L’article L145-9 alinéa 2 du code de commerce dispose que : « A défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail fait par écrit se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat ».
En effet, lorsque le bail commercial arrive à son terme, sans avoir fait l’objet d’une demande de renouvellement ou d’un congé valablement délivré, ce bail se prolonge de manière tacite.
En effet, pour que le bail commercial prenne fin, il faut un acte positif c’est-à-dire que soit le bailleur se manifeste en signifiant le congé au locataire, soit le locataire demande le renouvellement du bail.
Lorsqu’il y a tacite prolongation du bail commercial, celui-ci se prolonge pour une durée indéterminée, jusqu'à ce que l’une ou l’autre des parties décide d’y mettre fin.
Si le bailleur souhaite mettre fin au bail en période de tacite prolongation, il devra donner congé au locataire au moins six mois à l’avance et pour le dernier jour du trimestre civil suivant.
Le locataire quant à lui pourra demander le renouvellement du bail à tout moment.
Dans le cas de la tacite prolongation, contrairement à ce qui se produit en cas de renouvellement du bail, il n’y a pas de formation d’un nouveau bail.
C’est pour cela, qu’aux termes de la loi du 22 juin 2012, la notion de tacite prolongation est venue remplacer celle de tacite reconduction utilisée jusqu'alors et qui était source de confusion.
En effet, le terme « reconduction » pouvait laisser croire qu’il y avait conclusion d’un nouveau bail.
Comme il n’y a pas conclusion d’un nouveau bail, le bail d’origine se prolonge aux mêmes charges, clauses et conditions fixées par les parties.
De ce fait, et contrairement aux règles de droit commun, l’engagement de la caution continue à produire ses effets (CA PARIS, 21 mars 2003).
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