Aider un membre de la famille : démembrement ou viager ?

J'ai une soeur de 60 ans, handicapée, qui cherche à acquérir un appartement. Son pécule ne suffit pas et j'envisage de l'aider fiancièrement. Je pense à une solution de type "démenbrement Usufruit et nue propriété" ou bien au viager.

Si vous avez été confronté à ce type de cas, quelle est votre expérience, pour une solution équilibrée, n'obérant pas l'avenir de l'une ou l'autre des parties ?

Quels sont les précautions à prendre ou les pièges à éviter ?

Bonjour, Monsieur Claude Leray.

Vous pouvez très bien envisager d'acquérir l'appartement, avec comme acquéreurs:
- Vous pour la nue-propriété,
- et votre tante pour l'usufruit.
Elle en aurait la jouissance sa vie durant, et au décès, par la consolidation de son usufruit sur votre nue-propriété, vous deviendriez propriétaire à part entière.
Si vous veniez à lui pré-décéder, vos ayants-droit hériteraient de vous cette nue-propriété, et seraient les bénéficiaires finaux de cette consolidation.
Et l'acquisition de l'usufruit par votre tante, se ferait pour une valeur de prix bien minorée, par rapport à la valeur totale de l'appartement.
Donc, objectif souhaité supposé atteint.

MAIS: attention aux vigilances fiscales. Vous risquez de vous heurter à la présomption de 751 CGI., qui régit "l'abus de droit".
Lorsque le bien appartient en nue-propriété à l'héritier de l'usufruitière, 751 CGI. s'applique -en termes de requalification de l'acte d'origine- au décès de l'usufruitière.
Il est toutefois (un peu) rassurant de savoir qu'une réserve importante, un frein, de la mise en oeuvre de la procédure prévue à l'article L. 64 du Livre des Procédures Fiscales -texte réprimant l'abus de droit-, existe, par l'obligation de l'examen minutieux "au cas par cas" de chaque situation. Il n'y a donc pas ici de "solution générale" que le fisc pourrait vous asséner, sans discussion possible de votre part.

Votre tante a-t-elle d'autres potentiels héritiers, que vous ?

Je vous laisse sans-doute un peu perplexe, mais je ne pense pas pouvoir vous conseiller mieux.

Votre bien dévoué.
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"Meurs et deviens."
- Goethe [Johann (comme moi!) Wolfgang (comme Lui) (von)] -
(conseil à donner à la chenille; pour qu'elle se réalise-finalise-perfectionne, en devenant papillon)
Variante dite à l'oeuf: -Casse toi ! (oiseau ou reptile?)

Bonjour,

Merci pour cette prompte et claire réponse. En fait il ne s'agit pas de ma tante mais de ma soeur ce qui ne change pas le contexte. Par contre elle à une fille.

Merci encore