Bail et décès du locataire

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Le décès du locataire ne met pas nécessairement fin au bail. En effet, selon l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989, lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré au conjoint survivant qui ne peut se prévaloir des dispositions de l'article 1751 du code civil, aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès,au partenaire lié au locataire par un PACS, aux ascendants, au concubin notoire ou aux personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès. A défaut de personnes remplissant les conditions légales le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire.

Le décès du locataire ne met pas nécessairement fin au bail. En effet, selon l’article 14 de la loi du

Bail et décès du locataire

BAIL ET DECES DU LOCATAIRE

Le décès du locataire ne met pas nécessairement fin au bail.

En effet, selon l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989, lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré :

- au conjoint survivant qui ne peut se prévaloir des dispositions de l'article 1751 du code civil ;

- aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès ;

- au partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ;

- aux ascendants, au concubin notoire ou aux personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès.

Selon la Cour d’appel de Rennes (arrêt du 6 mai 1999), le transfert de bail est automatique. Mais la solution est discutée.

A défaut de personnes remplissant les conditions légales le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire.

1.     Le conjoint.

Aux termes de l’article 1751 du code civil (modifié par la loi du 3 décembre 2001), le droit au bail du local, sans caractère professionnel ou commercial, qui sert effectivement à l'habitation de deux époux est, quel que soit leur régime matrimonial, en dépit d’une convention contraire, et même si le bail a été conçu avant le mariage, réputé appartenir à l'un et à l'autre des époux.

En cas de décès d'un des époux, le conjoint survivant cotitulaire du bail dispose d'un droit exclusif sur celui-ci sauf s'il y renonce expressément.

Le conjoint peut en effet préférer renoncer au bail. Il doit dans cette hypothèse en informer le plus rapidement possible le bailleur. Tant qu’il ne l’aura pas fait, il sera redevable des loyers.

Lorsque le conjoint ne peut pas se prévaloir des dispositions de l’article 1751 du code civil (local qui n’est pas à usage exclusif d’habitation et qui ne sert pas effectivement à l’habitation des deux époux), il viendra alors en concurrence avec les autres bénéficiaires visés à l’article 14 (descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès, partenaire lié au locataire par un PACS, ascendants, concubin notoire ou aux personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès).

En cas de demandes multiples, le juge se prononcera en fonction des intérêts en présence.

2.     Les descendants.

Tous les descendants peuvent bénéficier du transfert du bail.

Il doivent cependant faire la preuve qu’ils vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès et donc qu’il s’agit de leur domicile au sens légal du terme (avis d’imposition, carte d’électeur…).

Il doit s’agir de cohabitation habituelle et non de séjours périodiques (Cour d’appel de Versailles 20 septembre 1996 et Cour d’appel de Paris 30 novembre 2000).

3.     Les ascendants.

Il doivent également faire la preuve qu’ils vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès.

4.     Le partenaire lié au locataire par un PACS.

Il devra justifier d’une attestation d’inscription délivrée par le Greffier prouvant qu’il était lié par un PACS à la date du décès.

5.     Le concubin notoire.

Le concubin devra prouver qu’il remplit les conditions posées par l’article 515-8 du Code civil.

Cet article définit le concubinage comme étant une union de fait, caractérisée par une vie commune présentant un caractère de stabilité et de continuité, entre deux personnes, de sexe différent ou de même sexe, qui vivent en couple.

Il doit également faire la preuve qu’ils vivait avec le défunt depuis au moins un an à la date du décès.

6.     Les personnes à charge.

Il s’agit de toutes les personnes qui ne pouvaient subvenir à leurs besoins sans l’assistance du défunt et qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès.

Les personnes à l’article 14 peuvent saisir le Tribunal soit pour se voir reconnaître la qualité de bénéficiaire du bail soit pour ne pas répondre du paiement des loyers dus depuis la date du décès.

Le bailleur peut quant à lui contester ce transfert s’il considère que les conditions légales ne sont pas remplies.

Mais face à un occupant à la date du décès qui entend se soustraire à ses obligations, le bailleur peut aussi saisir le Tribunal lorsqu’il estime qu’une personne a qualité pour bénéficier du transfert de bail.

Elle sera alors responsable du paiement des loyers ayant couru depuis le décès.

S’agissant enfin des héritiers, le sort des éventuels loyers impayés sera lié à l’acceptation ou au refus de la succession par le bénéficiaire du transfert.

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1 Publié par COULOMBEL
09/01/2010 11:07

l'article 14 prévoit la transmission du bail en cas d'abandon de domicile par le locataire.Abandon de domicile signifiant un départ,sans laisser de trace,et non d'une séparation volontaire.Lorsque le logement constitue l'habitation du conjoint abandonné celui-ci aura le choix entre faire jouer le droit de transmission de l'article 14, loi du 6
juillet 1989,ou le droit d'attribution de l'article 1751 du Code civil.Selon la jurisprudence,l'abandon de domicile doit présenter un caractère brusque et imprévisible.
Cass.civ.15.4.1992 Le départ du locataire qui
a déménagé son mobilier pendant que son concubin
était à son travail.En revanche,ne présente pas
un caractère brusque et imprévisible, par ex:
un changement de domicile pour convenance personnelle,un départ organisé des lieux,un départ précédé d'un congé.Comment prouver qu'on
était à la charge du locataire ayant abandonné
le domicile, en produisant par ex:Un certificat
de non imposition.

