Sur les clauses d’habitation bourgeoise dans les Règlements de copropriété

Publié le 19/02/2019 Vu 28 201 fois 4
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Certains règlements de copropriété ont été rédigés en mettant en exergue le caractère bourgeois d'un immeuble , notamment de sa construction. La plupart des immeubles touchés par ce caractère sont des immeubles haussmanniens ou en pierre de taille de Paris, situés dans les quartiers huppés de la capitale.

Certains règlements de copropriété ont été rédigés en mettant en exergue le caractère bourgeois d'un i

Sur les clauses d’habitation bourgeoise dans les Règlements de copropriété

 

Sur les clauses d’habitation bourgeoise dans les RCP

 

 

 

Si la location meublée de courte durée se fait dans un appartement situé dans un immeuble collectif, il faut vérifier que le règlement de copropriété ne s’y oppose pas. Il est en effet, de plus en plus fréquent d’imposer des restrictions aux droits des copropriétaires, compte tenu de la destination du bâtiment, de ses caractères et de sa situation. Dans les immeubles de standing, le règlement de copropriété contient souvent une clause d’habitation bourgeoise exclusive qui interdit toute activité dans l’immeuble.

 

Le règlement peut aussi précisément limiter les possibilités de changement d’usage pour éviter les abus et préserver la tranquillité des habitants de l’immeuble : durée minimale de location etc.

 

De nombreuses assemblées générales vont mettre à l’ordre du jour un vote (à l’unanimité) afin de restreindre l’utilisation du logement et les changements d’usage.

 

Le Conseil constitutionnel a écarté une disposition de la loi ALUR (art. 19) qui ouvrait aux copropriétés la faculté d’exiger leur accord préalable pour de telles locations. Cette possibilité « portait une atteinte disproportionnée aux droits de chacun des copropriétaires ».

 

Les bailleurs continueront donc de bénéficier de la jurisprudence libérale de la Cour de cassation selon laquelle si le règlement de copropriété autorise l’occupation des locaux à usage de professions libérales, la location meublée saisonnière doit pouvoir être pratiquée à condition qu’elle ne crée pas de nuisances plus importantes (Cass. 3e civ. 8 juin 2011, n°10-15.891).

 

 

 

-          Si clause d’habitation bourgeoise simple ; location meublée saisonnière possible car activité libérale autorisée, on exclue les autres activités pour éviter les nuisances (vas et viens). Tolérance possible toutefois pour le RDC et premier étage, et donc y exercer une activité professionnelle voire commerciale. La tolérance peut se justifier si l’activité n’est pas contraire à la destination de l’immeuble (le critère est souvent l’absence de nuisance). -> en conséquence, l’implantation d’une activité de location meublée saisonnière est libre si le règlement de copropriété permet l’implantation d’une activité libérale voire commerciale dans le bâtiment.

 

 

 

-          Si la clause d’habitation bourgeoise est exclusive ; par principe il y a une prohibition de l’exercice d’une activité libérale ou commerciale, les lieux sont seulement à usage d’habitation. De ce fait l’activité de location meublée saisonnière étant commerciale, son implantation est proscrite. Toutefois, par une décision constitutionnelle du 20 mars 2014 (2014-961), l’AG des copropriétaires peut autoriser, à la majorité renforcée (art 25), de manière discrétionnaire, l’implantation et l’exercice d’une telle activité de location de courte durée dans l’immeuble.   Le règlement de copropriété peut prévoir que des activités pourront être exercées sous condition de l’obtention d’une autorisation préalable de la copropriété, et d’autres précisément identifiées comme interdites. Lorsque le règlement réglemente l’exercice de certaines activités, il peut procéder par énumération, sans que la liste ne soit considérée comme limitative. Les tribunaux ont tendance à considérer que l’on doit raisonner par analogie pour d’autres activités, qui de surcroît ne créent pas plus de nuisances que celles énumérées. L’autorisation peut donc être étendue à des activités sans rapport avec celles énumérées. Dans tous les cas, même autorisée, une activité professionnelle exercée dans la copropriété ne doit pas générer de troubles anormaux de voisinage. Une tolérance pour certaines activités professionnelles ou commerciales peut être prévue pour les logements situés en rez-de-chaussée.

 

 Je reste à votre entière disposition pour en discuter.

