LES LOYERS IMPAYÉS ET LES RECOURS DU BAILLEUR

Publié le Modifié le 12/05/2016 Par Franck AZOULAY Vu 23 719 fois 8

Quels sont les moyens qui sont offerts au bailleur en cas de loyers impayés.

LES LOYERS IMPAYÉS ET LES RECOURS DU BAILLEUR

Loyers impayés :

L’exécution forcée ou conservatoire est accordé en toutes circonstances au créancier titulaire d’un titre exécutoire constatant une créance  liquide et exigible dont le recouvrement est en péril (Loi du 9 juillet 1991, article 2 et 68).

Toutefois, dans l’hypothèse où un titre  ne bénéficierait pas de la force exécutoire, il pourrait donner lieu à un engagement de mesures conservatoires sans autorisation préalable du juge, et ce, par dérogation au principe de l’article 67 de la loi du 9 juillet 1991.

Il s’agit là d’un privilège non négligeable dont les créanciers bénéficient dans des cas particuliers énumérés dans les dispositions de l’article 68 de la loi du 19 juillet 1991.

Cette dispense qui présente l’avantage pour les créanciers d’assouplir la procédure est possible dans les cas:

  • De défaut de paiement d'une lettre de change acceptée
  • D'un billet à ordre
  • D'un chèque
  • D'un loyer resté impayé dès lors qu'il résulte d'un contrat écrit de louage d'immeubles

Dans le cas des loyers non acquittés résultant d’un contrat écrit de louage d’immeuble, le créancier est dispensé de l’autorisation du juge pour réaliser une mesure conservatoire.

Ce privilège s’explique par l’exigence d’un écrit préalable (le bail) qui vaut titre entre les parties.

Dés lors, il semble judicieux d’analyser la notion de « loyer impayé » et ce qu’elle englobe.

A cet égard, le Jex du TGI de Lyon a répondu a cette question par sa décision du 22 février 1994, elle énonce que « l’interprétation de l’article 68 de la loi doit être interprété de manière large et bienveillante, la dette de loyer peut être étendue au loyer proprement-dit, aux charges contractuelles et au droit au bail, cette dette ne peut en revanche inclure d’autres sommes comme la clause pénale et les frais de relance.»

Concernant le recouvrement des loyers impayés il est conseillé de commencer par rechercher une solution amiable avant d’engager une procédure judiciaire.

Celle-ci consiste, dès le premier retard de paiement, en une première relance du locataire par lettre simple suivie éventuellement, peu de temps après, d’une lettre recommandée.

Si ces différentes tentatives restent infructueuses, le bailleur devra se rendre chez un huissier pour faire délivrer un commandement de payer à son locataire et entamer la procédure judiciaire.

A défaut, la saisie est un moyen efficace contre les locataires de mauvaise foi.

La mise en œuvre de cette garantie de paiement pour le bailleur est soumise à deux conditions :

  • Un ou plusieurs loyers impayés (y compris les charges)
  • Un contrat de location écrit

Si le bailleur n’est toujours pas satisfait le départ du locataire est possible par le biais d’une procédure de résiliation et une expulsion des lieux.

L’expulsion du locataire, pour les baux d’habitation, reste soumise aux dispositions de l’article L. 613-3 du Code de la construction et de l’habitation qui empêche toute expulsion durant la trêve hivernale  (15 octobre jusqu’au 15 mars).

Il faudra donc retenir trois étapes :

  • Le recouvrement amiable des loyers
  • Le commandement de payer
  • La saisie-conservatoire (sur ses comptes bancaires ou sur ses biens mobiliers à son domicile)
  • La résiliation du bail et l'expulsion ainsi que la condamnation au paiement des sommes dues par une assignation en référé devant le Tribunal d’instance (pour les baux d’habitation) ou le Tribunal de Grande Instance( pour les baux commerciaux).

Je reste à votre entière disposition pour toute action ou information (en cliquant ici).

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Publié par bailleur malheureux
27/12/11 19:29

Après un an de procédures, le locataire a été expulsé avant la trève hivernale mais j'ai perdu tout le loyer impayé depuis plus d'un an puis après enquête ficoba il s'est révélé que le locataire et la caution solidaire ne possèdent pas de compte bancaire du moins en France, car il s'agit d'Ivoiriens. Le locataire a disparu, je ne sais pas s'il est toujours en France mais j'ai l'intention cependant d'envoyer un huissier au domicile de la caution solidaire pour saisie mais je me doute que ses biens aient été mis au nom de son mari et je ne pourrai rien récupérer de toutes façons. J'en suis à plus de 15 000 euros de frais. J'ai été mis dans le rouge à la banque à cause de chèques en bois. Enfin le locataire est parti avec les meubles et la vaisselle. C'est un meublé qu'il m'a fallu tout rééquiper. Après on dira que les bailleurs abusent!!!

Publié par Franck AZOULAY
28/12/11 10:52

Cher Monsieur, il est vrai que dans certains cas, malgré les diligences du bailleur et notamment les prises de garantie, il est difficile de récupérer ses frais.

Avez vous essayer de procéder à une saisie sur salaire sur la personne de la caution (si celle-ci travaille) et vérifier le cas échéant le régime matrimonial (avec de la chance elle est en communauté).

Bon courage.

Votre bien dévoué

Publié par bourelly
19/11/12 08:28

On ne peut faire de saisie conservatoire sur le véhicule que si l'on est certain que le vhicul appartient bien au locataire, or, la préfecture n'indique cela que si on est en possession dun titre exécutoire !!!

Publié par Franck AZOULAY
19/11/12 14:32

Il faut effectivement être certain de la propriété des meubles en cas de saisie mobilière au risque de voir celle-ci contestée.
Sion vous parle d'un titre exécutoire, il ne s'agit plus alors des dispositions législatives permettant au bailleur de faire pratiquer une saisie à l'encontre du locataire.

Publié par bourelly
21/11/12 08:25

Bonjour,
Je ne comprends pas, c'est l'huissier qui me parle de titre exécutoire pour demander le nom du propriétaire du véhicule à la préfecture. Peut-il le faire en invoquant les "dispositions législatives". Merci

Publié par Visiteur
29/09/13 10:42

Cher Maitre,

Mon locataire ne paye plus ses loyers. J'ai essayé un recouvrement à l'amiable qui s'est révélé infructeux alors je suis passée par un huissier avec un commandement de payer lui aussi infructeux.

L'huissier me dit de me rapprocher d'un avocat pour l'assignation.

Ma question: Quelles sont les conditions pour obtenir une mesure concervatoire ? dois-je m'adresser à l'huissier ou voir d'abord un avocat ?

Merci de vos précieux conseils. (je précise qu'il s'agit d'un bail commercial fait devant huissier).

Cordialement,
Laetitia O

Publié par Visiteur
07/10/15 09:21

cher maitre,mon locataire refuse de payer le loyer c‘est ce loyer qui me permet de subvenir a mes besoins apres le deces de mon mari.quels sont mes voies de recours surtout que le contrat n‘a pas ete ecrit.
cordialement
Chantal.K

Publié par Visiteur
07/10/15 09:40

Si vous avez tous les éléments de preuve relatif au paiement des loyers avec une date de début des paiements, à ce moment la il faudra préparer un décompte actualisé de la dette pour faire signifier un commandement de payer.
Seul le tribunal d'instance pourra faire acter ce bail verbal et prononcer la résiliation judiciaire de celui-ci.

Je reste à votre entière disposition au cabinet pour plus d'informations et le traitement de cette affaire.

Votre bien dévoué

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