Aider un membre de la famille : démembrement ou viager ?

Publié le Vu 1490 fois 2 Par Leray Claude
09/11/2009 10:12

J'ai une soeur de 60 ans, handicapée, qui cherche à acquérir un appartement. Son pécule ne suffit pas et j'envisage de l'aider fiancièrement. Je pense à une solution de type "démenbrement Usufruit et nue propriété" ou bien au viager.

Si vous avez été confronté à ce type de cas, quelle est votre expérience, pour une solution équilibrée, n'obérant pas l'avenir de l'une ou l'autre des parties ?

Quels sont les précautions à prendre ou les pièges à éviter ?

Modérateur

09/11/2009 12:07

Bonjour, Monsieur Claude Leray.

Vous pouvez très bien envisager d'acquérir l'appartement, avec comme acquéreurs:
- Vous pour la nue-propriété,
- et votre tante pour l'usufruit.
Elle en aurait la jouissance sa vie durant, et au décès, par la consolidation de son usufruit sur votre nue-propriété, vous deviendriez propriétaire à part entière.
Si vous veniez à lui pré-décéder, vos ayants-droit hériteraient de vous cette nue-propriété, et seraient les bénéficiaires finaux de cette consolidation.
Et l'acquisition de l'usufruit par votre tante, se ferait pour une valeur de prix bien minorée, par rapport à la valeur totale de l'appartement.
Donc, objectif souhaité supposé atteint.

MAIS: attention aux vigilances fiscales. Vous risquez de vous heurter à la présomption de 751 CGI., qui régit "l'abus de droit".
Lorsque le bien appartient en nue-propriété à l'héritier de l'usufruitière, 751 CGI. s'applique -en termes de requalification de l'acte d'origine- au décès de l'usufruitière.
Il est toutefois (un peu) rassurant de savoir qu'une réserve importante, un frein, de la mise en oeuvre de la procédure prévue à l'article L. 64 du Livre des Procédures Fiscales -texte réprimant l'abus de droit-, existe, par l'obligation de l'examen minutieux "au cas par cas" de chaque situation. Il n'y a donc pas ici de "solution générale" que le fisc pourrait vous asséner, sans discussion possible de votre part.

Votre tante a-t-elle d'autres potentiels héritiers, que vous ?

Je vous laisse sans-doute un peu perplexe, mais je ne pense pas pouvoir vous conseiller mieux.

Votre bien dévoué.
__________________________
"Meurs et deviens."
- Goethe [Johann (comme moi!) Wolfgang (comme Lui) (von)] -
(conseil à donner à la chenille; pour qu'elle se réalise-finalise-perfectionne, en devenant papillon)
Variante dite à l'oeuf: -Casse toi ! (oiseau ou reptile?)

09/11/2009 13:08

Bonjour,

Merci pour cette prompte et claire réponse. En fait il ne s'agit pas de ma tante mais de ma soeur ce qui ne change pas le contexte. Par contre elle à une fille.

Merci encore

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