Accès à l’immeuble en copropriété : le syndic refuse de remettre les télécommandes !

Publié le Modifié le 14/11/2016 Par Maître Claudia CANINI Vu 34 438 fois 7

Votre résidence s'est dotée de nouvelles barrières d'accès et le syndic refuse de vous remettre le bip ou la télécommande. Quelles sont vos voies de recours ?

Accès à l’immeuble en copropriété : le syndic refuse de remettre les télécommandes !

Rappel du droit de la copropriété

Sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux (Loi n°65-557, 10 juillet 1965, fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, art. 3).

Les parties communes sont l'objet d'une propriété indivise entre l'ensemble des copropriétaires ou certains d'entre eux seulement (art. 4).

Principe de libre jouissance des parties communes

Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble (Loi 10 juillet 1965, art. 8 et 9).

En pratique les modalités d’usage des parties communes sont précisées par le règlement de copropriété (Loi 10 juillet 1965, art. 3).

Le droit de jouissance exclusif sur une partie commune peut également être conféré par une décision de l'assemblée générale prise à la majorité de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965.

Que disent les juridictions ?

Arrêt de la Cour d’Appel de Versailles du 8 octobre 2007 - Cette décision fait une interprétation stricte du principe de liberté de jouissance des parties communes.

En effet, l'article 26 b) de la loi du 10 juillet 1965 dispose que :

" sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant : la modification, ou éventuellement l'établissement, du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l'usage et l'administration des parties communes".

Dès lors que le règlement de copropriété ne mentionne pas l'existence de parties communes spéciales à certains copropriétaires et que l'attribution de télécommandes, permettant d'actionner les barrières d'accès à la résidence, n'a fait l'objet d'aucune décision d'assemblée générale, le syndicat des copropriétaires ne peut, sans commettre une voie de fait, refuser la délivrance d'une télécommande à un copropriétaire, au seul motif qu'il ne dispose pas d'un emplacement de stationnement, et ainsi restreindre l'usage des parties communes que sont les voiries.

EN CONSÉQUENCE : à défaut de dispositions spécifiques dans le règlement de copropriété ou de décision régulière de l’assemblée générale visant à réglementer l’accès à l’immeuble le refus par le syndic de remettre une télécommande à certains copropriétaires constitue une atteinte au  droit de jouissance susceptible d’engager sa responsabilité civile.

Il a également été jugé qu’il y a faute à porter atteinte au droit de jouissance du copropriétaire sur son lot en cas de refus de remettre une télécommande d'ouverture de la porte cochère au propriétaire d'une remise (CA Paris, 14e ch. B, 27 sept. 2002, n° 2002/07740).

Résumé de la décision

Le syndicat des copropriétaires ne peut entraver l'accès d'un véhicule jusqu'à la remise partie privative, par simple traversée de la cour commune, sans porter atteinte au droit du titulaire de ce lot de jouir normalement de son bien. En interdisant l'accès par véhicule à la remise le syndicat des copropriétaires, qui a décidé de l'automatisation de la porte cochère de l'immeuble, s'oppose à un usage normal de cette remise à voiture. Il y a lieu d'ordonner au syndicat des copropriétaires de remettre au copropriétaire un exemplaire du système individuel de télécommande de la porte cochère de l'immeuble et ce, sous astreinte de 50 euros par jour de retard.

Dans un esprit similaire, il a été jugé que :

La pose d'un dispositif de bornage dans la cour de l'immeuble afin d'empêcher des stationnements abusifs, porte atteinte au principe de la libre jouissance des parties communes en ce sens que ce dispositif ne permet plus, comme auparavant, la livraison de marchandises à la porte des locaux commerciaux et contraint à des manipulations supplémentaires qui nuisent au bon fonctionnement des commerces. Le dispositif de bornage ayant également pour effet de privilégier les propriétaires de locaux d'habitation, il s'ensuit qu'il y a lieu d'annuler l'assemblée générale ayant autorisé la pose de ce dispositif (CA Paris, 23e ch., 23 nov. 1994).

Enfin, je citerai un arrêt de la Cour d'appel Aix-en-Provence Chambre 4 A 16 Mars 2007 N° 2007/132 qui se fonde sur une discrimination entre les copropriétaires

1/ Attendu qu'il n'est pas contesté qu'avant que ne fût modifié le système d'accès au sous-sol de l'immeuble en copropriété, les propriétaires de garages comme ceux des caves disposaient de deux accès, l'un de l'extérieur et l'autre du hall de l'immeuble, cette circonstance que les propriétaires de garages n'ait eu, pour leurs voitures, bien évidemment qu'un accès par l'extérieur, étant indifférente, étant en outre observé, sur le plan pratique, que l'accès extérieur, pour les propriétaires de caves, pouvait s'avérer plus commode selon le volume des objets à entreposer dans ces caves;

