La nature juridique du pas-de-porte

Publié le Modifié le 11/05/2016 Par Franck AZOULAY Vu 2 189 fois 0

Le pas-de-porte ou droit d’entrée est une somme en capital versée par le locataire d’un bail commercial au propriétaire lors de l’entrée dans les lieux.

La nature juridique du pas-de-porte

Le pas-de-porte résulte d’une pratique ancienne, antérieure à la loi du 30 juin 1926 datant de l’époque des corporations.

La pratique voulait qu’un nouvel arrivant venant exploiter un commerce ou un métier paie une certaine somme soit à son maitre, soit à son propriétaire.

Il constituait donc à l’origine le prix à payer par le candidat locataire afin d’obtenir la conclusion du bail à son profit.

Le pas-de-porte ou droit d’entrée est ainsi une somme en capital versée par le locataire d’un bail commercial au propriétaire lors de l’entrée dans les lieux.

Le pas-de-porte ne doit cependant pas être confondu avec le droit au bail, qui correspond à une somme versée par le nouveau locataire à l'ancien locataire lorsque ce dernier lui cède un bail existant.

Le pas-de-porte est précisé dans le bail, il est librement fixé entre les parties. En effet, il n’est aucunement soumis au contrôle du juge (Cass 3e civ, 30  sept 1953).

La loi du 30 juin 1926 a entrainé un démembrement de la propriété, depuis on admet deux explications quant à la nature juridique du pas-de-porte.

Ainsi, un pas-de-porte peut être soit assimilé à un loyer payé à l’avance, soit une indemnité versée au propriétaire en contrepartie de la propriété commerciale accordée (Cass 3e civ., 14 nov. 1962).

Lorsque le pas-de-porte est assimilé à un supplément de loyer, il constitue un élément du loyer dont il faut tenir compte lors des révisions et renouvellements car il a constitué une modalité de fixation du prix du loyer (CA Paris, 29 février 1980).

Au contraire, lorsque le pas-de-porte est assimilé à une indemnité constituant une simple compensation en contrepartie de la propriété commerciale accordée, les conséquences du versement s’éteignent dès son exécution.

Le caractère mixte du pas-de-porte est parfois admis. En effet, il est alors considéré que le versement effectué par le preneur avait pour contrepartie, à la fois les avantages de la propriété commerciale et une diminution du loyer d’origine.

Le propriétaire et le locataire doivent alors préciser clairement dans le bail la qualification qu'ils entendent donner au pas-de-porte. A défaut, les juges recherchent la commune intention des parties tout en tenant compte des circonstances de l’espèce (CE, 24 fev. 1978).

Je reste à votre entière disposition pour toute action ou information (en cliquant ici).

Cabinet AZOULAY AVOCATS

Avocats à la Cour

27 bd Malesherbes - 75008 Paris

01 40 39 04 43

contact@azoulay-avocats.com

www.azoulay-avocats.com

Vous avez une question ?

Franck AZOULAY

250 € TTC

13 évaluations positives

Note : (5/5)

Posez gratuitement toutes vos questions sur notre forum juridique. Nos bénévoles vous répondent directement en ligne.

Publier un commentaire
Votre commentaire :