Gestion indivision, location appartement, règle des 2/3

Publié le 19/06/2020 Vu 631 fois 12 Par
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9 rue Léopold Sédar Senghor

14460 Colombelles

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13/06/2020 18:31

Bonjour, Je suis propriétaire en indivision d'un appartement avec mon frère et ma sœur (1/3 chacun). Nous avons reçu cet appartement en lègue. Nous avons dans un premier temps cherché à le vendre mais nous n'y sommes parvenus car notre sœur voulait le vendre nettement plus cher que sa valeur. Nous l'avons donc mis en location avec l’accord de notre sœur.

Deux ans plus tard, notre sœur qui a de gros problèmes d’argent veut nous vendre la part de son appartement, mais toujours à un prix très supérieur à sa valeur. Elle exige une certaine somme et n’accepte aucune négociation. Face à ce blocage, elle a engagé une procédure au de licitation au TGI.

Notre appartement sera bientôt vacant. Notre sœur s’oppose à se relocation (un appartement loué ayant moins de valeur qu’un appartement vacant). Elle a dénoncé via son avocat le mandat qu’elle nous avait signé lors de la location initiale.

La location d’un appartement est un Actes d’administration et semble possible si les 2/3 des indivisaires sont d’accord. Il semblerait qu’il nous soit juste nécessaire d’informer notre sœur.

Quelqu’un pourrait-il m’éclairer sur le sujet.

Dans l’attente de vous lire.

Je vous en remercie par avance.

Cordialement.

13/06/2020 22:03

Bonjour,

L'article 815-3 du code civil dispose que

Le ou les indivisaires titulaires d'au moins deux tiers des droits indivis peuvent, à cette majorité :

1° Effectuer les actes d'administration relatifs aux biens indivis ;
...

4° Conclure et renouveler les baux autres que ceux portant sur un immeuble à usage agricole, commercial, industriel ou artisanal.

Ils sont tenus d'en informer les autres indivisaires. A défaut, les décisions prises sont inopposables à ces derniers.

Votre frère et vous avez juste les 2/3 des droits, et pouvez donc décider de mettre l'appartement en location.

En ce qui concerne la vente, vous avez un droit de préemption. Les conditions de la vente sont ordonnées par le tribunal. Ce n'est pas obligatoirement une vente au enchères.

15/06/2020 17:52

Monsieur,

Merci beaucoup pour votre réponse.

Oui, je connais en effet l'article 815-3 du code civile mais moi qui ne suis pas juriste, j'ai du mal à comprendre la phrase :

La loi prévoit que le ou les indivisaires détenteurs des 2/3 des droits indivis doivent cependant en informer les autres coindivisaires sous peine d’inopposabilité de l’acte à ces derniers.

Je comprends donc que je dois informer ma soeur (qui possède 1/3 des parts) . Mais, quand dois-je le faire (avant ou après la la signature du bail) ? Que signifie le terme d'inopposalité ?

Dans l'attente de vous lire.

Bonne soirée.

P.MENEY

15/06/2020 20:00

Ils [les majoritaires ayant pris une décision de gestion ] sont tenus d'en informer les autres indivisaires. A défaut, les décisions prises sont inopposables à ces derniers.

Cela signifie que les minoritaires non informés des décisions prises par les majoritaires sont en droit d'ignorer ces dernières et d'exiger le retour à la situation antérieure.

Il est donc impératif d'informer votre soeur de votre intention de donner l'appartement en location avant la signature du bail. Il ne faut surtout pas la mettre devant le fait accompli. J'ajoute même qu'il faudrait lui laisser un petit délai pour qu'elle puisse vous donner son avis.

16/06/2020 16:34

Bonjour Monsieur,

Merci pour votre réponse.

L'information a donner à notre soeur soit être d'ordre génral, du genre :

Nous comptons relouer notre appartement car le locataire précédent est parti

Ou plus précise en lui présentant le bail avant la signature (ce qui devient matériellement plus compliqué).

Je précise que la communication avec notre soeur est devenu impossible. Il faut donc communiquer par courriers recommandés.