Attendu que la délibération prise lors de la première assemblée générale, celle du 19 mars 2001, n'a pas eu pour effet de restreindre ce double accès, puisqu'elle a seulement changé le mode d'ouverture de la porte extérieure;

Attendu, en revanche, que la délibération de rejet contestée prise lors de l'assemblée générale du 25 mai 2002 avait pour effet de ne permettre qu'aux seuls propriétaires de garages l'accès par la porte extérieure, revenant ainsi sur les droits établis des propriétaires de caves en sous-sol;

Attendu qu'elle a eu également pour effet de créer une discrimination entre les propriétaires de garages et ceux des caves, au détriment de ces derniers, alors même que les charges relatives au système d'accès extérieur pesaient sur l'ensemble des copropriétaires, qu'ils soient propriétaires de garages ou de caves;

Attendu qu'il est indifférent que soit démontrée ou non démontrée une intention de nuire aux propriétaires de caves dès lors qu'il est établi, comme il a été indiqué ci-dessus, que la délibération litigieuse a eu pour effet de créer une rupture d'égalité entre eux et les propriétaires de garages, alors que l'intérêt spécifique de ces derniers est par définition exclusif de la notion d'intérêt collectif;

Et attendu que l'abus de majorité dont se prévaut madame M. P. est ainsi établi.

Attendu, en conséquence, qu'il y a lieu d'infirmer le jugement entrepris et d'annuler la résolution N° 18 de l'assemblée générale.


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Claudia CANINI

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Publié par Visiteur
02/06/2015 11:17

Bonjour Maître CANINI, nous sommes locataire depuis 1 mois dans une résidence neuve d'un appartement avec 1 place de parking. Le parking possède une vingtaine de "niches" à scooter non numérotées. Comme nous possédons 1 voiture + 1 scooter, nous avons demandé à Icade (notre gestionnaire) de nous commander et nous facturer une seconde télécommande de parking. Leur réponse est négative : "Il est dans l’immédiat impossible de pouvoir commander d’autre bip parking pour cet immeuble". Ils ne me répondent pas concernant l'éventuelle décision d'AG ou un réglement qui mentionnerait cette restriction à 1 télécommande par appartement, nous pensons donc qu'il est illégal de nous interdire de commander un second bip : pouvez-vous nous orienter à ce sujet s'il-vous-plaît ? Merci d'avance

Publié par Marvin2203
28/07/2015 17:53

Bonjour celpierre je rencontre exactement le même probléme que toi en ce moment ! Je crois qu'il y a un topic comme ça sur le forum http://www.legavox.fr/

Publié par Visiteur
12/10/2015 09:43

Je suis propriétaire d'un logement dans une résidence d' Arcachon - 33 avec un parking privé. Le syndic a fait voté illégalement à mon sens l'installation d'un contrôle accès avec une seule télécommande, en vertu de l' art 24 de la loi du 10 Février 1965. Ma famille ne pouvant disposer d'une autre télécommande subi une atteinte au droit de jouissance, quels sont les recours ???

Publié par Visiteur
02/02/2016 12:23

rien n'empeche d'acheter une autre télécommande sur internet en prenant la meme référence que l'original et de la programmer c'est tout simple si non vous dite que vous l'avez perdu le syndic se doit de vous en fournir une autre en la payant

Publié par Visiteur
31/05/2016 18:40

ce n'est malheureusement pas aussi simple avec les systèmes "vigic".

Publié par Visiteur
20/07/2016 19:31

La plupart des systèmes mise en place aujourd'hui peuvent désactiver une télécommande a distance via une plateforme internet dont seul le syndic à accès.La 1ere Télécommande remise peut donc être desactivee.

Publié par Visiteur
14/11/2016 00:43

je suis locataire,il y a quelque temps j'ai perdu l'un des deux télécommande de porte du hall de immeuble.
j'ai pris contacte avec la le responsable de la copro de l’immeuble pour le renouvellement de ma télécommande de porte ,cependant celui ci fait tous se qu'il peut pour que j'abandonne ma demande de renouvellement
il ma demandé de dépose plainte pour perte de télécommande????
puis ma affirmé que les frai de renouvellement était trop chère,il ne répond pas au mail,ni au téléphone.
cela fait un ans que la situation traîne,car on est deux a utilisé le mémé passe
j'ai intention de faire bloqué mon loyer chez un huissière de justice
cordialement
pensé vous que c'est la bonne solution

A propos de l'auteur
Blog de Maître Claudia CANINI

Avocate depuis 28 ans en contentieux et chargée d'enseignement,  je réponds personnellement à vos questions et vous assiste devant les tribunaux concernant le droit des majeurs protégés, tutelle, curatelle, divorce, succession, assurances et droit immobilier.

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