2 Publié par natalie01
21/09/2010 14:36

Le bail est résilié de plein droit au décès mais existe-t il un délai de "préavis" après cette date dont les héritiers du locataire doivent régler les loyers ?

3 Publié par beli22
22/09/2010 12:14

Bonsoir
je viens de voir votre forum je suis très intéréssé j'ai une question à vous poser pour un mariage mixte une africaine épouse un français un an après le mariage le français décède il se sont marié un an seulement qu'elle est l'avenir de cette africaine après son décès.
merci de me répondre

4 Publié par Visiteur
02/02/2011 13:53

Bonjour, je découvre un peu tardivement cette discussion, et souhaite poser une question de détail : je lis qu'un descendant vivant "depuis au moins un an" chez le locataire en titre peut prétendre, au décès de celui-ci, à se voir transférer le bail ou à bénéficier de sa continuation.
Mais comment cela se prouve-t-il, qu'il habitait bien avec le locataire en titre depuis plus d'un an ? Est-ce sur sa seule bonne foi, et peut-il le prétendre même si le bailleur n'a pas été informé en temps utile de la date à partir de laquelle ce descendant est venu vivre chez son locataire ?
Je m'interroge, en conséquence : un bailleur peut-il inclure dans le contrat de bail une clause stipulant que le locataire est obligé de le prévenir, au cas où il hébergerait à demeure une personne non signataire du bail, mais qui, à terme, pourrait par sa seule présence depuis plus d'un an bénéficier d'une telle continuation ?
Ce qui obligerait, par exemple, un locataire célibataire qui, en cours de bail, se pacse, se marie ou héberge un de ses enfants, à en informer son bailleur : est-ce la cas ?

5 Publié par Visiteur
30/05/2012 18:01

Au décès d'une locataire veuve sans enfants, le bailleur n'a pas de clé ,donc ne peut entrer dans les lieux, sachant que des travaux de remise en état sont nécessaires .Que doit il faire? lorsqu'il pourra relouer, pourra -t-il inclure une clause particulière dans le bail pour se prémunir?

6 Publié par Visiteur
16/10/2012 22:21

Si le conjoint survivant renonce au bail, il doit "en informer le plus rapidement possible le bailleur".
Cela signifie-t-il qu'il n'est pas tenu de respecter un préavis?

7 Publié par Visiteur
03/07/2013 15:18

Bonjour,

Est-ce que cela marche dans le cas d'une colocation ?
Je m'explique : c'est une colocation de 6 personnes. La personne décédée était la seule à être sur le bail, les autres colocataires étant sur des avenants.

Merci

8 Publié par Visiteur
22/01/2014 13:07

Bonjour ,

mon père es décédé en juillet 2013 ,je suis le fils j'ai vécu avec mes parents toute ma vie ,nous avons enménagés en 1980 et sa fais donc 34 ans que je suis dans les lieux qui font partie des offices hlm de paris habitat.Ma grande soeur elle as quitter les lieux et fais sa vie en province ,j'ai cru comprendre que en tant que descendant direct j'avais droit de rester dans les lieux mais on m'a refuser ce droit car ils estiment que c'est sous occuper ,le logement fais un peu moins de 80M carré d'après ce que j'ai pu lire .j'ai toute ma vie ici ainsi que tout mes souvenirs j'y suis depuis l'age de 6 ans et tout ce que je possede ne rentre pas dans quelque chose de plus petit.c'est tout ce que mes parents ont construit au long de leurs vie et il n'y as jamais eu d'impayé au niveau du loyer,j'ai même renouveler l'assurance habitation de mon père ou il y figure mon nom maintenant pour 1 année entière.Donc aujourd'hui on me demande de quitter les lieux comme sa alors que je suis sans emploi et que j'ai continuer de payer les factures qui continuait d'arriver au nom de mon père.je vie dans la peur permanente je suis psychologiquement éffondré après avoir vécu 2 décès a 4 ans d'intervalle ma mère d'abord et maintenant mon père puis aujourd'hui on me demande de partir de la ou j'ai toute mes racines et le peu de repères qu'il me reste.Est ce que j'ai un recours pour contrer cet décision s'il vous plait?

9 Publié par Visiteur
23/03/2014 13:22

Mon père vient de décéder.Il était locataire ma mère voudrait récupérer sa maison.Etant mariés mais vivants chacun de leur cotés,pourrait-elle prétendre au transfert de bail à son nom?

10 Publié par Visiteur
09/05/2014 12:01

Mon père est décédé et ma mère vient de recevoir un avenant pour son bail de location. Ils vivent en couple dans cette résidence depuis 26 ans est ce normal ? Merci

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