 

Votre bien dévoué

 

Maitre Franck AZOULAY

 

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1 Publié par Dragos
27/12/2019 02:47

Bonjour Monsieur,

Je suis en train d’acheter un grand appartement dans le but de le mettre en colocation étudiante. Le syndic me dit n’avoir rien contre la colocation, mais que je ne peux pas ajouter une chambre (aux 3 qui y sont déjà), car contraire à la destination du bâtiment. A savoir qu’on utilise la notion d’habitation bourgeoise dans le règlement de copropriété (RCP), qu’on interdit la location a plusieurs personnes différentes (mais autorisant expressément la location par appartement entier) et que, même avec un concierge, le bâtiment ne peut prétendre être de grand standing, car il y en a des appartements de T1 jusqu’à T5 dedans. En plus, activité commerciale et professionnelle permise, avec restrictions pour nuisances.
Ma question est, le RCP peut-il licitement interdire la création, dans le but de location, d’une nouvelle chambre (dans un appart mesurant 128m2 ; la nouvelle chambre, comme les autres, aura presque 14m2) au nom de la non-prolifération du nombre des habitants ou destination générale du bâtiment ? Je veux dire, dans une telle surface, on peut louer à une famille de 6 par exemple, alors 4 étudiants ou jeunes actifs ne devraient pas créer davantage de nuisance. A savoir que le RCP permet expressément de louer une chambre par appartement a une seule personne, donc augmenter de cette façon le nombre des habitants de l’appartement.
Merci et bien cordialement,
Dragos

2 Publié par Julien20
14/12/2020 13:55

Bonjour Drago,
C'est un part je sais mais je suis aussi dans le même situation que vous, avez vous résolu vos problèmes ? si oui comment avez vous fait ?
Je suis sur Paris 11em, j'ai déjà demandé de l'aide sur un groupe de discutions sur bailti mais là aussi personne ne peux m'aider, actuellement je suis à la recherche d'un professionnel qui pourra m'aider.
Cordialement,
Julien

3 Publié par A PART
23/02/2022 23:41

Je ne cautionne pas cette frénésie de vouloir sur occuper des logements en particulier dans des immeubles en copropriété.
J'atteste de nombreux exemples d'occupations dérangeantes de par la surpopulation au sein d'appartements occupés par de jeunes gens étudiants et jeunes actifs qui recoivent souvent contrairement à des familles composées de parents et enfants.les modes de vie sont differents .un correspond à la notion d'occupation dite bourgeoise et l'autre non.
Que soient construites des résidences universitaires dédiées aux étudiants afin que les personnes qui souhaitent vivre paisiblement dans leurs appartements Haussmaniens ou autres, ne soient pas dérangés et agressés par un surcroît de nuisances .... Mon propos n'est pas anti jeunes .Il est ici pour défendre le droit à vivre chez soi et en copropriété, dans le calme.
Bien à vous.

4 Publié par Denis33
13/10/2022 13:17

Bonjour Maitre, Je suis surpris de votre affirmation selon laquelle une clause d’habitation bourgeoise simple ne serait pas incompatible avec une activité de location de meublé touristique.
La location de meublé touristique est une activité commerciale qui impose une obligation d’obtenir un numéro SIRET, un assujettissement au régime des Bénéfices Industriels et commerciaux (BIC) à l différence des professions libérales qui relèvent des Bénéfices Non Commerciaux ( BNC)
Ce caractère d’activité commerciale a été confirmé sans équivoque par la jurisprudence notamment par un jugement de la Cour de Cassation (Civ 3 du 8 mars 2018, n° 14-15.864) : « Mais attendu qu'ayant retenu qu'il résultait des stipulations du règlement de copropriété que l'immeuble était principalement à usage d'habitation, avec possibilité d'usage mixte professionnel-habitation et à l'exclusion de toute activité commerciale, ce qui privilégiait son caractère résidentiel qui était confirmé, dans sa durée et sa stabilité, par l'obligation pour le copropriétaire d'aviser le syndic de l'existence d'un bail et constaté que M. X... et la société X... J... avaient installé dans les lieux des occupants, pour de très brèves périodes, ou même des longs séjours, dans des « hôtels studios meublés » avec prestations de services, la cour d'appel, qui en a souverainement déduit que ces rotations des périodes de location ne correspondaient pas à la destination de l'immeuble, a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision ; »
On peut citer également l’arrêt de la Cour d’Appel d’Aix en Provence (Chambre 1-2 arrêt du 23 juin 2022 n°2022/477 -Rôle N° RG 21/10914 - N° Portalis DBVB-V-B7F-BH2WX)
« MOTIFS DE LA DÉCISION….Or, le fait de louer un local meublé destiné à l'habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile, est incompatibles avec la clause d'habitation bourgeoise d'un règlement de copropriété, que cette habitation bourgeoise soit stricte ou non. Dès lors, c'est à bon droit que le syndicat des copropriétaires se prévaut d'un trouble manifestement illicite tenant à l'activité de location exercée par Mme [Z] contraire au règlement de copropriété »
Bien cordialement

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