Qu'en pensez-vous ?

Dans l'attente de vous lire.

Cordialement.

P.MENEY

16/06/2020 16:46

Il faudrait être un peu plus précis, sans pour autant produire le projet de bail, et plus direct : "Nous avons pris la décision de donner à nouveau l'appartement à bail pour une durée de trois ans et un loyer d'un montant de ... "

16/06/2020 18:28

Monsieur,

Merci pour votre réponse rapide.

Vous pensez que l'envoi d'un courrier recommandé une dizaine de jours avant la signature du bail peut sembler raisonnable ?

Le fait qu'une procédure au TGI soit en cours n'est selon vous pas un obstacle (nous en somme encore aux échanges de conclusions).

Notre soeur nous avait signé une procuration pour louer l'appartement en 2017. Elle a ensuite dénnoncé cette procuration par l'intermédiaire de son avocat (le fait qu'elle ait annulé sa procuration nous oblige donc juste à la prévenir avant relocation ?).

Dans l'attente de votre réponse.

Bonne soirée.

P.MENEY

16/06/2020 20:17

Une dizaine de jours me semble le minimum. Il faut qu'elle ait le temps de vous donner son avis avant que la décision soit mise à exécution : informer et non mettre devant le fait accompli.

La procédure lancée à l'initiative de votre soeur a pour but de la faire sortir de l'indivision. Elle espère un prix qui est déraisonnable. Cela devrait aboutir à ce que vous achetiez sa part au prix du marché, sans décote due à l'occupation même s'il est loué. Mettre l'appartement en location est contradictoire avec une vente, ce qui était votre première intention, mais c'est de bonne gestion si le différend avec votre soeur doit durer des mois. Le fait qu'elle vous attaque en justice vous astreint à être prudent afin de ne rien faire qui soit susceptible de vous mettre en tort vis à vis d'elle. La loi dit qu'il faut informer mais sans plus de précision. Il faut l'interpréter avec prudence en y ajoutant une marge de sécurité sous la forme d'un certain délai.

16/06/2020 21:25

Monsieur,

Merci une nouvelle fois pour vos informations précieuses.

Vous pensez donc que lorsque notre soeur sera avertie de notre projet de relocation qu'elle ne pourra rien faire pour nous l'empêcher juridiquement. Car c'est notre crainte.

Voici un extrait de l'un des courrier rédigé par son avocat le 26/11/2018.

En outre, par le présent courrier, Madame lsabelle E. née
M. me mandate pour dénoncer toute procuration donnée
pour la gestion de l'appartement indivis et notamment celle signée
le 03 novembre 2017 au profit de LM
A compter de la réception du présent courrier, Madame I
née M devra être consultée pour toutes décisions
concernant l'appartement indivis sis n, rue Vieille du Temple à
PARIS (75003) conforment aux dispositions du code civil

Dans l'attente de vous lire.

Cordialement.

P.MENEY

16/06/2020 21:42

L'avocat a raison. Elle doit être consultée. C'est pour cela qu'il faut l'informer et lui laisser le temps de réagir.

Je ne vois pas quel argument elle pourrait vous opposer pour vous empêcher de mettre l'appartement en location. Je ne vois qu'une plus grande difficulté à vendre et une certaine décote ce qui n'est pas rhédibitoire dans la mesure où vous êtes prêt à acheter sa part sans la décote. Il faut attendre pour savoir ce qu'elle dira et vous aviserez en conséquence.

17/06/2020 11:08

Bonjour Monsieur,

Vous m’avez apporté la réponse à la question posée et je vous en suis reconnaissant (surtout que l’appartement sera vacant dans moins d’un mois).

Si je peux abuser de votre temps, je souhaiterais vous parler un peu plus du fond de mon affaire ?

Nous avons obtenu cet appartement en 2016 sous forme de lègue de la part d’une tante (frais de succession 55%).

Nous avons dans un 1er temps (en novembre 2016) cherché à vendre l’appartement à l’aide d’un achat immobilier. Meilleure proposition 550 K€ (offre déclinée par ma sœur considérant qu’il en valait 800 k€).

