Un bailleur peut-il interdire à son locataire de céder son droit au bail lors de la vente du fonds

Publié le Modifié le 12/05/2016 Vu 5 358 fois 0
Légavox

9 rue Léopold Sédar Senghor

14460 Colombelles

02.61.53.08.01

Au regard du droit commun du bail, le principe est celui de la libre cessibilité du bail. Mais le bailleur peut l’interdire au moyen d’une clause contraire (Article 1717 du code civil).

Au regard du droit commun du bail, le principe est celui de la libre cessibilité du bail. Mais le bailleur pe

Un bailleur peut-il interdire à son locataire de céder son droit au bail lors de la vente du fonds

En matière de bail commercial, l’article L. 145-16 du code de commerce dispose :

« Sont […] réputées non écrites, quelle qu'en soit la forme, les conventions tendant à interdire au locataire de céder son bail ou les droits qu'il tient du présent chapitre à l'acquéreur de son fonds de commerce ou de son entreprise ».

Ainsi, les clauses emportant interdiction pour le locataire de céder son droit au bail lorsqu’il vend son fonds de commerce ne sont pas valides.

Toutefois, le bailleur peut règlementer cette cession par divers mécanismes, et notamment par le jeu des clauses limitatives ou restrictives.

En effet, sont réputées non écrites uniquement les clauses ayant prévu une interdiction générale et absolue de céder le droit au bail (Cass. Com., 28 février 1956, Bull. civ. 1956 III, n° 58 ; CA Paris, 22 février 2007, AJDI 2007, p. 565).

Les clauses limitatives ou restrictives de ce droit ne sont, quant à elle, pas prohibées. C’est le cas des clauses d’agrément, de solidarité ou encore de solvabilité minimale.

Par exemple, une clause imposant au locataire de soumettre le projet de cession à l’approbation du bailleur est valide (CA Paris, 14 février 2007, AJDI 2007, p. 564).

Il en est de même pour une clause subordonnant la cession à un accord exprès et écrit du bailleur (Cass. 3ème Civ., 2 octobre 2002, Bull. civ. 2002 III, n° 192).

Est également valide une clause subordonnant la cession à la garantie solidaire du cédant envers le bailleur (Cass. Com., 27 janvier 1953, D. 1953, p. 236).

Les sanctions imposées au locataire qui aurait effectué une cession alors qu’une clause limitative le lui interdisait sont la résolution de plein droit du bail en application d’une clause résolutoire si celle-ci le prévoit spécifiquement, la résiliation prononcée judiciairement à la demande du bailleur dont le droit aurait été méconnu, ou encore la délivrance d’un congé portant refus de renouvellement et d’indemnité d’éviction en application des dispositions de l’article L. 145-17 du code de commerce.

Au demeurant, le bailleur peut, de par son comportement, reconnaitre le cessionnaire comme son nouveau locataire. Le silence du bailleur ne permet pas de l’établir, seuls des actes positifs sont susceptibles de démontrer son acceptation de la cession.

A ce titre, on retiendra par exemple que l’acceptation par le bailleur d’un chèque émis par le cessionnaire en paiement d’un trimestre de loyer manifeste sa volonté de reconnaitre le cessionnaire comme nouveau locataire (Cass. 3ème Civ., 6 octobre 1982).

Les juges l’admettent également en cas de perception des loyers, d’établissement des quittances au nom du cessionnaire, de réclamation d’une augmentation de loyer, mais aussi en cas de délivrance d’un congé avec offre de renouvellement accompagné de pourparlers sur la fixation du prix du bail renouvelé (Cass. 3ème Civ., 31 mai 1983 et 14 décembre 1994).

Je reste à votre entière disposition pour toute action ou information (en cliquant ici).

Cabinet AZOULAY AVOCATS

Avocats à la Cour

27 bd Malesherbes - 75008 Paris

01 40 39 04 43

contact@azoulay-avocats.com

www.azoulay-avocats.com

Vous avez une question ?
Blog de Franck AZOULAY

Franck AZOULAY

250 € TTC

13 évaluations positives

Note : (5/5)

Posez gratuitement toutes vos questions sur notre forum juridique. Nos bénévoles vous répondent directement en ligne.

Publier un commentaire
Votre commentaire :
Inscription express :

Le présent formulaire d’inscription vous permet de vous inscrire sur le site. La base légale de ce traitement est l’exécution d’une relation contractuelle (article 6.1.b du RGPD). Les destinataires des données sont le responsable de traitement, le service client et le service technique en charge de l’administration du service, le sous-traitant Scalingo gérant le serveur web, ainsi que toute personne légalement autorisée. Le formulaire d’inscription est hébergé sur un serveur hébergé par Scalingo, basé en France et offrant des clauses de protection conformes au RGPD. Les données collectées sont conservées jusqu’à ce que l’Internaute en sollicite la suppression, étant entendu que vous pouvez demander la suppression de vos données et retirer votre consentement à tout moment. Vous disposez également d’un droit d’accès, de rectification ou de limitation du traitement relatif à vos données à caractère personnel, ainsi que d’un droit à la portabilité de vos données. Vous pouvez exercer ces droits auprès du délégué à la protection des données de LÉGAVOX qui exerce au siège social de LÉGAVOX et est joignable à l’adresse mail suivante : donneespersonnelles@legavox.fr. Le responsable de traitement est la société LÉGAVOX, sis 9 rue Léopold Sédar Senghor, joignable à l’adresse mail : responsabledetraitement@legavox.fr. Vous avez également le droit d’introduire une réclamation auprès d’une autorité de contrôle.

Retrouvez-nous sur les réseaux sociaux et sur nos applications mobiles