans les logements. 

"Les propriétaires ayant signé un contrat d’achat de détecteurs au plus tard au 8 mars 2015 sont réputés satisfaire l’obligation prévue à l’article L. 129‑8 du Code de la construction et de l’habitation, à la condition que le détecteur de fumée soit installé avant le 1er janvier 2016".

L'amendement ajoute que "la loi Alur n° 2014‑366 du 24 mars 2014 a transféré la charge financière de l’installation du détecteur de fumée de l’occupant au propriétaire du logement. Or, certains propriétaires doivent faire face à une indisponibilité des détecteurs ou des entreprises d’installation, notamment les bailleurs ayant un parc important de logements. Cet amendement vise donc à ne pas engager la responsabilité d’un bailleur qui aurait tout mis en œuvre afin d’installer des détecteurs avant la date d’application de la loi, sans y arriver, pour des raisons indépendantes de sa volonté".

La loi Macron doit également être votée au Sénat avant d'être promulguée par François Hollande d'ici l'été 2015. 

Publié le 02/03/2015, vu 659 fois, 0 commentaire(s), Auteur : Maître Isabelle Wien

Cass. 1ère Civ., 5 novembre 2014 (pourvoi n° 13-11.304) les indivisaires ont tous un droit de propriété sur le bien indivis. En conséquence, aucun des indivisaires ne peut jouir seul du bien ou d’une partie du bien indivis sans être redevable d’une indemnité de jouissance compensant le droit des autres indivisaires de jouir eux aussi du bien ou de la partie du bien occupé par un seul (art. 815-9 C. civ.). En l’espèce, la Cour de cassation a pourtant indiqué que l’indivisaire qui avait privatisé une partie du bien indivis n’était pas redevable d’une telle indemnité. Si le défendeur est dispensé de payer une indemnité, c’est parce que le demandeur a adopté un comportement qui restreint aussi les droits du défendeur d’utiliser le bien indivis. La compensation, mécanisme purement juridique, peut être ici sollicitée pour éclairer la décision de la Cour. Le demandeur devait une indemnité pour l’utilisation qu’il faisait du fonds indivis, le défendeur également, les deux dettes s’éteignent par compensation. Même si le terme « compensation » n’apparaît pas – la Cour de cassation s’abritant derrière le pouvoir souverain des juges du fond – il est presque certain que le raisonnement adopté par le juge du fond trouve son assise juridique dans ce concept éprouvé


PAGE : [ 1 ]