En janvier 2017, mon frère et moi, comprenant que nous ne pourrions jamais vendre notre appartement avons convaincu notre sœur de le louer (nous devions à cette époque supporter les frais de succession fractionnés à hauteur de 11 K€ par semestre + les charges fixes de l’appartement).

A cette date, d’un commun accord nous avons évalué l’appartement pour l’administration fiscale à 430 K€



Dès le second semestre 2017, notre sœur nous informe finalement qu’elle veut vendre. Le vendre à ce stade était devenu pour mon frère et moi inconservable pour 3 raisons :


La décote de l’appartement ;
Le risque de redressement fiscal l’ayant sous-évalué 6 mois plus tôt ;
La plus-value de 45 % si nous le vendions plus cher que 435 K€

Fin 2017, notre sœur a engagé un avocat qui nous a proposé un rachat amiable des parts de notre sœur. Mon frère et moi lui avons proposé dans un 1er temps 400 K€, la partie adverse 550 K€.

En janvier 2019, nous avons reçu une assignation devant le TGI. Depuis nous échangeons des conclusions par voie d’avocat.

Dernièrement nous avons adressé 3 offres confidentielles, la dernière pour un montant de 500 K€. La partie adverse ne daigne même pas considérer nos offres (ils en sont même sur une valorisation croissante 630 k€).

Je suis surpris que vous considériez que nous devons racheter les parts de notre sœur au prix du marché (sans décote) alors que nous n’avons aucun moyen de vendre notre appartement au prix du marché (nous avons déjà essayé une fois). Ensuite, reste à connaître le prix du marché

Voila le fond de mon affaire.

Qu’en pensez-vous ?

Dans l’attente de vous lire.

Cordialement.

P.MENEY

17/06/2020 12:54

Le prix du marché est le prix auquel on peut espérer vendre le bien. Comme vous avez reçu une proposition à 550 k€ en 2016, en première approche, on peut considérer que c'était le prix du marché en 2016. Les dernières offres paraissent basses, mais elle donnent tout de même une idée.

Le tribunal ayant été saisi, il ordonnera certainement une expertise.

Votre soeur a le droit de se retirer de l'indivision. En louant l'appartement, vous posez un obstacle à l'exercice de ce droit, raison pour laquelle vous devez vous attendre à devoir payer la part de votre soeur à un prix sans décote due à la location. Le différend peut conduire jusqu'à la vente de l'appartement à un tiers mais vous conservez votre droit de préemption.

19/06/2020 15:49

Bonjour Monsieur,

J'ai contacté mon avocat (qui est également celui de mon frère) pour lui parler de la relocation éventuelle de notre bien.

Voici sa réponse :

Chers Messieurs,



Je fais suite à votre mail du 16 juin.

Comme nous en avons discuté par téléphone, il est exact que vous pouvez techniquement louer l’immeuble puisqu’il s’agit d’un acte d’administration.

Toutefois, si une expertise est ordonnée, il pourra vous être reproché d’avoir pris cette mesure contre l’avis de votre sœur.

Par ailleurs, le fait de disposer d’une majorité des 2/3 suppose qu’un vote ait lieu.

Il faudrait donc convoquer les trois coindivisaires, dès la réception du courrier du congé, pour voter sur la remise en location du bien.

Votre soeur sera ainsi conduite à voter pour ou contre et vous pourrez passer outre avec la signature d’un contrat de location.

A défaut, il s’agirait d’un abus de majorité.



Sa réponse diffère un peu de la votre, du coup je ne sais plus quoi penser ? Dans l'article 815-3 du code civil on ne parle pas d'effetuer un vote, on parle seulement d'informer.

Convoquer physiquement les 3 indivisaires ne me parait guère réaliste. Soumettre un vote par LRA risque de prendre du temps et surtout de n'obtenir aucune réponse de notre soeur.

Qu'en pensez-vous ?

Dans l'attente de vous lire.

Cordialement.

Philippe

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